Gayrimenkul Geliştirme Projelerinde Risk Yönetimi

(1)

Marmara Üniversitesi øø%)'HUJLVL

YIL 2010&ø/7;;IX, SAYI II, S. 387-406

$<5ø0(1.8/(/øù7ø50(352-(/(5ø1'(5ø6.

<g1(7ø0ø

øFODO$77ø/$

Özet

Gayrimenkul projeleri; projeden, ülkeden ve pazardan kaynaklanan pek oRN ULVNL EQ\HVLQGH EDUÕQGÕUPDNWDGÕU %X ULVNOHUH EHOLUVL]OLN GH HNOHQGL÷LQGH JD\ULPHQNXO SURMHOHULQGH D\UÕQWÕOÕ ULVN DQDOL]LQLQ \DSÕOPDVÕ YH ULVN \|QHWLPL tekniklerinin uygXODQPDVÕ JHUHNPHNWHGLU *D\ULPHQNXO JHOLúWLUPH ILUPDVÕQÕQ ELU SURMH\L EDúDUÕ\OD WDPDPOD\DELOPHVL E\N |OoGH WHNOLI IL\DWÕQÕ KD]ÕUODUNHQ X\JXQ ULVNSULPLPLNWDUÕQÕEHOLUOHPHVLQHED÷OÕGÕU%XQXQLoLQNDUúÕODúÕODELOHFHNRODVÕEWQ ULVNOHULQ WDQÕPODQDUDN DQDOL] HGLOPHVL YH VLVWHPDWLN ELU úHNLOGH \|QHWLOPHVL E\N |QHP WDúÕPDNWDGÕU %X oDOÕúPDGD JD\ULPHQNXO JHOLúWLUPH ULVN YH ULVN \|QHWLPL NDYUDPODUÕQÕQ DoÕNODQPDVÕ JD\ULPHQNXO JHOLúWLUPH SURMHOHULQGH ULVNOHULQ YH ULVN \|QHWLPLQLQQDVÕODOJÕODQGÕ÷ÕQÕQRUWD\DNRQXOPDVÕDPDoODQPÕúWÕU

Anahtar Kelimeler: *D\ULPHQNXO*HOLúWLUPH*D\ULPHQNXO*HOLúWLUPH Projesi, Risk Analizi, Risk Yönetimi.

RISK MANAGEMENT IN REAL ESTATE DEVELOPMENT

PROJECTS

Abstract

Real estate projects; project, country and incorporates a lot of risks arising from the market. This is when the real estate projects, the risks of uncertainty in the detailed risk analysis and risk management techniques must be applied. Real estate development firm, can complete a project successfully to a large extent determine the amount of the bid price depends on preparing the appropriate risk premium. This is likely to be encountered in a systematic way to analyze and manage all the risks identified is of great importance. In this study, real estate development, explained the concepts of risk and risk management, real estate development projects, the risks and risk management are treated to find out how.

Key Words: Real Estate Development, Real Estate Development Project, Risk Analysis, Risk Management

_________________________________

(2)

*LULú

%LU JD\ULPHQNXO SURMHVLQLQ SODQODPDVÕQGDNL HQ |QHPOL DúDPDODUGDQ ELUL PDOL\HW VUH YH NDOLWH EDNÕPÕQGDQ SURMHQLQ DQDOL]LQLQ \DSÕOPDVÕGÕU *D\ULPHQNXO VHNW|UQQLoLQGHEXOXQGX÷X\R÷XQUHNDEHWYHULVNOHUGúQOG÷QGHSODQODPDYH PDOL\HW NRQWURO LoLQ KÕ]OÕ YH YHULPOL ELU WDNÕP \|QWHPOHUH JHUHNVLQLP GX\XOPDNWDGÕU

<DWÕUÕPDUDFÕRODUDNJD\ULPHQNXO \DWÕUÕODQ VHUPD\HEHNOHQHQJHOLUGH÷HU DUWÕúÕ YH ULVN DUDVÕQGDNL LOLúNLOHU J|] |QQH DOÕQDUDN GH÷HUOHQGLULOPHOLGLU *D\ULPHQNXO JHOLúWLUPH DUD]L VHUPD\H YH SURMH GúQFHVLQL ELUOHúWLUHUHN DUD]L JHOLúWLUPHYHELQD\DSÕPÕ\ROX\ODHNRQRPL\HNDWPDGH÷HU\DUDWPD\ÕDPDoOD\DQoRN \|QOELUNDYUDPGÕU

*D\ULPHQNXO JHOLúWLUPH; PKHQGLVOLN PLPDUOÕN HNRQRPL KXNXN PDWHPDWLNYHLVWDWLVWLNJLELIHQYHVRV\DOELOLPGDOODUÕLOHLOLúNLOLGLVLSOLQOHUDUDVÕELU oDOÕúPDDODQÕGÕU

GayULPHQNXO \DWÕUÕPODUÕQÕQ VDKLS ROGX÷X NHQGLQH |]J |]HOOLNOHUL UHWLP \HULQLQ KHU SURMHGH GH÷LúPHVL UHWLPLQ WHNUDUODQDPD] ROXúX DoÕNWD LPDODW \DSÕOPDVÕ oHYUHVHO IDNW|UOHUGHQ HWNLOHQPHVL GH÷LúLN WLSWH YH E\NONWH ULVNOHU DOWÕQGDROXúXRQXGL÷HUVHNW|UOHUGHQD\ÕUPDNWDGÕU1

1_{'R÷DQ6RUJXo<DSÕøúOHWPHVL'HUV1RWX,,., øVWDQEXOø7h0DWEDDVÕ1993, s.46.}

Gayrimenkul projelerinin; projeden, ülkeden ve pazardan kaynaklanan ELUoRNEHOLUVL]OL÷LEQ\HVLQGHEDUÕQGÕUPDVÕJD\ULPHQNXOSURMHOHULQGHULVN\|QHWLPL X\JXODPDODUÕQÕ ]RUODúWÕUPÕú YH LúOHPLQ VLVWHPDWLN RODUDN \UWOHELOPHVL LoLQ dH÷LúHQ VHQDU\RODU DOWÕQGD SURMH SHUIRUPDQVÕQÕQ |OoOPHVL YH JHoPLú SURMH GHQH\LPOHULQLQ \HQL SURMHOHU LoLQ NXOODQÕOPDVÕ JLEL NRQXODUÕ NDSVD\DQ ULVN \|QHWLP VLVWHPOHULQLQJHOLúWLULOPHVLQLYHNXOODQÕPÕQÕNDoÕQÕOPD]KDOHJHWLUPLúWLU

Türkiye’de gayrimenkul prRMHOHUL \|QHWLPL DODQÕQGD JHOLúPHOHU GQ\DGDNL JHOLúLPLQGHQ\DYDúROPDNWDGÕUhONHPL]GHJD\ULPHQNXOVHNW|UQGHIDDOL\HWJ|VWHUHQ NXUXOXúODU JD\ULPHQNXO JHOLúWLUPH SURMHOHULQGH ULVN DQDOL]L YH \|QHWLPL NRQXVXQGD yetersiz kalmakta, gerekli hassasiyeti göstermemektedirler. Dünyada ise, JD\ULPHQNXOJHOLúWLUPHLúLLOHX÷UDúDQILUPDODUJD\ULPHQNXOSURMHOHULQLQ\|QHWLPLQH VWUDWHMLN DoÕGDQ EDNPDNWD SURMHOHULQ DOW \DSÕ SHUVRQHO YH ULVN DQDOL]-yönetim VLVWHPOHULQHJHUHNOLND\QD÷ÕD\ÕUPDNWDYHULVN\|QHWLPVLVWHPOHULQLNXUPDNWDGÕUODU

7UNL\H¶GH DUVDODU X]XQ \ÕOODUGÕU PWHDKKLWOHULQ \DS-VDW NDUúÕOÕ÷ÕQGD YH DUVD VDKLSOHUL LOH \DSWÕNODUÕ DQODúPDODUOD WHPHOL YH\D NDED \DSÕVÕ ]HULQGHQ EHWRQDUPH LúOHUL GHYDP HGHUNHQ FLYDUGD NRQXW DUD\DQ NLúLOHUH \DSWÕNODUÕ VDWÕúODU sRQXFXQGDJHOLúWLULOPHNWHGLU%XJHOHQHNVHODQOD\ÕúKDOLKD]ÕUGDX\JXODQPDNWDROVD GDDUWÕNKD\DWDJHoLULOHQE\N|OoHNOLWRSOXNRQXWSURMHOHULONVYHoRNIRQNVL\RQOX rezidans ve siteler gayrimenkul sektörünün özellikle de konut projelerinin vazgeçilmesi GXUXPGDGÕU

(3)

%X oDOÕúPDQÕQ DPDFÕ JD\ULPHQNXO JHOLúWLUPH ULVN YH ULVN \|QHWLPL NDYUDPODUÕQÕQ DoÕNODQDUDN JD\ULPHQNXO JHOLúWLUPH SURMHOHULQGH ULVNOHULQ YH ULVN \|QHWLPLQLQQDVÕODOJÕODQGÕ÷ÕQÕQRUWD\DNRQXOPDVÕGÕU

**D\ULPHQNXOYHD\ULPHQNXO*HOLúWLUPH.DYUDPODUÕ**

*D\ULPHQNXO IL]LNVHO RODUDN DUD]L YH RQXQ ELQDODU JLEL D\UÕOPD] SDUoDODUÕGÕU *D\ULPHQNXO VDELW YH VRPXWWXU *D\ULPHQNXO \DVDO WDULILQGH DúD÷ÕGDNL \DVDO ELOHúHQOHULYDUGÕU2

x Arazi

x $÷DoODUYHPLQHUDOOHUJLELWRSUD÷ÕQGR÷DORODUDND\UÕOPD]SDUoDODUÕ x øQVDQODU WDUDIÕQGDQ DUD]L\H ED÷ODQPÕú ELQDODU YH oHYUH G]HQOHPHOHUL

gibi ekler.

