T.C.
SELÇUK ÜNİVERSİTESİ
SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ
ÖZEL HUKUK ANABİLİM DALI
TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN OLAĞANÜSTÜ
ZAMANAŞIMIYLA KAZANILMASI
İsmail Hakkı Kürşat YAZAN
164233001028
Yüksek Lisans Tezi
Dr. Öğr. Üyesi Nurşen AYAN
iii ÖNSÖZ
Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanılması konulu bu tez çalışmasının hukukçular ve uygulayıcılar açısından faydalı olmasını temenni ediyorum.
Bu vesileyle, yüksek lisans eğitimim süresince destek ve katkılarını esirgemeyen tez danışmanım Dr. Öğr. Üyesi Nurşen AYAN’ a ve saygıdeğer öğretim görevlilerine,
Çalışmanın hazırlanması aşamasında başta ailem olmak üzere, desteğini her an yanımda hissettiğim bana bu yolda ışık olan Nişanlım Elif Sümeyye TOBİ’ ye yardımlarından ve sabırlarından dolayı teşekkür etmeyi bir borç bilirim.
İsmail Hakkı Kürşat YAZAN Konya, 2019
iv T.C.
SELÇUK ÜNİVERSİTESİ Sosyal Bilimler Enstitüsü Müdürlüğü
Öğr
enc
ini
n Adı Soyadı İsmail Hakkı Kürşat YAZAN Numarası: 164233001028 Ana Bilim /
Bilim Dalı Özel Hukuk Ana Bilim Dalı Danışmanı Dr. Öğr. Üyesi Nurşen AYAN
Tezin Adı Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanılması
ÖZET
Tez çalışmamızda, Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkının olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması incelenmiştir.
Bu amaçla, öncelikli olarak mülkiyet hakkını kazanma yolları, mülkiyet hakkının tescil edilmesi, mülkiyetin tescilden önce kazanılması ve olağan zamanaşımı yoluyla kazanma konuları ele alınmıştır. Müteakiben, taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması için gerekli şartlar incelenmiştir. Bu kapsamda, özel mülkiyete elverişli olan ve olmayan taşınmazlar, tapu kütüğüne kayıtlı olmayan taşınmazlar, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan taşınmazlar, maliki hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş taşınmazlar, zilyetliğe ilişkin hususlar ayrıntılı şekilde irdelenmiştir. Son olarak mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescili amacıyla açılacak olan tescil davasının niteliği, konusu tarafları, yetkili mahkeme, ilan, itiraz, ispat yükü, hüküm ve sonuçları ele alınmıştır. Tez çalışmamız kapsamında Türk Medeni Kanunu’nun zilyetlik, mülkiyet ve kazandırıcı zamanaşımına ilişkin hükümlerin yanı sıra Kadastro Kanunu başta olmak üzere çeşitli Kanunlardaki hükümler, Yargıtay Kararları ile birlikte değerlendirilmiştir.
Anahtar Kelimeler: Mülkiyet Hakkı, Kazandırıcı Zamanaşımı, Olağanüstü Zamanaşımı, Zilyetlik, Mülkiyet, Tescil, Tescil Davası
v T.C.
SELÇUK ÜNİVERSİTESİ Sosyal Bilimler Enstitüsü Müdürlüğü
S
tudent’
s Name Surname İsmail Hakkı Kürşat YAZAN No: 164233001028 Department Department of Private Law
Supervisor Dr. Öğr. Üyesi Nurşen AYAN
Thesis Name Acquisition of Immovable Ownership by Extraordinary
Prescription
SUMMARY
The aim of this study is to analyse the “acquisition of immovable properties by means of acquisitive prescription” according to the Turkish Civil Code. This issue is defined in article 713 of the Turkish Criminal Code (Law No.4721).
Our thesis consists of three sections. In the first section, the acquisition of ownership is examined. Acquisitive prescription is one of the ways to acquire ownership. This type of acquisitions is separated into the usual and unusual acquisitive prescription. The second section of our study is about the rule of unusual acquisitive prescription. And in the last section, we examined the land registration case.
In the thesis, we considered the terms of the Turkish Civil Code about acquisitive prescription under the light of Turkish law literature and jurisprudence.
Keywords: extraordinary prescription, ordinary prescription, usual acquisitive prescription, unusual acquisitive prescription, real estate property, immovable ownership, immovable properties, land registration case.
vi İÇİNDEKİLER
BİLİMSEL ETİK SAYFASI İ
YÜKSEK LİSANS TEZİ KABUL FORMU İİ
ÖNSÖZ İİİ ÖZET İV SUMMARY V İÇİNDEKİLER Vİ KISALTMALAR X GİRİŞ 1 BİRİNCİ BÖLÜM
TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI
§1.TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİ KAZANMA YOLLARI 3
I.Aslen Kazanma-Devren Kazanma 3
II.Tescille Kazanma-Tescilsiz Kazanma 5
§2.TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİ TESCİLLE KAZANMANIN ŞARTLARI 7
I.Geçerli Bir Hukuki Sebebin Bulunması 7
II.Tescil Talebine İstinaden Tescilin Yapılması 9
§3.TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN TESCİL DIŞI KAZANILMASI 10
I.Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması 11
A.Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı Kavramı 13
B.Olağan Kazandırıcı Zamanaşımının Şartları 14
1.Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanmaya Elverişli Olması 14
2.Yolsuz Bir Tescilin Bulunması 17
3.On Yıl Süreyle, Davasız ve Aralıksız Zilyetlik 20
4.Zilyedin İyiniyetli Olması 25
vii II.Genel Olarak Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla
Kazanılması 29
İKİNCİ BÖLÜM
TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI YOLUYLA KAZANILMASININ ŞARTLARI
§4.TAŞINMAZA İLİŞKİN ŞARTLAR 35
I.Taşınmazın Özel Mülkiyete Elverişli Olması 36
A.Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Kazanılamayan Taşınmazlar 36
1.Kamu Malları 36
a.Hizmet Malları 37
b.Orta Malları 38
c.Sahipsiz Mallar 43
2.Özel Mülkiyete Elverişli Olmasına Rağmen Kanunlar Tarafından Olağanüstü
Zamanaşımıyla Kazanılması Yasaklanmış Taşınmazlar 50
a.Miras Yoluyla Devlete Kalan Taşınmazlar 50
b.Padişahlardan Hazineye Kalan Taşınmazlar 50
c.Kaçak ve Yitik Kişilerden Devlete Kalan Taşınmazlar 51
d.Mübadale Edilenlerden Kalan Taşınmazlar 52
e.Diğer Kanunlar Gereğince Devlete Kalan Taşınmazlar 53 3.Kanunlardaki Özel Hükümler Nedeniyle Olağanüstü Zamanaşımı
Yoluyla Mülkiyeti Kazanılamayan Taşınmazlar 53
a.Vakıflara Ait Taşınmazlar 53
b.Askeri Yasak Bölgelerdeki Taşınmazlar 54
B.Tapu Kütüğüne Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar 55
II.Tapu Kütüğünden Taşınmazın Malikinin Kim Olduğu Anlaşılmamalıdır 61
A.Maliki Yirmi Yıl Önce Ölmüş Taşınmazlar 65
B.Maliki Hakkında Yirmi Yıl Önce Gaiplik Kararı VerilmişTaşınmazlar 68
§5.ZİLYETLİĞE İLİŞKİN ŞARTLAR 69
I.Malik Sıfatıyla Zilyetlik 69
viii
B.Malik Sıfatıyla Zilyetlik ve Özel Durumlar 72
1.Malik Sıfatıyla Zilyetlik 72
2.Mirasçılar Arasında Malik Sıfatıyla Zilyetlik 75
3.Paydaşlar Arasında Malik Sıfatıyla Zilyetlik 76
II.Yirmi Yıl Süreli Zilyetlik 77
A.Sürenin Hesaplanması 77
B.Zilyetlik Sürelerinin Birbirine Eklenmesi 79
C.Zamanaşımı Durduran Sebepler 81
D.Zamanaşımı Süresini Kesen Sebepler 82
1.Malik Sıfatıyla Zilyetliğin Kaybı 83
2.Malikin Olağanüstü Zamanaşımını Kesen Hareketleri 84
3.Malikin Belli Olması 85
III.Davasız Zilyetlik 86
IV.Aralıksız Zilyetlik 88
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
TESCİL DAVASI VE SONUÇLARI
§6.TESCİL DAVASI 90
I.Genel Olarak Tescil Davası 90
A.Tescil Davasının Hukuki Niteliği 91
B.Tescil Davasının Konusu 92
II.Tescil Davasının Tarafları 92
A.Davacı 92
B.Davalı 97
III.Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme 98
A.Görevli Mahkeme 98
B.Yetkili Mahkeme 99
IV.Tescil Davasında İlan ve İtiraz 100
A.Tescil Davası Üzerine Mahkemece Yapılacak İlan 100
B.Tescil Davası Üzerine Süresi İçinde Yapılacak Geçerli İtiraz 102
ix
A.İspat Yükü 104
B.İspat Araçları 105
C.Tapusuz Taşınmazın Büyüklüğüne Bağlı Olarak Zilyetliğin İspatı 108
§7.TESCİL DAVASININ HÜKÜM VE SONUÇLARI 110
A.Mülkiyetin Kazanıldığı Zaman 111
B.Mülkiyetin Kazanılmasının Sonuçları 113
SONUÇ 115
x KISALTMALAR
age : adı geçen eser
Bkz : Bakınız
C : Cilt
dn : dipnot
E : Esas
EMK : eski (743 sayılı) Medeni Kanun
HD : Hukuk Dairesi
HGK : Hukuk Genel Kurulu
İBBGK : İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu
K : Karar
KK : 3402 sayılı Kadastro Kanunu
m : madde
RG : Resmi Gazete
S : Sayı
s : sayfa
SAADDTRK : 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu
SBE : Sosyal Bilimler Enstitüsü
TBK : 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
TL : Türk Lirası
TMK : 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu TST : Tapu Sicili Tüzüğü
TTK : 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu
vb : ve benzeri
1 GİRİŞ
Yerinde sabit olan ve muhtevasında değişiklik yapılmadan bir başka yere nakledilmesi mümkün olmayan maddi mallara taşınmaz (gayrimenkul) adı verilmektedir. Kural olarak gayrimenkul kavramı doğal nitelikleri nedeniyle taşınması mümkün olmayan toprak parçalarını ifade etmek üzere kullanılmaktadır. Taşınmaz kavramının kapsamı TMK’da sınırlı şekilde sayılmış olup bunların haricindeki şeylerin taşınmaz olarak kabul edilmesi ve bu yönde anlaşma yapılması mümkün değildir. TMK m. 704 hükmüne göre, arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturmaktadır.
