SAMSUN ĐLĐ LÂDĐK ĐLÇESĐ TARLA ARAZĐLERĐNDE
KAPĐTALĐZASYON ORANININ SAPTANMASI ÜZERĐNE BĐR ARAŞTIRMA
Alper BAŞTÜRK Y.Lisans Tezi
Tarım Ekonomisi Anabilim Dalı Yrd. Doç. Dr. Metin AKAY
Danışman 2011 Her hakkı saklıdır
T.C.
GAZĐOSMANPAŞA ÜNĐVERSĐTESĐ FEN BĐLĐMLERĐ ENSTĐTÜSÜ TARIM EKONOMĐSĐ ANABĐLĐM DALI
Y. LĐSANS TEZĐ
SAMSUN ĐLĐ LÂDĐK ĐLÇESĐ TARLA ARAZĐLERĐNDE
KAPĐTALĐZASYON ORANININ SAPTANMASI
ÜZERĐNE BĐR ARAŞTIRMA
Alper BAŞTÜRK
TOKAT 2011
TEZ BEYANI
Tez yazım kurallarına uygun olarak hazırlanan bu tezin yazılmasında bilimsel ahlak kurallarına uyulduğunu, başkalarının eserlerinden yararlanılması durumunda bilimsel normlara uygun olarak atıfta bulunulduğunu, tezin içerdiği yenilik ve sonuçların başka bir yerden alınmadığını, kullanılan verilerde herhangi bir tahrifat yapılmadığını, tezin herhangi bir kısmının bu üniversite veya başka bir üniversitedeki başka bir tez çalışması olarak sunulmadığını beyan ederim.
Alper BAŞTÜRK
i
SAMSUN ĐLĐ LÂDĐK ĐLÇESĐ TARLA ARAZĐLERĐNDE
KAPĐTALĐZASYON ORANININ SAPTANMASI ÜZERĐNE BĐR ARAŞTIRMA
Alper BAŞTÜRK
Gaziosmanpaşa Üniversitesi
Fen Bilimleri Enstitüsü Tarım Ekonomisi Anabilim Dalı
Danışman: Yrd. Doç. Dr. Metin AKAY
Tarım arazilerine değer biçme yasal zorunluluk bulunmasından dolayı kıymet takdiri gelir yöntemine göre yapılmalıdır. Tarım arazilerinin değerinin doğru olarak hesaplanması için arazilerin yıllık net gelirleri ve bölgede geçerli olan kapitalizasyon oranının bilinmesi gerekmektedir. Kapitalizasyon oranı bölgeden bölgeye hatta araziden araziye değişmekte olup her yöre için hesap edilmesi büyük önem arz etmektedir. Bu araştırmada Lâdik Đlçesi mülk tarla arazilerinin sulanma durumlarına göre kullanılabilir kapitalizasyon oranları tespit edilmiştir. Ayrıca araştırma yöresi için ortalama kullanılabilir kapitalizasyon oranı da hesaplanmıştır. Araştırmada kullanılan veriler araştırma yöresinde bulunan 86 tarım işletmesinden anket yöntemi ile toplanmış olup 2009–2010 üretim dönemini kapsamaktadır.
Araştırma yöresinde incelenen işletmelerin %94.99’u mülk işletmeciliği şeklinde işletilmektedir. Tarla arazilerinin % 92.74’ünün ekildiği % 7.26’sının nadasa bırakıldığı tespit edilmiştir. Araştırma sonuçlarına göre, kullanılabilir kapitalizasyon oranı; mülk işletmeciliği yapılan kuru tarla arazilerinde % 4.38, sulu tarla arazilerinde % 5.06 olarak tespit edilmiştir. Araştırma bölgesinde ortalama kapitalizasyon oranı ise % 4.55 olarak hesaplanmıştır.
2011, 76 sayfa
Anahtar Kelimeler: Kıymet takdiri, arazi rantı, arazi satış değeri, kapitalizasyon oranı
ii ABSTRACT
Ms Thesis
A RESEARCH ON THE CAPITALIZATION RATE IN THE FIELD LANDS OF LADĐK DISTRICT IN SAMSUN PROVINCE
Alper BAŞTÜRK
Gaziosmanpaşa University Graduate School of Natural and Applied Sciences
Department of Agricultural Economics
Supervisor: Yrd. Doç. Dr. Metin AKAY
Since determining the value of agricultural lands is a legal obligation, assessed valuation must be done according to the income technique. Lands yearly income and the capitalization rate must be known to calculate the value of agricultural lands properly. Capitalization rate changes from area to area. Moreover it changes from land to land. Each area's rate must be calculated one by one.
In this research, capitalization rate has been determined according to Ladik's running positions and lands' watering positions. Moreover for research area, average capitalization rate has been calculated. The data used in research was taken from surveys of 86 agriculture runnings 2009-2010 production period.
%94.99 of businesses which were researched in the research area has been worked as possession running. %92.74 of the agricultural lands has been cultivated and %7.26 of them has been fallowed. According to the researched results, capitalization rate in dry field lands is %4.38. It is %5.06 in ripe field lands. In research area, average capitalization rate has been calculated as %4.55.
2011, 76 pages
iii
Samsun Đli Lâdik ilçesinde konu hakkında yapılmış olan bir çalışma olmadığından bu eksikliği gidermek, daha sonra yapılabilecek çalışmalara ışık tutabilmek amacıyla yapılan bu çalışmada, mesai içi ve dışında sorularıma katlanmak zorunda kalan ve yardımlarını esirgemeyen Sayın hocam Yrd. Doç. Dr. Metin AKAY’a, Türkiye’nin değişik bölgelerinde konu hakkında ortaya konmuş eserlerinden yararlandığım değerli bilim adamlarına, bana her konuda olduğu gibi bu çalışmada da yardımlarını esirgemeyen eşim Gonca BAŞTÜRK’e, bu çalışmayı gerçekleştirirken her konuda destek gördüğüm Lâdik Đlçe Tarım Müdürlüğü personeli çalışma arkadaşlarıma en içten teşekkürlerimi sunarım. Ayrıca bu çalışmanın hazırlanmasında bilgilerine başvurduğum ve büyük sabırla anket sorularını cevaplayarak araştırma materyalinin toplanmasını sağlayan çiftçilerimize teşekkürlerimi sunarım.
