DEFACTO PERAKENDE TİCARET A.Ş. HALKA ARZ FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME RAPORU

(1)

Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.- Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4-5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, kurumsalfinans@sekeryatirim.com

Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan bu rapor SPK’nın VII-128.1 nolu Pay Tebliği’nin 29.

maddesi çerçevesinde hazırlanmış olup, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir tavsiye veya teklif içermemektedir. Yatırımcılar, halka arza ilişkin KAP’ta yayınlanan İzahname setini inceleyerek kararlarını

vermelidirler.

Şirket Hakkında

DeFacto (Şirket), 2004 yılında kurulmuş olup ilk mağazasını 2005 yılında açarak faaliyetlerine başlamıştır. Yaygın mağaza ağı ve geniş müşteri kitlesine hitap eden ürün çeşitliliği ile hızlı büyüme stratejisine bağlı olarak Şirket, 2005 yılından bu yana toplam mağaza sayısını (31 Mart 2018 itibariyle) Türkiye pazarında 330’a, toplam mağaza sayısını ise 464’e yükseltmiştir. DeFacto, yurt dışında sahip olduğu 134 mağaza (25 mağazası franchise olmak üzere) ile 22 ülkede faaliyet göstermektedir. Şirket’in (31 Aralık 2017 itibariyle) Kazakistan’da 29, Irak’ta 20, Fas’ta 12, Belarus’ta 10, Suudi Arabistan’da 11 (franchise), Mısır’da 9 ve Rusya’da 6 adet mağazası bulunmaktadır.

Şirket ayrıca, toptan satış kananları ve kendi internet sitesi üzerinden yaptığı satışlarla da müşterilerine hizmet vermektedir. Şirketin günlük giyim, iş, özel günler, denim, dış giyim, hamile ve spor giyim dahil, kadın ve erkek ürünlerinde kapsamlı koleksiyonları bulunmaktadır. Ayrıca, genç çocuk ve bebek ürünleri de mevcuttur. Ürün portföyü geniş bir ayakkabı ve ayakkabı koleksiyonu da içermektedir. Franchise mağazalar hariç olmak üzere Şirket’in faaliyet gösterdiği toplam net satış alanı 331.000 m2’dir. 31 Aralık 2017 yılı itibariyle Şirket’in mağazaya gelen müşteri sayısı yaklaşık 265 milyon kişi olmuş, yaklaşık 70 milyon kişide Şirket’in e-ticaret sitesini ziyaret etmiştir.

Şirket, bir yandan stratejik alanlarda mağazalar açarak organik büyümesini devam ettirmekte; diğer taraftan da satın almalar yoluyla inorganik olarak da büyümesine destek vermektedir. Şirket, 2014 yılında Rodi ve Seven Hill’den 26, 2016 yılında da C&A’den 11 mağaza satın alarak bu mağazaları kendi bünyesine entegre etmiştir.

Bunun yanı sıra Şirket’e 2015 yılında girişim sermaye fonu olan Franklin Templeton Investment ortak olmuştur.

Şirket; triko, dokuma ve örme ana üretim gruplarında üretimini gerçekleştirmek amacıyla %100 oranında bağlı ortaklığı ve en büyük tedarikçisi olan 2000 yılında kurulmuş Ozon Tekstil ile birlikte çalışmaktadır. Ozon tekstil firması 3 adet fabrikasında bu işlemleri gerçekleştirmekte; bunun yanı sıra Tesco, American Eagle gibi küresel markalara da ürün satışı gerçekleştirmektedir. Ek olarak; DeFacto satın alımlarının ünite bazında %60’ını Ozon Tekstil’den yapmakta; toplamda ise 22 ana tedarikçi ile çalışmaktadır.

