olduğu saptanmıştır. Mevcut inşaat emsalinin çok yüksek olması, proje alanından hiçbir maliki farklı bir semte taşımadan kentsel dönüşüm projesi gerçekleştirmeyi imkânsız hale getirmektedir. Başka bir ifade ile bir dönüşüm projesinin özel sektör aracılığıyla kamu bütçesine ek yük getirmeden gerçekleştirilebilmesi için kat malikleri ile inşaat ve gayrimenkul geliştirme firmaları arasında minimum %50 oranında bir paylaşımın gerçekleştirilebilir olması zorunludur. Ayrıca bu minimum %50 düzeyindeki orana gerek serbest piyasa koşulları, gerekse literatürde sıklıkla ifade edilen risklerin gerçekleşme olasılığı dikkate alınarak asgari %10 düzeyinde emniyet payının da ayrılması zorunlu görülmektedir. Bu şekilde bir dönüşüm için de alanda mevcut bulunan 3.5 ila 3.8 düzeyindeki emsalin 7.70 ila 8.40 düzeyine yükseltilmesi gerekecek olup, bu denli yoğun yapılaşma da kentsel planlama, kentsel gelişme ve sürdürülebilirlik hedefleri ile çelişecek ve insan-mekan ilişkilerini olumsuz etkileyecektir.
Proje alanının merkezi bir konumda olması ve minibüs, otobüs, metro gibi ulaşım ağlarının çeşitliliği proje alanını cazip hale getirmektedir. Alanda uygulanacak dönüşüm projesinde net alanı 125 m2 olan bir konut değerinin emsal nitelikte prestij projeler irdelendiğinde yaklaşık 600.000 TL ile 700.000 TL arasında olabileceği tespit edilmiştir.
Prestij proje kapsamına dahil edilmeden sadece mevcut yapıların günümüz şartlarına uygun ve statik olarak daha güçlü yapı stoku üretilse dahi, gerçekleştirilebilecek kentsel dönüşüm projesinin maliyeti ve mevcut mekanın tarihsel süreci neticesinde oluşan kimlik dokusu, mekânsal özellikleri ve yeni yapılacak proje arasında organik bir bağın kurulamasının da güçleştiren bir faktör olmaktadır. Sonuç olarak alandaki mevcut yapı yoğunluğu göz önünde bulundurulduğunda, hak sahiplerinin bir kısmını ya da tamamını farklı bir bölgeye taşımadan mevcut yapı stoku büyüklüğünde yapı inşa ederek kentsel dönüşümün gerçekleştirilebilmesi mümkün görülmemektedir. Fakat proje alanının acilen bir dönüşüm ihtiyacı olduğu da dikkati çekmektedir.
Anket çalışmasının sonuçlarına proje alanında ikamet eden maliklerin çoğunluğu, alanda bir kentsel dönüşüm çalışmasına ihtiyaç olduğunu ifade etmişlerdir. Ancak yine anketlerden elde edilen bulgularla proje alanında ikamet eden maliklerin, dönüşüm için kendilerini farklı bir semte taşımayı öngören kentsel dönüşüm projelerine karşı oldukları ortaya konulmuştur. Özetle maliklerin çoğunluğu ikamet ettikleri konutların depreme
karşı gerekli olan direnci gösteremeyeceğinin bilicinde olmalarına rağmen, yaşadıkları semtten ayrılmama noktasındaki kararlarını açıkça ifade ettikleri dikkati çekmektedir.
Mevcut durum analizi ve anket çalışmalarının sonuçları ile kamu yararı ve hatta toplum yararı ile kentsel güvenlik ve yaşam kalitesi gibi ölçütler yönünden konu ele alındığında, Demetevler semtinden hızlı kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesi gerektiği ortaya konulmuştur. Bu nedenle yapılması gereken ve dönüşüm sürecinde dikkat edilmesi gereken hususlar aşağıdaki gibi sıralamak mümkündür:
Alanda mevcut olan hak sahiplerini farklı bir bölgeye taşımadan mevcut yapı stoku büyüklüğünde yapı inşa ederek kentsel dönüşümün gerçekleştirilmesi mümkün ve uygun bulunmamaktadır.