3HLVHUYH)UHMJD\ULPHQNXOJHOLúWLUPHNDYUDPÕQÕDUD]LJHOLúWLUPHGHQELQD \DSÕPÕQD SD]DUODQPDVÕQD LúOHWLOPHVLQH YH \|QHWLPLQH LOLúNLQ GH÷LúLN H\OHPOHUL kapsayan, çok yöQOELULúDODQÕRODUDNWDQÕPODPDNWDGÕU3_{Bir gayrimenkXOJHOLúWLUPH} projesinin hedefi; \HU SURMH GúQFHVL YH VHUPD\H IDNW|UOHUL LOH ELUH\VHO HNRQRPL DoÕVÕQGDQUHNDEHW\HWHQH÷LRODQLúRODQDNODUÕ\DUDWDQYHJDUDQWLHGHQJHQHOHNRQRPL DoÕVÕQGDQ LVH; sosyDO GXUXPXQD oHYUH\H X\XPOX JD\ULPHQNXO ROXúWXUDQ YH VUHNOL NDUOÕNXOODQÕODELOHQNRúXOODUÕVD÷ODPDNWÕU4

%LU JD\ULPHQNXO JHOLúWLUPH SURMHVLQGH \HU DODQ DQD VUHo YH HWNLQOLNOHU DúD÷ÕGDNLJLEL|]HWOHQHELOLU

*D\ULPHQNXO JHOLúWLUPHGH DPDo, ekonomik olarak etkin projeler JHOLúWLUPHNWLU *D\ULPHQNXO JHOLúWLULFL ILUPDODUÕQ ELU JD\ULPHQNXO JHOLúWLUPH projesini JHUoHNOHúWLUHELOPHVL LoLQ o |QHPOL ND\QD÷Õ ELU DUD\D JHWLUPHVL JHUHNPHNWHGLU%XND\QDNODUDUD]LSURMHGúQFHVLYHVHUPD\HGLU

5

x 6|]O GúQFH YH WHNOLIOHULQ DUDúWÕUÕODUDN GH÷HUOHQGLUPH\H DOÕQPDVÕ SD]DU NRúXOODUÕ HNRQRPL LQúD HGLOHELOLUOLN \DVDO GXUXP YH SD]DUODQDELOLUOLNDoÕVÕQGDQX\JXODQDELOLUOLNDQDOL]LQLQ\DSÕOPDVÕ x 3D]DUODPD YH VDWÕú SURJUDPÕQÕQ \DSÕOPDVÕ YH KHU DúDPDGD SD]DU

NRúXOODUÕQÕQLQFHOHnmesi.

x 7DVDUÕPYH\DSÕPÕQJHUoHNOHúWLULOPHVL

x *HUoHNOHúWLULOHQJD\ULPHQNXOQLúOHWPHYH\|QHWLPL

2

Erbil Töre, *D\ULPHQNXO'H÷HUOHPHVLøVWDQEXO $SSUDLVDO,QVWLWXWHø0.%øVWDQEXO hQLYHUVLWHVL<D\ÕQ1RV

3_{Richard B. Peiser ve Anne B. Frej, Professional Real Estate Development, Washington,} Urban Land Institute, 2003, s.87-88.

4

%OHQW%RVWDQFÕ- Hülya Demir, ³7DúÕQPD]*HOLúWLUPHGH5LVN$QDOL]L´, Jeodezi,

Jeinformasyon ve Arazi Yönetim Dergisi6D\ÕV-11.

(4)

*D\ULPHQNXO JHOLúWLUPH SURMHOHUL; DUVD NRQXW RILV DOÕúYHULú PHUNH]L WXUL]P YH H÷OHQFH WHVLVOHUL RWHO IDEULND ELQDQÕQ JQP] JHUHNVLQLPOHULQH J|UH yeniGHQGH÷HUOHQGLULOPHVLYHVDQD\L\DSÕODUÕJHOLúWLUPHNRQXODUÕQGDX]PDQODúDELOLU *D\ULPHQNXO JHOLúWLULFL ILUPDODU ELUoRN IRQNVL\RQX ELU DUD\D JHWLUHUHN NDUPD NXOODQÕPOÕ JHOLúWLUPH SURMHOHUL LOH oRN EDúDUÕ VRQXoODU HOGH HGHELOPHNWH YH \HQL pazarlar yaratabilmektedirler.

%DKVHGLOHQ EX SURMHOHUGH ELUoRN WDUDI \HU DOPDNWDGÕU %X WDUDIODU DUVD VDKLEL PWHDKKLW DQD \NOHQLFL WDúHURQ DOW-\NOHQLFL \DWÕUÕPFÕILQDQV|UEDQND EHOHGL\H\HUHORWRULWHPLPDUPKHQGLVPúDYLUWUDILN]HPLQYHDOW\DSÕVW\DSÕ NLUDODPD NXOODQÕFÕNLUDFÕPúWHULRSHUDW|U \|QHWLFL SD]DUODPDFÕ NRQWURO WHúNLODWÕ JLEL úDKÕV YH NXUXPODUGDQ ROXúPDNWDGÕU %X WDUDIODUÕQ \|QHWLPL LVH, gayrimenkul JHOLúWLUPHkILUPDODUÕpWDUDIÕQGDQpsürdürülmektedir.

Bu süreçteki tüm taraflar J|UHYOHULQLNHQGLSURIHV\RQHOOLNVÕQÕUODUÕGDKLOLQGH \HULQHJHWLUPHNWHGLUOHUgUQH÷LQPWHDKKLWILQDQVPDQDYHPLPDUL\HNDUÕúPDPDNWD \DSWÕ÷Õ LQúDDWÕQ NLPLQ WDUDIÕQGDQ NLUDODQDFD÷Õ YH\D NLPH VDWÕODFD÷ÕQD NDUDU YHUPHPHNWH DPD VDWÕú ULVNL GH DOPDPDNWDGÕU (Q E\N ULVN VDKLEL DVOÕQGD PHUNH]GHEXOXQDQYHWPLOLúNLOHULQNRRUGLQDV\RQXYHHWNLQ\|QHWLPLQGHQVRUXPOX RODQ JD\ULPHQNXO JHOLúWLUPH ILUPDODUÕGÕU $NW|UOHULQ IDDOL\HW oDWÕúPDVÕQÕ YH\D ELUELUOHULQLQVRUXPOXOXNDODQODUÕQDJLUPHOHULQLHQJHOOH\HFHNRODQWDUaf da kendisidir. %LUGL÷HULIDGH\OH, DUVDQÕQKDPWRSUDNWDQEDúOD\ÕSEXWRSUDN]HULQGHKD\DOHGLOHQ HQ L\L \DWÕUÕPÕQ EDúDUÕ\OD JHUoHNOHúPHVLQL LOJLOHQGLUHQ WP VUHoWHQ VRUXPOX EDú DNW|U JD\ULPHQNXO JHOLúWLUPH ILUPDVÕGÕU *D\ULPHQNXO JHOLúWLUPH ILUPDVÕQÕQ HWUDIÕQGDNLNROODUGDQELULQGHPH\GDQDJHOHELOHFHNNRSPDWPSURMH\LULVNHDWDELOLU 7DEOR*D\ULPHQNXO*HOLúWLUPH3URMHOHULQLQ)LQDQVPDQÕQGD7DUDIODUYH 6|]OHúPHOHU TARAFLAR 6g=/(ù0(/(5 Sponsorlar 2UWDNOÕNDQODúPDVÕ 7DDKKWùLUNHWL øQúDDWV|]OHúPHVL $OÕFÕODU 6DWÕúV|]OHúPHVL Tedarikçiler 7HGDULNV|]OHúPHVL øúOHWPHFL øúOHWPHV|]OHúPHVL Kreditörler .UHGLV|]OHúPHVL %D÷ÕPVÕ]*|Uú'HQHWoLOHU 'DQÕúPDQOÕNV|]OHúPHVL 5HVPL.XUXOXúODU Lisans 'DQÕúPDQODU 'DQÕúPDQOÕNV|]OHúPHVL

Kaynak: Pricewaterhouse Coopers, <DWÕUÕP)L]LELOLWHYH3URMH)LQDQVPDQÕ2007, s.41.

\ÕOÕQGD JD\ULPHQNXO RUWD\D oÕNDQ $V\D-3DVLILN NUL]L ILQDQVDO \DWÕUÕP DUDoODUÕQGD NUL]H YH JD\ULPHQNXO IL\DWODUÕQÕQ JHULOHPHVLQH QHGHQ ROPXúWXU %X dönemde küresel fonlar gayrimHQNXO VHNW|UQH \|QHOPLúOHUGLU .UHVHO IRQODUÕQ JD\ULPHQNXO VHNW|UQH \|QHOPHVL\OH EX VHNW|UGHNL \DWÕUÕPODU JHQLúOHPLú YH JD\ULPHQNXO IL\DWODUÕ LNL NDWÕQD NDGDU DUWÕú J|VWHUPLúWLU g]HOOLNOH GH $%'¶GH IDL] RUDQODUÕQÕQGúPHVLLOHELUOLNWHJD\ULPHQNXOPDOL\HWOHULD]DOPÕúWDOHSJHQLúOHPLúYH JD\ULPHQNXOIL\DWODUÕDUWPD\DEDúODPÕúWÕU\ÕOÕQGDNUHVHORODUDNJD\ULPHQNXO \DWÕUÕPODUÕ, PLO\DU HXUR RODUDN JHUoHNOHúPLúWLU $%'¶GH YH $YUXSD¶GD

(5)

JD\ULPHQNXO SD]DUÕQGD GR\JXQOXN \DúDQPDVÕ JD\ULPHQNXO VHNW|UQde faaliyet J|VWHUHQ LúOHWPHOHUi JHOLúPHNWHRODQSL\DVDODUa yönelWPLúWLU%XG|QHPGH$YUXSDOÕ JD\ULPHQNXO\DWÕUÕPFÕODUÕLoLQ7UNL\HJD\ULPHQNXOSD]DUÕ|QHPND]DQPÕúWÕU6

x *60+LoHULVLQGHNLSD\ÕVHYL\HOHULQHXODúPÕúWÕU

x 6HNW|UQLQúDDWPDO]HPHOHULUHWHQVDQD\LVHNW|ULoHULVLQGHNLSD\ÕLVH GROD\ODUÕQGD VH\UHWPLúWLU $\QÕ ]DPDQGD PLO\DU GRODU PHUWHEHVLQGHNL LKUDFDW SRWDQVL\HOL\OH WRSODP ONH LKUDFDWÕQÕQ X \LQHLQúDDWPDO]HPHOHUL\OHVD÷ODQPDNWDGÕU

x <XUWGÕúÕ PWHDKKLWOLN SRWDQVL\HOLPL] PLO\DU GROar seviyesine XODúPÕúWÕU

x 'ø( YHULOHULQH J|UH \ÕOÕ VRQX WRSODP LVWLKGDPÕPÕ] PLO\RQ GROD\ODUÕQGDGÕU %X LVWLKGDPÕPÕ]ÕQ X PLO\RQ NLúL LQúDDW VHNW|ULoHULVLQGH\HUDOPDNWDGÕU

%X KDOL\OH JD\ULPHQNXO VHNW|UQQ JHQHO \DWÕUÕPODU LoHULVLQGHNL SD\Õ QLQ]HULQGHROPDNWDGÕU7

(NRQRPLN YH ILQDQVDO DoÕGDQ ULVN EHOLUVL]OLN \D GD EHOLUVL]OL÷LQ VRQXoODUÕ RODUDN WDQÕPODQDELOLU 5LVN NDUDU \D GD SODQODPD RUWDPÕQGD VRQXoODUÕQ NHVWLULOHPHPHVLQHLOLúNLQROXSRODVÕOÕNNDYUDPÕ\ODDoÕNODQPDNWDGÕU