Şirket, satışlarını dört kanal aracılığıyla gerçekleştirmektedir:

 Doğrudan Şirket Tarafından Yönetilen DeFacto Mağazaları: Türkiye içinde ve dışında gelirin önemli çoğunluğunu oluşturan DeFacto mağazaları,

 Franchise Ortakları Tarafından İşletilen Mağazalar: Doğrudan faaliyet gösterilmeyen yurt dışı pazarlarında stratejik iş ortakları ile birlikte şirketin uluslararası piyasadaki yerini sağlamlaştıran yurt dışındaki DeFacto mağazaları,

 Toptan Satış: DeFacto mağazaları ve frnachise mağazaların bulunmadığı ülke ve bölgelerdeki satış noktaları aracılığıyla şirket varlığını genişletme fırsatı sunan satış noktaları,

 E-Ticaret: DeFacto adlı internet satış mağazası üzerinden veya Amazon ve Trendyol benzeri üçüncü taraf e-ticaret satış yerleri.

Şirket, 2017 itibariyle 11.000’den fazla çalışana sahiptir. Şirket, izlediği politika çerçevesinde Türkiye’nin dinamik ve genç nüfusunu hedef alarak trendlere uygun bir satış stratejisi izlemektedir. Diğer taraftan; Türkiye nüfusunun yapısına göre de hareket eden DeFacto, nüfusun %87’sini oluşturan C ve D gelir gruplarına hitap etmektedir. Alt- orta gelir segmentinde olan tüketicilere yönelen DeFacto, indirim dönemlerinde ihtiyaç odaklı müşterilere odaklanarak düşük gelir grubuna da hizmet vermektedir.

Şirket, “One Stop Shop” stratejisi dâhilinde müşterilerinin günlük giyim, şık giyim, ev giyimi ve çocuk giyimi segmentlerindeki tüm giyim, ayakkabı ve aksesuar ihtiyaçlarının karşılanabilmesi amacıyla faaliyetlerini yürütmektedir. Bu doğrultuda; Şirket’in cirosunun %40’lık kısmını kadın ve erkek giyim ürünlerinden elde edilen pay oluştururken, çocuk giyim ürünleri %10’luk, aksesuar ürünleri %6’lık ve ayakkabı ürünleri de %4’lük paya sahiptir.

DEFACTO PERAKENDE TİCARET A.Ş.

HALKA ARZ FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME RAPORU

(2)

Ortaklık Yapısı

Halka Arz Bilgileri

Defacto’nun pay halka arzı; sermaye artırımı ve ortak satışı şeklinde gerçekleşecektir. Halka arz kapsamında 17.011.328 TL sermaye artırımı yapılacak ve 42.528.320 TL ortak satışı yapılacaktır. Halka arz öncesi 212.641.600 TL olan çıkarılmış sermaye tutarı, halka arz sonunda 229.652.928 TL’ye ulaşacak olup, halka açıklık oranı ise

%25,93 olacaktır. Ortaklar tarafından yapılabilecek 8.930.947 TL tutarındaki ek satışın tamamının kullanılması halinde ise halka açıklık oranı %29,81 olacaktır. Şirketin, halka arzda pay başına fiyat aralığı 12,50 – 15,00 TL olarak belirlenmiştir.

Sermaye (TL) Sermayedeki

Payı (%) Sermaye (TL) Sermayedeki

Payı (%) Sermaye (TL) Sermayedeki Payı (%)

Zeki Cemal Özen 141.401.355 66,50% 108.363.045 47,19% 101.425.000 44,16%

İhsan Ateş 29.130.973 13,70% 24.178.707 10,53% 23.138.731 10,08%

DF Retail Holdco Coöperatief U.A. 18.434.977 8,67% 18.434.977 8,03% 18.434.977 8,03%

İdris Özçelik 9.710.594 4,57% 7.441.722 3,24% 6.965.259 3,03%

Şahin Demir 9.710.594 4,57% 7.441.722 3,24% 6.965.259 3,03%

Ozn Investments S.a.r.l 4.253.107 2,00% 4.253.107 1,85% 4.253.107 1,85%

Halka Arz - - 59.539.648 25,93% 68.470.595 29,81%

TOPLAM 212.641.600 100,00% 229.652.928 100,00% 229.652.928 100,00%

Ortak

Halka Arz Öncesi Halka Arz Sonrası (Ek Satış Hariç) Halka Arz Sonrası (Ek satış Dahil)

Halka Arz Edilen Şirket Fiyat Aralığı (TL)

Ek Satış:

Toplam:

Fiyat İstikrarı

Halka Açıklık Oranı (%) Halka Arz Yöntemi

Halka Arz Öncesi Sermaye Halka Arz Sonrası Sermaye Halka Arz Büyüklüğü

Ek Satış Sonrası Halka Arz Büyüklüğü Halka Arz Sonrası Piyasa Değeri Talep Toplama Tarihleri

229.652.928 TL

744.245.600 TL - 893.094.720 TL 855.882.438 TL - 1.027.058.925 TL 2.870.661.600 TL - 3.444.793.920 TL Ortak Satışı : 42.528.320

Halka Arz Büyüklüğü

Sermaye Artırımı: 17.011.328

212.641.600 TL 8.930.974

59.539.648 TL (Ek Satış Dahil 68.470.595 TL)

Planlanan Tahsisat Grupları

Yurtiçi Bireysel Yatırımcılar %9 Yurtiçi Kurumsal Yatırımcılar %10 Yurtdışı Kurumsal Yatırımcılar %80

Şirket Çalışanları %1 Halka Arz Hakkında Bilgi

Defacto Perakende Ticaret A.Ş. (DeFacto)

BİST'te işlem görmeye başladıktan sonraki 30 gün boyunca yapılması planlamaktadır.

Sermaye Artışı ve Ortak Satışı 12,50-15,00 TL

25,93% (Ek Satış Dahil %29,81)

3 - 4 M ayıs 2018

(3)

Ak Yatırım Menkul Değerler A.Ş.’nin Hazırlamış ve KAP’ta yayınlamış olduğu Halka Arz Fiyat Tespit Raporu’na ve Belirlenen Fiyata İlişkin Değerlendirme

Ak Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan fiyat tespit raporunda sadece piyasa çarpanları analizi yöntemi kullanmıştır.

DeFacto’nun geleceğe yönelik faaliyetlerine ve finansal durumuna ilişkin projeksiyonlar, izahname kapsamında yatırımcılarla paylaşılmadığı için indirgenmiş nakit akımları (İNA) analizine yönelik bir değerleme çalışması yapılmamıştır.

Ayrıca, DeFacto’nun 31 Aralık 2017 tarihi itibariyle özkaynaklar toplamı 399,4 milyon TL olduğu görülmektedir.

Şirketin varlıklarının gerçekçi ve güncel değerlerine bilançoda yer verilmesi veya bilançoda oluşan defter değerinin duran varlıkların gerçekçi değerleri kullanılarak düzeltilmesi ve net defter değerinin ortaya konulabilmesi amacıyla Defacto’nun değerleme çalışmasında defter değeri yöntemi kullanılmamıştır.

Bu kapsamda piyasa çarpanları yöntemi olarak aşağıdaki çarpanlar kullanılmıştır.

 FD/Satış Çarpanı (Firma Değeri/Net Satış)

 FD/FAVÖK Çarpanı (FD/ Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kar) ve

 F/K (Piyasa Değeri/Net Kar)

Defacto’nun izahnamesinde geleceği ilişkin tahmin ve projeksiyonlara yer verilmemiş olması nedeniyle karşılaştırılabilir şirketlerin de son 12 aylık Satış, FAVÖK, ve Net kar verileri esas alınmıştır.

Defacto’nun çarpan analizinde aşağıdaki 31 Aralık 2017 verileri kullanılmıştır.

(Bin TL) 31 Aralık 2017

Net Satış Gelirleri 2.648.824

Düzeltilmiş FAVÖK 300.553

Net Kar 61.247

Net Finansal Borç 479.680

Piyasa çarpanlarıyla yapılan hesaplamalarda; Defacto ile faaliyet alanı açısından benzerlik taşıdığı düşünülen uluslararası giyim perakende şirketleri dikkate alınmış, Türkiye’den ise sadece Mavi Giyim’in çarpanları kullanılmıştır.

Defacto ile faaliyet alanı açısından benzerlik taşıdığı düşünülen uluslararası şirketlere ilişkin veriler aşağıdaki tablolarda verilmiştir.