Alper BAŞTÜRK Ocak 2011
iv ĐÇĐNDEKĐLER Sayfa ÖZET i ABSTRACT ii TEŞEKKÜR iii ĐÇĐNDEKĐLER iv
ÇĐZELGELER LĐSTESĐ vii
HARĐTA 11
1. GĐRĐŞ 1
1.1. Konunun Önemi ve Amacı 1
1.2. Araştırmanın Kapsamı 3
2. LĐTERATÜR ÖZETLERĐ 4
3. MATERYAL VE YÖNTEM 10
3.1. Materyal 10
3.2. Yöntem 10
3.2.1. Örnekleme Aşamasında Uygulanan Yöntemler 10
3.2.1.1.Örneğe Giren Köylerin Seçiminde Uygulanan Yöntem 10
3.2.1.2. Örneğe Giren Đşletmelerin Seçiminde Uygulanan Yöntem 12
3.2.2. Anket Aşamasında Uygulanan Yöntemler 14
3.2.3. Analiz Aşamasında Uygulanan Yöntemler 15
3.2.3.1. Đncelenen Đşletmelerin Genel Durumlarının Belirlenmesinde Kullanılan Yöntemler 15
3.2.3.2. Kapitalizasyon Faiz Oranının Tespitinde Uygulanan Yöntemler 16
4. ARAŞTIRMA BÖLGESĐ HAKKINDA GENEL BĐLGĐLER 18
4.1. Araştırma Bölgesinin Doğal Yapısı 18
4.2. Araştırma Bölgesinin Sosyal Yapısı 18
4.2.1. Nüfus Durumu 18
v
5. KAPĐTALĐZASYON FAĐZ ORANININ TEORĐK ESASLARI 22
5.1. Tarımsal Değer Biçme Kavramının Tanımı 22
5.2.Değer Biçmede Kullanılan Yöntemler 22
5.2.1.Sentetik Yöntem 23
5.2.2. Analitik Yöntem 23
5.3. Değer Biçme Kriterleri 23
5.3.1.Pazar Fiyatı Kriteri 24
5.3.2. Maliyet Kriteri 24
5.3.3. Gelirlerin Kapitalizasyonu Kriteri 24
5.3.4. Đkame Fiyatı Kriteri 25
5.3.5. Dönüşüm Fiyatı Kriteri 25
5.3.6. Tamamlayıcı Değer Kriteri 25
5.4.Kapitalizasyon Oranının Tanımı 25
5.4.1.Kapitalizasyon Oranına Olumlu ve Olumsuz Etki Eden Faktörler 26
5.4.2.Kapitalizasyon Oranının Düşük Olmasının Nedenleri 27
5.5.Kapitalizasyon Oranının Tespiti 28
6. ARAŞTIRMA BULGULARI 31
6.1. Đncelenen Đşletmelerin Sosyo-Ekonomik Durumu 31
6.1.1. Nüfus, Eğitim ve Đşgücü Durumu 31
6.1.1.1. Nüfus ve Eğitim Durumu 31
6.1.1.2. Đşletme Yöneticisinin Yaşı ve Öğrenim Durumu 33
6.1.1.3.Đşgücü Mevcudu ve Kullanım Durumu 34
6.1.2. Đncelenen Đşletmelerde Arazi Mevcudu ve Kullanım Durumu 36
6.1.2.1. Đncelenen Đşletmelerin Arazi Varlığı, Tasarruf Şekli ve Arazilerin Parçalılık Durumu 36
vi
6.1.2.2. Đncelenen Đşletmelerin Arazi Nev'ileri ve Kullanılış Şekli 37
6.2. Lâdik Đlçesi Tarla Arazilerinde Kapitalizasyon Oranının Saptanması 41
6.2.1. Đncelenen Tarla Arazilerinde Uygulanan Münavebe Sistemleri 41
6.2.2. Gayrisafi Hasıla (Gh 42
6.2.3. Üretim Masrafları 46
6.2.3.1. Masraflar (M) 46
6.2.3.2. Müstecir (Đşletme) Sermaye Faizi (Mf) 48
6.2.3.3. Đdare Ücret Karşılığı (Đü) 49
5.2.3.4. El Emeği Ücret Karşılığı (Eü) 49
6.2.3.5. Vergiler (V) 51
6.2.4. Arazilerin Rantları (Yıllık Ortalama Net Gelirleri) 52
6.2.5. Arazilerin Satış Değerleri 53
6.2.6. Kapitalizasyon Oranının Saptanması 54
6.2.6.1. Mülk Đşletmeciliği Şeklinde Đşletilen Tarla Arazilerinde Kapitalizasyon Oranı 54
6.2.6.2. Araştırma Yöresi Đçin Ortalama Kapitalizasyon Oranı 55
7. SONUÇ VE DEĞERLENDĐRME 56
KAYNAKLAR 58
EKLER 61
vii
Çizelge.3.2 Erkek Đşgücü Biriminin Hesaplanmasında Kullanılan Katsayılar 16 Çizelge.4.1 Lâdik Đlçesi Nüfus Miktarı ve Oranı (%) 19 Çizelge.4.2 Örneğe Çıkan Köylerin Nüfusları 19 Çizelge.4.3 Tarla Ürünlerinin Toplam Tarla Arazisi Đçindeki Oranları ve Üretim
Miktarları 21 Çizelge.6.1 Đncelenen Đşletmelerde Nüfusun Yaş Grupları ve Cinsiyete
Göre Dağılımı 31 Çizelge.6.2 Đncelenen Đşletmelerde Nüfusun Cinsiyete Göre Dağılımı
(Ortalama Ve % Olarak) ve Faal Nüfus Oranı 32 Çizelge.6.3 Đncelenen Đşletmelerde Yedi ve Daha Yukarı Yaştaki Nüfusun
Okuryazarlık Oranı 32 Çizelge.6.4 Đncelenen Đşletmelerde Đşletme Yöneticisinin Yaşı ve Öğrenim Süresi 33 Çizelge.6.5 Đncelenen Đşletmelerde Đşgücü Mevcudu ve Kullanım Durumu
(Oransal Olarak) 34 Çizelge.6.6 Đncelenen Đşletmelerde Đşgücü Mevcudu ve Kullanım Durumu(%) 35 Çizelge 6.7 Đncelenen Đşletmelerde Ortalama Arazi Mevcudu (Da)
ve Tasarruf Şekli (%) 37 Çizelge 6.8 Đncelenen Đşletmelerde Đşletme Arazisinin Ortalama Parçalılık
Durumu 37 Çizelge 6.9 Đncelenen Đşletmelerin Arazi Nev'ileri 38 Çizelge 6.10 Đncelenen Đşletmelerde Arazilerin Kullanılış Şekli 38 Çizelge 6.11 Đncelenen Đşletmelerde Tarla Ürünlerinin Ekiliş Alanları ve
Oransal Dağılımları 39 Çizelge 6.12 Đncelenen Đşletmelerde Tarla Ürünlerinin Ürün Grupları Đtibariyle
Ekiliş Alanları ve Oransal Dağılımları 40 Çizelge 6.13 Đncelenen Đşletmelerde Arazi Nev'ileri (Da) ve Toplam Đşletme Arazisi Đçerisindeki Oransal Dağılımı(%) 40 Çizelge 6.14 Đncelenen Tarla Arazilerinde Belirlenen Münavebe Sistemleri 41 Çizelge 6.15 Tarla Ürünlerinin Ortalama Verim Durumları 43
viii
Çizelge 6.16 Ürünlerin Ortalama Fiyatları 43 Çizelge 6.17 Đncelenen Mülk Sulu Tarla Arazilerinde Belirlenen Gayrisafi
Üretim Değeri 44 Çizelge 6.18 Đncelenen Mülk Kuru Tarla Arazilerinde Belirlenen Gayrisafi
Üretim Değeri 44 Çizelge 6.19 Đncelenen Đşletmelerde Belirlenen Masraflar (TL/Da) 47 Çizelge 6.20 Đncelenen Đşletmelerde Belirlenen Müstecir Sermayesi Faiz
Karşılığı (TL/Da) 48 Çizelge 6.21 Đncelenen Đşletmelerde Belirlenen Đdare Ücret Karşılığı (TL/Da) 49 Çizelge 6.22 Đncelenen Đşletmelerde Belirlenen El Emeği Ücret Karşılığı (TL/Da) 51 Çizelge 6.23 Đncelenen Đşletmelerde Belirlenen Vergi Masrafı (TL/Da) 51 Çizelge 6.24 Đncelenen Đşletmelerde Belirlenen Arazi Rantları (TL/Da) 52 Çizelge 6.25 Sulu ve Kuru Tarla Arazilerinde, Ortalama Arazi Rantları ve Satış
1
1. GĐRĐŞ
1.1. Konunun Önemi ve Amacı
Tarım sektörü gelişmekte olan birçok ülkede ekonominin temelini oluşturmaktadır. Bunun yanı sıra dünya nüfusunun devamlı olarak çoğalması, yeterli ve dengeli beslenmesi gereken insan sayısının artması nedeniyle, tarım sektörü hemen hemen her ülkede daha da önemli bir sektör haline gelmektedir. Türkiye'de nüfusun yeterli ve dengeli beslenebilmesi için nüfus artışına paralel olarak tarımsal üretimin de arttırılması gerekmektedir. Tarımsal üretimi arttırmanın yolu üretimin temel faktörü olan işlenen tarım alanlarının ve verimin arttırılmasından geçmektedir. Nüfus artışı ve buna bağlı olarak artan ihtiyaçların karşılanabilmesi için doğal kaynaklar zorlanmaktadır. Dolayısıyla tarımsal üretimin temel faktörlerinden olan toprak kaynağına olan talep geçen zaman içinde artmıştır. Çiftçilerin marjinal arazilerde üretim yapmaları tarımsal üretimde kullanılan arazinin son sınırına yaklaşıldığını ifade etmektedir (Birinci, 1993).
Hızla artan nüfusu besleyebilme zorunluluğu tarımsal üretim artışını birim alandan sağlanacak verim artışına bağlamaktadır. Ürün fiyatlarındaki artışın tarımsal üretimin ana girdisi olan toprak üzerindeki etkisi sürekli artış yönünde olmuştur. Bu yüzden birçok bilim adamı 250 yıldan beri toprak arzının sabit kalmasının neden olabileceği ekonomik sonuçları tartışmaktadır (Tanrıvermiş ve ark., 2004). Türkiye'nin nüfusunun hızla artmasına karşın, üretimde temel faktör olan toprak, zaman içerisinde arttırılamamakta, hatta erozyon, çoraklaşma vb. nedenlerle kaybedilmektedir. Dolayısıyla tarım arazisi, üretimde kıt kaynaklar arasında yer almaktadır. Türkiye de tarımsal arazilerin değeri yıldan yıla artmakta olup bu artışta diğer faktörlerin yanı sıra araziye olan talep ve enflasyon etkili olmaktadır.
Tarım arazilerinin değerlerinin ortaya konması diğer ülkelerde olduğu gibi Türkiye'de de güncel konular arasında yer almaktadır. Yapılan uygulamaların genişliği yanında, çeşitli yöntemlerin kullanılması ve bu konuda yasaların bulunması konunun önemini daha da artırmaktadır. Özellikle son yıllarda Türkiye'de baraj, toplu yerleşim, yol yapımı, sulama projeleri gibi yatırımlarda büyük miktarlarda tarım arazilerinde kamulaştırmalar yapılırken, tarıma yönelik yatırım politikaları oluşturulması açısından da ülke genelinde tarımsal arazi fiyatlarının izlenmesi gerekmektedir (Vural, 1987).