<DWÕUÕP3URMHOHULQGH5LVN$QDOL]LYH5LVN<|QHWLPL

5LVN.DYUDPÕ

8 .DUDUDOPDVUHFLQLQJHUoHNOHúWL÷LoHYUHNHVLQOLNULVNYHEHOLUVL]OLNROPDN ]HUHoE|OPHD\UÕODELOLU.HVLQOLNGXUXPX\DOQÕ]FDSURMHQLQNDSVDGÕ÷ÕVUH]DUIÕ içinde ne olaFD÷Õ NHVLQ RODUDN V|\OHQHELOL\RUVD PHYFXWWXU .DUDU DOÕFÕ LVWHU VH]JLOHUL\OH ROVXQ LVWHU DNÕOFÕ \ROX NXOODQDUDN ROVXQ EHOOL ELU ROD\ÕQ JHUoHNOHúPH RODVÕOÕ÷ÕLoLQELUGH÷HUEHOLUOL\RUVDDOÕQDFDNNDUDUÕQULVNDOWÕQGDDOÕQGÕ÷ÕNRQXVXQGD genel bir fikir birOL÷L PHYFXWWXU %HOLUVL]OLN KLoELU WDULKVHO YHULQLQ YH\D JHoPLúWH NDUDU DOÕFÕ ]HULQGH GúQPHNWH ROGX÷X \DúDQPÕú GXUXP LOH ED÷ODQWÕ WDúÕ\DQ ELU ROD\ÕQEXOXQPDGÕ÷ÕELUGXUXPRODUDNWDQÕPODQDELOLU9

5LVN NHOLPHVLQLQ N|NHQL )UDQVÕ]FD¶GÕU *QON NXOODQÕPÕ ve ekonomi DODQÕQGDHOHDOÕQÕúúHNOLLOHULVNELU\DQGDQKDVDU]DUDUND\ÕSLOH|]GHúOHúLUNHQELU

6_{Can Fuat Gürlesel, *D\ULPHQNXO6HNW|UYHøVWDQEXOøoLQgQJ|UOHU}

*D\ULPHQNXO$UDúWÕUPD5DSRUXøVWDQEXO*D\ULPHQNXO<DWÕUÕP2UWDNOÕ÷Õ'HUQH÷L

7

øQúDDW0KHQGLVOHULOGDVÕ øVWDQEXOùXEHVL(NRQRPLN.UL]YHøQúDDW6HNW|UQHEtkileri, øVWDQEXO0DVD%DVÕQ<D\ÕQ, s.58.

8_{Arman T. Tevfik, 5LVN$QDOL]LQH*LULúøVWDQEXO Alfa %DVÕP<D\ÕP'D÷ÕWÕP997, s.18.} 9_{/DWLI2QXU8÷XUøQúDDW6HNW|UQGH5LVNOHUYH5LVN<|QHWLPLTMB 2006, s.14.}

(6)

\DQGDQGDIÕUVDWYHND]DQoRODUDNGDJ|UOHELOPHNWHGLU$\UÕFDULVN³EHOLUVL]OLN´YH ³RODVÕOÕN´NDYUDPODUÕLOHGHLoLoHNXOODQÕOPDNWDGÕU

Al-Bahar ve CraQGDOO ULVN NDYUDPÕQÕ ROXPOX YH ROXPVX] \|QOHUL\OH HOH DODUDN úX úHNLOGH WDQÕPODQPÕúODUGÕU ³5LVN ELU EHOLUVL]OLN QHGHQL\OH SURMHQLQ DPDFÕQÕ ROXPOX \D GD ROXPVX] HWNLOH\HFHN ROD\ODUD PDUX] NDOPD RODVÕOÕ÷ÕQÕQ JHUoHNOHúPHVLGLU´10

5LVN YH EHOLUVL]OLN NDYUDPODUÕQÕQ NDUÕúWÕUÕOÕS ELUELULQLQ \HULQH NXOODQÕOPDVÕ VÕNoD NDUúÕODúÕODQ ELU GXUXPGXU (Q EDVLW LIDGHVL LOH NHVLQ ROPD\DQ ELU GXUXP EHOLUVL] GHPHNWLU 5LVNOL GXUXPGD ROD\ÕQ PH\GDQD JHOHFH÷L NHVLQ GH÷LOGLU YH ULVNOL ROD\ EHOLUVL]OLN LoHULU 'L÷HU ELU LIDGH LOH ULVN EHOLUVL]OL÷LQ ROGX÷X GXUXPODUGD YDUGÕU

%X WDQÕP LOH ULVN ULVN ROD\Õ ROD\ÕQ EHOLUVL]OL÷L SRWDQVL\HO ND]DQoND\ÕS RODUDNLIDGHHGLOPHNWHGLU5LVNROD\ÕRUWD\DoÕNPDVÕGXUXPXQGDSURMH\LROXPOX\D GD ROXPVX] HWNLOH\HFHN ROD\GÕU %X ROD\ÕQ PH\GDQD JHOPH RODVÕOÕ÷Õ ROPDOÕGÕU 6RQXFX ND]DQo \D GD ND\ÕS ROVXQ H÷HU ELU ROD\ÕQ PH\GDQD JHOHFH÷L NHVLQ LVH, bu GXUXPULVN\DUDWPD].D]DQoNDYUDPÕID\GD\DGDNDUNDYUDPODUÕQÕND\ÕSNDYUDPÕ GDKDVDU\DGD]DUDUJLELNDYUDPODUÕNDSVDPDNWDGÕU

11

Finansal risklerin ölçülmesindH LON DúDPD ULVN |OoVQQ EHOLUOHQPHVLGLU 5LVN |OoV EHOLUOHQHQ ]DPDQ ER\XWX LoHULVLQGH úLUNHWOHULQ IDDOL\HW J|VWHUGLNOHUL RUWDPGDNL EHOLUVL]OLN G]H\LQLQ JHUoHNOHúHQ \D GD JHUoHNOHúPHVL RODVÕ ILQDQVDO ROD\ODUÕQ VRQXoODUÕQD HWNLOHULQL DNoDOÕ GH÷HU cinsinden ifade eden bir ölçü olarak WDQÕPODQDELOLU

Günümüzde firmDODUÕQ oDOÕúWÕ÷Õ RUWDPODU SHN oRN EHOLUVL]OLN LoHUPHNWHGLU %XEHOLUVL]NRúXOODUDOWÕQGDoDOÕúDQILUPDODULoLQDPDoEHOLUVL]OL÷LULVNHG|QúWUHUHN ULVNOHULQWDQÕPODQPDVÕDQDOL]HGLOPHVLYHHWNLQELUúHNLOGH\|QHWLOPHVLGLU

12

%LU \DWÕUÕP SURMHVL LoLQ PDOL\HWOHUL YH JHOHFHNWH EHNOHQHQ JHWLULOHUL HWNLOH\HFHN ELUoRN GH÷LúNHQ YDUGÕU %X GH÷LúNHQOHUGH PH\GDQD JHOHELlecek GH÷LúPHOHU \DWÕUÕP SURMHVLQLQ ULVNLQL HWNLOHPHNWHGLU %LU \DWÕUÕP SURMHVLQLQ ULVNLQL belirlemek ve analiz edebilmek için, EX GH÷LúNHQOHUGHQ PH\GDQD JHOHELOHFHN GH÷LúPHOHULQPLNWDUÕQÕKHVDSOD\DELOPHNJHUHNPHNWHGLU

<DWÕUÕP3URMHOHULQGH5LVN$QDOL]L<|QWHPOHUL

%LU \DWÕUÕP SURMHVLQH LOLúNLQ riskleri analiz etmek ve ölçmek, projenin PDOL\HWOHULQL YH JHOHFHNWHNL RODVÕ JHWLULOHULQL EHOLUOHPH\L JHUHNWLUGL÷L LoLQ Rldukça ]RUELULúWLU

5LVNDQDOL]LQGHLONDúDPDELU \DWÕUÕPSURMHVLQGHNDUúÕODúÕODELOHFHNULVNOHUL belirlemektir.

10_{Jamal F. Al-Bahar - Keith C. Crandall, “Systematic Risk Management Approach for} Construction Projects”, Journal of Construction Engineering and Management, Vol.116, No.3,1990, s.533.

11_{Al-Bahar - Crandall, a.g.m., s.536.}

(7)

<DWÕUÕP SURMHOHULQLQ ULVNLQLQ belirlenmesinde ve analiz edilmesinde en \D\JÕQNXOODQÕODQ\|QWHPOHUúXQODUGÕU x 'X\DUOÕOÕN$QDOL]L x 2ODVÕOÕN$QDOL]L x Senaryo Analizi x Simülasyon Analizi

'X\DUOÕOÕN$QDOL]L

'X\DUOÕOÕN analizi ROD\D HWNL HGHQ ED÷ÕPVÕ] GH÷LúNHQOHULn etkinlik derecesiQLQ DUDúWÕUÕOPDVÕGÕU <DWÕUÕP SURMHOHULQGH GX\DUOÕOÕN DQDOL]OHUL SURMHOHULQ QDNLWDNÕPODUÕQÕHWNLOH\HQGH÷LúNHQOHULWHVSLWHWPHNYHSURMHOHULQEXGH÷LúNHQOHUHQH GHUHFHED÷OÕROGX÷XQX|OoPHNDPDFÕ\OD\DSÕOÕU

'X\DUOÕOÕN DQDOL]OHULQGH, ELU SURMHQLQ YDUVD\ÕPODUÕQÕ ROXúWXUDQ WHPHO J|VWHUJHOHUGH GH÷LúLNOLN \DSÕODUDN SURMHQLQ QDNLW DNÕPODUÕ WHNUDU KHVDSODQPDNWD YH E|\OHFH SURMHQLQ NDUOÕOÕ÷ÕQÕQ KDQJL HWNHQOHUH QH GHUHFH ED÷OÕ ROGX÷X belirlenmektedir.

%|\OHFH\DWÕUÕPSURMHVLQLQDQDVHQDU\RVX\DQÕQGDGH÷LúLNWDKminlerle, yeni VHQDU\RODU ROXúWXUXOPDNWD YH SURMHQLQ IDUNOÕ VHQDU\RODU VRQXFXQGD QH úHNLOGH GH÷LúLNOLNJ|VWHUGL÷LRUWD\DNRQXOPDNWDGÕU

'X\DUOÕOÕNDQDOL]LSURMH\LHWNLOH\HQKHUGH÷LúNHQLQRODVÕGH÷LúPHDUDOÕ÷ÕQÕ YH EX DUDOÕNODU LoLQGH KHU GH÷HULQ RODVÕOÕ÷ÕQÕ J|VWHUPHPHNWHGLU %XQODUÕ EHOLUOHPHN LoLQRODVÕOÕNDQDOL]LNXOODQÕOÕU

2ODVÕOÕN$QDOL]L

2ODVÕOÕN, ELU úH\LQ ROPDVÕ YH\D ROPDPDVÕQÕQ PDWHPDWLNVHO GH÷HUL YH\D RODELOLUOLN \]GHVL GH÷HULGLU %LU ROD\ÕQ RODVÕOÕ÷Õ ELU YH\D ELUGHQ oRN J|]OHP YH GHQH\OHUGHQ HOGH HGLOHQ VRQXoODUGDQ EHOLUOHQHELOLU %LU \DWÕUÕP SURMHVLQLQ ULVNL SURMHQLQ GH÷LúNHQOHUH RODQ GX\DUOÕOÕ÷ÕQD YH EX GH÷LúNHQOHULQ RODVÕOÕN GD÷ÕOÕPÕQD ED÷OÕGÕU