Taşınmaz mülkiyetinin bir başka kişinin mülkiyet hakkına dayanmaksızın hukuk düzeninin öngördüğü bir fiil veya olayın gerçekleşmesi sonucu doğrudan doğruya kazanılmasına aslen kazanma, mülkiyetin el değiştirmesi suretiyle kazanılmasına ise devren kazanma adı verilmektedir.
Mülkiyet hakkının niteliği ve tapu sicili hukukuna hâkim olan ilkeler gereğince kural olarak maliki tarafından kullanılmayan bir mülkiyet hakkı belirli bir süre sonra kaybedilmez veya bir başkası tarafından kazanılamaz. Ancak istisnai olarak kanunda belirtilen şartların bulunması halinde uzun süreli zilyetlik taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının kazanılmasına olanak sağlar. Bu duruma taşınmaz mülkiyetinin kazandırıcı zamanaşımı ile iktisabı denilir.
Taşınmazlar üzerinde mülkiyetin kazanılmasını sağlayan zamanaşımı, olağan ve olağanüstü zamanaşımı şeklinde ikiye ayrılmıştır. TMK m.712’de düzenlenen olağan zamanaşımı esasen hak sahibi olmayan ancak yolsuz tescil nedeniyle hak sahibi olarak gözüken iyiniyetli kişinin on yıllık zilyetlik süresi sonunda hak sahibi olmasını sağlamaktadır.
2 Taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması TMK m.713 hükmü ile düzenlenmiştir. Bu hükme göre tapu kütüğüne kaydedilmemiş olan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle, malik sıfatı ile taşıyan kimse mülkiyet hakkının tesciline karar verilmesini talep edebilir. Benzer şekilde maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazın zilyedi mülkiyet hakkının tescil edilmesi için dava açabilir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanılması adlı tez çalışmamızın birinci bölümünde, taşınmaz mülkiyetini kazanmanın yolları ele alınmıştır. Bu kapsamda aslen kazanma, devren kazanma, tescille kazanma, tescilsiz kazanma ve zamanaşımı yoluyla kazanma hakkında bilgi verilmiştir.
Çalışmamızın ikinci bölümünde, taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması için gerekli şartlar incelenmiştir. Özel mülkiyete elverişli olan ve olmayan taşınmazlar hakkında bilgi verildikten sonra, tapu kütüğüne kayıtlı olmayan taşınmazlar, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan taşınmazlar, maliki hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş taşınmazlar, zilyetliğe ilişkin hususlar ayrıntılı şekilde incelenmiştir.
Tezimizin üçüncü bölümünde ise mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescili için açılması gereken tescil davasına ilişkin hususlar incelenmiştir. Tescil davasının hukuki niteliği, konusu, tarafları, yetkili mahkeme, ilan, itiraz, ispat yükü, hüküm ve sonuçları ele alınmıştır.
Çalışmamız genel bir değerlendirmeyi içeren sonuç bölümü ile tamamlanmaktadır.
3 BİRİNCİ BÖLÜM
TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI
§1. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİ KAZANMA YOLLARI
Doktrinde taşınmaz mülkiyetini kazanma yolları, “aslen kazanma - devren kazanma” ve “tescille kazanma - tescil dışı (tescilsiz) kazanma” şeklinde ayrım yapılarak incelenmektedir1
.
I. Aslen Kazanma-Devren Kazanma
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında önceki malik ile ilişki dikkate alınarak aslen kazanma (doğrudan doğruya kazanma / asli yoldan kazanma / asli iktisap / aslen edinme) ve devren kazanma (fer’i yoldan kazanma / fer’i iktisap / devren edinme) ayrımı yapılmaktadır.
Taşınmaz mülkiyetinin bir başka kişinin mülkiyet hakkına dayanmaksızın hukuk düzeninin öngördüğü bir fiil veya olayın gerçekleşmesi sonucu doğrudan
1
Mehmet Ayan, Eşya Hukuku, II, Mülkiyet, 9. Baskı, Ankara 2016, s. 155; Jale G. Akipek, Türk Eşya Hukuku, Ayni Haklar, İkinci Kitap - Mülkiyet, 2. Baskı, Ankara 1973, s. 99; Bilge Öztan, Medeni Hukukun Temel Kavramları, 37. Baskı, İstanbul 2012, s.791; Mustafa Reşit Karahasan, Yeni Türk Medeni Kanunu Eşya Hukuku, Birinci Cilt, İstanbul 2007, s.533-534; Kemal Tahir Gürsoy / Fikret Eren / Erol Cansel, Türk Eşya Hukuku, 2. Baskı, Ankara 1984, s. 471-472; Turgut Akıntürk, Eşya Hukuku, İstanbul 2009, s. 461-462; M. Kemal Oğuzman / Özer Seliçi / Saibe Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 20. Baskı, İstanbul 2017, s. 352-353; Selâhattin Sulhi Tekinay / Sermet Akman / Halûk Burcuoğlu / Atilla Altop, Tekinay Eşya Hukuku, C.1, 5. Baskı, İstanbul 1989, s. 652-653; Hasan Erman, Eşya Hukuku Dersleri, 6. Baskı, İstanbul 2016, s. 79; Hüseyin Hatemi / Rona Serozan / Abdülkadir Arpacı, Eşya Hukuku, İstanbul 1991, s. 474-475; Şeref Ertaş, Eşya Hukuku, 12. Baskı, İzmir 2015, s. 266 -267; Mustafa Dural, Eşya Hukuku Dersleri, İstanbul 1981, s. 75.
4 doğruya kazanılmasına aslen kazanma adı verilmektedir2
. Aslen kazanmanın özelliği mülkiyetin ilk olarak bu hakkı kazanan kişiyle doğması, başka bir hak süjesinden intikal etmemesidir. Diğer bir ifadeyle mülkiyet hakkı daha önce mevcut olan bir hakkın intikal etmesiyle oluşmamakta, yepyeni bir hak olarak doğmaktadır. Bu nedenle aslen kazanmada halefiyet durumu söz konusu değildir3
. Aslen kazanma çeşitli şekillerde olabilir; en doğal şekli daha önce hiç kimsenin mülkiyetinde bulunmayan taşınmaz üzerinde mülkiyetin tesis edilmesidir. Örneğin işgal ve yeni arazi oluşumu bu şekilde kazanılmaktadır. Malikin mülkiyet hakkını tapu kütüğünden terkin ettirmesi nedeniyle sahipsiz kalan taşınmazın iktisabı aslen kazanmadır. Zira terkin edilen taşınmaz hiç kimseye ait değildir. Bu taşınmaz üzerindeki yeni mülkiyet hakkı önceki malikten bağımsız olarak kurulmaktadır4
.
Kanunda öngörülmüş olan bazı sebeplere dayanarak mülkiyet hakkının kazanılması da aslen kazanma sayılmaktadır. Esasen bu durumlarda mülkiyet hakkının daha önce bir sahibi vardır ancak mülkiyet hakkını yeni kazanan kişinin taşınmazı diğer kişiden devraldığını veya onun halefi olduğunu söylemek pek mümkün değildir. Doktrinde tartışmalı olmasına rağmen mülkiyet hakkının zamanaşımıyla ve tapu sicilindeki yolsuz tescile dayanarak iyiniyetle kazanılması aslen kazanma olarak kabul edilmektedir5. Kamulaştırma sonucu taşınmazın bir başka kişinin mülkiyet hakkından bağımsız olarak elde edilmesi de aslen kazanma olarak sayılmaktadır6.
2
Öztan, s. 791; Akipek, Mülkiyet, s. 100; Akıntürk, 461; Gürsoy / Eren / Cansel, s. 472; Tekinay / Akman / Burcuoğlu / Altop, s. 653; Ertaş, s. 266; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 352; Ali Naim İnan, Türk Medeni Hukuku, 3. Baskı, Ankara 2014, s. 365.
3
Akipek, Mülkiyet, s. 100.
4 Veysel Başpınar, Türk Toprak Hukukunda İhya, Ankara 2000, s. 176; Gürsoy / Eren /
Cansel, s. 472; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 352.
5
Aydın Aybay, Hüseyin Hatemi, Eşya Hukuku Dersleri, 2. Baskı, İstanbul 2010, s. 163; Kevork Acemoğlu, Türk Hukukunda Tapu Kütüğüne Kayıtlı Olmayan Gayrimenkullerin Hukuki Durumu, İstanbul 1965, s. 32; Akipek, Mülkiyet, s. 100; Hatemi / Serozan / Apacı, 486; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 352, Başpınar, İhya, s. 176.