Arazilere değer biçme, arazinin satış fiyatına ve araziden elde edilen gelirlerin kapitalizasyonuna göre olmak üzere başlıca iki yolla yapılmaktadır. Bir üçüncü yol ise çoklu regrasyon analizleridir. Bu yol ile satışa konu olan araziler belli özellikleri açısından incelenir, formüle edilir ve her bir özelliğin satış fiyatı üzerine etki dereceleri istatistik ve ekonometrik analizler ile ortaya konur. Geniş çapta sağlıklı veriye ihtiyaç gösteren bu yolun Türkiye şartlarında uygulanması oldukça güçtür (Cinemre, 1992).
Tarımsal arazi değerinin tespitinde uygulanacak yöntem ne olursa olsun, bu değerin belirlenmesinde her şeyden önce, bu konuda sıhhatli bilgi ve verilerin bulunması gerekmektedir. Türkiye'de henüz arazilerin tapu ve kadastro işlemlerinin tamamlanmamış olması, arazi değerlerine, alım-satım değerlerine ait istatistiklerin bulunmayışı ve bu arazilere sahip tarım işletmelerinde muhasebe kayıtlarının tutulmaması, değer biçme işlemini daha da güçleştirmektedir. Anılan bu güçlükler bu alanda yapılan araştırma sayısının sınırlı kalmasında en önemli neden olmaktadır (Rehber, 1984).
Kapitalizasyon oranının bulunması için, birbirine benzer arazilere ait satış değerlerinin olması ve bu değerlerin yeni olması gerekmektedir. Satış fiyatları bilinen arazilerin rantlarının, satış fiyatlarına oranlanması ile kapitalizasyon oranı bulunur. Diğer bir yöntem ise, güvence ve süreklilik yönünden araziye benzer devlet ve şirket tahvilleri ve bunların yıllık faiz oranlan ortalamasının kapitalizasyon oranını bulmak için bir hareket noktası olmasıdır. Ancak, bu yol Türkiye'de enflasyon hızının ve faiz oranlarının yüksekliği nedeniyle kullanılamamaktadır (Mülayim ve ark., 1986).
Kapitilazasyon oranını etkileyen faktörler çok çeşitlidir ve bunlar bölgelere illere ve ilçelere göre farklılık göstermektedir. Bu durum göz önünde bulundurarak kapitilazsayon oranının her bölge için ayrı ayrı tespit edilmesi gerekmektedir. Samsun ili Lâdik ilçesi tarım işletmelerini konu alan bu araştırmada, tarımsal arazilere değer biçmede kullanılan yöntemler hakkında genel bilgiler verilmekte, kapitalizasyon oranının önemi üzerinde durulmakta ve ilçe için ortalama bir kapitalizasyon oranı belirlenmektedir.
3
1.2. Araştırmanın Kapsamı
Bu çalışma genel olarak yedi bölümden oluşmuştur.
Birinci bölümde; araştırmanın önemi, amacı ve kapsamı verilmiştir.
Đkinci bölümde; konu ile ilgili daha önce yapılmış çalışmalara yer verilmiştir.
Üçüncü bölümde; araştırma materyali hakkında açıklama yapılarak araştırmada kullanılan materyal ve yöntemler hakkında açıklama yapılmıştır.
Dördüncü bölümde; araştırma bölgesinin genel tanıtımı ve tarımsal yapısı hakkında bilgiler verilerek araştırma yöresi tanıtılmıştır.
Beşinci bölümde; kıymet takdiri konusunda açıklayıcı bilgiler verilmiştir. Altıncı bölümde; araştırma bölgesinden elde edilen bulgular verilmiştir.
Yedinci bölümde ise araştırmanın kısa bir özeti ve araştırma ile ilgili değerlendirmeler yer almaktadır.
2. LĐTERATÜR ÖZETLERĐ
Türkiye’de tarımsal arazi değerleri ve değer biçme konusunda yapılan çalışmalar daha çok kamulaştırmayla ilgilenen kurumların yayınları, ders kitapları, yüksek lisans ve doktora tezleri, bilirkişi rehberleri ve özel tarımsal danışmanlık firmalarına yaptırılan çalışmalardan oluşmaktadır.
Açıl (1976) Türkiye'de 1950-74 yılları arasında arazi nevilerinin kıymetleri ile bunları etkileyen faktörleri incelemiştir. Yapılan araştırmada, en yüksek kıymet artışının kıraç tarla arazisinde olduğu ve arazi kıymetlerinde görülen önemli miktarlardaki artışların arazi talebi, nüfus yoğunluğu ve verim artışı gibi nedenlerden kaynaklandığı belirtilmektedir.
Rehber (1984) yaptığı araştırmada, tarımsal arazilerin kıymet takdirinde kullanılan yöntemleri açıklamış ve açıklanan yöntemleri işletme verilerine uygulayarak, araştırma yöresi için ortalama kapitalizasyon oranını hesaplamıştır. Yapılan araştırmada, araştırma yöresi olarak seçilen Nevşehir ilinde üç köyde toplam 27 anket yoluyla toplanan veriler, traktörü olan ve olmayan işletmeler itibariyle ve tüm işletmeler dikkate alınarak analiz edilmiştir. Araştırmada ortalama arazi kıymeti ve ortalama kira gelirinin oranlanması sonucu araştırma yöresi için kapitalizasyon oranı % 3 olarak tespit edilmiştir.
Mülayim ve arkadaşları (1986) tarafından yapılan araştırmada, Atatürk ve Karakaya Barajlarının yapımı nedeniyle göl altında kalan taşınmazların değer takdirinde uygulanabilecek kapitalizasyon oranı tespit edilmiştir. Araştırmada, kapitalizasyon oranının saptanması, faiz oranına olumlu ve olumsuz etki yapan faktörler ile kapitalizasyon oranının genel olarak düşük olmasının nedenleri açıklanmıştır. 21 yerleşim biriminde anket yoluyla çiftçilerden elde edilen veriler analiz edilmesi sonucu, kapitalizasyon oranı, Atatürk Barajı kamulaştırma alanında, kuruda % 9,36, suluda % 12,82, bağda % 9,93, Antep fıstığında % 11,79 ve tartılı ortalama yöntemiyle genel ortalama %9,26 olarak hesaplanmıştır. Aynı oran Karakaya Barajı kamulaştırma alanında, kuruda % 9,08, suluda % 11,73, meyvelikte % 11,72 ve bunların genel ortalaması % 9,28 olarak belirlenmiştir.
5
Vural (1987) yaptığı araştırmada, kapitalizasyon oranını Ankara ve Konya illerinde tespit etmeye çalışmıştır. Araştırmada, Ankara ve Konya Đllerinde 60 işletmeci ile anket yapılmıştır. Kapitalizasyon oranı her iki ilde de, arazilerin mülk, kira ve ortak işletilme durumları ile sulu ve kuru olma durumları dikkate alınarak hesaplanmıştır. Araştırma sonucuna göre kapitalizasyon oranı; Ankara ilinde sulu arazide % 6,24, kuru taban arazide % 6,12, bunların genel ortalaması % 7,10 ve Konya ilinde sulu arazide % 6,14, kuru taban arazide % 6,36, bunların genel ortalaması % 7,05 olarak belirlenmiştir.
Ardıç (1988) tarafından yapılan araştırmada, seçilmiş bir bölgede, çeşitli kriterlere göre toprak rantı incelenmiş ve toprak rantı ile arazi kıymeti arasındaki ilişkiler ortaya konmaya çalışılmıştır. Bu amaçla, Manisa Đli Merkez Đlçeye bağlı iki köy seçilmiş ve bu köylerde toplam 41 üreticinin işlediği parseller esas alınarak 107 anket yapılmıştır. Araştırmada, parseller, yetiştirilen ürünlerin üretim miktarı, üretim değeri, üretim masrafları, parsel büyüklüğü, toprak sınıfı, toprak tipi, sulanma durumu, tasarruf şekli, köye ve anayola uzaklık durumu, eğim, taşlılık ve tesis durumlarına göre analiz edilmiştir. Ayrıca, toprak rantı ile arazi kıymeti arasındaki ilişkiler yanında, rant ile onu etkileyen çeşitli değişkenler arasındaki ilişkiler incelenmiştir. Đncelenen bölge için kapitalizasyon oranı % 8,2 olarak tespit edilmiştir.