2ODVÕOÕN DQDOL]LQLQ WHPHO DPDFÕ, SURMH\L HWNLOH\HQ KHU GH÷LúNHQLQ RODVÕ GH÷LúPH DUDOÕ÷ÕQÕ YH EX DUDOÕN LoLQGHNL KHU GH÷HULQ RUWD\D oÕNPD RODVÕOÕ÷ÕQÕ EHOLUOHPHNWLU'H÷LúPHDUDOÕ÷ÕQGDNLWPGH÷LúPHOHULQRODVÕOÕNODUÕWRSODPÕ¶HHúLWWLU

2.2.3. Senaryo Analizi

Senaryo analizinde, JHoPLú YHULOHU NXOODQÕODUDN WDKPLQOHU UHWLOPHNWHGLU <DWÕUÕP SURMHOHULQLQ SODQODPD DúDPDVÕQGD RODVÕ JHOHFHN GXUXPODUÕ \DQVÕWPDN DPDFÕ\ODD]VD\ÕGDVHQDU\RLOHoDOÕúPDNVÕNoDNXOODQÕODQELU\|QWHPGLU

(8)

%LU \DWÕUÕP SURMHVLQH DLW ULVNOHULQ DQDOL]LQGH VHQDU\R DQDOL]LQGHQ \DUDUODQÕODFDNGXUXPODUúXúHNLOGH|]HWOHQHELOLQLU13

x %HOLUVL]OL÷LQ\NVHNROPDVÕ

x *HoPLúWH PDOL\HWL \NVHNRODQoRNVD\ÕGD|QJ|UOHPH\HQ ROD\ \DúDQPÕú ROPDVÕ

x $OJÕODQDQYH\DUDWÕODQ\HQLIÕUVDWODUÕn \HWHUVL]OL÷L

x 6WUDWHMLN SODQODPDQÕQ oRN UXWLQ ELU KDO DOPDVÕ QHGHQL\OH VWUDWHMLN GúQPHQLQNDOLWHVLQLQGúNO÷

x $QDOL] \DSÕODQ VHNW|UQ |QHPOL GH÷LúLPOHU LoLQGH ROPDVÕ \D GD E|\OH ELU RODVÕOÕ÷ÕQYDUOÕ÷Õ

x )DUNOÕOÕ÷ÕQ\RNHGLOPHGHQSURMHLoLQGHRUWDNELUGLOROXúWXUXOPDVÕ

x 3URMHGH KHU ELUL ELUELULGHQ IDUNOÕ \DUDUD VDKLS JoO IDUNOÕOÕNODUÕQ YH J|UúOHULQYDUOÕ÷Õ

x 6HNW|UGHNL ILUPDODUÕQ GROD\ÕVÕ\OD UDNLSOHULQ VHQDU\R DQDOL]L NXOODQÕ\RU ROPDVÕ

%LU\DWÕUÕPSURMHVLQGHsenaryo analizini uygulayabilmek için öncelikle, \DSÕODQ \DWÕUÕPÕQ PDOL\HWOHULQLQ YH JHOHFHNWH HOGH HGLOHFHN RODVÕ JHOLUOHULQ ELU PRGHO üzerinde gösterilmesi ve daha önceki deneyimlere göre sonucu etkileyebilecek GH÷LúNHQOHU EHOLUOHQPHVL JHUHNPHNWHGLU øON olarak mevcut ekonomik duruma göre WHPHOGXUXPVHQDU\RDQDOL]LX\JXODQÕU'DKDVRQUDGDJHoPLúWH\DúDQDQHNRQRPLN NUL] YH\D ROXPOX JHOLúPHOHU GLNNDWH DOÕQDUDN GH÷LúNHQOHULQ QDVÕO HWNLOHQHELOHFH÷L NRQXVXQGD VHQDU\RODU JHOLúWLULOLU2OXúWXUXODQVHQDU\RODUGR÷UXOWXVXQGDGH÷LúNHQOHU LoLQEHNOHQHQGH÷LúPHOHUGHQ\RODoÕNDUDN\DWÕUÕPGDQEHNOHQHQYHULPKHVDSODQÕU

*HOHQHNVHO ELU VHQDU\R DQDOL]L GH÷LúNHQOHU LoLQ EHNOHQHQ HQ L\L RODVÕ YH HQ N|WVRQXoGH÷HUOHULQLQVÕQÕUODUÕQÕDQODPDGD\DWÕUÕPFÕ\D\DUGÕPFÕRODFDNWÕr. Senaryo DQDOL]L LOH NHVLQ ELU VRQXFD XODúPDN PPNQ GH÷LOGLU $QFDN EX DQDOL] \DWÕUÕPÕQ ND]DQoYHND\ÕSDUDOÕ÷ÕQÕQEHOLUOHQPHVLQLVD÷ODPDNWDGÕU

2.2.4. Simülasyon Analizi

Simülasyon, “teorik ya da gerçek fiziksel bir sisteme ait neden-sonuç LOLúNLOHULQLQ JHUoHN VLVWHPH DLW GDYUDQÕúODUÕQ GH÷LúLN NRúXOODU DOWÕQGD ELOJLVD\DU PRGHOLQGHL]OHQPHVLQLVD÷OD\DQELUPRGHOOHPHWHNQL÷LGLU´14

<DWÕUÕP SURMHOHULQL GH÷HUOHQGLUPHGH VLPODV\RQ PRGHOOHULQLQ X\JXODQPDVÕQÕ LON RODUDN ¶GD 5XPPHO |QHUPLúWLU %X |QHUL \DWÕUÕP DQDOL]OHULQGHQ GH÷LúLN VÕQÕU GH÷HUOHULQLQ KHVDSODQPDVÕ LOH ULVNL J|] |QQH DODQ ELU

13

Paul J.H. Schoemaker, “When and How to Use Scenario Planning:A Heuristic Approach with Illustration, Journal of Forecasting, No. 10,1991, s.550.

14

8<7(69HUL$QDOL]L'HVWHNYH'DQÕúPDQOÕN

(9)

\DNODúÕPGÕU 3URMH GH÷HUOHQGLUPHGH |QFHOHUL SHN |QHPVHQPH\HQ EX |QHUL SURMH GH÷HUOHQGLUPHGH VLPODV\RQ oDOÕúPDODUÕQÕ LON DGÕPÕ RODUDN GúQOHELOLU $QFDN uygulamayDG|QNLONoDOÕúPD6:+HVVYH+$4XLJOH\WDUDIÕQGDQ\ÕOÕQGD \DSÕOPÕúWÕU +HUW]¶LQ ¶GH SURMH GH÷HUOHQGLUPHGH NXOODQGÕ÷Õ VLPODV\RQ WHNQL÷L KÕ] ND]DQDUDN |]HOOLNOH ULVNOL \DWÕUÕP SURMHOHULQGH GX\DUOÕOÕN YH RODVÕOÕN DQDOL]LQL ELUOHúWLUHQHQJ|]GHWHNQLNOHUGHQELULROPXúWXU

+HUW] ULVNOL \DWÕUÕP SURMHOHULQLQ VLPODV\RQ \|QWHPL LOH GH÷HUOHQGLULOPHVLQGH o DúDPDGDQ ROXúDQ ELU PRGHO |QHUPLúWLU %X DúDPDODU úXQODUGÕU

x 5LVNOL KHU IDNW|UQ DODFD÷Õ GH÷HU DUDOÕNODUÕQÕ YH EX DUDOÕNODU LoLQGH KHU GH÷HULQJHUoHNOHúPHRODVÕOÕ÷ÕEHOLUOHQLU

x %HOLUOHQHQKHUIDNW|ULoLQGH÷HUOHULQGD÷ÕOÕPÕQGDQUDVVDOELUGH÷HUVHoilir ve ELOHúLPOHULVDSWDQÕU%XELOHúLPHJ|UHYHULPOLOLNRUDQÕKHVDSODQÕU

x %XLúOHPGHIDODUFDWHNUDUODQDUDNRODVÕYHULPOLOLNGH÷HUOHULQLQIUHNDQVODUÕ ve JHUoHNOHúPH RODVÕOÕNODUÕ EXOXQXU 6RQXo RODUDN, YHULPOLOLN RUDQÕQÕQ PPNQRODELOHFHNHNVLGH÷HUOHUGHQPDNVLPXPGH÷HUOHUHNDGDUDUDOÕ÷ÕQÕQ WDKPLQL\DSÕOÕU6RQUDKHUELUYHULPLQWHNWHNJHUoHNOHúPHRODVÕOÕ÷ÕVDSWDQÕU 2ODVÕOÕNODUOD GH÷HUOHQGLULOHQ VRQXoODUÕQ RUWDODPDVÕ EHNOHQHQ YHULPL YHUPHNWHGLU 'DKD VRQUD YDU\DQV VWDQGDUW VDSPD oDUSÕNOÕN NDWVD\ÕVÕ EDVÕNOÕNNDWVD\ÕVÕYHGH÷LúLPNDWVD\ÕVÕKHVDSODQDUDNULVNOL\DWÕUÕPSURMHVLQLQ GH÷HUOHQGLULOPHVL\DSÕOPDNWDGÕU

%X\|QWHPVRQXoODUÕQRODVÕOÕNGD÷ÕOÕPODUÕJ|UOPHNLVWHQGL÷LQGHNXOODQÕOPDNWD YHDúD÷ÕGDNLDúDPDODUGDQROXúPDNWDGÕU15

x gUQHNOHPH 2ODVÕOÕN GD÷ÕOÕPÕQGDQ UDVWODQWÕVDO RODUDN GH÷HUOHULQ oHNLOPHVL0RQWH&DUOR|UQHNOHPHVLDUDFÕOÕ÷ÕLOH\DSÕOPDNWDGÕU0RQWH Carlo yöntemi, sistemde özellik göVWHUHQ GH÷LúNHQOHULQ RODVÕOÕN GD÷ÕOÕPODUÕQÕ EHOLUOHPHNWHGLU 'DKD VRQUD, EX GD÷ÕOÕPGDQ UDVWODQWÕVDO RODUDN |UQHNOHU DOÕQDUDN LVWHQLOHQ YHULOHU UHWLOLU %X QHGHQOH, DUDúWÕUPDFÕODU NHQGLOHULQH \DSD\ YHUL UHWPH RODQD÷Õ D÷OD\DQ 0RQWH Carlo simülasyonu tercih etmektedir.

x 'HQHPH6RQXoODUÕQÕQ$OÕQPDVÕ%XDúDPDda JLUGLGH÷LúNHQOHULQLQWP JHoHUOLELOHúHQOHULGHQHQPHNWHGLUdÕNWÕGD÷ÕOÕPODUÕWPGHQHPHOHUGHQ HOGHHGLOHQWHNGH÷HUOLVRQXoODUELUOHúWLULOHUHNROXúWXUXOPDNWDGÕU x 6RQXoODUÕQ 2ODVÕOÕN 'D÷ÕOÕPODUÕQÕQ <RUXPODQPDVÕ (OGH HGLOHQ