6
5 Mülkiyetin el değiştirmesi suretiyle, diğer bir ifadeyle önceki malikin mülkiyet hakkına bağlı olarak kazanma şekline ise devren kazanma denilmektedir7
. Devren kazanmanın geçerliliği taşınmazı devreden kişinin mülkiyet hakkının geçerli olmasına bağlıdır. Devren kazanma bir hukuki işleme veya mirasa bağlı olarak gerçekleşmektedir. Hukuki işleme bağlı olarak devren kazanan kişi açısından cüz’i halefiyet, miras yoluyla kazanan açısından ise külli halefiyet söz konusudur8.
Uygulamada taşınmaz mülkiyetinin aslen kazanılması pek rastlanılmayan bir durum olup taşınmaz mülkiyeti genellikle devir yoluyla kazanılmaktadır9
.
II. Tescille Kazanma-Tescilsiz Kazanma
Diğer bir tasnife göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille ve tescilsiz kazanma şeklinde ikiye ayrılmaktadır10
.
Tescil, mülkiyeti nakletme edimini yüklenmiş olan tarafın (taşınmazı devreden önceki malikinin) talebi üzerine tapu memuru tarafından tapu kütüğüne işlenen kayıt olarak da tanımlanabilir. Ancak mülkiyet hakkının tescilden önce kazanıldığı durumlarda tescil talebi mülkiyeti kazanan kişi tarafından yapılmaktadır11. Bu nedenle genel olarak tescil kavramı, bir ayni hakkın tesis edilmesi amacıyla yapılan kayıt olarak tanımlanmaktadır12
.
7
Fikret Eren, Mülkiyet Hukuku, Ankara 2011, s. 200; Öztan, s. 791; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 352; Akipek, Mülkiyet, s. 100; Ayan, Mülkiyet, s. 156; İnan, s. 367.
8
Cevdet Yavuz, “Tapusuz Gayrimenkullerin Devren Kazanılması,” Prof.Dr. Ümit Yaşar Doğanay’a Armağan Cilt-I. İstanbul 1982, s. 383 vd.; Gürsoy / Eren / Cansel, s. 472; Ayan, Mülkiyet, s. 156; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 352.
9
Jale Güral, “Gayrimenkul Mülkiyet Hakkının Adi Zamanaşımıyla İktisabı Üzerine Bir İnceleme,” Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.10, S.1, 1953, s. 578.
10
Mehmet Remzi / Sezer Aydın / Murat Ispartalı, Medeni Hukuk, 4. Baskı, İstanbul 2015, s. 528 vd.; Nazif Kaçak, Emsal İçtihatlarla Yeni Türk Medeni Hukukunda Eşya Hukukuna İlişkin Hükümler, Ankara 2006, s. 139; Akipek, Mülkiyet, s. 100; Akıntürk, s. 462; Hatemi / Serozan / Arpacı, s. 475; Eren, Mülkiyet, s. 200; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, 353; Erman, Eşya, s. 79; Tekinay / Akman / Burcuoğlu / Altop, s. 653; Sirmen, Eşya, s. 307; Ayan, Mülkiyet, s. 156; Ertaş, s. 268 vd.
11
Güral, Zamanaşımı, s. 589-591.
12
Safa Reisoğlu, Türk Eşya Hukuku, Cilt 1, Giriş, Zilyetlik, Tapu Sicili ve Kadastro ve Tapu Tahriri Kanunu, Tapulama Kanunu, 6. Baskı, Ankara 1980, s. 123.
6 TMK m.705/1 hükmü uyarınca, “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille
olur.” Tapuya kayıtlı taşınmazların mülkiyeti kural olarak tapu kütüğüne yapılan
tescil ile kazanılmaktadır13
. Tescil gerçekleşmediği müddetçe mülkiyet hakkı kazanılamaz14
. Bu kurala tescilin zorunluluğu ilkesi adı verilmektedir15. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında tescil kurucu unsurlardan biri olup diğer unsurların da bulunması gereklidir. Geçerli bir hukuki sebep mevcut değilse tescil yolsuz tescil olur (TMK m.1024 / EMK m.932). Örneğin ayırt etme gücüne sahip olmayan kişinin yaptığı tescilden yararlanan kişi mülkiyet hakkını kazanamaz16
.
Tescil ilkesi mutlak olmayan, nisbi bir ilkedir. Dolayısıyla bazı istisnai durumlarda tescilden önce de mülkiyet hakkının kazanılması mümkündür. Mülkiyeti kazanma sebebinin hukuki bir işlem olduğu durumlarda tescil yapılması şarttır. Bu nedenle bazı istisnai durumlar hariç olmak üzere devren kazanma tescile dayanmakta olup tescil yenilik doğurucu (kurucu / ihdasi) nitelik taşımaktadır17. Mülkiyet tescil anında intikal eder18
. Bu duruma tescilin iktisap fonksiyonu adı verilmektedir19.
Mülkiyet hakkının aslen kazanılmasında tescilden önce kazanma söz konusudur. Bu durumda tescil, yenilik doğurucu değil bildirici (beyan edici, izharî)
13
Hasan Özkan, Açıklamalı, İçtihatlı, Örnekli Türk Medeni Yasası ve Uygulaması, Eşya Hukuku (Madde 683 - 778), İstanbul 2017, s. 3962; Jale Güral, “Türk Hukukunda Tapuya Kayıtlı Olmayan Gayrimenkullerin Hukuki Rejimi ve MK 639/1,” Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.9, S.3, 1952, s. 40-41; Kaçak, s. 139; Sirmen, Eşya, s. 308; Güral, s. 579.
14
Gülşah Vardar Hamamcıoğlu / Gülşah Sinem Aydın, Eşya Hukuku Pratik Çalışmaları, 2. Basıdan 3. Tıpkı Bası, İstanbul 2018, s. 68; Ayan, Mülkiyet, s. 156.
15
Mehmet Ayan, Eşya Hukuku-I, Zilyetlik ve Tapu Sicili, 13.Baskı, Ankara 2016, s. 177.
16
Nihat Taşdelen, “Tapuya Kayıtlı Gayrimenkul Mülkiyetinin Geçirim Yoluyla Kazanılması,” Prof. Dr. Erdoğan Moroğlu’na 65. Yaş Günü Armağanı, (Editör: Hayri Domaniç), İstanbul 1999, s. 1015; Öztan, s. 791; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 353; Akıntürk, s. 462.
17
Jale G. Akipek, Türk Eşya Hukuku (Ayni Haklar) Birinci Kitap (Zilyetlik ve Tapu Sicili) (2.Baskı), Ankara 1972, s. 375; Özkan, s. 3962; Öztan, s. 791; Ayan, Mülkiyet, s. 157; Ayan, Zilyetlik, s. 366; Eren, Mülkiyet, s. 201.
18
Akipek, Zilyetlik, s. 160 vd.
19
Ferit Hakkı Saymen / Halid Kemal Elbir, Türk Eşya Hukuku Dersleri, İstanbul 1963, s. 276.
7 niteliğe sahiptir20
. Tescilsiz kazanma istisnai bir durum olup, taşınmaz mülkiyeti sadece kanunda sayılan durumlarda tescilsiz olarak kazanılabilir21
. Miras (TMK m.599), işgal (TMK m.707), mahkeme kararı (TMK m.716/1), olağanüstü zamanaşımı (TMK m.713), yeni arazi oluşması (TMK m.708) taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanıldığı durumlardan bazılarıdır. Taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanıldığı bu durumlarda tescil mülkiyet hakkını ihdas edici nitelik taşımasa da malikin taşınmaz hakkında tasarrufta bulunabilmesi için bildirici nitelikte tescil yaptırması gereklidir (TMK m.705/2)22
. Aksi halde tapu kaydına güvenen iyiniyetli üçüncü kişilerin TMK m.1023 (EMK m.931) kapsamında önceki malikten mülkiyet hakkını kazanması mümkündür23
.
§2. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİ TESCİLLE KAZANMANIN ŞARTLARI Taşınmaz mülkiyetinin tescil ile kazanılabilmesi için geçerli bir hukuki sebep bulunmalı, tescil talebinin yetkili kişi tarafından yapılmasını müteakip tapu memurunca tescil gerçekleştirilmelidir24. Bu unsurlardan herhangi birinin eksik olması mülkiyet hakkının kazanılmasını engeller. Yolsuz tescil olarak adlandırılan bu durumun düzeltilmesi TMK m.1025 (EMK m.933) kapsamında istenebilir25
.
I. Geçerli Bir Hukuki Sebebin Bulunması
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasını sağlayan hukuki sebep, mülkiyet hakkının devrinin hukuki gerekçesini oluşturan, tescile dayanak olan, mülkiyetin
20
Akipek, Mülkiyet, s. 101; Akipek, Zilyetlik, s. 376.
21
Turhan Esener, Kudret Güven, Eşya Hukuku, 5. Baskı, Ankara 2012, s. 129; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 353; Hatemi / Serozan / Apacı, s. 475; Akipek, Zilyetlik, s. 376; Ayan, Mülkiyet, s. 157; Ayan, Zilyetlik, s. 367; Gürsoy / Eren / Cansel, s. 250; Ertaş, s. 292; Öztan, s. 801.
22
Öztan, s. 801-802; Ayan, Mülkiyet, s. 157; Tekinay / Akman / Burcuoğlu / Altop, s. 653.
23
Saibe Oktay-Özdemir, “Yargıtay’ın MK. m.1023’ün Yanlış Uygulandığı Üç Kararının Değerlendirilmesi,” Medeni Hukuk Alanındaki Güncel Yargıtay Kararlarının Değerlendirilmesi Sempozyumları, Cilt-I, Eşya Hukuku, (Editörler: Tufan Öğüz, Baki İlkay Engin), İstanbul 2017, s. 199; Vardar Hamamcıoğlu / Aydın, s. 152.