Benzer şirketlerin finansal verileri (son on iki ay)

(Milyon ABD $) Satış FAVÖK FAVÖK Marjı Net Kar Net Kar Marjı

Industria de Diseno Textil, S.A. 31.368,1 6.776,0 21,6% 4.169,9 13,3%

Fast Retailing Co., Ltd. 18.933,4 2.559,5 13,5% 1.176,3 6,2%

H & M Hennes & M auritz AB 23.739,1 3.250,9 13,7% 1.799,4 7,6%

Lojas Renner 2.200,9 403,6 18,3% 216,6 9,8%

M r Price Group Limited 1.636,5 308,6 18,9% 207,7 12,7%

LPP Spolka Akeyjna 2.090,9 254,8 12,2% 131,1 6,3%

The Foshini Group Limited 2.060,0 374,3 18,2% 196,7 9,5%

Truworths International Limited 1.513,6 259,2 17,1% 232,9 15,4%

CCC S.A. 1.247,5 159,6 12,8% 85,3 6,8%

M avi Giyim Sanayi ve Ticaret A.Ş. 442,1 62,7 14,2% 21,3 4,8%

(4)

Benzer şirketlerin piyasa değerleri

Benzer şirketlerin piyasa çarpanları

Defacto’nun son on iki aylık FAVÖK ve son durum itibariyle net borç pozisyonundan hareketle Defacto özsermaye değerleri hesaplamaları aşağıdaki tablolarda gösterilmiştir:

DeFacto'nun özsermaye değerinin FD / Satış çarpanı ile hesaplanması

(Milyon ABD $) Piyasa

Değeri

Net Borç ve Azınlık Payları

Firma Değeri

Industria de Diseno Textil, S.A. 96.182,8 -7.876,7 88.306,1 Fast Retailing Co., Ltd. 44.785,4 -5.219,3 39.566,1 H & M Hennes & M auritz AB 27.021,7 204,2 27.225,9

Lojas Renner 7.082,8 215,4 7.298,2

M r Price Group Limited 5.610,9 -126,4 5.484,5

LPP Spolka Akeyjna 5.058,1 -94,2 4.963,9

The Foshini Group Limited 4.132,0 653,6 4.785,6

Truworths International Limited 3.769,9 73,0 3.842,9

CCC S.A. 3.340,1 140,8 3.480,9

M avi Giyim Sanayi ve Ticaret A.Ş. 613,6 27,1 640,7

(Milyon ABD $) FD / Satış FD / FAVÖK F / K

Industria de Diseno Textil, S.A. 2,8 13,0 23,1

Fast Retailing Co., Ltd. 2,1 15,5 38,1

H & M Hennes & M auritz AB 1,1 8,4 15,0

Lojas Renner 3,3 18,1 32,7

M r Price Group Limited 3,4 17,8 27,0

LPP Spolka Akeyjna 2,4 19,5 38,6

The Foshini Group Limited 2,3 12,8 21,0

Truworths International Limited 2,5 14,8 16,2

CCC S.A. 2,8 21,8 39,2

M avi Giyim Sanayi ve Ticaret A.Ş. 1,4 10,2 28,8

ARİTMETİK ORTALAMA 2,4x 15,2x 28,0x

(Bin TL) Benzer Şirketler

Benzer Şirketlerin Ortalama Çarpanı 2,4x

DeFacto'nun Satışları 2.648.824

DeFacto'nun Firma Değeri 6.408.796

DeFacto'nun Net Borç Pozisyonu (31 Aralık 2017) 479.680

DeFacto'nun Özsermaye Değeri 5.929.115

(5)

DeFacto'nun özsermaye değerinin FD / FAVÖK çarpanı ile hesaplanması

DeFacto'nun özsermaye değerinin F / K çarpanı ile hesaplanması

FD/Satış, FD/FAVÖK ve F/K çarpanları kullanılarak hesaplanan Defacto’nun özsermaye değerleri her üç çarpan için de eşit ağırlıklandırılarak 3.908.547.000 TL ortalama özsermaye değerine ulaşılmıştır. Buradan hareketle de Defacto’nun halka arz öncesi iskontosuz birim pay fiyatı 18,38 TL olarak hesaplanmıştır.