Angın (1989) Đzmir Đlinde şehrin içme suyunu temin etmek üzere yapılacak olan baraj nedeniyle, baraj aks yeri ve rezervuar sahasına isabet eden taşınmazların kamulaştırılmasıyla ilgili yaptığı çalışmada, geliştirilmiş kapitalizasyon yöntemi kullanmış ve arazinin normal vasıflarını dikkate almıştır. Yapılan çalışmada, kamulaştırma arazilerinde dekara çıplak toprak değeri ve bir ağacın bedeli alt ve üst sınır olarak tespit edildikten sonra, araziler ve ağaçlar için ne kadar kamulaştırma bedeli ödeneceği ortaya konmuştur.
Kepçeli (1990) tarafından yapılan araştırmada, Atatürk Barajı gölalanı altında kalacak taşınmazların kıymet takdiri uygulamalarında Kanuni Kıymet Takdiri Komisyonu ile Bilirkişi Kurulu tarafından tespit edilen arazi birim fiyatları arasındaki farklılıklar ve bu farklılıkların nedenleri araştırılmaya çalışılmıştır. Araştırıcı tarafından 9 köyde 91 parsel üzerinde çalışılmış ve bu parsellere ait Kanuni Kıymet Takdiri Komisyonu raporları, DSĐ Kıymet Takdiri Özel Komisyonu raporları ile Bilirkişi raporları temin edilerek
gerekli değerlendirmeler yapılmıştır. Araştırma sonucunda, DSĐ Kıymet Takdiri Komisyonu ile Bilirkişi Kurulu tarafından tespit edilen arazi birim fiyatlarının (aynı münavebe sistemlerinin uygulandığı parsellerde bile) farklı olduğu ve kapitalizasyon oranının farklı şekilde kabul edilip kullanıldığı tespit edilmiştir.
Cinemre (1992) yaptığı çalışmada, tarım arazisi kıymet takdiri kavramları ve metotları hakkında genel bilgiler verdikten sonra, rayiç bedel ve gelirlerin kapitalizasyonu metotlarının mukayesesini yapmıştır. Çalışmada iller, sosyoekonomik gelişmişlik göstergeleri durumlarına göre sıralandıktan sonra alt ve üst katsayılar verilmiş, buna göre il öncelik kriterlerine bağlı enterpolasyon yapılmıştır.
Demircan ve Orhan (1992), Adana Đli Seyhan ve Yüreğir Đlçelerinde yaptığı araştırmada, kamulaştırma bölgesindeki tarla arazilerinin kıymet takdirinde uygulanabilir kapitalizasyon oranını saptamaya çalışmışlardır. Araştırma sonucuna göre, kapitalizasyon oranı; mal sahibi tarafından işletilen sulu tarla arazilerinde % 5,64, kuru tarla arazilerinde % 4,86; kiracılıkta işletilen sulu tarla arazilerinde % 4,28, l parsel kuru tarla arazisinde % 6,93 olarak tespit edilmiştir. Tarla arazilerinin mal sahibi ve kiracı tarafından işletilme biçimlerinin ortalaması alınarak, kapitalizasyon oranı, sulu tarla arazilerinde % 5,50, kuru tarla arazilerinde % 4,97 ve bölge ortalaması için de % 5,33 olarak belirlenmiştir.
Aras (1994) "Kamulaştırmada taşınmaz malların rant üzerinden değer biçme" isimli çalışmasında, kamulaştırmada taşınmaz malların değerlenmesinde izlenecek yolu belirtmiş ve özellikle değerlendirmede kullanılacak faiz oranının saptanması ve seçimi konularını ele almıştır. Değerlemede arazinin net geliri esas alınmaktadır. Ancak net gelirin hesaplanması ve kapitalizasyonda kullanılacak oranın seçiminin güç olduğunu belirtmiştir.
Keskin (1994) yaptığı araştırmada, Eskişehir ili tarla arazilerinde ortalama kapitalizasyon oranını saptamaya çalışmıştır. Araştırmada Eskişehir Đli Merkez Đlçe, Beylikova, Çifteler ve Sivrihisar ilçelerinden seçilen 18 köyden ve toplam 18 tarım işletmesinden anket yoluyla toplanan verilerden hareketle analizler yapılmıştır. Araştırma sonucuna göre, ilde kapitalizasyon oranı; mal sahibi tarafından işletilen sulu arazilerde % 7,84, kuru taban arazilerde % 5,04, kuru yamaç arazilerde % 6,92,
7
ortakçılıkla işletilen sulu arazilerde % 8,35, kuru taban arazilerde % 5,79, kiracılıkta işletilen sulu arazilerde % 7,08, kuru taban arazilerde % 4,76, kuru yamaç arazilerde % 5,59 ve ilin tarla arazileri için ortalama % 6,05 olarak belirlemiştir.
Oğuz (1994) yaptığı araştırmada, Konya ili kuru alanlarda mülk arazilerinde üretim yapan işletmelerde analitik kıymet takdiri metodu kullanılarak kapitalizasyon oranı hesaplanmaya çalışılmıştır. Sonuçta kuru arazilerde kapitalizasyon oranı % 6,1 olarak bulunmuştur.
Özdemir (1994) "Tarımsal kredilendirmede kıymet takdiri" isimli çalışmasında, kredilendirme sırasında kıymet takdiri yöntemleri kıymeti takdir edilen malın pazar fiyatlarının bilinmelerine dayandığını belirtmekte olup T.C.Z.B. kıymet takdiri sırasında, kişisel kanıya dayanan sentetik kıymet takdiri ile tipik kıymetlere dayanan sentetik kıymet takdirinin bir karışımını uyguladığını belirtmiştir. Ayrıca Türkiye'de kredilendirmede kıymet takdirinin toprak baremleri tespiti ile yapılmakta olduğunu belirtmektedir. Bu baremler uzmanlarca hazırlanmakta ve çiftçilerin, T.C.Z.B.'ca teminat olarak göz önüne alınan, tarımsal üretime uygun arazilerinin değerini kapsadığını belirtmektedir.
Sayılı (1996) yaptığı çalışmada, Tokat ili Kazova yöresi tarım işletmelerinde tarla arazilerinde, arazilerin işletilme durumlarına ve sulanma durumlarına göre kullanılabilir kapitalizasyon oranlarını tespit etmeye çalışmıştır. Araştırmada kullanılan veriler, araştırma yöresinde bulunan 84 tarım işletmesinden anket yardımı ile toplanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre kullanılabilir kapitalizasyon oranı; mülk sulu tarla arazilerinde % 3,88, mülk kuru tarla arazilerinde % 3,31; kiracılıkla işletilen sulu tarla arazilerinde % 3,23; ortakçılıkla işletilen sulu tarla arazilerinde % 3,52 olarak bulunmuştur. Ayrıca araştırma bölgesinde ortalama kapitalizasyon oranını ise % 3,83 olarak tespit etmiştir.
Aktaş (2000) yaptığı çalışmada, Tokat ili Niksar Ovası tarım işletmelerinde tarla arazilerinde, arazilerin işletilme durumlarına ve sulanma durumlarına göre kullanılabilir kapitalizasyon oranlarını tespit etmeye çalışmıştır. Araştırmada kullanılan veriler, araştırma yöresinde bulunan 86 tarım işletmesinden anket yolu ile toplanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre kullanılabilir kapitalizasyon oranını; mülk sulu tarla
arazilerinde % 5,90 ve kiracılıkla işletilen sulu tarla arazilerinde % 6,01 olarak bulmuştur. Ayrıca araştırma bölgesinde ortalama kapitalizasyon oranını ise % 5,90 olarak tespit etmiştir.
Akay ve arkadaşları (2001) tarafından yapılan çalışmada, Tokat ili Erbaa Ovası tarla arazilerinde arazilerin işletilme ve sulanma durumlarına göre kapitalizasyon oranları tespit edilmeye çalışılmıştır. Araştırmada kullanılan veriler ovadaki 7 köyde toplam 127 adet tarım işletmesinden anket yoluyla elde edilmiştir. Araştırma sonuçlarına göre kullanılabilir kapitalizasyon oranı; mülk sulu tarla arazilerinde % 5,24, kuru tarla arazilerinde % 3,41; kiracılıkla işletilen sulu tarla arazilerinde % 5,73, kuru tarla arazilerinde % 5,78 ve araştırma bölgesinde ortalama kapitalizasyon oranı ise % 4,72 olarak tespit edilmiştir.