24
Akipek, Mülkiyet, s. 102; Gürsoy / Eren / Cansel, s. 473.
25
8 devredilmesi konusunda taraflar arasında şahsi ilişki doğuran bir taahhüttür26
. Bu hukuki işlem ölüme bağlı tasarruf olabileceği gibi sağlar arasındaki işlem de olabilir. Sağlar arasındaki işlem genellikle mülkiyetin nakledilmesi taahhüdünü doğuran satış ve bağış gibi bir sözleşme niteliğindedir27
.
Hukuki işlemin tek taraflı veya çok taraflı olması mümkündür. Satış vaadi, ölünceye kadar bakma ve mirası paylaşma sözleşmeleri çok taraflı, mal bırakma vasiyeti ise taşınmaz mülkiyetinin devrini sağlayan tek taraflı hukuki işlemlere örnektir28
.
Tescilin bir hukuki sebebe dayanması yeterli olmayıp bu hukuki sebebin geçerli (muteber) olması da gereklidir. Dolayısıyla mülkiyeti kazanmanın hukuki sebebi olan işlem, geçerliliği için gerekli olan asli ve şekli şartlara da uygun olmalıdır29
. Tescilin dayanağı olan hukuki sebebin mevcut olmaması ya da geçersiz olması halinde tescil yolsuz olur ki bu durumda hak sahibi tarafından tescilin düzeltilmesi talep edilebilir30
.
26
Akıntürk, s. 288; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 354; Andreas v. Tuhr, (Çeviren: Kudret Ayiter), İsviçre Hukukuna Göre Mülkiyetin Nakli- I, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.3, S.2, 1946, s. 637.
27
Akipek, Zilyetlik, s. 353 vd.; Akipek, Mülkiyet, s. 103; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 354; Ertaş, s. 268 vd.
28
Ayan, Mülkiyet, s. 159; Akipek, Zilyetlik, s. 355; Esener, Güven, s. 131 vd.
29
Güral, Zamanaşımı, s. 585; Akipek, Zilyetlik, s. 355.
30
Yargıtay 1. HD 16.11.2017 tarihli, 2017/4579 E, 2017/6564 K. sayılı kararı, “Tapu sicillerinin tutulması bir takım prensiplere bağlı olup; bunlardan ilki tescil, ikincisi sicilin güvenilirliği (aleniliği), diğeri Hazine'nin kusursuz sorumluluğu, sonuncusu ise; geçerli bir hukuki sebebin bulunması, bir başka ifadeyle, illetten mücerret olmamasıdır. Oluşan bir sicil kaydının korunabilmesi bakımından, illetini teşkil eden geçerli bir sebebin olması zorunludur. Somut olayda, davalı adına oluşan sicil kaydının hukuki mesnedi, ihale olup; bu da iptal edilmiştir. O halde, ihalenin iptali ile sicilin hukuki dayanaktan yoksun kalacağı ve TMK’un 1025. maddesi hükmü uyarınca yolsuz tescil durumuna düşeceği sabittir. Öyleyse, davalı adına tesis edilmiş olan sicil kaydının ihalenin feshiyle yolsuz tescil durumuna düştüğü gözetilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken; davanın reddi isabetsizdir.” (UYAP, Erişim Tarihi: 13.03.2018).
9 II. Tescil Talebine İstinaden Tescilin Yapılması
Tescilin yapılabilmesi için bunun mülkiyet hakkı tesisi talebinde bulunan veya bu hakkını devreden şahıs ya da bunların yetkilendirilmiş temsilcileri tarafından yapılması gereklidir. Yetkili kişi tarafından talepte bulunulmadıkça ayni hakların kurulması ve devrine ilişkin hukuki sebep tapu memuru tarafından kendiliğinden tescil edilmez. Zira Türk hukukunda tescili talep prensibi uygulanmakta olup TMK m.1014 hükmü gereğince “Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu
kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir”31
.
Tescil talebi, tescilin yapılmasına ilişkin olarak tapu memuruna yöneltilen bir irade beyanıdır. Talepte bulunan kişi, mülkiyetin devri konusunda tasarruf yetkisinin bulunduğu ispat etmek zorundadır32
. Tescil talebinde bulunan kişinin yetkili olup olmadığı ve hukuki sebebin varlığı belgelendirilip, tapu görevlisi tarafından kontrol edildikten sonra tescil işlemi yapılır33
.
Tescil talebinde bulunan kişinin kimliği nüfus kayıtlarıyla belgelendirilecektir. Yetkili kişi tarafından talep edilmedikçe tescilin yapılması veya yetkisiz kişinin talebine göre işlem yapılması yolsuz tescil anlamına gelecek olup TMK m.1025 kapsamında düzeltilebilecektir. Yetkili kişinin geçerli hukuki sebebin varlığını belgelendirerek talepte bulunması üzerine tapu memuru tescili gerçekleştirecek olup bu andan itibaren yeni malik mülkiyet hakkını kazanacaktır34
.
Mülkiyetin devrini öngören hukuki sebebin varlığına rağmen borçlunun tescil talebinde bulunmaması halinde alacaklı TMK m.716’nın “Mülkiyetin kazanılmasına
esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde
31 Akipek, Zilyetlik, s. 358. 32 Reisoğlu, Zilyetlik, s. 139. 33
Halûk Nami Nomer, Mehmet Serkan Ergüne, Eşya Hukuku, Zilyetlik- Tapu Sicili- Rehin Hakları- Paylı Mülkiyet, 5. Baskı, İstanbul 2017, s. 125-126; Esener, Güven, s. 139; Reisoğlu, Zilyetlik, s. 140; Tuhr, Mülkiyetin Nakli- I, s. 638.
34
10
hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.” hükmüne dayanarak tescile
zorlama (cebri tescil) davası açma hakkına sahiptir. Bu davanın olumlu sonuçlanması halinde davacı mahkeme kararıyla (tescilden önce) mülkiyet hakkını kazanır, bilahare yapılan tescil ise açıklayıcı nitelik taşır35
.
Mülkiyet hakkının tesciline ilişkin hususlar 22.07.2013 tarihli Bakanlar Kurulu Kararıyla çıkarılan Tapu Sicili Tüzüğünün “Mülkiyet Hakkının Tescili” başlıklı 28. maddesinde, “Ortaklaşa Kullanılan Yerlerin Tescili” ise 29. maddesinde düzenlenmiştir36
. Buna göre tescil kütüğüne mülkiyeti devralan kişinin kimlik bilgileri, mülkiyeti edinme nedeni, tarih gibi bilgiler kaydedilir. Ortaklaşa kullanılan yerler için ise bu alanlardan yararlanan taşınmazların ada, parsel ve bağımsız bölüm numaraları yazılır. Tescilin şekli şartı, tescil talebinde gösterilen hukuki sebebin tapu kütüğüne yazılmasıdır. Mülkiyet hakkı bu şekil şartının yerine getirilmesiyle doğar, devredilir, niteliği değişir ya da ortadan kalkar. Mülkiyetin kurulması veya devrine ilişkin tescilin yapılmasından sonra tapu memuru tarafından hazırlanan tapu senedi ilgiliye verilir (TST m.85).
§3. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN TESCİL DIŞI KAZANILMASI
Taşınmaz mülkiyetinin devren kazanılmasında kural olarak tapu kütüğüne tescil yapılması zorunludur (TMK m.705/1). Bu kuralın istisnası aynı maddenin
35
Güral, Zamanaşımı, s. 588; Ayan, Mülkiyet, s. 218.
36
Tapu Sicili Tüzüğü m.28: “(1) Kütük sayfası malik sütunundaki devreden kişinin adı ve soyadı, baba adı ile edinme nedeni, tarih ve yevmiye numarası kırmızı mürekkepli kalemle çizilir ve yine kırmızı mürekkepli kalemle tarih ve yevmiye numarası yazılır. Malik sütununun ilk beş satırına yeni malikin adı, soyadı ve baba adı, edinme nedeni, tarih ve yevmiye numarası yazılır. (2) Tüzel kişilerin unvanı tam olarak yazılır. (3) Paylı mülkiyette pay miktarı; paydaşların adı, soyadı ve baba adından sonraki kısımda, kesirli olarak gösterilir. (4) Bir paydaş sonradan başka bir paya sahip olduğu takdirde, paylar üzerinde herhangi bir kısıtlama bulunmaması hâlinde payın tescili sırasında payların toplamı yazılır. Kısıtlamanın terkin edilmesi durumunda, paylar re’sen birleştirilerek edinme sebebi sütununa pay birleştirmesi ifadesi yazılır. (5) Elbirliği mülkiyette elbirliğini doğuran neden, malik adlarının ortak paranteze alınmasından sonra belirtilir. (6) Aynı malike ait birden çok taşınmaz birbirine bitişik olmasa da, malikin istemiyle TAKBİS üzerinde müşterek tapu kütüğüne kaydedilerek, taşınmaz sayfa numaraları ile bağlantı sağlanır. Bu durumda, müşterek tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların asıl sayfaları üzerinde, herhangi bir işlem yapılamaz. Müşterek tapu kütüğünden çıkarılan taşınmazlar üzerindeki mevcut hak ve yükler, taşınmazların asıl sayfalarına nakledilir.”
11 ikinci fıkrasında “Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile
kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır.” şeklinde ifade
edilmiştir. TMK m.705/2’de sayılan bu durumların haricinde yeni arazi oluşumu, tüzel kişiliğin sona ermesi, vakıf kurulması, mal ortaklığı rejimi kurulması, ticari işletmenin devri, ticaret şirketlerinde ayni sermaye konulması ve ticaret şirketlerin birleşmesi hallerinde de tescilden önce mülkiyetin kazanılması mümkündür37
. Çalışma konumuz olan olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması da tescilsiz kazanma halleri arasında yer almaktadır38
.