VRQXoODUÕQ RODVÕOÕN GD÷ÕOÕPODUÕ RODVÕ VRQXoODUÕQ DUDOÕ÷ÕQÕ YH RQODUÕQ JHUoHNOHúPH RODVÕOÕ÷ÕQÕ J|VWHUPHNWHGLU 6RQXoODUÕQ DUDOÕ÷Õ YH JHUoHNOHúPHRODVÕOÕ÷ÕSURMHQLQULVNG]H\LLOHGR÷UXGDQLOLúNLOLGLU5LVN DOPD\Õ VHYHQ \DWÕUÕPFÕODU RODVÕ VRQXoODUÕ JHQLú DUDOÕ÷D VDKLS RODVÕOÕN GD÷ÕOÕPÕQÕ ULVNWHQ NDoÕQDQ \DWÕUÕPFÕODU LVH GDKD NoN DUDOÕ÷D VDKLS RODQRODVÕOÕNGD÷ÕOÕPÕQÕWHUFLKHGHFHNOHUGLU

15_{%OHQW%RVWDQFÕ+O\D'HPLUa.g.m., s.9-10.}

(10)

2.3. <DWÕUÕP3URMHOHULQGHRisk Yönetimi

<DWÕUÕPSURMHOHULDUDVÕQGDVHoLP\DSDUNHQ, risk unsurunu dikkate almamak YH\D EWQ \DWÕUÕPODUÕQ D\QÕ |OoGH ULVNOL ROGX÷XQX YDUVD\PDN JHUoHNoL ELU WXWXP olamaz.16

*HQHOOLNOHULVN\|QHWLPVUHFLQLQDúDPDODUÕú|\OHGLU

+HU ELU \DWÕUÕP SURMHVLQLQ WDúÕGÕ÷Õ ULVNOHULQ YH ULVN GHUHFHOHULQLQ IDUNOÕ ROGX÷X NDEXO HGLOGL÷LQGH EX ULVNOHUL QLFHO RODUDN |OoPHN YH riskleri yönetmek |QHPOLELUVRUXQRODUDNRUWD\DoÕNPDNWDGÕU

5LVN \|QHWLPL Lú \D GD SURMHQLQ DoÕN ROGX÷X WP ULVNOHUL WDQÕPODPD\Õ YH LQFHOHPH\L GDKD VRQUD GD EX ULVNOHULQ QDVÕO \|QHWLOHFH÷L LOH LOJLOL VD÷OÕNOÕ NDUDUODU DOÕQDELOPHVLni amaç edinen bir sistemdir.

5LVN \|QHWLPL SURMH DPDoODUÕQÕQ \HULQH JHWLULOGL÷LQGHQ HPLQ ROPDN LoLQ \DSÕODELOHFHN KHU úH\LQ NHVLQ RODUDN \DSÕOPDVÕQÕQ JDUDQWL DOWÕQD DOÕQPDVÕQÕ DPDoODPDNWDGÕU %LU ULVN RUWD\D oÕNDUÕOGÕNWDQ YH WDQÕPODQGÕNWDQ VRQUD DUWÕN ELU yönetim problemi haline gelmektedir.

17

x 5LVNLQ7DQÕPODQPDVÕ5LVNLQND\QDNYHWLSLWDQÕPODQPDNWDGÕU

x 5LVNLQ 6ÕQÕIODQGÕUÕOPDVÕ 5LVN WLSL J|] |QQGH EXOXQGXUXODUDN EXQXQ NLúLYH\DNXUXOXú]HULQGHNLHWNLVLGH÷HUOHQGLULOLU

x 5LVN $QDOL]L 5LVNLQ YH ULVN JUXSODUÕQÕQ WLSLQH ED÷OÕ VRQXoODU DQDOLWLN WHNQLNOHU NXOODQÕODUDN GH÷HUOHQGLULOLU dHúLWOL ULVN |OoP WHNQLNOHUL NXOODQDUDNULVNLQHWNLOHULQHGH÷HUELoLOLU

x 5LVN7XWXPX5LVNKDNNÕQGDNLKHUKDQJLELUNDUDUNDUDUÕDODQNLúLYH\a NXUXOXúXQWXWXPXQGDQ|QHPOL|OoGHHWNLOHQHFHNWLU

x 5LVN7HSNLVL5LVNLQQHúHNLOGH\|QHWLOPHVLJHUHNWL÷LHOHDOÕQPDNWDGÕU 5LVN \|QHWLPL LOH LNL DoÕGDQ \DUDU HOGH HGLOLU %LULQFLVL VRUXQODUÕQ ROXúPDGDQ |QOHQPHVL \D GD VRQXFD ROXPVX] HWNLOHULQLQ HQ D]D Lndirgenmesiyle SHUIRUPDQV PDOL\HW YH ILUPDQÕQ NDUOÕOÕN KHGHIOHULQH XODúÕOPDVÕ LNLQFLVL E\N ULVNOHULQ WHPHO QHGHQOHULQL EHOLUOH\HUHN |QOHPH oDOÕúPDODUÕ LOH DWÕOÕP QLWHOL÷LQGH ND]DQoODUD XODúPDNWÕU <NVHN ULVNOL NDUDUODU ULVNOHULQ L\L \|QHWLOPHPHVL duUXPXQGD|QHPOLND\ÕSODUDQHGHQROPDNWDGÕU18

16

Öztin Akgüç, Finansal Yönetim, %DVNÕøVWDQEXO$YFÕRO%DVÕP-<D\ÕQV 17

/DWLI2QXU8÷XUa.g.k., s.26. 18

0HU\HP)ÕNÕUNRFDBütünsel Risk Yönetimi, Ankara, Kalder-3R]LWLI<D\ÕQFÕOÕN2003, s.68.

(11)

**D\ULPHQNXOHOLúWLUPH3URMHOHULQGH5LVN)DNW|U**

*QP]GHJD\ULPHQNXOVHNW|UQGHIDDOL\HWJ|VWHUHQILUPDODUYDUOÕNODUÕQÕ IÕUVDWODUÕ GH÷HUOHQGLUHUHN YH EX IÕUVDWODUÕQ VWQONOHULQL RUWD\D oÕNDUWDUDN VUGUPHNWHGLUOHU *D\ULPHQNXO SURMHOHUL \HQL YH IDUNOÕ úH\OHU RUWD\D NR\PDN LoLQ üstlenilmektedir. Bu durumda da risk faktörü, JD\ULPHQNXO SURMHOHULQLQ NDoÕQÕOPD] ELU SDUoDVÕ KDOLQH JHOPHNWHGLU *D\ULPHQNXO VHNW|UQGHNL ILUPDODUÕQ oDOÕúPD SURJUDPODUÕQÕQ \UWWNOHUL SURMHQLQ VUHVL LOH VÕQÕUOÕ ROPDVÕ QHGHQL\OH ILUPDODU X]XQ YDGHGH SL\DVDGDNL YDUOÕNODUÕQÕ VUGUHELOPHN LoLQ NDU SD\Õ GúN \D GD ULVN düzeyi yüksek projeleri üstlenmek durumunda kalabilmektedirler.19

*D\ULPHQNXO VHNW|U úDQWL\H oHYUHVLQGHNL VUHNOL GH÷LúHQ oHYUHVHO NRúXOODU ]DUDUOÕ ND\QDNODUD GR÷UXGDQ PDUX] NDOPD Lú SURJUDPÕ YH PDOL\HWOHUL WXWWXUPDN LoLQ ROXúDQ EDVNÕ LQúDDW WHNQLNOHULQGHNL DUWDQ NDUPDúÕNOÕN YE ULVNOHULQ üstesinden gelmek için sürekli rekabet halindedirler.

*D\ULPHQNXO JHOLúWLUPH SURMHOHULQGH ULVN ROXPVX] ROD\ODUÕQ YH EXQODUÕQ RODVÕ VRQXoODUÕQÕQ RUWD\D oÕNPD YH SURMH KHGHIOHULQL NDSVDP NDOLWH ]DPDQ YH PDOL\HWDoÕVÕQGDQHWNLOHPHGHUHFHVLRODUDNQLWHOHQGLULOHELOLU 20 *D\ULPHQNXOVHNW|UQGHULVNLOHEDúHWPHQLQJHOHQHNVHO RODUDNEDúOÕFDG|UW \ROXEXOXQGX÷XLIDGHHGLOPHNWHGLU 21

x )L\DWD \NVHN ELU ULVN SULPL HNOH\HUHN KHU WUO RODVÕ VRQXFXQ KHVDED NDWÕOGÕ÷ÕúHPVL\H\DNODúÕPÕ

x %DúODUÕQ NXPD J|POS KHU úH\LQ \ROXQGD JLGHFH÷LQLQ YDUVD\ÕOGÕ÷Õ GHYHNXúX\DNODúÕPÕ

x Mevcut bütün süslü analizlere güvenmek yerine içten gelen sese ve VH]JLOHUHJYHQPH\L|QHUHQVH]JLVHO\DNODúÕP

x .RQWURO GÕúÕ ULVNH RGDNODQDQ YH JHUoHNWH GXUXP |\OH ROPDGÕ÷Õ KDOGH KHU úH\LQ ]RUODQDUDN NRQWURO HGLOHELOHFH÷LQL LIDGH HGHQ NDED NXYYHW \DNODúÕPÕ

$úD÷ÕGDNL WDEORODUGD JD\ULPHQNXO JHOLúWLUPH SURMHOHULQGH NDUúÕODúÕODQ ULVNOHUYHEXULVNOHULQ\DSÕODQGÕUÕOPDVÕ|]HWOHQPHNWHGLU

19

M.Burak Akusta, Proje Risk Yönetimi ve Önemi,

http://www.projeyoneticisi.com/20-07/01/16proje-risk-ve-onemi/HULúLPWDULKL

20_{-DQ=HQJYHGL÷HUOHUL³$SSOLFDWLRQRID)X]]\%DVHG'HFLVLRQ0DNLQJ0HWKRGRORJ\WR} Construction Project Risk Assessment”, International Journal of Project Management, Vol.25, 2007, s.590.

(12)

7DEOR*D\ULPHQNXO*HOLúWLUPH3URMHOHULQGH5LVNOHU

Risk Kategorileri Kontrol Edilebilen Riskler

Proje Sponsor Riski <NVHN \DWÕUÕP X]XQ YDGHGH JHUL G|Qú VHUPD\H LKWL\DFÕ

Tamamlama Riski <DSÕ PDOL\HW DUWÕúÕ WDPDPODQPD WDULKLQGH HUWHOHPH tamamlanamama, beklenmedik olaylar

øúOHWPH5LVNL Tesisin performans göstermemesi, beklenmedik olaylar 6DWÕú5LVNL 7DOHSIL\DWUHNDEHWDOÕFÕQkrebilitesi

Tedarikçi Riski +DPPDGGH PDOL\HWOHULQGH DUWÕú VDELW IL\DWODPD tedarikçinin kredibilitesi

7DúÕPD5LVNL 7DúÕPDPDOL\HWOHULQGHDUWÕúEORNDMODU Çevresel Riskler <HQLNDQXQODUGR÷DODIHWOHU

Finansal Risk )DL]OHUGHNLGH÷LúLP

Politik Risk 6DYDú NDPXODúWÕUPD G|YL] NXUXQGDNL GH÷LúLP (devalüasyon…), transfer edememe

Kaynak: Pricewaterhouse Coopers, <DWÕUÕP)L]LELOLWHYH3URMH)LQDQVPDQÕ2007, s.44. 7DEOR*D\ULPHQNXO*HOLúWLUPH3URMHOHULQGH5LVNOHULQ<DSÕODQGÕUÕOPDVÕ

Risk Kategorileri YDSÕODQGÕUPD

Proje Sponsor Riski 6HUPD\HNDWNÕVÕSURMHQLQWHPLQDWRODUDNGH÷HUL Tamamlama Riski $QDKWDUWHVOLPV|]OHúPHOHUFH]DLúDUWYH

garantiler

øúOHWPH5LVNL 3HUIRUPDQVJDUDQWLOHULLúOHWPHYHEDNÕP DQODúPDODUÕ

6DWÕú5LVNL 6DWÕúV|]OHúPHOHUL Tedarikçi Riski 7HGDULNV|]OHúPHVL

7DúÕPD5LVNL 7DúÕPDDOWHUQDWLIOHULX]XQYDGHOLWDúÕPD Çevresel Riskler Çevresel denetleme

Finansal Risk Hedging

Politik Risk 3ROLWLNULVNVLJRUWDVÕ

Kaynak: Pricewaterhouse Coopers, <DWÕUÕP)L]LELOLWHYH3URMH)LQDQVPDQÕ2007, s.42.