Proje alanında mevcut bulunan hak sahiplerinin bölgeyi tercih etme nedenleri güçlü ulaşım ağları ve lokasyondur. Bu sebeple hak sahiplerinin taşınacağı bölgenin metro ve minibüs gibi ulaşım ağlarına yakın olması hak sahipleri ile uzlaşma sağlama noktasında daha faydalı olacağı düşünülmektedir.
Semtte dönüşüm projesi uygulamasına karar verilmesi halinde; merkezi idare, Ankara Büyükşehir Belediyesi ve Yenimahalle Belediyesinin birlikte çalışma yapması ve katılımcılığa özen gösterilmesi başarı için zorunlu görülmektedir.
İncelenen proje sahasındaki malikler ve hak sahiplerinin farklı bir alana taşınması fikrinin kabul görmesi halinde, üç önemli öneri proje alanı üzerinde durulabileceği saptanmıştır:
Birinci öneri; proje alanında bulunan hak sahiplerine ait bağımsız bölümleri inşa edebilmek için, kent merkezine uzak sayılmayacak bir kadastro parselinden uygun imar çalışmasıyla birlikte bölgede mevcut olan bağımsız birim sayısı ile orantılı yapı stoku oluşturulabilmesi olmalıdır. Bu amaçla ilçenin Yeni Batı Mahallesi sınırları içerisinde kalan, Atatürk Orman Çiftliği mülkiyetindeki 2086 parsel nolu taşınmaz ile mülkiyeti TRT Genel Müdürlüğüne ait 2811 parsel nolu taşınmazın değerlendirilebilmesi mümkündür. Ancak bu planlama ve parselasyon aşamasında Atatürk Orman Çiftliği ve TRT Genel Müdürlüğünün menfaati de göz önünde bulundurulmalıdır. İlgili kadastro parselleri yaklaşık 6.000.000 m2 yüzölçümüne sahiptir. Önerilen parsellere komşu imar
parsellerinde ortalama inşaat emsali 1 düzeyinde olup, önerilen parsellere de benzer imar hakkının verilmesi mümkündür. Yapılacak bir planlama çalışmasıyla ilgili parsellere komşu parsellerden daha yüksek bir emsal verilebilir. Bu noktada Atatürk Orman Çiftliği ve TRT Genel Müdürlüğü planlama çalışması neticesinde yapılacak kesintiden sonra kalan arsalarında komşu parsellerle eşdeğer yapı yoğunluğuna sahip olabilirler. Aynı zamanda Demetevler mahallesinde mevcut olan yapı stokunu karşılayacak emsalde imar parseli de oluşturulabilir. İlgili parsellerin sınırları içinde Eryaman metro istasyonu bulunmakta ve ayrıca parseller Ankara İstanbul Karayoluna cepheli konuma sahiptir.
Ulaşım açısından sahip oldukları bu özelliklerinden dolayı hak sahipleriyle uzlaşma sağlanması, söz konusu ulaşım olanağının sağlayacağı kolaylaştırıcı unsura bağlı olarak nispeten yüksek olarak değerlendirilmektedir.