Tescilden önce mülkiyet hakkını kazanan malikin “tapu sicilinde tescilin zorunlu olduğu” tasarruflarda bulunabilmesi, mülkiyet hakkını tapu siciline tescil ettirmiş olmasına bağlıdır39. Ancak tescil yapılmamış olsa bile mülkiyet hakkını koruyan davaları açması veya ödevleri yerine getirmesi mümkündür40.
I. Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması
Mülkiyet hakkının niteliği ve tapu sicili hukukuna hâkim olan ilkeler gereğince kural olarak maliki tarafından kullanılmayan bir mülkiyet hakkı belirli bir süre sonra kaybedilmez veya bir başkası tarafından kazanılamaz. Ancak istisnai olarak kanunda belirtilen şartların bulunması halinde uzun süreli zilyetlik taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının kazanılmasına olanak sağlamaktadır. Bu duruma taşınmaz mülkiyetinin kazandırıcı zamanaşımı (iktisabı müruruzaman) ile kazanılması adı verilmektedir41
.
Eşya hukukunun konusu olan kazandırıcı zamanaşımı kavramı kanunda belirtilen sürenin belirli şartlar altında geçirilmesi halinde zilyetlik altındaki eşya
37
Remzi / Aydın / Ispartalı, s. 531 vd.; Hatemi / Serozan / Arpacı, s. 475 vd.; Akıntürk, s. 475; Eren, Mülkiyet, s. 238 vd.; Erman, Eşya, s. 87 vd.; Sirmen, Eşya, s. 336 vd.; Tekinay / Akman / Burcuoğlu / Altop, s. 701 vd.; Ertaş, s. 292 vd.; Öztan, s. 801 vd.; Ayan, Mülkiyet, s. 156.
38
Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 418; Gürsoy / Eren / Cansel, s. 498; Kaçak, s. 272.
39
Ayan, Mülkiyet, s. 220; Akipek, Zilyetlik, s. 376; Akipek, Mülkiyet, s. 122.
40
Gürsoy / Eren / Cansel, s. 497.
41
12 üzerinde ayni hak kazanılmasını ifade eder42
. Kazandırıcı zamanaşımı bir kişiye taşınmaz mülkiyetini kazandırırken o zamana kadarki hak sahibine ise hakkını kaybettirmektedir43.
Esasen kazandırıcı zamanaşımında mülkiyetin kazanılmasını sağlayan kanunda belirtilen sürenin geçmiş olması değil, tüm bu süre boyunca taşınmaz üzerinde zilyetliğin korunmuş olmasıdır44
. Nitekim bazı yazarlar, kazandırıcı zamanaşımı kavramının doğru bir ifade olmadığını ifade etmiş ancak Türk hukukuna yerleşmiş olan bu terimi aynı şekilde kullanmaya devam etmişlerdir45
.
Kanun koyucu düşürücü zamanaşımı (iskatı müruruzaman) müessesesinde olduğu gibi kazandırıcı zamanaşımında da zamanın düzeltici etkisini tanımış, uzun süre devam eden hukuka aykırı durumun hukukileşmesi gerektiğini kabul etmiştir. Kazandırıcı zamanaşımı zilyedin muallakta ve güvensizlik içinde kalmasını engellemekte, uzun süredir devam eden fiili durum ile hukuki durum arasında uyumu ve hukuki güvenliği sağlamaktadır46
.
Taşınmazlar üzerinde mülkiyetin kazanılmasını sağlayan zamanaşımı, olağan
zamanaşımı (adi kazandırıcı zamanaşımı / alelade zamanaşımı / adi müruruzaman /
sicil müruru zamanı / sicile dayanan zamanaşımı) ve olağanüstü zamanaşımı (fevkalade zamanaşımı / sicil dışı müruruzaman) şeklinde ikiye ayrılmış olup sırasıyla TMK m.712 ve 713’te (EMK m.638 ve 639) düzenlenmiştir47
. Olağan ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı arasında en önemli fark, olağan zamanaşımından yararlanmak için zilyedin iyiniyetli olması gerekirken olağanüstü zamanaşımında
42
Eren, Mülkiyet, s. 256; Remzi / Aydın / Ispartalı, s. 534; Akıntürk, s. 481; Ayan, Mülkiyet, s. 246; Erman, Eşya, s. 89; Sirmen, Eşya, s. 351.
43
Özge Öncü, “Tüzel Kişilerin Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Taşınmaz Edinmesi,” Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. İrfan Baştuğ Armağanı, C.7, Özel Sayı, 2005, s. 240; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 418; Ertaş, s. 313.
44
Gürsoy / Eren / Cansel, s. 514; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 418.
45
Akipek, Mülkiyet, s. 127.
46
İsmet Gülümser, “İsviçre-Türk Hukuku’na Göre İktisabi Müruruzaman,” İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C.19, S.1-2, 1953, s. 270; Öncü, s. 240.
47
Jale G. Akipek / Turgut Akıntürk, Eşya Hukuku, İstanbul 2009, s. 481; Aybay / Hatemi, s. 201; Gürsoy / Eren / Cansel, s. 515; Gülümser, İsviçre-Türk Hukuku, s. 270; Ertaş, s. 314; Sirmen, Eşya, s. 351; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 419.
13 iyiniyet şartının aranmamasıdır. İkinci önemli fark ise olağan zamanaşımının on yıl, olağanüstü zamanaşımının ise yirmi yıl olmasıdır.
A. Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı Kavramı
Olağan kazandırıcı zamanaşımına ilişkin TMK m.712 hükmüne göre; “Geçerli
bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.” Bu
hükmün bir sonucu olarak, esasen hak sahibi olmayan ancak yolsuz tescil nedeniyle hak sahibi gözüken iyiniyetli kişi, on yıllık zilyetlik süresi sonunda hak sahibi haline gelmektedir. Diğer bir ifadeyle yolsuz tescil kanunda belirtilen süre sonunda geçerli tescile dönüşmektedir48
. Bu nedenle olağan kazandırıcı zamanaşımı yerine sicil
zamanaşımı (sicile dayanan zamanaşımı) kavramı da kullanılmaktadır49
. TMK m.712 hükmündeki şartların bulunması halinde asıl hak sahibi mülkiyet hakkını kaybederken, adına yolsuz tescil yapılmış kişi mülkiyeti kazanmaktadır50
.
Olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması, taşınmazın malikinin tapudaki yolsuz tescilin düzeltilmesi için her zaman dava açabileceğine dair genel kuralın istisnasıdır. Taşınmaz maliki, tapuda malik olarak gözüken zilyete olağan zamanaşımıyla mülkiyet hakkını kazanana kadar dava açma hakkına sahiptir. Ancak bu sürenin sonunda mülkiyet hakkını ve tapu sicilinin düzeltilmesi davasını açma hakkını kaybeder. Asıl malikin mülkiyet hakkını ve tapu sicilinin düzeltilmesi davasını açma hakkını kaybetmesinin nedeni olağan zamanaşımı süresinin geçmiş
48
Hatemi / Serozan / Arpacı, s. 593; Gürsoy / Eren / Cansel, s. 515; Güral, Zamanaşımı, s. 585.
49
Fikret Eren, “Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması,” Prof. Dr. Şener Akyol’a Armağan, İstanbul 2011, s. 487; Halil Akkanat, “Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C.62, S.1-2, 2004, s. 321; Abdülkerim Yıldırım / Dilşad Keskin, “Olağanüstü Zamanaşımı ile Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması,” Prof. Dr. Özer SELİÇİ’ye Armağan, Ankara 2006, s. 659; Akıntürk, 481; Gülümser, İsviçre-Türk Hukuku, s. 270; Sirmen, Eşya, s. 351; Gürsoy / Eren / Cansel, s. 515; Hatemi / Serozan / Arpacı, s. 594; Eren, Mülkiyet, s. 259.
50
14 olması değil, taşınmaz zilyedinin tüm bu süre boyunca aralıksız ve fasılasız olarak iyiniyetli şekilde zilyetliği sürdürmesi sayesinde yeni bir hak kazanmış olmasıdır51
.
Olağan zamanaşımı yolsuz tescilden kaynaklanan şüpheli ve tartışmalı durumu ortadan kaldırılarak, hukuki güvenliği sağlamakta, tapu kaydını fiili duruma uygun hale getirmektedir52. Diğer bir ifadeyle tescildeki yolsuzluğu gidermektedir53. Bu düzenleme, “mülkiyetin ilanihaye meşkûk kalmaması” gerektiği düşüncesine dayanmaktadır54
. Olağan zamanaşımı süresi geçtikten sonra tapuda malik olarak gözüken kişi aleyhine istihkak davası veya tescilin düzeltilmesi davası açılamaz55
.
B. Olağan Kazandırıcı Zamanaşımının Şartları
TMK m.712 hükmünce olağan kazandırıcı zamanaşımı yolu ile bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılabilmesinin dört koşulu bulunmaktadır. Bunlar; taşınmazın olağan zamanaşımına elverişli olması, yolsuz bir tescilin bulunması, zilyetliğin on yıl süreyle sürdürülmesi ve iyiniyetli olmaktır56
.
1. Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanmaya Elverişli Olması
Olağan kazandırıcı zamanaşımı sadece tapuya kayıtlı taşınmazlar açısından söz konusudur. Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan taşınmazlar olağan zamanaşımı ile kazanılamaz57
. Kanunda özel hukuk kişisinin mülkiyet hakkından bahsedildiği için taşınmazın özel mülkiyetin konusu olması gereklidir58
.