** D\ULPHQNXO HOLúWLUPH 3URMHOHULQGH 5LVN $QDOL]L <|QWHPOHULQLQ**

8\JXODQPDVÕYH5LVN<|QHWLPL

%LUJD\ULPHQNXOJHOLúWLUPHSURMHVLQLQYHULPLSURMHQLQWRSODPPDOL\HWLQHYH JHOHFHNWH VD÷OD\DFD÷Õ QDNLW JLULúOHULQLQ EXJQN GH÷HULQH ED÷OÕGÕU *D\ULPHQNXO JHOLúWLUPH SURMHOHUL GH÷HUOHQGLULOLUNHQ, \DWÕUÕP SURMHOHULQL GH÷HUOHQGLUPHGH GH NXOODQÕODQ JHUL |GHPH VUHVL QHW EXJQN GH÷HU YH Lo YHULP RUDQÕ JLEL \|QWHPOHU NXOODQÕOPDNWDGÕU

*D\ULPHQNXO\DWÕUÕPODUÕQÕQQHWEXJQNGH÷HUL\DWÕUÕPÕQVD÷OD\DFD÷ÕRODVÕ QDNLW JLULúOHULQLQ |QFHGHQ VDSWDQPÕú EHOLUOL ELU LVNRQWR RUDQÕ ]HULQGHQ EXJQH LQGLUJHQPLú GH÷HUL WRSODPÕ LOH \DWÕUÕPÕQÕQ JHUHNWLUGL÷L QDNLW oÕNÕúODUÕQÕQ EHOLUOHQHQ LVNRQWR RUDQÕ ]HULQGHQ EXJQN GH÷HUL WRSODPÕ DUDVÕQGDNL IDUNWÕU øVNRQWR RUDQÕ ]HULQGHRODELOHFHNNoNELUGH÷LúLNOLN, JD\ULPHQNXO\DWÕUÕPÕQÕQYHULPLQGH|QHPOL GH÷LúLNOLNOHUH\RODoDELOPHNWHGLU

(13)

%|\OH ELU GXUXPGD \DWÕUÕPFÕ, LVNRQWR RUDQÕQGD ROXúDELOHFHN RODVÕ GH÷LúLNOLNOHUL ELOPHN LVWHPHNWHGLU 1HW EXJQN GH÷HU YH\D Lo YHULP RUDQÕ JLEL GH÷HUOHPH|OoWOHULQLQULVNDQDOL]LQLQ\DSÕOPDVÕ\ODEXLVWHNNDUúÕODQDELOLU

'X\DUOÕOÕN DQDOL]L WHPHO GH÷LúNHQOHULQ QHW EXJQN GH÷HU YH\D Lo YHULP RUDQÕJLELGH÷HUOHPH|OoWOHULQHRODELOHFHNHWNLOHULQLJ|Vtermektedir.

.

22

*D\ULPHQNXO JHOLúWLUPH SURMHOHUinde risk analizi yapabilmek için, risk VLPODV\RQX\DSPDNJHUHNPHNWHGLU5LVNVLPODV\RQXQGDL]OHQHFHNVUHoDúD÷ÕGDNL biçimdedir:23

x %LU JD\ULPHQNXO JHOLúWLUPH SURMHVLQGH, QHW EXJQN GH÷HU YH Lo YHULP RUDQÕQÕHWNLOH\HQGH÷LúNHQOHULQEHOLUOHQPHVL x %HOLUOHQHQGH÷LúNHQOHULoLQRODVÕOÕNGD÷ÕOÕPÕQÕQ\DSÕOPDVÕ x %XGH÷LúNHQOHULoLQUDVWODQWÕVDORODUDNELUVD\ÕQÕQVHoLOPHVL x (OGHHGLOHQYHULNPHVLQGHQQHWEXJQNGH÷HUOHULQHOGHHGLOPHVL x 6RQLNLDúDPD\ÕoRNVD\ÕGD \LQHOH\HUHNQHWEXJQNGH÷HULoLQoRNVD\ÕGD GH÷HULQHOGHHGLOPHVL

x (OGH HGLOHQ QHW EXJQN GH÷HUOHU LoLQ VÕNOÕN GD÷ÕOÕPÕQÕQ ELU oL]LPOH gösterilmesi,

x %X VÕNOÕN GD÷ÕOÕPÕ LoLQ DULWPHWLN RUWDODPD VWDQGDUW VDSPD GH÷LúLP NDWVD\ÕVÕ YH LOJLOL GL÷HU SDUDPHWUHOHULQ HOGH HGLOHUHN VRQXoODUÕQ \RUXPODQPDVÕ

x $oÕN ELU VLVWHP RODQ JD\ULPHQNXO VHNW|UQGH, NDUPDúD YH EHOLUVL]OLN KDNLPROPDNWDGÕU%XQHGHQOHJD\ULPHQNXOJHOLúWLUPHSURMHOHULVDIELU PDWHPDWLNVHO PRGHO NXOODQÕPÕQÕQ X\JXQ ROPDGÕ÷Õ ELU DODQGÕU +HU QH NDGDU \DSÕVDO ELU VUHo ROXúWXUXOPD\D oDOÕúÕOVD GD \|QWHPOHULQ SURIHV\RQHOOHULQ VH]JL YH GHQH\LPOHULQH GD\DOÕ ROPDVÕ NDoÕQÕOPD] ROPDNWDGÕU

x %LUJD\ULPHQNXOSURMHVLQLQ \DSÕVÕUDVÕQGDSHNoRN PHVOHNLGLVLSOLQ YH sanayi kolu biU DUD\D JHOPHNWHGLU 7DUDIODU DUDVÕ LOHWLúLP HNVLNOL÷LQLQ ROGX÷X YH NRRUGLQDV\RQXQ VD÷ODQDPDGÕ÷Õ RUWDPODUGD VRUXQODU

22_{%OHQW%RVWDQFÕ– Hülya Demir, a.g.m., s.10-11.} 23

Niyazi Berk, Finansal Yönetim, øVWDQEXO7UNPHQ.LWDEHYL.

24_{$\úHJO.RUNPD]“7HNOLI9HUPH6UHFLQGH2ODQ<NOHQLFLOHUøoLQøQúDDW6|]OHúPHOHULQGH} 5LVN'H÷HUOHQGLUPH´øVWDQEXOø7h)HQ%LOLPOHUL(QVWLWV 2004, s.16-18, (YD\ÕQODQPDPÕú Yüksek Lisans Tezi).

(14)

NDoÕQÕOPD] ROPDNWDGÕU $\UÕFD X\JXODPDGD JD\UL UHVPL LOLúNLOHU GH EXOXQPDNWDGÕU

x *D\ULPHQNXOQ \DSÕP \HUL YH NRúXOODU ]HPLQ \DSÕVÕ LNOLP NRúXOODUÕ XODúÕP RODQDNODUÕ LúJF RODQDNODUÕ JLEL VUHNOL GH÷LúPHNWHGLU %X GXUXPVWDQGDUWELU\DSÕROXúWXUXOPDVÕQÕHQJHOOHPHNWHGLU*D\ULPHQNXO SURMHOHULQGH EHOLUVL]OL÷LQ \R÷XQ ROGX÷X ELU RUWDPGD KHQ] RUWDGD ROPD\DQ ELU UQ LoLQ GR÷UX IL\DWÕ EHOLUOHPH\H oDOÕúPDNWDGÕUODU 3URMHOHUGHUHWLPYHPDOL\HWWDKPLQOHULGDLPDULVNXQVXUXWDúÕPDNWDGÕU x 6|]OHúPHNRúXOODUÕQÕEHOLUOH\HQWDUDIÕQPDOVDKLELROPDVÕPDOVDKLELQLQ \HWHUVL]SURMHYHúDUWQDPHOHUHGD\DQDUDNWHNOLILVWHPHVLSURMH\HX\JXQ olmayan örgütVHO \DSÕ \DGD IL\DWODQGÕUPDELoLPL VHoLOPHVLJLELSURMH NRúXOODUÕ LOH LOJLOL SHN oRN ULVN ND\QD÷ÕQÕQ RUWD\D oÕNPDVÕ engellenememektedir.

x .HúLIOHUGH ULVN XQVXUXQXQ |QHPOH GLNNDWH DOÕQPDVÕ JHUHNPHNWHGLU 3URMHEHGHOL|QFHGHQVDSWDQGÕ÷ÕQGDQ\NOHQLFLULVNIDktörünü ve teklif IL\DWÕQÕ\NVHOWHUHNNHQGLQLJYHQFH\HDODELOPHNWHGLU

x *D\ULPHQNXOVHNW|UQGHVUHNOLOLNROPDGÕ÷ÕQGDQSURMHROGX÷XVUHFH oDOÕúPD EX DODQGD oDOÕúDQ LúoLOHU VUHNOLOL÷L RODQ ELU DODQGD Lú EXOGXNODUÕQGDLúWHQD\UÕODELOLUOHU%XQXQ\DQÕQGD\DSÕPLúLQLQJHQHOGH NHQWOHUGHQ X]DN YH VRV\DO RODQDNODUÕQ \HWHUVL] ROGX÷X \HUOHUGH \DSÕOPDVÕ GD QLWHOLNOL LúJF EXOXQPDVÕQÕ ]RUODúWÕUPDNWDGÕU $\UÕFD oDOÕúDQLúoLOHULQH÷LWLPG]H\LGHGúNWU

x <DSÕP LúL X]XQ ELU VUHo ROGX÷X LoLQ |QJ|UOHPH\HQ ROD\ ya da GXUXPODUÕQRUWD\DoÕNPDVÕYHSURMH\LHWNLOHPHVLNDoÕQÕOPD]GÕU

x <NOHQLFLELUILUPDQÕQNXUXOPDVÕLoLQ|QHPOLELUVHUPD\HJHUHNPHGL÷L LoLQ SL\DVDGD SHN oRN ILUPD YDUGÕU 6HNW|UH JLUPHQLQ NROD\ ROPDVÕ QHGHQL\OH oRN VD\ÕGD \NOHQLFL ILUPD YDUGÕU %XQXQ sonucunda da, X\JXQ ROPD\DQ EHGHOOH LúL \UWHPHPH \D GD LIODV JLEL ROD\ODU NDoÕQÕOPD]ROPDNWDGÕU

x *D\ULPHQNXOVHNW|UQQLPDODWVHNW|UQHJ|UH\DWÕUÕP\R÷XQOX÷XD] NDWPDGH÷HUSD\ÕE\NWU*D\ULPHQNXOVDQD\L\XUWLoLJHOLUGD÷ÕOÕPÕ SROLWLNDVÕQGD DNWLI ELU URO R\QD\DELOPHNWH YH HNRQRPL\H úHNLO vermektedirler.