İkinci öneri; proje alanında mevcut olan hak sahiplerini farklı bölgelere taşımadan, dönüşüm projesi gerçekleştirme zorunluluğunun mevcut olması halinde, yapılması gereken işlem, proje alanında mevcut bulunan yapı yoğunluğunu düşürebilmek için ek arsa varlığının temin edilmesi gerekmektedir. Ek taşınmazların ediniminde; yeni kampus inşaatı devam eden ve alandan taşınması düşünülen 475.390 m2 yüzölçümlü Milli İstihbarat Teşkilatı Başkanlığı arsası, 170.163 m2 yüzölçümlü İl Tarım Kampüsü’ne ait arsa, 251.396 m2 yüzölçümlü proje alanına komşu olan Çamlıca mahallesinde bulunan mülkiyeti Atatürk Orman Çiftliğine ait tarımsal niteliğini kaybetmiş arazi parçaları, 88.625 m2 yüzölçümlü ve halen 17/10/2016 tarih ve 2016/9395 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesinin ekinde riskli alan ilan edilmiş olan Polis Kolejine ait arsa ile 88.237 m2 yüzölçümlü, proje alanının güneyinde bulunan çiftlik kavşağındaki Üçüncü Derece Arkeolojik Sit Alanı olarak tescil edilmiş bulunan (tümülüsün olduğu) parselin değerlendirilmesi mümkün görülmektedir. Belirtilen parsellerin toplam alanı 1.073.811 m2 olup, imar uygulaması sonrasında asgari 1 emsal yapılaşma yoğunluğu verilmesi halinde bile çalışma alanındaki yüksek nüfus kitlesinin transfer edilebileceği ek alanın elde edilmesinin mümkün olabileceği ortaya çıkmaktadır.
Üçüncü öneri olarak; proje alanı 6306 Sayılı Kanunun ilgili hükümleri gereği Bakanlar Kurulu tarafından riskli alan ilan edilebilir. Alınacak olan böyle bir kararla, bölge etaplara ayrılabilir ve kentsel dönüşüm projesi etaplar halinde başlatılabilir. Projede alanın mevcut
yapı stoku emsal düzeyinden metrekare bazında daha düşük yapı stoku oluşturulur, kamu maliyesine ek yük getirmemek için yapıların inşa maliyetleri ve geliştirici payları hak sahiplerinden talep edilebilir. Saha çalışmalarının bulguları ve dönüşüm amaçları birlikte dikkate alınarak yapılan üç temel dönüşüm önerisinin başarısı, proje finansmanı ve dönüşüm projesi uygulamasının yönetimi olacaktır. Dönüşüm projesi ihtiyaç analizi, proje alanının seçimi, kamulaştırma planı yapılması ve onayı, maliklerle görüşmelerin yapılması, parsel-yapı-muhdesat tespiti ve değerleme işlemleri, satın alma yöntemi ile kamulaştırma yapılması ve bunun başarılı olamaması halinde, açılacak bedel tespiti ve tescil davaları ile proje uygulamasının etkilerinin değerlendirilmesi çalışmalarının yürütülmesi, gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının görev alanına girmektedir. 5393 Sayılı Kanunda değişiklik yapılarak belediyelerde çalıştırılacak sözleşmeli personel ve kariyer uzmanları arasına gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının eklenmesi ve özellikle bu uzmanların kentsel dönüşüm ve altyapı projelerinin geliştirilmesi ve proje süreçlerinin yönetiminde görevlendirilmesi ile yüksek proje başarısının elde edilmesinin mümkün olabileceği vurgulanmalıdır.
KAYNAKLAR
Akar, M. 2006. Kentsel Dönüşüm Üzerine Batı’daki Kavramlar, Tanımlar, Süreçler ve Türkiye. Planlama Dergisi, (2):29-38.
Ataş, M., 2015. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Oyuncular, Söylemler Ve Eylemler:
Küçükçekmece Örneği, Balıkesir Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi, Balıkesir.
Aliefendioğlu, Y. ve Tanrıvermiş, H., 2015. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Taşınmaz ve Proje Değerleme İşlemleri ve Sorunlarının Analizi: Kayseri Büyükşehir Belediyesi Sahabiye ve Fatih Mahalleleri Dönüşüm Projesi Örneği Çerçevesinde Değerlendirme, Uluslararası Sosyal Araştırmalar Dergisi, 8(39):736-769.
Alp, İ. 2005. Kentsel Dönüşüm-Kentsel Mekânın Yeniden Üretilmesi Sürecinde Yönetişim ve Uygulama Araçları. Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Şehir ve Bölge Planlama Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, 179 s., İstanbul.
Anonim, 2014, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Ankara, Yenimahalle, Demetevler, Demetlale, Demetgül Dönüşüm Master Planı 2014, Ankara.