51
Akkanat, s. 317-318.
52
Çiğdem Kırca, Olağanüstü Zamanaşımıyla Mülkiyet Kazanımında Davasızlık Koşuluna İlişkin 19.1.2007 tarihli, E.2005/1, K.2007/1 sayılı YİBK’nın Yorum Unsurları Açısından Değerlendirilmesi, Prof. Dr. Rona Serozan’a Armağan, (Editör: Baki İlkay Engin), İstanbul: 2010, s. 1226; Gülümser, İsviçre-Türk Hukuku, s. 270; Öncü, s. 240; Ayan, Mülkiyet, s. 248.
53
Eren, Mülkiyet, s. 258; Hatemi / Serozan / Arpacı, s. 591; Eren, Zamanaşımı, s. 485.
54
Gürsoy / Eren / Cansel, s. 514-515; Akkanat, s. 318.
55
Güral, Zamanaşımı, s. 586.
56
Turan Çınar, Tapu İptali ve Tescil Davaları, 3. Baskı, Ankara 2017, s. 1053; Vardar Hamamcıoğlu / Aydın, s. 154.
57
Akkanat, s. 320; Akipek, Mülkiyet, s. 129, Ertaş, 314; Ayan, Mülkiyet, 248; Öncü, 241; Eren, Mülkiyet, s. 260; Sirmen, Eşya, s. 352; Öztan, s. 804; Gürsoy / Eren / Cansel, s.
15 TMK m.712’de olağan zamanaşımıyla sadece mülkiyetin kazanılmasından bahsedilmesine rağmen, zilyetliğin konusu olan tüm ayni hakların bu madde kapsamında kazanılabilmesi gereklidir59
. Özel mülkiyete konu olması koşuluyla arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olağan zamanaşımı ile kazanılabilir. Taşınmaz mülkiyetinin bağımsız veya müşterek olması arasında fark bulunmamaktadır. Her iki durumda da taşınmaz üzerindeki payların olağan zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkündür60
. Tapu kütüğüne kaydedilmiş paylı mülkiyet zamanaşımı yoluyla kazanılabilir ancak elbirliği (iştirak) mülkiyetinde ortaklık payı tapu kütüğüne tescil edilmediğinden olağan zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir61
.
Olağan zamanaşımı sadece tapuya kayıtlı taşınmazlar için uygulanmasına rağmen, tapuya kayıtlı tüm taşınmazların bu şekilde kazanılması mümkün değildir. Dolayısıyla kamu malı niteliğindeki taşınmazların olağan zamanaşımı ile kazanılamaz. Kamuya ait taşınmazlar TMK m.999 kapsamında istisnai olarak tapuya kaydedilmiş olabilir62
. Bu kaydın sehven yapılmış olması veya kapatılması gerekirken unutulmuş olması ihtimal dâhilindedir63
. Özel mülkiyetin ve özel 515; Karahasan, C.I, s. 575; Erman, Eşya, s. 90; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 420; Güral, Zamanaşımı, s. 587.
58
Eren, Mülkiyet, s. 260; Akipek / Akıntürk, s. 482; Gürsoy / Eren / Cansel, s. 515; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 420.
59
Gürsoy / Eren / Cansel, s. 515; Akipek, Mülkiyet, s. 129, Tekinay / Akman / Burcuoğlu / Altop, s. 724; Ertaş, s. 314.
60
Akkanat, s. 320; Ertaş, s. 314; Ayan, Mülkiyet, s. 248-249.
61
Eren, Mülkiyet, s. 258; Ertaş, s. 314; Eren, Zamanaşımı, s. 489; Yargıtay 5. HD. 27.05.1985 tarihli 1985/5980 E., 1985/5857 K. sayılı Kararı, “İştirak halindeki mülkiyette, belli bir paydan söz edilemeyeceğinden belli bir payın tesciline de karar verilemez.” (YKD., C.12, S.1, 1986, s. 54-55).
62
TMK m. 999: “Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz.”
63
Tekinay / Akman / Burcuoğlu / Altop, s. 725; Akkanat, s. 321; Yargıtay HGK., 27.2.1980 tarihli, 1978/1-967 E., 1980/1365 K. sayılı kararı, “Olayda davalı kooperatifin, Devleti yanılgıya düşüren hilesi değil, en küçük bir hatası mevcut olmadığına, tersine olarak, hazinenin hükümsüz saydığı tapuyu zamanında iptal ettirmemiş ve sicildeki kaydı terkin ettirmemek ve hatta bu tapuda iktisaplarda bulunmak suretiyle davalıyı yanılgıya
16 hukukun konusu olmayan, tescile değil kamu hukukuna tabi olan kamuya ait taşınmazların herhangi bir sebeple tapu siciline kaydedilmiş olması kamu malı olma niteliğini değiştirmeyeceği için olağan zamanaşımı ile kazanılmaları mümkün değildir64
.
Nitekim Kadastro Kanunu m.18/2’de “orta malları, hizmet malları, ormanlar
ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunların uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılamaz” hükmüne yer verilerek bu durum
açıkça ortaya konulmuştur. Kamuya ait taşınmazların zamanaşımı ile
düşürdüğüne göre tapu kaydındaki bu işlemlere bakarak ve dayanarak iktisapta bulunan kişide, dava konusu yerin niteliği yönünden en küçük bir kuşku uyanması ve onun kötü niyetli sayılması mümkün değildir. (Ancak) MK.nun 641. (TMK m.715) maddesi gereğince sahipsiz veya yararlanması kamuya ait mallar üzerinde özel mülkiyete mahsus hükümler yürümez. Bu çeşit mallar alınıp satılamaz zamanaşımı ile kazanılamaz ve tapu siciline kayıt edilemez. Denizlerin kara suları da devletin hükümranlık sahasına girdiklerinden buralardan yararlanılması da kamuya aittir. Kıyılar, kumluk, çakıllık, taşlık, kayalık olsun denizlerin devamıdır. Ondan ayrılması mümkün değildir. Bu itibarla bu kabil yerler için alınan tapu kayıtları hukuken değer taşımazlar Bu yaklaşım toplumun mülkiyet ilişkisine müdahalesinden doğduğundan davada söz konusu olan ve kamu malı niteliğinde bulunduğu bilirkişi raporu ile saptanan taşınmazın mülkiyetinin korunması devletin yükümlülüğünde iken ve memurların aksine işlem yapması olanağı yok iken tapu tescil ve intikallerinin yapılmış olması bu genel kuraldan sapmayı haklı kılmaz. Esasen olayın başında yapılan işlem yokluk nedeniyle bir hak kazandırmaz; yapılan geçersiz işlemlerin devletin yüceliği esasından hareketle hukuki geçerliliği de söz konusu olamaz.” (YKD., C.6, S.2, 1980, s. 1059-1062). Aynı yönde Yargıtay HGK., 30.9.1981 tarihli, 1979/1-167 E., 1981/656 K. sayılı kararı. (YKD., C.8, S.2, 1982, s. 164-172).
64
Gürsoy / Eren / Cansel, s. 515; Tekinay / Akman / Burcuoğlu / Altop, s. 725; Akipek / Akıntürk, s. 482; Eren, Mülkiyet, s. 260; Eren, Zamanaşımı, s. 488; Yargıtay 1. HD., 15.5.1989 tarihli, 1989/3543 E., 1989/5936 K. sayılı kararı, “Davacı Hazine, tapulamaca davalı adına tespit edilen dava konusu 192 parsel sayılı taşınmazın devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerlerden bulunup, özel mülkiyet konusu teşkil edemeyeceğini ileri sürerek bu yere ait davalı tapusunun iptalini istemiştir. Gerçekten tescile tabi olmayan ve özel mülkiyet konusu teşkil etmeyecek yerlerin her nasılsa sicile kaydedilmiş olması taşınmasın kamu malı olma niteliğini, eş anlatımla hukuksal durumunu değiştiremez. Bu nedenle bu tür taşınmazlar hakkında Hazine tarafından açılan iptal davaları hak düşürücü süreye tabi değildir. Bu husus devamlılık kazanmış yargısal kararlar gereğidir. Hal böyle olunca, Mahkemece izlenmesi gereken yol; çekişme konusu taşınmazın niteliği itibariyle özel mülkiyet konusu yerlerden bulunup bulunmadığının kesin olarak saptanması, devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğunun belirlemesi halinde davanın hak düşürücü süreye tabi olmadığı gözetilerek işin esasının incelenmesi; aksi halde hak düşürücü sürenin geçtiği nazara alınarak hüküm kurulmasından ibarettir. Bu yön gözetilmeksizin yazılı olduğu üzere davanın reddedilmesi isabetsizdir.” (YKD., C.15, S.11, 1989, s. 1045).
17 kazanılamayacağına ilişkin kural hem olağan hem de olağanüstü zamanaşımı açısından geçerlidir65
.
Sicile dayanan olağan zamanaşımı sadece tapuda gösterilen sınırlar için geçerlidir. Dolayısıyla taşınmaza ait olmasına rağmen tapudaki sınırların dışında kalan kısımlar olağan zamanaşımı ile kazanılamaz66
.
2. Yolsuz Bir Tescilin Bulunması
Olağan zamanaşımı ile mülkiyeti kazanabilmek için gerekli olan ikinci şart tapu sicilinde yolsuz bir tescilin bulunmasıdır. Mülkiyet hakkı tapu kütüğünde zilyet namına tescil edilmiş olmalı ve bu tescilin yolsuz olması gereklidir67
. Zira Türk hukukunda mülkiyet hakkının kazanılabilmesi için tescil tek başına yeterli olmayıp bunun geçerli bir hukuki sebebe dayanılarak, tasarruf yetkisine sahip malikin talebi ile yapılmış olması gereklidir. TMK m.1024/2 (EMK m.932/2) hükmüne göre
“Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” Tescilin geçerliliğini sağlayan asli şartlardan birinin bulunmaması
65
Saibe Oktay, Türk Hukukunda Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmazların Zamanaşımı ile Kazanılması, İstanbul 1990, s. 25 vd.; Çınar, s. 1053.