x *D\ULPHQNXO VHNW|U LoH G|QN QLWHOLNWH ROXS VDQD\LQLQ GÕúD ED÷ÕPOÕOÕ÷ÕD]GÕU

øQúDDW ULVN DQDOL]L |]HOOLNOH SURMHQLQ HUNHQ DúDPDODUÕQGD ROGXNoD NDUPDúÕNWÕU dQN ULVN \DSÕVÕ JHQHOOLNOH LQVDQ KDWDVÕ X\JXQ YHUL YH ELOJL\L LoHUHQ SHN oRN IDNW|UGHQ HWNLOHQPHNWHGLU dR÷X ]DPDQ E\N EHOLUVL]OLN LoHUPHVL QHGHQL\OHSURMHLOHLOJLOLULVNOHUGH\DNODúÕPODUGDEXOXQPDNDúÕUÕ]RURODELOPHNWHGLU25

25_{=HQJYHGL÷HUOHULa.g.m., s.592.}

(15)

Gayrimenkul sektöründe, proje üretim ve yönetim maliyetleri tahmine GD\DQPDNWD |QJ|UOHQ PDOL\HW KHGHIOHULQGH VDSPDQÕQ RUWD\D oÕNPDVÕ LVWHQPHGLN VRQXoODUD \RO DoDELOPHNWHGLU %XQODUÕQ \DQÕ VÕUD \HWHULQFH DQDOL] HWPHGHQ ULVN G]H\L \NVHN RODUDN GH÷HUOHQGLULOHQ SURMHOHUL VWOHQPHNWHQ NDoÕQPDN HNRQRPLN ND\ÕSODUD QHGHQ ROPDNWDGÕU 6HNW|UQ EX QLWHOLNOHUL JD\ULPHQNXO JHOLúWLUPH SURMHOHULQGHULVN\|QHWLPLQLJHUHNOLNÕOPDNWDGÕU26

GayrimenkuO VHNW|UQGH ULVN \|QHWLPL NRQXVXQGD \DSÕODQ oDOÕúPDODUÕQ \R÷XQODúWÕ÷Õ DODQ ULVNLQ GR÷UXGDQ SURMH KHGHIOHUL oHYUHVLQGH |]HOOLNOH GH VUH YH PDOL\HWED]ÕQGDDQDOL]LLOHLOJLOLRODUDNNDUúÕPÕ]DoÕNPDNWDGÕU

Gayrimenkul projelerinde risk yönetimi; GH÷HUOHPH HNRQRPL ILQDQV muhasebe, yöneylem teknikleri, bilgi sistemleri ve bilgisayar programODUÕJLELELUoRN DODQÕLOJLOHQGLUPHNWHGLU

*D\ULPHQNXOJHOLúWLUPHSURMHOHULQGHULVN \|QHWLPVLVWHPLQLQDQDDPDFÕLú HVQDVÕQGD GR÷UX ULVNOHULQ DOÕQPDVÕQD \DUGÕPFÕ ROPDNWÕU 6LVWHPLQ EWQOHúLN ELU SDUoDVÕLVHULVNDQDOL]LGLU%LOJLVD\DUÕQGDKDJHQLúYHGDKDYHULPOLNXOODQÕOPDVÕGDKD HWNLQ ULVN DQDOL]OHULQLQ YH ULVN \|QHWLPLQLQ |QQ DoPDNWDGÕU *QP]GH JD\ULPHQNXO VHNW|UQGH EHOLUJLQ ULVNOHULQ HNRQRPLN DYDQWDMODUÕ J|] |QQGH EXOXQGXUDUDNGH÷HUOHQGLULOHELOHFH÷LELUGXUXPDJHOPLúEXOXQPDNWDGÕU 27 *D\ULPHQNXO*HOLúWLUPH3URMHOHULQGH.XOODQÕODQRisk Yönetim <D]ÕOÕPODUÕ28

26

Mehmet Karabay, “8OXVODUDUDVÕøQúDDW6HNW|UQGH3ROLWLN5LVNYH%XODQÕN.PHOHU <DUGÕPÕ\OD$QDOL]øoLQ%LU<|QWHPgQHULVL”, øVWDQEXOø7h, Fen Bilimleri Enstitüsü, 1997, s.<D\ÕQODQPDPÕú'RNWRUD7H]L

27

+DNDQ.XúDQøONHUg]GHPLU“øQúDDW3URMHOHULQGH5LVN<|QHWLPLYH<DSD\=HND <|QWHPOHULQLQ.XOODQÕPÕ”, Türkiye Mühendislik Haberleri, SD\Õ-2008/5, s.39. 28_{.XúDQ- Özdemir, a.g.m., s.40.}

ARAÇ Üretici .XOODQÕP _$ODQODUÕ .XOODQÕODQ

Yöntem Desteklen en Risk Yönetim $úDPDODUÕ @Risk Palisade Europe Proje maliyeti-süre tahmini, risk KHVDSODPDVÕ

Monte Carlo Benzetimi

Risk analizi

CRIMS Expert Choice

7HVSLWHGLOPLú kriterlere göre alternatif

AHP Risk _analizi

Decision Pro Vanguard Software Senaryo NXUJXODPDVÕ Monte Carlo Benzetimi, .DUDUD÷DFÕ yönetimi Risk analizi Crystal Ball Decisioneering Proje GH÷LúLNOLNOHULQH Monte Carlo Benzetimi, Risk analizi

(16)

J|UHRODVÕOÕN WDEDQOÕ modelleme, proje maliyet ve süre tahmini ve KHVDSODQPDVÕ 'X\DUOÕOÕN testi

iDecide Decisive tools Risk _{GH÷HUOHQGLUPH}

Monte Carlo Benzetimi, HWNLOHúLP GL\DJUDPÕ yöntemi Risk analizi Monte Carlo Primavera Proje GH÷LúNHQOHULQH J|UHRODVÕOÕN WDEDQOÕ modelleme, GH÷LúLNSODQODQPD \D]ÕOÕPODUÕLOH entegrasyon Monte Carlo Benzetimi Risk analizi Precision Tree Palisade Europe Karar destek LúOHPL .DUDUD÷DFÕ yöntemi, HWNLOHúLP GL\DJUDPÕ |UQH÷L Risk analizi Predict! Risk

Analyser Risk Decisions

2ODVÕOÕN GD÷ÕOÕPODUÕLOH proje GH÷LúNHQOHULQLQ modellenmesi, GH÷LúLNSODQODPD \D]ÕOÕPODUÕLOH entegrasyon Monte Carlo Benzetimi Risk analizi

Risk+ Project Gear

MS Project SURJUDPÕLOH EWQOHúLN uygulama, RODVÕOÕN GD÷ÕOÕPODUÕLOH proje GH÷LúNHQOHULQLQ modellenmesi, ULVNKDULWDVÕ JHOLúWLULOPHVL Monte Carlo Benzetimi Risk analizi OpenPlan Professio nal Welcom Software Proje bilgi yönetim sistemi ile entegre NXOODQÕP Monte Carlo Benzetimi Risk analizi ve görüntüle me

(17)

3HN oRN GXUXPGD WHUV JLGHQ ROD\ODUÕQ HWNLOHUL ILQDQVDO ND\ÕS úHNOLQGH RUWD\D oÕNPDNWDGÕU *D\ULPHQNXO SURMHOHUL JHOLúWLUPH ILUPDODUÕQGDQ EHNOHQHQ DNVDNOÕ÷ÕQ PH\GDQD JHOPHVLQH \RO DoDELOHFHN ELUELULQGHQ D\UÕ ULVN ND\QDNODUÕQÕ EHOLUOHPHN YHEXULVNOHULWDúÕ\DELOHFHNHQ X\JXQRUJDQL]DV\RQXVD÷OD\DFDNELUULVN \|QHWLPVWUDWHMLVLJHOLúWLUPHNWLU

*D\ULPHQNXOJHOLúWLUPHSURMHOHULQGHULVNDQDOL]LYHULVN\|QHWLPLNDUPDúÕN YH DúDPDODUÕQÕQ J|]OHPOHQPHVL ]RU RODQ ELU VLVWHPGLU %XQXQ \DQÕQGD VHQDU\R DQDOL]L GX\DUOÕOÕN DQDOL]L RODVÕOÕN DQDOL]L YH 0RQWH &DUOR VLPODV\RQ DQDOL]L JLEL \|QWHPOHUNXOODQÕOPDNWDGÕU

$QFDN NXOODQÕOPDNWD RODQ LVWDWLVWLNVHO YH \|QH\OHP ULVN DQDOL]L WHNQLNOHULQLQGDKDPDQWÕNOÕVRQXoODURUWD\DNR\PDVÕLoLQNDOLWHOLYHULJHUHNPHNWHGLU Bu tür kaliteli verilerin gayrimenkul sektöründe elde edilmesi oldukça güçtür. $\UÕFD EX QHGHQOHUH ED÷OÕ RODUDN EX WU WHNQLNOHU JHQHOOHúWLULOHPHPHNWH ULVNOHUL VÕQÕUOÕ RODUDN VÕQÕIODQGÕUPDNWD VÕQÕUOÕ DQDOL] \DSPDNWDGÕU %LU EDúND GH\LúOH EX WHNQLNOHUULVNDQDOL]LQHWDPRODUDN\DQÕWYHUHPHPHNWHGLUOHU%X\]GHQVRQ\ÕOODUGD EXODQÕN PDQWÕN NPHOHUL YH $+3 JLEL WHNQLNOHULQ GH NXOODQÕPÕ JLGHUHN \D\JÕQODúPDNWDGÕU29

Türkiye’de genellikle, LQúDDW ILUPDODUÕ NHQGL VHUPD\HOHUL LOH \DWÕUÕP LúLQH girmektedirler. Ancak bu durum büyük gayrimenkul projelerinde (ticaret merkezi,

5. Sonuç

Gayrimenkul gelir getiren, ELU JYHQFH RODUDN NXOODQÕODELOHQ NHQGLQGHQ ND\QDNODQDQ ELU GH÷HUL RODQ X]XQ VUHOL ELU \DWÕUÕP DUDFÕGÕU *D\ULPHQNXOQ EX YH benzeri özellikleri, gayrimenkul projelerinde risklerin belirlenmesini ve yönetimini LOJLOLWDUDIODUDoÕVÕQGDQ|QHPOLKDOHJHWLUPektedir.