Aslan (2002) yaptığı çalışmada, Tokat ili Artova ilçesi tarım işletmelerinde, arazilerin işletilme durumlarına (mülk işletmeciliği) ve arazilerin sulanma durumlarına göre (sulu, kuru) kullanılabilir kapitalizasyon oranları tespit edilmiştir. Ayrıca araştırma yöresi için ortalama kullanılabilir kapitalizasyon oranı da hesaplanmıştır. Araştırmada kullanılan veriler, araştırma yöresinde bulunan 98 tarım işletmesinden anket yöntemi ile toplanmıştır. Toplanan veriler 2000 – 2001 üretim dönemini içermektedir. Đncelenen işletmelerin % 94,80’i mülk işletmeciliği, % 2,37’si kiracılık ve % 2,83’ü de ortakçılık şeklinde işletilmektedir. Tarla arazilerinin % 82,83’ü ekili arazi, % 17,17’si ise nadasa bırakılan arazi olarak belirlenmiştir. Araştırma sonuçlarına göre, kullanılabilir kapitalizasyon oranı; mülk işletmeciliği yapılan sulu tarla arazilerinde % 7,38, kuru tarla arazilerinde % 6,19’dur. Araştırma bölgesinde ortalama kapitalizasyon oranı ise % 6,48 olarak tespit edilmiştir.
Tanrıvermiş ve arkadaşları (2004) tarafından yapılan araştırmada Türkiye’de birçok bölgede ve farklı yatırım güzergahlarında son üç yılda yapılan bilimsel araştırmaların sonuçları özetlenmiş olup il, ilçe ve yöre şartlarına göre geçerli kapitalizasyon oranları ve arazilerin yıllık ortalama net gelirleri ortaya konmuştur. Ayrıca kamulaştırılacak güzergah üzerindeki çok yıllık bitkilerin, meyveli ve meyvesiz ağaçlık arazilerin gelir yöntemine göre değerlerinin takdir edilmesi uygulamalarına detaylı olarak yer verilmiştir.
9
Aydın (2007)’ın yaptığı çalışmada, Tokat ili Zile ilçesi ova arazilerinde bulunan tarım işletmelerinin, arazilerinin işletilme durumlarına (mülk işletmeciliği) ve arazilerin sulanma durumlarına göre (sulu ve kuru) kullanılabilir kapitalizasyon oranları tespit edilmiştir. Ayrıca araştırma yöresi için ortalama kullanılabilir kapitalizasyon oranı da hesaplanmıştır. Araştırmada kullanılan veriler, araştırma yöresinde bulunan 87 tarım işletmesinden anket yöntemi ile toplanmıştır. Toplanan veriler 2004-2005 üretim dönemini içermektedir. Đncelenen işletmelerin % 98,79’u mülk işletmeciliği ve % 1,21’i ortakçılık şeklinde işletilmektedir. Tarla arazilerinin % 96,46’si ekili arazi, % 3,54’ ü ise nadasa bırakılan arazi olarak tespit edilmiştir. Araştırma sonuçlarına göre, kullanılabilir kapitalizasyon oranı; mülk işletmeciliği yapılan sulu tarla arazilerinde % 5,17, kuru tarla arazilerinde % 3,06’dir. Araştırma bölgesinde ortalama kapitalizasyon oranı ise % 4,13 olarak bulunmuştur.
3. MATERYAL VE YÖNTEM 3.1. Materyal
Tarımsal değer biçme çalışmaları amaçlarına bağlı olarak bölgesel ya da lokal alanlarda yapılabilmektedir (Vural 1991). Bu çalışmada, araştırma bölgesinde bulunan ilçe merkezi dahil 57 yerleşim biriminden tarla arazilerinin toplam işletme arazisi içerisinde yüksek orana sahip olduğu 14 yerleşim yeri (% 25) Gayeli örnekleme yöntemi ile belirlenmiştir. Tespit edilen 14 yerleşim biriminde bulunan 849 adet tarım işletmesi araştırmanın popülâsyonunu oluşturmaktadır. Araştırmadaki ana materyali bu popülâsyonu temsil niteliğine sahip 86 tarım işletmesinden elde edilen orijinal veriler oluşturmakta olup, elde edilen veriler 2009 yılı üretim dönemini kapsamaktadır.
Đncelenen yörede bulunan tarım işletmelerinin muhasebe ve defter kayıtlarının olmayışı nedeniyle işletmecilerle direkt mülakat yapılarak elde edilen bilgiler araştırmanın ana materyalini oluşturmuştur. Araştırma materyalinin toplanmasında kullanılan anket formlarının hazırlanmasında Ziraat Fakültesi Tarım Ekonomisi bölümlerinde oluşturulmuş anket formları esas alınmış ve amaç doğrultusunda gerekli olan düzenlemelere gidilmiştir.
3.2. Yöntem
3.2.1. Örnekleme Aşamasında Uygulanan Yöntemler
3.2.1.1. Örneğe Giren Köylerin Seçiminde Uygulanan Yöntem
Araştırma bölgesinde tüm tarım işletmeleri ile anket yapmak gerek zaman, gerekse maddi imkânların sınırlılığı nedeniyle mümkün olamayacağından araştırma alanındaki köyleri belirlemek amacıyla Lâdik Đlçe haritası incelenmiş Lâdik Tarım Đlçe Müdürlüğü ve Lâdik Ziraat Odası yetkilileriyle görüşülerek araştırma bölgesini temsil edebilecek 14 köy (% 25) Gayeli örnekleme yöntemiyle seçilmiştir. Seçilen köylerin homojen bir dağılım sağlamasına ve tarla arazilerinin toplam işletme arazisi içerisinde yüksek orana sahip olmasına da dikkat edilmiştir. Harita 1’de Lâdik ilçesi haritası ve örneğe çıkan köyler harita üzerinde işaretlenerek sunulmuştur.
1 1 H ar it a 1 . L âd ik Đ lç e H ar it as ı v e Ö rn eğ e Ç ık an K ö y le ri n D ağ ıl ım ı
3.2.1.2.Örneğe Giren Đşletmelerin Seçiminde Uygulanan Yöntem
Örneğe seçilen 14 yerleşim yerindeki tarım işletmelerinin kaç tanesine anket uygulanacağını belirlemek için Lâdik Đlçe Tarım Müdürlüğünden elde edilen kayıtlar ve köy muhtarlarıyla yapılan ön görüşmeler sonucunda amaca uygun 849 tarım işletmesi belirlenmiş ve arazi büyüklüğüne göre sıralanmıştır. Böylece araştırmanın popülasyon tespit çizelgesi oluşturulmuştur. Popülasyon tespit çizelgesi incelendiğinde, popülasyonu oluşturan işletme arazilerinin geniş sınırlar içinde değişim gösterdiği görülmüştür. Hesaplanan değişim katsayısı (% 79) popülasyonun oldukça heterojen ve çarpık bir dağılıma sahip olduğunu göstermiştir. Popülasyonun değişim katsayısı % 75’ten büyük bulunduğu için daha iyi sonuç vermesi bakımından tabakalı örnekleme yöntemi seçilmiştir (Çiçek ve Erkan, 1996).
Tabakalandırma işleminde daha önce yapılmış olan araştırmalarla benzerlik sağlanması hedeflenmiştir. Böylece diğer araştırmalarla karşılaştırma yapabilme olanağı sağlanmıştır. Araştırma popülasyonunu oluşturan işletmeler 1-25 da, 26-50 da, 51- + da olmak üzere üç tabakaya ayrılmıştır. Örnek hacminin belirlenmesinde tabakalı tesadüfi örnekleme yöntemlerinden Neyman tarafından önerilen formül kullanılmıştır (Çiçek ve Erkan, 1996).
Eşitlikte;
n; toplam örnek hacmi,
Nh; h’ıncı tabakadaki işletme sayısını, Sh; h’ıncı tabakanın standart sapmasını, N; örnekleme çerçevesindeki işletme sayısını,
D; kabul edilebilir hatayı ifade etmekte olup şöyle formüle edilebilir:
d; ortalamadan belirli bir sapmayı (% 5, % 10 gibi)
13
Araştırmada örnek hacmi belirlenirken % 10 hata ve % 90 güven (t=1,65) sınırlarında çalışılmıştır. Mevcut veriler formüle uygulandığında örnek hacmi 86 olarak bulunmuştur. Bu örnek hacminin tabakalara dağıtımında tabakaların varyansı da dikkate alınarak aşağıdaki formül kullanılmıştır:
ni; i’nci tabakadaki örnek hacmini göstermektedir.
Popülasyonu oluşturan işletmelerin tabakalara göre dağılımı ve her tabakadan örneğe seçilen işletme sayısı Çizelge3.1’de sunulmaktadır.