Sermaye artırımı ve şirketin karşılaması gereken tahmini halka arz masraflarının da dikkate alınmasıyla şirketin birim halka arz fiyat aralığı, bulunan birim pay değerine %30,1 ve %17,0 oranında halka arz iskontosu uygulanarak 12,50 TL ile 15,00 TL olarak belirlenmiştir.

Fiyat Tespit Raporunda Kullanılan Değerleme Yöntemlerine İlişkin Görüşlerimiz



Fiyat Tespit Raporu’nda Şirket hakkında verilen bilgiler anlaşılır ve yeterlidir. Değerleme için kullanılan yöntemler ise ayrıntılı bir şekilde açıklanmıştır.



Fiyat tespit raporunda Defacto’nun FD/Satış oranına göre özsermaye değeri 5.929.115 TL, FD/FAVÖK çarpanına göre 4.083.988 TL ve F/K oranına göre ise 1.712.538 TL olarak hesaplanmış olup ulaşılan özsermaye değerleri arasındaki farklar dikkat çekici olmuştur. Dolayısıyla Fiyat Tespit Raporu’nda İndirgenmiş Nakit Akımı yöntemi kullanılarak, Şirket projeksiyonlarının detaylı bir şekilde sunulmasının, değerlemeyi daha tutarlı hale getireceğini düşünüyoruz.



Değerlemede kullanılan BİST şirketi olarak Mavi ve Uluslararası şirketlerin Defacto’nun faaliyet alanına uygun olduğunu düşünüyor, benzer şirket seçimini uygun buluyoruz. Ancak, piyasa çarpan analizinde BİST’te işlem gören Vakko çarpanlarına da yer verilebileceği görüşündeyiz. 18/04/2018 itibarıyla söz konusu şirketin FD/Satış çarpanı 1.15x, FD/FAVÖK çarpanı 8.23x ve F/K çarpanı ise 17.24x’tür. Vakko’nun benzer şirketlere dahil edilmesi durumunda hesaplanan şirket değeri aşağı yönde etkilenmektedir.



Fiyat tespit raporunda kullanılan MAVİ’nin sırasıyla 1,4x FD/Net Satış, 10,2x FD/FAVÖK çarpanlarının fiyat tespit raporunda kullanılan 2,4x FD/Net Satış ve 15,2x FD/FAVÖK ortalamasına göre oldukça iskontolu işlem gördüğü dikkat çekicidir.



“Defter Değeri”nin değerlemeye dahil edilmemesini uygun buluyoruz.

DeFacto'nun Düzeltilmiş FAVÖK 300.553

DeFacto'nun Firma Değeri 4.563.669

DeFacto'nun Net Borç Pozisyonu (31 Aralık 2017) 479.680

DeFacto'nun Net Karı 61.247

(Bin TL) Ağırlık (A) Piyasa Değeri (B) Ağırlıklandırılmış Piyasa Değeri

(AXB)

FD/Satışlar Çarpanı Yöntemi 33,33% 5.929.115 1.976.372

FD/FAVÖK Çarpanı Yöntemi 33,33% 4.083.988 1.361.329

F/K Çarpanı Yöntemi 33,33% 1.712.538 570.846

Ortalama Piyasa Değeri 3.908.547

Nominal Hisse Adedi 212.641,6

Halka Arz Öncesi Birim Hisse Fiyatı (TL) 18,38

(6)

Sonuç olarak Piyasa Çarpanları Analizi’nin %100, İNA yaklaşımının %0 ağırlığa sahip olduğu Fiyat Tespit Raporu’na göre; %30,1 ile %17,0 aralığında iskonto uygulanarak, 12,50 TL ile 15,00 TL pay başına halka arz fiyat aralığını makul buluyoruz.

Çekince:

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.

Bu sayfalarda yayınlanan görüş, yorum, ve öneriler nedeniyle ortaya çıkacak kazanç veya kayıplardan Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu değildir. Buradaki yazı, görüş ve yorumlar yatırımcıları bilgilendirme niteliği taşımakta, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir tavsiye veya teklif içermemektedir.

Yatırımcılar, halka arza ilişkin KAP’ta yayınlanan İzahname setini inceleyerek kararlarını vermelidirler.