*D\ULPHQNXOSURMHOHULQGH\|QHWLPVUHFLSURMHLoLQGHNDUúÕODúÕODQULVNOHULQ WDQÕPODQPDVÕ DQDOL] HGLOPHVL YH \DQÕW YHULOPHVL DGÕPODUÕQÕ LoHUHQ |QHPOL ELU süreçtir. Özellikle de, ULVNOHULQ RODVÕOÕNODUÕQÕ YH HWNLOHULQL EHOLUOHPHN LoLQ ELUWDNÕP araçODUYHWHNQLNOHUNXOODQÕOPDNWDGÕU

29_{.XúDQ- Özdemir, a.g.m., s.42.} REMIS HVR Consulting Service Her DúDPDGDULVN yönetimi karar destek sistemi X\JXODPDVÕULVN NRQWUROYHLú D\UÕP\DSÕVÕ entegrasyonu Monte Carlo Benzetimi Risk WHúKLVL analizi, kontrolü ve SODQODPDVÕ Ris3 Risgen Line International 5LVNWHúKLVLULVN ND\ÕWODUÕQÕQ ROXúWXUXOPDVÕ Monte Carlo Benzetimi Risk WHúKLVL analizi, kontrolü ve SODQODPDVÕ

(18)

RWHO YH ORMLVWLN PHUNH]L JLEL« FLGGL VRUXQODUD QHGHQ ROPDNWDGÕU. Türkiye’deki X\JXODPDGD VLVWHP LoHULVLQGH o WHPHO XQVXU \HU DOPDNWDGÕU %XQODU DUD]L VDKLEL \DWÕUÕPFÕ YH NXOODQÕFÕGÕU 6LVWHPLQ RUWDVÕQGD LVH JHOLúWLULFL ILUPD \HU DOPDNWDGÕU *HOLúWLULFL ILUPDQÕQ J|UHYL EX XQVXUODUÕQ LNL YH\D oQ ELU DUD\D JHWLUHUHk her ELULQLQoDWÕúDQLVWHNOHULDUDVÕQGDRUWDNQRNWD\DXODúPDODUÕQÕVD÷ODPDNWÕU

Gayrimenkul projeleri için öngörülen maliyet hedeflerinde sapmalar LVWHQPHGLNVRQXoODUD\RODoDELOPHNWHGLU%XQXQ\DQÕVÕUD\HWHULQFHDQDOL]HWPHGHQ risk düzeyi yüksek olaUDN GH÷HUOHQGLULOHQ SURMHOHUL VWOHQPHNWHQ NDoÕQPDN FLGGL HNRQRPLN ND\ÕSODUD QHGHQ ROPDNWDGÕU 6HNW|UQ EX QLWHOLNOHUL JD\ULPHQNXO JHOLúWLUPHSURMHOHULQGHULVN\|QHWLPLQLJHUHNOLNÕOPDNWDGÕU

Gayrimenkul projelerinde risk yönetiminin hedefi, istenmeyen dXUXPODUÕQ QRUPDO RODUDN SURMHQLQ EDúDUÕVÕ]OÕN ULVNL LKWLPDOLQLQ DQDOL] HGLOPHVL YH EHNOHQLOHQ ULVNOHULQPLQLPL]HHGLOPHVLLoLQ|QOHPOHULQDOÕQPDVÕGÕU

*D\ULPHQNXO JHOLúWLUPH SURMHOHULQGH ULVN \|QHWLPL SURMHQLQ SODQD J|UH ilerlememesi durumunda neler yaSÕOPDVÕ JHUHNWL÷L NRQXVXQGD \RO J|VWHUPHNWHGLU *D\ULPHQNXO VHNW|UQGH HWNLQ ELU ULVN \|QHWLPL VLVWHPL KHU WUO IDUNOÕ SURMH\H uygulanabilecek bir grup teknik içermektedir. %LOJLVD\DU WHNQRORMLVLQLQ JHOLúLPL JD\ULPHQNXO JHOLúWLUPH SURMHOHULQGH ULVNOHULQ WDQÕPODQPDVÕQD YH DQDOL] HGLOPHVLQH RODQDN YHUPHNWHGLU *D\ULPHQNXO SURMHOHUL JHOLúWLUPH ILUPDODUÕQÕQ ULVN \|QHWLP LúOHPOHULQL VLVWHPDWLN RODUDN L]OH\HELOHFHNOHUL \D]ÕOÕPODUÕQ YH\D PRGHOOHULQ JHOLúWLULOPHVL EX ILUPDODUD ULVN \|QHWLPL NRQXVXQGD NROD\OÕN VD÷ODPDNWDGÕU (OGH HGLOHQ HQ L\L YHULOHULQ \DSÕVDO YH VLVWHPDWLN ELU úHNLOGH GH÷HUOHQGLULOPHVL \DOQÕ]FD sezgiye güvenerek elde edilecek bilgiden çok daha etkin bir risk yönetimi VD÷OD\DFDNWÕU $QFDN DQDOLWLN WHNQLNOHU QH NDGDU L\L ROXUVD ROVXQ VRQXoODUÕQ \RUXPODQPDVÕNRQXVXQGDX]PDQYHGHQH\LPOLNLúLOHUHJHUHNVLQLPGX\XOPDNWDGÕU

$PHULND $YUXSD YH $V\D¶GD oRN VD\ÕGD JD\ULPHQNXO SURMHOHUL JHOLúWLUPH ILUPDODUÕ EXOXQPDNWDGÕU Sistem tün dünyada uygulamakla birlikte, Türkiye’de VUHJHOHQ DOÕúNDQOÕN LQúDDW ILUPDODUÕQÕQ WHN EDúODUÕQD JD\ULPHQNXO SURMHOHUL JHOLúWLUPHOHUL\|QQGHGLU7UNL\H¶GHNLJHOLúHQJD\ULPHQNXOSURMHOHULLoLQ\HWHULQFH \DEDQFÕ VHUPD\H JLULúL GH ROPDPDNWDGÕU %unun önemli nedenlerinden biri de, \DEDQFÕ \DWÕUÕPFÕODUÕQ VHUPD\HOHULQL 7UNL\H¶GH \|QHWHFHN GHQH\LPOL JHOLúWLULFL ILUPDODUÕQROPDPDVÕGÕU

6RQXo RODUDN 7UNL\H¶GH ³*D\ULPHQNXO 3URMHOHUL *HOLúWLUPH´ NDYUDPÕ LOH ELUOLNWH ³*D\ULPHQNXO 3URMHOHUL *HOLúWLUPH )LUPDODUÕ´QÕQ \D\JÕQODúPDVÕ YH JD\ULPHQNXO SURMHOHULQGH ULVN DQDOL]L WHNQLNOHULQLQ ULVN \|QHWLPLQLQ \D\JÕQ RODUDN NXOODQÕOPDVÕ\ODGDKDEDúDUÕOÕE\N NDSVDPOÕWDQÕPODQPÕúEWoHYHLúSURJUDPÕQD X\JXQJD\ULPHQNXOSURMHOHULQLQJHUoHNOHúWLULOHFH÷LJ|UúQGHyiz.

(19)

Kaynakça

AKGÜÇ, Ö., Finansal Yönetim, øVWDQEXO $YFÕRO%DVÕP-<D\ÕQ

AKUSTA, M.B., Proje Risk Yönetimi ve Önemi,

http://www.projeyoneticisi.com/20-07/01/16proje-risk-ve-onemi/,

HULúLPWDULKL

AL-BAHAR, J.F. - CRANDALL, K.C. “Systematic Risk Management Approach for Construction Projects”, Journal of Construction Engineering and

Management, Vol.116, No.3, 1990, s.533-547.

BERK, N., Finansal YönetimøVWDQEul, Türkmen Kitabevi, 1995.

BOLGÜN E.- AKÇAY B., Risk YönetimiøVWDQEXO6FDOD<D\ÕQFÕOÕN BOSTANCI, B.- '(0ø5 + ³7DúÕQPD] *HOLúWLUPHGH 5LVN $QDOL]L´ Jeodezi,

Jeinformasyon ve Arazi Yönetim Dergisi6D\ÕV-11.

FIKIRKOCA, M., Bütünsel Risk Yönetimi, Ankara, Kalder-3R]LWLI <D\ÕQFÕOÕN 2003.

GÜRLESEL, C.F., *D\ULPHQNXO 6HNW|U YH øVWDQEXO øoLQ gQJ|UOHU , *D\ULPHQNXO $UDúWÕUPD 5DSRUX øVWDQEXO *D\ULPHQNXO <DWÕUÕP 2UWDNOÕ÷Õ 'HUQH÷L

ø1ù$$7 08+(1'ø6/(5ø 2'$6, øVWDQEXO ùXEHVL (NRQRPLN .UL] YH øQúDDW

Sektörüne EtkileriøVWDQEXO0DVD%DVÕQ<D\ÕQ

.25.0$= $ ³7HNOLI 9HUPH 6UHFLQGH 2ODQ <NOHQLFLOHU øoLQ øQúDDW 6|]OHúPHOHULQGH 5LVN 'H÷HUOHQGLUPH´ øVWDQEXO ø7h )HQ %LOLPOHUL (QVWLWV<D\ÕQODQPDPÕú<NVHN/LVDQV Tezi)

.8ù$1 + - g='(0ø5 ø ³øQúDDW 3URMHOHULQGH 5LVN <|QHWLPL YH <DSD\ =HND <|QWHPOHULQLQ .XOODQÕPÕ´ Türkiye Mühendislik Haberleri 6D\Õ-2008/5, s.38-43.

.$5$%$<0³8OXVODUDUDVÕøQúDDW6HNW|UQGH3ROLWLN5LVNYH%XODQÕN.PHOHU <DUGÕPÕ\OD$QDOL]øoLQ%LU<|QWHPgQHULVL´øVWDQEXOø7h)HQ%LOLPOHUL (QVWLWV<D\ÕQODQPDPÕú'RNWRUD7H]L

PEISER Richard B. ve FREJ Anne B., Professional Real Estate Development,

Urban Land Institute, Washington 2003.

PRICEWATERHOUSE COOPERS, <DWÕUÕP )L]LELOLWH YH 3URMH )LQDQVPDQÕ øVWDQEXO

SCHOEMAKER, P.J.H., “When and How to Use Scenario Planning:A Heuristic Approach with Illustration, Journal of Forecasting, No.10, 1991, s.549-569.

SORGUÇ, D., <DSÕøúOHWPHVL'HUV1RWX ,,ø7h0DWEDDVÕøVWDQEXO

(20)

TÖRE, E., *D\ULPHQNXO 'H÷HUOHPHVL $SSUDLVDO ,QVWLWXWH ø0.% øVWDQEXO hQLYHUVLWHVL<D\ÕQ1RøVWDQEXO

8ö85/2øQúDDW6HNWöründe Riskler ve Risk Yönetimi, TMB 2006.

8<7(6 9HUL $QDOL]L 'HVWHN YH 'DQÕúPDQOÕN

http://www.uytes.com.tr/simulasyon/simulasyon.html HULúLP

tarihi:04.02.2010).

=(1* - YH GL÷HUOHUL ³$pplication of a Fuzzy Based Decision Making Methodology to Construction Project Risk Assessment”, International

Journal of Project Management, Vol. 25, 2007, s.589-600.