Çakılcıoğlu, M. ve Cebeci. Ö.F. 2003. Kentin Çöküntü Alanlarında Uygulamada Yetersiz Kalan İmar Planlarının Yerine Alternatif Planlama Süreçleri, 11-13 Haziran, Yıldız Teknik Üniversitesi, Kentsel Dönüşüm Sempozyumu, 295-297, İstanbul.
Çelik, K., 2017. Kentsel Dönüşüm Alanlarının Seçimi ve Dönüştürülmesine Yönelik Örnek Bir Uygulama. GÜFBED/GUSTIJ, 7(2), 221-235.
Eke, F. 2013. Kent Planlama: Temel Kavramlar, Yaklaşımlar ve Deneyimler. Ankara Üniversitesi Yayınevi, Ankara.
Keleş, R. 2004. Kentsel Dönüşümün Tüzel Altyapısı. Mimar Yayınları, 4(12), İstanbul.
Kocamemi, G., 2006. Kentsel Dönüşüm Süreci Kazlıçeşme Örneği, Yüksek Lisans Tezi Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul.
Lichfield, D. 1992. Urban Regeneration for the 1990s. London Planning Advisory Committee, 75 p., London, UK.
Özden, P.P. 2002. Yasal ve Yönetsel Çerçevesiyle Şehir Yenileme Planlaması ve Uygulaması: Türkiye Örneği. Doktora Tezi (Basılmamış). İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 370 s., İstanbul.
Polat S. 2008, “Kentsel Dönüşüm: Tanımlar Nedenler, Uygulamalar”, Bursa Defteri, Bursa’da Kentsel Dönüşüm, Sayı: 31-32, Mayıs, Bursa.
Sarpkaya, A. 2011. Bir Kentsel Dönüşüm İronisi: Osmaniye’de Yapılan Yeni Toplu Konut Uygulamaları. Yüksek Lisans Tezi (Basılmamış). Çukurova Üniversitesi, Fen Bilimleri Üniversitesi, Mimarlık Anabilim Dalı, 203 s., Adana.
Tanrıvermiş, H., Akipek Öcal, Ş. ve Demir, E., 2016. Gayrimenkul Mevzuatı. SPL Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları Ders Kodu: 1019, 354 s., Ankara.
Tanrıvermiş, H., Aliefendioğlu, Y., Özdemir Sönmez, F.N., Çabuk Kaya, N. ve Arslan, M., 2017. Sincan İlçesi Saraycık Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi Mevcut Durum Analizi ve Etki Değerlendirme, Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü, Yayın No: 30, Ankara.
Yüksel, Ö., 2007. Kentsel Dönüşümün Fiziksel ve Sosyal Mekana Etkisi : Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi. Yüksek Lisans Tezi. Gazi Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Şehir ve Bölge Planlama Anabilim Dalı, 5 s. Ankara.
Thomas, S. 2003. A Glossary of Regeneration and Local Economic Development, Local Economy Strategy Center, Manchester, 46 p., UK.
EK: Demetevlerde Kentsel Dönüşüm Gereksinimi ve Politika Arayışları İle İlgili Anket Çalışması
Sayın Katılımcı;
Bu anket çalışması, Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi bölümü öğretim üyelerinden Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ ‘in danışmanlığında yürütülen “Demetevlerde Kentsel Dönüşüm Gereksinimi ve Politika Arayışları” başlıklı yüksek lisans dönem projesine veri sağlamak amacıyla hazırlanmıştır. Anket çalışması sonucu elde edilen veriler sadece bilimsel amaçlı kullanılacaktır.