66
Akkanat, s. 322; Tekinay / Akman / Burcuoğlu / Altop, s. 725.
67
Eren, Mülkiyet, s. 261; Sirmen, Eşya, s. 352; Ayan, Mülkiyet, s. 249; Vardar Hamamcıoğlu / Aydın, s. 154; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 420; Akıntürk, s. 483; Akipek, Mülkiyet, s. 129, Tekinay / Akman / Burcuoğlu / Altop, s. 724; Ertaş, s. 314; Esener / Güven, s. 215; Erman, Eşya, s. 91; Çınar, s. 1053; Yargıtay 5. HD. 25.10.1984 tarihli, 1984/8611 E., 1984/8761 K. sayılı kararı, “MK.nun 638. (TMK m.712) maddesi, zamanaşımı ile taşınmaz mal mülkiyetinin kazanılması yollarından birini düzenlemektedir. Bu madde hükmüne göre bir taşınmaz malı kazanacak olan kişinin tapuda malik olarak kayıtlı bulunması ve bu kaydın da haklı bir nedene dayanmaması gereklidir. Oysa dosyadaki kayıt 4753 sayılı Yasa hükmünce oluşturulduğundan haklı bir nedene dayanmaktadır… Buna göre uyuşmazlığın genel hükümler çerçevesinde çözümlenmesi gerekir. Böyle olunca zamanaşımı yoluyla taşınmaz malları belirtme gününde kazandığını öne süren kişinin, Toprak Komisyonunca Hazine adına belirtilip tescil edilen yerlerin kaydının iptalinin ve adına tescilini istemesine MK m.638 maddesi ile Tapulama Yasasının 31. ve Geçici 3. maddelerinin engel olamayacağı düşünülmek ve gerekli tüm inceleme ve araştırma yapılarak sonucuna göre hüküm kurulmak gerekirken, Medeni Kanun ile Tapulama Yasasındaki açık hükümler uyarınca hak düşürücü sürenin dolmasından sonra açıldığından söz edilerek davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmamıştır.” (YKD., C.12, S.1, 1986, s. 44-45).
18 tescili yolsuz hale getirir68. Yolsuz tescil şeklen var olan ancak gerçek durumu yansıtmayan, tarafları bağlamayan tescildir69
. Bu nedenle yolsuz tescil mülkiyet durumu açısından değişiklik yapmaya elverişli değildir70
. Yolsuz da olsa zilyetliği devam ettiren kişi adına tescilin varlığı dikkate alındığında bu fiili durumun sürdürülmesi adalet düşüncesine uygun olmadığı kabul edilmiş ve TMK m.712’deki koşullarda yolsuz tescilin giderilmesi sağlanmıştır71
.
Tescil yapıldığı andan itibaren veya daha sonra meydana gelen bir olaydan sonra fiili durumu yansıtmıyor olabilir. Kadastro ya da tapu tespitindeki hatadan kaynaklanan tescil ilk andan itibaren yolsuzdur72. Hiç bir hukuki sebep yokken tescilin yapılması, tescilin dayandığı hukuki sebebin mutlak butlan ile geçersiz olması, tescil talebinden bulunan kişinin tasarruf yetkisine sahip kişi olmaması ya da tescil için geçerli onayının olmaması halinde tescil gerçekleştiği andan itibaren yolsuzdur73. Örneğin taşınmazı satmak isteyen kişi sözleşmenin akdedildiği anda ayırt etme gücüne sahip değilse tescil yolsuzdur74.
Bir sözleşmeye dayanarak tescil talebinde bulunan mülkiyet hakkı sahibinin müracaatına istinaden yapılan tescil başlangıçta geçerli olmasına rağmen, sözleşme irade sakatlığı nedeniyle TBK m.39 kapsamında iptal edilirse tescil de yolsuz hale gelir75. Aşırı kullanma halinde de başlangıçta geçerli olan ancak sonradan yolsuz olan tescil söz konudur76
.
Tapuda gerçek durumu yansıtan bir kayıt bulunmasına rağmen aynı taşınmaz hakkında ayrı sayfa açılarak yeni bir tescil yapılmasını ifade eden çifte tapulu
68
Dural, s. 87; Akkanat, s. 322.
69
Ekrem Kurt, Tapu Sicilinin Düzeltilmesi, İstanbul 2004, s. 28; Esener / Güven, s. 141 ve s. 215; Akipek / Akıntürk, s. 483; Eren, Mülkiyet, s. 258.
70
Akipek, Mülkiyet, s. 130; Güral, Zamanaşımı s. 591 vd.
71
Akipek / Akıntürk, s. 483; Eren, Zamanaşımı, s. 258.
72
Tekinay / Akman / Burcuoğlu / Altop, s. 725; Eren, Mülkiyet, s. 491; Ayan, Mülkiyet, s. 250; Gürsoy / Eren / Cansel, s. 517.
73
Kurt, s. 31 vd; Eren, Mülkiyet, s. 262.
74
Eren, Zamanaşımı, s. 490; Dural, s. 87.
75
Andreas v. Tuhr, (Çeviren: Kudret Ayiter), İsviçre Hukukuna Göre Mülkiyetin Nakli- II, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.5, S.1, 1948, s. 155; Ayan, Mülkiyet, s. 250.
76
19 taşınmazların olağan zamanaşımı ile kazanılıp kazanılamayacağı konusu doktrinde tartışmalıdır. Bazı yazarlar tapudaki ikinci kayda itibar edilmemesi gerektiği, bu kayda dayanarak olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılamayacağı görüşündedir77
. Aksi görüşteki yazarlar ise mükerrer tescili yolsuz tescil kabul ederek, mükerrer tapulu taşınmazın on yıl süreyle aralıksız ve davasız zilyetliğini sürdüren iyiniyetli şahsın mülkiyet hakkını kazanması gerektiğini savunmaktadır. Zira on yıl süreyle taşınmazına ilgi göstermeyen malikten ziyade, olağan zamanaşımından yararlanmak için gerekli şartları taşıyan iyiniyetli zilyedin korunması gerektiği kabul edilmiştir78
. Yargıtay ise mükerrer tapulu taşınmazların iyiniyetli zilyetlerinin olağan zamanaşımından yararlanamayacağına ilişkin görüşü benimsemiştir79
.
77
Reisoğlu, Zilyetlik, s. 169-170; Gürsoy / Eren / Cansel, s. 516; Hatemi / Serozan / Arpacı, s. 593; Eren, Zamanaşımı, s. 489; Akipek / Akıntürk, s. 482.
78
Tekinay / Akman / Burcuoğlu / Altop, s. 726.
79
Yargıtay HGK 11.4.1970 tarihli, E.968/7-748, K.191 sayılı kararı, “İskân Kanunu uyarınca davacı tarafa tahsis ve temlik edilerek tapuya tescil edilmiş bulunan bir yer ikinci defa hazine tarafından belediyeye tahsis ve o yolda tapu siciline tescil edilmiş ve böylece aynı yere taalluk eden iki tapu kaydı ortaya çıkmıştır. Bu durumda sonradan tesis olunan tapu kaydı hukukça değer taşımaz. Böyle bir tapu kaydının her ne şekil ve suretle olursa oldun başkasına intikalinde o şahıs Medeni Kanunun 931 inci maddesinden yararlanamaz. Aynı yere taalluk eden muhtelif tapu kayıtları bulunduğu takdirde sahih esasa dayanan mukaddem tarihli kayda itibar olunur. Bu çeşit olaylarda Medeni Kanunun 638 ve 931 inci maddeleri uygulanmaz. Hal böyle olunca davalı tarafın iyi niyetle iktisabından bahsedilemez.” (Ankara Barosu Dergisi, S.4, 1970, s.668-669); Yargıtay HGK 31.3.1965 tarihli, E.75/D-1, K.141 sayılı kararı, “Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, tarafların isnat ettikleri tapu kayıtlarının dava konusu yere uyduğu mahkemece de kabul edildiğine, davacının tapusu mukaddem ve sahih esasa müstenit olup davalının istinat ettiği kayıt bilahare senetsizden istihsal edilmesine ve bu suretle çift tapulu olan yerlerde Medeni Kanunun 638 ve 931 inci maddeleri de uygulanamayacağına binaen davanın kabulü gerekli iken davalının bu yeri hüsnüniyetle iktisap eylediğinden bahisle davanın reddi yolsuz ve bozma dileği bu itibarla yerinde görüldüğünden hükmün bozulmasına karar verilmiştir… Çifte tapulu yerlerde, Medeni Kanunun 638 ve 931 inci maddelerinden yararlanmak, 938 inci madde karşısında söz konusu olamaz. O halde davalıya ait tapu ve geldi kayıtlarının hukuki değeri bulunmadığından davanın kabulünü öngören özel daire bozma ilamına uyulamayarak eski hükümde direnilmesi yasaya aykırıdır.” (Ankara Barosu Dergisi, S.4, 1965, s.461.)
20 3. On Yıl Süreyle, Davasız ve Aralıksız Zilyetlik
Zilyedin asli zilyet olması ve bu vasfını on yıl süreyle aralıksız ve davasız devam ettirmesi gereklidir80. Mülkiyetin zamanaşımıyla kazanılmasında en önemli unsur zilyetliktir. Zira kazandırıcı zamanaşımının amacı uzun süreli zilyetlikle ortaya çıkan fiili durumu hukuka uygun hale getirmektir81
. Tapu sicilinde malik olarak görünen kişi aynı zamanda zilyet ise TMK m.712 hükmünden yararlanarak mülkiyeti kazanmaktadır82.