Çizelge.3.1. Popülasyonu Oluşturan Đşletmelerin Tabakalara Göre Dağılımı ve Her Tabakadan Örneğe Seçilen Đşletme Sayısı
Tab. No Tabaka Sınırları (da) Toplam Arazi (da) Tabakad aki Đşletme Sayısı (adet) (Nh) Ortalama Arazi Genişliği (da) (Xort) Standart Sapma (Sh) Varyans (Sh 2 ) Değişim Katsayısı (%) (Sh/Xort) Örneğe Çıkan Đşletme Sayısı I 1-25 6020,685 395 15,242 6,242 38,959 40,950 22 II 26-50 9832,589 263 37,386 7,032 49,451 18,809 16 III 51-+ 15584,203 191 81,593 28,155 792,689 34,506 48 Toplam 31437,477 849 37.029 29,052 844,036 78,46 86
Her tabakadan örneğe çıkan işletme sayısı belirlendikten sonra hangi işletmelere anket uygulanacağı, basit tesadüfî örnekleme yoluyla belirlenmiştir. Örneğe çıkan işletmelerde çeşitli sebeplerle anket uygulanamaması ihtimaline karşı her tabakadan örnek hacminin % 20’si kadar yedek işletme seçilmiştir. Örnek hacminin tespitinde kullanılan Neyman formülüyle tabakalı tesadüfî örnekleme yöntemi, aynı güven sınırları içinde ve aynı hata payı ile popülâsyonu tabakalandırmadan elde edilecek örnek hacmine göre çok daha az örnekle popülâsyonu temsil etmeye olanak vermiştir. Bu sayede araştırmada zaman ve maddi imkânlar daha etkin kullanılmıştır.
3.2.2.Anket Aşamasında Uygulanan Yöntem
Araştırma ile ilgili ulaşılması istenen bilgilerin önceden hazırlanmış sorular ile çeşitli yollardan elde edilme biçimi anket yöntemi olarak tanımlanabilir (Çiçek ve Erkan, 1996). Tarım Ekonomisi alanında araştırma yapılırken veri toplama aşamasında belli başlı üç anket yöntemi kullanılmaktadır. Bunlar; muhasebe kayıtlarından yararlanma, direkt mülakat ve posta surveyi olarak özetlenebilir. Bu yöntemlerden herhangi birisinin tercih edilmesi araştırıcının bilgi, tecrübe, zaman ve maddi imkânlarıyla doğrudan ilgilidir.
Araştırma bölgesinde yapılan incelemelerde üreticilerin muhasebe kayıtlarına yer vermedikleri görülmüştür. Posta surveyi yöntemiyle toplanacak anket verilerinin üreticilerin eğitim eksikliği, kayıtsız kalma, soruların yanlış anlaşılması ya da anket formlarının geri dönmemesi gibi olumsuz yönleri bulunmaktadır. Bu olumsuzlara dayanarak veri toplama aşamasında muhasebe kayıtlarından yararlanma ve posta surveyi yöntemleri tercih edilmemiştir. Geçmiş yıllara ait verilerin temininde sorunlar ve kısıtlar yaşanabileceğinden hareketle araştırmada yatay kesit verilerinin direkt mülakat yöntemiyle üreticilerle yapılan yüz yüze görüşmeler sonucu elde edilmesi yoluna gidilmiştir. Araştırma bölgesinde bulunan köylerde ulaşım imkânlarının kolay olması ve işletmelerde yüz yüze yapılan görüşmelerin daha sağlıklı bilgiler elde edilmesine olanak sağlaması bakımından bu yöntem uygun görülmüştür.
Daha önceden hazırlanmış anket formlarının uygulanması üreticilerin ikametinde yüz yüze ve tek tek görüşme ile araştırmacı tarafından Şubat - Mart 2010 döneminde gerçekleştirilmiştir. Alınan bilgilerin üreticilerin hafızalarına dayandığı varsayımıyla ve kayıtların tutulmaması nedeniyle ankette kontrollü ve tekrarlamalı sorulara yer verilmiştir. Anket çalışması sonucu toplanan veriler 2009 üretim dönemini içermektedir.
Anket uygulamasında öncelikle işletmecinin ve aile bireylerinin nüfus, cinsiyet ve eğitim durumları ile aile ve yabancı işgücü kullanım durumları tespit edilmiştir. Ayrıca işletmelerin arazi varlığı, tasarruf şekli, sulanma durumu, arazilerdeki münavebe sistemi, yetiştirilen ürünler, üretim miktarları, satılan ürünlerden elde edilen gelirler ve yapılan masraflar, yakın zamanda gerçekleşmiş satış değerlerine ilişkin bilgiler elde
15
edilmiştir. Đncelenen tarla arazilerinin satış değerlerinin belirlenmesinde arazi sahiplerinin sözlü beyanları dikkate alınmıştır.
3.2.3.Analiz Aşamasında Uygulanan Yöntemler
Đncelenen işletmelerde doldurulan anket formları öncelikle tek tek incelenmiş, gerekli kontrolleri yapıldıktan sonra varsa tamamlama ve düzeltme işlemleri yapılarak bilgisayar ortamında analize hazır hale getirilmiştir. Đncelenen işletmelerin genel durumları, sahip oldukları nüfus, işgücü ve arazi durumları ile ilgili bilgiler tabakalardaki işletme büyüklük gruplarına göre belirlenirken kapitalizasyon oranı, mülk arazilerin sulanma durumuna (sulu, kuru) göre ayrı ayrı belirlenmeye çalışılmıştır. Araştırma bölgesinde kiracılık ve ortakçılıkla işlenen tarla arazilerine ait yeterli veriye ulaşılamadığından bu tip işletmeler için kapitalizasyon oranı hesabı yapılmamıştır. Bununla birlikte araştırma bölgesi için ortalama bir kapitalizasyon oranı hesaplanmıştır.
3.2.3.1. Đncelenen Đşletmelerin Genel Durumlarının Belirlenmesinde Kullanılan Yöntemler
Araştırma bölgesinde incelenen işletmelerin sosyal durumları değerlendirilirken nüfus, işgücü ve eğitim durumları ayrı ayrı ortaya konulmaya çalışılmıştır. Đncelenen işletmelerdeki nüfus yapısı; yaş grupları, cinsiyet ve eğitim düzeyleri dikkate alınarak sınıflandırılmıştır. Đşletmeci ve ailesinin cinsiyet ve yaş gruplarına göre dağılımı ortaya konulmuştur. Nüfusun eğitim düzeyi belirlenirken öğrenim süresi yıl olarak ele alınmıştır. Okuryazar olmayanlar için sıfır, okuryazar olanlar için öğrenim süresi bir yıl olarak kabul edilmiştir.
Aile işgücü potansiyelinin belirlenmesinde Erkek Đşgücü Birimi (EĐB) esas alınmıştır. Erkek işgücü birimi ergin (15-49 yaş arası); bir erkek işçinin günde ortalama 10 saat, yılda 300 gün çalışması ile ortaya koyduğu işgücüdür (Aras,1988). Đncelenen işletmelerde 7-64 yaş arası nüfusun fiilen çalışabilir nüfus olduğu ve bölgede çalışılabilir gün sayısının azami 300 gün olduğu kabul edilmiştir. Erkek Đşgücü Birimi’nin hesaplanmasında kullanılan emsaller Çizelge 3.2’de sunulmuştur.
Çizelge3.2 Erkek Đşgücü Biriminin Hesaplanmasında Kullanılan Katsayılar
Yaş Grupları Erkek Kadın
0-6 - -
7-14 0,50 0,50
15-49 1,00 0,75
50-64 0,75 0,50
65-+ - -
Kaynak: AÇIL, A.F., 1956. Samsun Đli Tütün Đşletmelerinde Rantabilite 1950-51. Ankara Üniversitesi Ziraat Fakültesi Yayınları:105, Ankara.
3.2.3.2. Kapitalizasyon Oranının Tespitinde Uygulanan Yöntemler
Đncelenen işletmelerde yetiştirilen ürünlere ait ortalama verimler anket aşamasında arazi nevi’lerine göre (sulu, kuru) ayrı ayrı belirlenmiştir. Aynı zamanda araştırma yöresinde yaygın münavebe sistemi belirlenmiştir. Bölgedeki tarımsal kuruluşlardan ve bölge hakkında daha önce yapılmış çalışmalardan elde edilen ortalama verim değerleri dikkate alınmıştır. Anket aşamasında satışı gerçekleşmiş arazi tespit edilemediğinden arazi satış değerlerinin tespitinde üreticilerin sözlü beyanları kullanılmıştır.
Arazi değerinin belirlenmesinde yasal olarak öngörülen “Gelirlerin Kapitalizasyonu Yöntemi” kullanılmıştır. Bu amaçla önce arazi rantlarının toplamı hesaplanmış, arazilerin satış fiyatları toplamına oranlanması ile kapitalizasyon oranı bulunmuştur. Bu oranın tespiti için:
formülü kullanılmıştır. Formülde, f; kapitalizasyon oranını
R; araziden elde edilen geliri (rant)
D; arazi satış fiyatını göstermektedir (Mülayim, 2001).
Mal sahibi tarafından işletilen mülk arazilerde rant; gayrisafi hasıladan (Gh) masraflar (M), müstecir sermayesi faizi (Mf), idare ücret karşılığı (Đü), el emeği ücret karşılığı (Eü) ve tarım arazileri ile ilgili vergiler (V) çıkartılarak bulunmuştur.