1. Semtinize ilişkin aşağıdaki maddeleri görüşlerinize göre işaretleyiniz.
Yetersiz (%)
Fikrim Yok
(%)
Yeterli (%) 1 Yeşil alanlar / Parklar / Çocuk oyun alanları 86 5 9 2 Alış-veriş merkezleri (market, manav, vb.) 27 5 68
3 Otopark Alanları 90 5 5
4 Yaşadığım yerin güvenliği 81 5 14
5 Spor alanları 81 5 14
6 Eğitim tesisleri, okullar, kurslar, vb. 36 14 50
7 Sanatsal faaliyetler için tesis 73 9 18
8 İbadethane (cami/kilise/cemevi vb) 27 18 55 9 Sosyal faaliyetler için tesis (kahve /pastane
/cafe vb)
27 14 59
10 Yolların bakımlılığı 81 5 14
11 Altyapı sistemi 73 9 18
12 İçme suyu şebekesi 27 14 59
13 Elektrik şebekesi 24 19 57
14 Belediye hizmetleri 36 14 50
15 Çevre Temizliği 67 5 28
16 Merkeze mesafe 13 5 82
17 Ulaşım 5 0 95
EK: Demetevlerde Kentsel Dönüşüm Gereksinimi ve Politika Arayışları İle İlgili Anket Çalışması
2. Semtinizde konut talebine etki eden en önemli unsur aşağıdakilerden hangisidir?
(%)
a) Ulaşım (77)
b) Konut fiyatlarının uygun olması (14)
c) Gündelik ihtiyaçları karşılama imkanın yüksek olması (5) d) İstihdam alanlarına yakınlık (5)
3. Semtinizde satınalma amaçlı konut talep edenlerin aylık hane halkı gelirlerinin ne kadar olduğunu söyleyebilirsiniz (TL/ay) ? (%)
a) 1600-3000 (50) b) 3001-4000 (27) c) 4001-5000 (13) d) 5001 ve üzeri (0)
4. Semtinizde standart özelliklere sahip bir konutun aylık hangi kira bedeli aralığındadır (TL/ adet)? (%)
a) 300-500 (0) b) 501-700 (59) c) 701-900 (41) d) 901 ve üzeri (0)
5. Semtinizin standart özelliklere sahip bir konutu hangi fiyat aralığındadır (TL/
adet)? (%)
a) 100,000-125,000 (5) b) 125,001-150,000 (18) c) 150,001-175,000 (59)
d) 175,001 ve üzeri (………..) (18)
6. Semtinizde yapılacak bir kentsel dönüşüm projesi ihtiyacının sizce derecesi nedir ? (%)
a) Çok gereksiz (5) b) Gereksiz (9) c) Fikrim Yok (5) d) Gerekli (50) e) Çok Gerekli (32)
7. Semtinizde Kentsel Dönüşüm Projesi planlanırsa hak sahipleri Projeye destek verecektir? (%)
a) Kesinlikle Katılmıyorum (18) b) Katılmıyorum (27)
c) Kararsızım (14) d) Katılıyorum (18)
e) Kesinlikle Katılıyorum (23)
EK: Demetevlerde Kentsel Dönüşüm Gereksinimi ve Politika Arayışları İle İlgili Anket Çalışması (devam)
8. Kentsel Dönüşüm Projesi sürecinde hak sahiplerinin hakları korunur, mağduriyet yaşamazlar? (%)
a) Kesinlikle Katılmıyorum (27) b) Katılmıyorum (23)
c) Kararsızım (14) d) Katılıyorum (27)
e) Kesinlikle Katılıyorum (9)
9. Kentsel Dönüşüm Projesi tarafından yapılmalıdır? (%) a) TOKİ (27)
b) Belediye (23) c) Özel Sektör (50)
10. Semtinizde Kentsel Dönüşümün gerçekleştirilebilir olduğuna inanıyor musunuz?
(%)
a) Kesinlikle Katılmıyorum (9) b) Katılmıyorum (32)
c) Kararsızım (18) d) Katılıyorum (23)
e) Kesinlikle Katılıyorum (18)
11. Semtinizde Kentsel Dönüşüm Projesi planlanırsa, hak sahipleri, kendilerine farklı semtlerden bağımsız bölüm önerilmesini kabul ederler mi?
a) Kesinlikle Katılmıyorum (36) b) Katılmıyorum (27)
c) Kararsızım (5) d) Katılıyorum (18)
e) Kesinlikle Katılıyorum (14)
12. Semtinizde Kentsel Dönüşüm Projesi gerçekleştirilmek istenirse bu konuda görüş ve önerileriniz nelerdir?