Yolsuz tescilde malik olarak görünen kişinin malik sıfatı ile fiilen zilyet olması gereklidir83. Zilyet kendini malik zannetmeli veya malik olma isteğiyle zilyetliğini devam ettirmelidir84. Malik sıfatıyla zilyetlik kavramı, taşınmaz üzerinde bir başka kişinin üstün hakkı bulunduğunu kabul etmeyen zilyedin durumunu ifade etmektedir85.
Tapuda yolsuz olarak malik diye tescil edilmiş kişi, malik sıfatıyla hareket ettiğini iddia ediyorsa, kural olarak bu iddiası geçerli kabul edilir. Aksini ispat karşı tarafa düşer. Karşı taraf, zilyedin bir malikin yapmayacağı davranışlar içinde olduğunu gösteren delilleri sunarak, malik sıfatıyla hareket etmediğini ispatlayabilir. Örneğin zilyedin bu süreçte kira ödediğini ortaya koyabilir86
.
80
Eren, Mülkiyet, s. 263 vd.; Güral, Zamanaşımı, s. 599; Akipek, Mülkiyet, s. 131 vd.; Vardar Hamamcıoğlu / Aydın, 154; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 421; Akıntürk, s. 484; Sirmen, Eşya, s. 352; Tekinay / Akman / Burcuoğlu / Altop, s. 724; Ertaş, s. 315; Ayan, Mülkiyet, s. 249; Esener / Güven, s. 216.
81
Güral, Zamanaşımı, s. 599; Akkanat, s. 326.
82
Tekinay / Akman / Burcuoğlu / Altop, s. 726.
83
Vardar Hamamcıoğlu / Aydın, s. 154; Dural, s. 88; Akipek / Akıntürk, s. 484; Gülümser, İsviçre-Türk Hukuku, s. 302; Eren, Mülkiyet, s. 265.
84
Ayan, Mülkiyet, s. 249; Gürsoy / Eren / Cansel, 534; Bazı yazarlar zilyet olma iradesinin haricinde malik olma iradesine sahip olmaya gerek olmadığı görüşündedir. Bkz: Akkanat, 325. Yargıtay 7. HD. 10.10.1979 tarihli, E.1979/8130, K.1979/9285 sayılı kararı, “Zilyedin malik olmak değil malik gibi zilyetliğini sürdürme kastını taşıması yeterlidir.” (YKD. C.6, S.2, 1980, s. 227-228).
85
Gürsoy / Eren / Cansel, s. 534; Oktay, Taşınmazlar, s. 78; Akkanat, s. 325.
86
21 Asli zilyet bağımsız (münhasır / dolaysız) zilyet olabileceği gibi dolaylı
(vasıtalı) zilyet de olabilir. Zilyedin sınırlı ayni hakkın veya şahsi bir hakkın tesis
edilmesi amacıyla taşınmazı bir başkasına devretmesi halini ifade eden dolaylı zilyetlik, asli zilyet vasfını ortadan kaldırmamaktadır87. Bu durumdaki zilyet de olağan zamanaşımından yararlanabilir88
. Adına yolsuz tescil yapılmış kişi taşınmazı bir başka kişiye kiralarken malik olarak değil de örneğin intifa hakkı sahibi olarak hareket ediyorsa olağan zamanaşımından yararlanarak mülkiyeti kazanamaz89.
Tapu kütüğündeki yolsuz tescilde malik olarak görünen kişiye taşınmaz zilyetliğinin de devredilmiş olması gereklidir. Taşınmaz zilyetliğinin on yıl süreyle davasız ve aralıksız sürmüş olmasına rağmen, zilyet lehine tapu kütüğünden tescilin bulunmaması mülkiyet hakkının kazanılmasını engeller. Diğer bir ifadeyle tapu kütüğünde adına tescil yapılmış kişi zilyetliği devralmamışsa, taşınmazın zilyetliği bir başka kişide ise tapuda ismi geçen kişi mülkiyeti kazanamaz90
.
Hem tescil hem de zilyetlik on yıl süreyle devam etmiş olmalıdır. Bu süre hak düşürücü süre değil, zamanaşımı süresidir91
. Kural olarak zilyetliğin tescil ile başladığı kabul edilmektedir. TMK m.992’nin “Tapuya kayıtlı taşınmazlarda, hak
karinesinden ve zilyetlikten doğan dava açma hakkından yalnız adına tescil bulunan kimse yararlanır.” hükmü zilyetliğin tescil ile devredildiğine karine teşkil
etmektedir. Zilyetliğin tescille devredilmediğini iddia eden kişi bu durumu ispat etmelidir92. Tescil ve zilyetlik devri farklı tarihlerde gerçekleşmişse zamanaşımı süresi en son olayın meydana geldiği tarihten itibaren hesaplanmalıdır93
. Zilyetlik tescil tarihinden önce kurulmuşsa on yıllık süre, tescil talebinin yevmiye defterine kaydedildiği tarihe göre hesaplanmalıdır94
.
87
Akipek, Zilyetlik, s. 171; Akkanat, s. 326; Ertaş, s. 315; Akipek / Akıntürk, s. 485.
88
Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 421; Akipek, Mülkiyet, s. 131; Ertaş, s. 315.
89
Gürsoy / Eren / Cansel, s. 518; Ayan, Mülkiyet, s. 250-251.
90
Ayan, Mülkiyet, s. 251; Oğuzman / Seliçi / Oktay-Özdemir, s. 422.
91
Oktay, Taşınmazlar, s. 86; Akkanat, s. 327.
92
Güral, Zamanaşımı, s. 601; Akipek, Mülkiyet, s. 131; Akipek / Akıntürk, s. 485; Tekinay / Akman / Burcuoğlu / Altop, s. 728.
93
Akipek, Mülkiyet, s. 133.
94
22 Tapuda yolsuz olarak malik diye tescil edilmiş kişinin fiilen zilyetliği ele geçirmesinden itibaren olağan kazandırıcı zamanaşımı süresi işlemeye başlar95
.
On yıllık zilyetlik süresinin davasız sürmesi gereklidir96
. Zamanaşımı süresi boyunca zilyet ile asıl hak sahibi arasında mülkiyet hakkına ilişkin ihtilaf yaşanmamalıdır. Davasızlık (zamanaşımını kesecek dava) ile kastedilen, gerçek malik tarafından TMK m.1025 kapsamında tapu iptali ve tescil davası ya da TMK m.683/2 uyarınca elatmanın önlenmesi ve istihkak davası açılmamış olmasını ya da açılmış olmasına rağmen kazanılmamış olmasını ifade eder97
. Açılan davayı davacı kaybederse zilyet açısından zamanaşımı devam eder. Ancak davacının talebi olumlu sonuçlanırsa zamanaşımı kesilir98
.
95
Nuşin Ayiter, Eşya Hukuku Kısa Ders Kitabı, 3. Baskı, Ankara 1987, s. 114; Şakir Berki, “Hukukda Müddet Çeşitleri,” Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.25, S. 1-2, 1968, s. 111; Vardar Hamamcıoğlu / Aydın, s. 152.
96
743 sayılı EMK’nın 638. maddesinde yer alan “çekişmesiz” kavramı, asıl malik tarafından tapu sicilinin düzeltilmesi davasının açılmamış olmasını ifade etmek üzere kullanılmıştır. (Bkz. Gürsoy / Eren / Cansel, s. 518; Akipek, Mülkiyet, s. 133). TMK m.712’de ise doktrinde kabul edilen bu yaklaşıma uygun olarak “aralıksız” kavramı kullanılarak durum daha açık bir şekilde ifade edilmiştir. Akkanat, s. 327; “Maddede yer alan nizasız olma unsuru yerine davasız olma unsuruna yer verilmiştir. Çünkü nizasız yani çekişmesiz kelimesi de belirsizdir; örneğin noterlik aracılığıyla gönderilen bir protesto veya fiili bir müdahale ve çatışma da niza olarak nitelendirilebilir. Oysa amaç, İsviçre Medeni Kanununu şerh ve tefsir eden bütün hukuk bilginlerinin birleştikleri gibi, zilyede karşı bir istihkak veya müdahalenin önlenmesi davasının açılmış olmasının (niza) çekişme sayılacağıdır. 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanuna dayanılarak idari makamlar nezdinde zilyetliğe tecavüzün önlenmesinin istenmesi buradaki anlamda niza sayılmaz ve zilyetliği kesintiye uğratmaz. Zira Medeni Kanun anlaşmazlıkların kesin olarak çözümlenmesini yargı makamlarına bırakmış, yalnız fiili müdahalelerin geçici bir zaman için önlenmesi gayesi ile 3091 sayılı Kanun çıkarılmıştır. Bütün bu nedenlerle maddedeki nizasız sözcüğü yerine davasız sözcüğünün kullanılması uygun bulunmuştur. Böylece, olağan zamanaşımı süresince taraflar arasındaki her türlü niza değil, ancak dava şeklindeki nizalar kazanmayı engelleyecektir. Dava dışı nizalar kazanacak olan kişinin iyiniyetini ortadan kaldırmayacaktır.” Kanun Madde Gerekçesi.
97
Hatemi / Serozan / Arpacı, s. 599; Akipek, Mülkiyet, s. 133; Vardar Hamamcıoğlu / Aydın, s. 155; Gülümser, İsviçre-Türk Hukuku, s. 310; Dural, s. 88; Akipek / Akıntürk, s. 486.
98