17
Araştırma yöresinde tarla arazilerinin büyük çoğunluğu mal sahibi tarafından işletilmektedir. Mal sahibi tarafından işletilen sulu ve kuru arazilerin kapitalizasyon oranları ile sulu ve kuru arazilerin toplam tarla arazisi içindeki oranları dikkate alınarak Samsun ili Lâdik ilçesi tarla arazileri için tartılı ortalama yöntemiyle ortalama bir kapitalizasyon oranı bulunmuştur.
Gayrisafi Hasıla (Gh) tespit edilirken, araştırma bölgesindeki Đlçe Tarım Müdürlüğü kayıtları ve araştırıcı tarafından yapılmış olan anket verileri dikkate alınarak ortalama verimler tespit edilmiştir. Elde edilen verim değerleri üzerinden toplam üretim miktarı hesaplanarak tekrar işletmede kullanılmış olan miktarlar düşülmüştür. Bulunan sonuçlar 2009 yılı cari ürün fiyatlarıyla çarpılarak gayrisaf hasıla hesaplanmıştır. Bu hesaplama yapılırken çiftçilerin uyguladığı münavebe dikkate alınmıştır.
Yapılan masrafların (M) hesaplanmasında çiftlik dışından sağlanan tohum, yem, zirai ilaç, gübre vb. girdiler ile dışarıdan karşılanan hizmet giderleri, amortisman, sigorta, tamir bakım masrafları gibi giderler fiziksel büyüklükler olarak son üç yıl için ortalama olarak hesaplanmış olup 2009 fiyatlarıyla çarpılmıştır.
Đdare ücret karşılığı (Đü) olarak genellikle mal sahibi tarafından işletilen işletmelerde % 3-7, ortakçılıkta % 3-5, kiracılıkta % 2-5 arasındaki oranlar kullanılmaktadır (Mülayim, 2001).
El emeği ücret karşılığı (Eü) hesaplamasında anket uygulaması sonucunda işletmeler için tespit edilen işgücünün yörede geçerli günlük ücret ortalaması ile çarpılması sonucu bulunan değer kullanılmıştır.
Müstecir sermayesi faizi (Mf) hesaplanırken, tarımsal üretim yılı başında çiftlikte bulunması gereken işletme sermayesi unsurlarının oldukları şekliyle dışarıdan satın alınması durumunda ödenecek miktara uygulanması gereken faiz oranının yarısı alınmıştır. Alet makine sermayesi, hayvan sermayesi ve ambar mevcudunun her üçü için birden T.C. Ziraat Bankası’nın sübvansiyonlu kredilere uyguladığı cari tarımsal kredi faiz oranı olan % 17,50’nin yarısı olan % 8,75 uygulanmıştır. Müstecir sermayesinin hepsinin bir yıl süreyle işletmede kullanılmadığı varsayımı nedeniyle faiz oranının yarısı alınmıştır.
Vergiler (V), beldelerde arazi vergisi, köylerde ise bekçi ücreti ve köy salması gibi ödemeler olarak belirlenmiştir.
4. ARAŞTIRMA BÖLGESĐ HAKKINDA GENEL BĐLGĐLER
Bu bölümde, araştırma alanı olarak seçilen Samsun Đli Lâdik ilçesi tarımsal ve sosyo-ekonomik ve doğal yapısı hakkında bilgiler verilmeye çalışılmıştır.
4.1. Araştırma Bölgesinin Doğal Yapısı
Lâdik Đlçesi, Samsun iline bağlı Orta Karadeniz Bölgesinin iç kesiminde Kuzey Anadolu sıradağlarının batıya doğru alçaldığı bir alanda 2062 metre yükseklikte bulunan Akdağ’ın kuzey eteğinde kurulmuş ilçedir. Đlçe 36 (doğu) boylam, 41 (kuzey ) enlem dereceleri arasında yer alır, ilçenin yüzölçümü 554 km2 olup km2 başına ortalama 35 kişi düşer. Đlçe merkezi rakımı 950 metredir. Đlçenin doğusunda Ladik gölü vardır. Tersakan çayı da bu gölden kaynaklanmaktadır. Göl üzerinde bulunun regülatör su birikimini ve su akışını sağlamaktadır. Đlçedeki başlıca akarsu kaynakları, Tersakan çayı, Derinöz çayı, Karaabdal deresi, Uyuz suyu ve Küpecik deresidir. Đlçede kara iklimi hüküm sürmekte olduğundan kışlar uzun ve sert, yazlar ise serin geçmektedir. Ancak son yıllarda Đlçe sınırları içerisinde yapılan gölet ve barajlar nedeniyle iklimde olumlu yönde değişiklikler olmuştur (Anonim, 2009 a ).
4.2. Araştırma Bölgesinin Sosyal Yapısı 4.2.1. Nüfus Durumu
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi çalışmalarıyla Türkiye Đstatistik Kurumu tarafından açıklanan sonuçlara göre ilçe merkez nüfusu 8.316, köyler 9.706, genel nüfusu ise 18.022’dir (Anonim, 2009 b ). Nüfusun % 46,14’ü şehirde, % 53,86’sı ise köylerde yaşamaktadır. Đlçenin toplam nüfusunun % 48,73’ü erkek, % 51,27’sini kadınlar oluşturmaktadır. Đlçeye bağlı 56 köy, 11 mahalle mevcuttur. Çizelge 4,1’de Lâdik ilçesinin Erkek ve Kadın nüfusunun oransal olarak dağılımı, Çizelge 4,2’de ise araştırma bölgesinde örneğe çıkan köylerin nüfusları sunulmuştur.
19
Çizelge 4.1. Ladik Đlçesi nüfus miktarı ve oranı (%)
Köyler % Đlçe
Merkezi % Toplam %
Erkek 4.721 48,64 4,062 48,85 8,783 48,73
Kadın 4.985 51,36 4,254 51,15 9,239 51,27
Toplam 9.706 100,00 8,316 100,00 18,022 100,00 Kaynak:Türkiye Đstatistik Kurumu. www.tuik.gov.tr.
Çizelge 4.2. Örneğe çıkan köylerin Nüfusları
Yerleşim yeri adı Toplam Nufus Erkek Kadın
Ağcakaya 281 139 142 Ahmetsaray 458 216 242 Akyar 125 60 65 Ayvalı 315 161 154 Budakdere 133 65 68 Çadırkaya 202 95 107 Deliahmetoğlu 223 118 105 Küpecik 277 126 151 Bolat 371 176 195 Tatlıcak 260 123 137 Doğankaş 237 108 129 Karaabdal 290 146 144 Şeyhli 430 207 223 Şehir Merkezi 8316 4062 4254
4.2.2. Eğitim Durumu
Đlçe merkezinde 3 ilköğretim okulu, 5 Lise bulunmaktadır. 56 köyün 53 ünde okul binası olup, bunlardan 1 köyde Đlköğretim birinci kademe, 2 köy Đlköğretim Okulunda ise, birinci ve ikinci kademe eğitimi devam etmektedir. Öğrenci azlığı nedeniyle okulu kapalı olan köylerdeki öğrenciler taşımalı eğitim kapsamında ilçe merkezine ve 2 köydeki ilköğretim okuluna taşınmaktadır. Şıhlı Merkez Đlköğretim Okulu ve Salur Köyü Ladik 80. Yıl Đlköğretim Okulu dışındaki bütün köylerin ve mahallelerin II. Kademe öğrencileri taşımalı ilköğretim kapsamına alınmıştır. Liseler içinde Akpınar Anadolu Öğretmen Lisesinin ilçenin eğitim seviyesi üzerindeki etkisi büyüktür. 1940 yılında birçok dünya ülkesine model olan Köy Enstitüleri açılmıştır. O tarihte açılan 17 okuldan birisi de Lâdik Akpınar Köy Enstitüsüdür. Bu okullar 1953–1954 yılından itibaren Đlk öğretmen Okullarına çevrilmiş ve 1970–1971 öğretim yılında ise 6 yıldan 7 yıla çıkarılmıştır. 1974–1975 öğretim yılından itibaren normal liseye, 1989–1990 öğretim yılından itibaren de Anadolu Öğretmen Lisesine çevrilmiştir. Lâdik Anadolu Lisesi ise 2005–2006 öğretim yılında açılmıştır. Akpınar Anadolu Öğretmen Lisesine ait binada eğitim öğretim verilmektedir (Anonim 2009a).
4.2.3. Araştırma Bölgesinde Ulaşım Durumu
Doğusunda Amasya-Taşova(46 km.), Batısında Havza (34 km.), Kuzeyinde Kavak(30 km.) ve Asarcık (60 km.), Güneyinde ise Amasya (52 km.) ili ve Suluova (27 km.) ilçeleriyle çevrilidir. Samsun-Ankara karayoluna 13 km. mesafededir. Araştırma bölgesinde bulunan köylerin ulaşımı sorunu olmayıp, köy yollarının hepsi asfalttır (Anonim 2009a).
4.3.Tarımsal Üretim Yapısı 4.3.1.Bitkisel Üretim
Đlçenin önemli tarımsal ürünleri buğday, ayçiçeği, şekerpancarı, mısır, patates Kuru Fasulye ve Yem Bitkileridir. Đlçenin Genel alanının % 26 sı Tarım alanı, %33 ü Ormanlık alan, %22 si Çayır Mera ve %19 luk kısmını Tarım dışı araziler oluşturmaktadır (Anonim 2009 c).
21
Đlçede ekonomik bakımdan yetiştirilen ana ürün buğdaydır. Çayır mera ve yem bitkileri ekilişlerinde Tarım Bakanlığının uygulamakta olduğu yem bitkileri desteklemeleri doğrultusunda artışlar olmuştur ve devam etmektedir. Şeker Pancarı, Ayçiçeği, Patates ve Kuru Fasulye diğer önemli bitkilerdir. Çizelge 4.3’te Lâdik ilçesinde tarla ürünlerinin yetiştirildiği alanlar, bu alanların toplam tarla arazisi içindeki oranları ve üretim miktarları aşağıda sunulmuştur.
Çizelge 4.3. Tarla ürünlerinin toplam tarla arazisi içindeki oranları ve üretim miktarları TARLA
ÜRÜNLERĐ ALAN (da.) (%) ÜRETĐM (ton)
Tahıllar 81.500,00 73,78 31.485,00 Baklagiller 8.650,00 7,83 1.047,00 Endüstri Bitkileri 1.920,00 1,74 7.680,00 Yem Bitkileri 14.500,00 13,12 14.713,00 Yağlı Tohumlar 900,00 0,81 338,00 Yumrulu Bitkiler 3.000,00 2,72 7.500,00 TOPLAM 110.470,00 100,00 62.763,00 (Anonim 2009 c).
2009 yılında ilçede toplam tarla alanının büyük bir kısmını (% 73,78) tahıl üretiminde, % 13,13 ‘ü Yem Bitkileri üretiminde, % 7,83 ‘ü Baklagil üretiminde kullanılmıştır.
5. KAPĐTALĐZASYON ORANININ TEORĐK ESASLARI 5.1. Tarımsal Değer Biçme Kavramının Tanımı
Tarımsal değer biçme, tarımla ilgili mal, gelir ve haklara değer biçme tekniğini öğreten bilim dalı olarak tanımlanmaktadır (Mülayim, 2001). Diğer bir tanıma göre değer biçme; mal gelir ve haklara değer biçme ameliyesidir. Tarımsal değer biçme; tarımsal mal, gelir ve hakların, onların değer unsurlarının çeşitli özelliklerinin sistematik olarak tarif, sınıflandırma ve inceleme suretiyle bulunan makul ölçülerden hareket ederek mantıki bir muhakeme ile değerlendirilmesi işlemidir (Gülten, 1994 ).
Değer biçmede görülen öznellik hem değer biçenin hem de biçilen değeri inceleyenin göz önünde bulundurması gereken bir özelliktir. Bu özelliğin meydana getirdiği belirsizliği en aza indirgemek için değer biçme işleminin amacı bilinmelidir. Yapılmış değer biçme sonuçları, o değer biçmedeki amaç bilinmeden doğru olarak yorumlanamaz (Mülayim, 2001). Her değer biçme işleminde zaman ve mekân değişmese de amaçların farklı olduğu durumlarda farklı sonuçlar elde edilecektir.
Değer takdiri ile fiyat çoğu zaman birbiriyle karıştırılmaktadır. Fiyat, malın ilgili piyasa şartlarında gerçekleşmiş değişim değerinin parasal tutarıdır. Alıcı ile satıcı arasındaki alışveriş çerçevesinde alıcının ödemeyi taahhüt ettiği, satıcının da almayı kabul ettiği tutarı ifade etmektedir. Bu anlamda fiyat, piyasa şartlarında gerçekleşmiş olan bir sonuçtur (Üreten, 2007). Değer takdiri ise ilgili mala değer biçme yöntem ve prensiplerini uygulamak suretiyle subjektif olarak elde edilen değerin parasal karşılığını göstermektedir. Farklı kişi, amaç ve yöntemlere göre değişebilmektedir. Bu nedenle değer biçme kesin ve tek değildir (Mülayim, 2001).
5.2.Değer Biçmede Kullanılan Yöntemler
Değer biçebilmek için değer biçme kriterlerinden bir veya birkaçını bir araya getirerek bir mantık dizisi oluşturmaya ve uygulamaya değer biçme yöntemi denilmektedir. Klasik olarak sentetik ve analitik olmak üzere ikiye ayrılan değer biçme yöntemleri tüm mallara aynı şekillerde uygulanmayabilmektedir. Genel olarak karşılaştırmaya dayanan yöntemlere sentetik, gelirlerin kapitalizasyonuna dayalı yöntemlere ise analitik yöntem adı verilmektedir (Mülayim, 2001).
23
5.2.1.Sentetik Yöntem
Piyasa fiyatları bilinen aynı cins malların fiyatlarıyla bir seri oluşturularak değeri biçilecek malın o seriyle karşılaştırılarak değerinin bulunmasında uygulanan yönteme sentetik yöntem denir. Sentetik yöntemin uygulanabilmesi için şartların aynı olduğu gerçek piyasa fiyatlarının bilinmesi ve serbest rekabette fiyatların değişmezliği ilkesinin tam olarak uygulanabilirliğinin var olması gerekmektedir.
Değeri biçilecek malın piyasasındaki benzer malların fiyatlarından oluşturulan seriye istinaden değer biçme, pazar fiyatı kriterine göre yapılabilmektedir. Eğer piyasa fiyatları tam olarak bilinmiyorsa ya da mevcut seride o malın benzeri olabilecek bir mal yoksa o malın yerine kullanılabilecek başka bir malın fiyatı ikame edilerek de değer biçilebilir. Bu takdirde ikame fiyatı kriteri kullanılmış olur. Yahut o maldan dönüşüm yoluyla elde edilecek başka bir malın fiyatı kullanılabilir. Değer biçme işleminde bu kriter, dönüşüm fiyatı kriteri olarak karşımıza çıkmaktadır. Yahut o mala ait girdilerin fiyatları araştırılarak, maliyet kriteri kullanılmak suretiyle değer biçme işlemi gerçekleştirilebilir.
Sentetik yöntemin uygulanabilmesi için; Aynı koşullar altındaki çok yeni gerçek pazar fiyatlarının bilinmesi, serbest rekabet ve fiyatların değişmezliği ilkesinin bütünüyle var olması gerekmektedir.
5.2.2. Analitik Yöntem
Bu yöntem, bir malın değeri, ortalama gelirinin yürürlükteki faiz oranına göre kapitalizasyonuna; veya bir malın değeri, ondan gelecekte elde edilebileceği varsayılan bütün ortalama gelirlerin bugüne biriktirilmesine eşittir. Analitik yöntemle değer biçmede rant bulunduktan sonra, kapitalizasyon oranının aranmasına geçilir. Ancak sermaye piyasasının birçok ekonomi dışı etkenler nedeniyle çok dinamik olduğu günümüzde kapitalizasyon oranının aranması ve çeşitli koşullara uygun kılınması çözümü oldukça güç bir sorundur (Mülayim, 1994).
5.3.Değer Biçme Kriterleri
Tarımsal faaliyetler sonucunda çeşitli tür ve özelliklerde ekonomik mal kullanılır ve üretilir. Değer biçme işleminde neye göre değer biçileceğinin belirlenmesi için belli kriterlerin bulunması gerekmektedir. Bu kriterlere “değer biçme kriteri” denilmektedir.
Değer tespiti yaparken değer biçme kriterleri bazı durumlarda bir arada kullanılabilmektedir. Başlıca değer biçme kriterleri altı tanedir:
1. Pazar fiyatı kriteri (Alım-satım fiyatı üzerinden değer biçme), 2. Maliyet kriteri (Maliyet esası üzerinden değer biçme),
3. Gelirlerin kapitalizasyonu kriteri (Gelir esası üzerinden değer biçme), 4. Đkame fiyatı kriteri (Đkame fiyatı esası üzerinden değer biçme), 5. Dönüşüm fiyatı kriteri (Dönüşüm fiyatı esası üzerinde değer biçme),
6. Tamamlayıcı değer kriteri (Tamamlayıcı değer esası üzerinden değer biçme).
Bu ayrımla değişik kaynaklarda değişik şekillerde karşılaşılabilmekte olup anlaşılması en kolay sınıflandırma olduğu genel kabul görmektedir (Mülayim, 2001).
5.3.1.Pazar Fiyatı Kriteri
Bu yöntemin esası, değeri biçilecek bir malın değerlendirmenin yapıldığı zamanda pazardaki olası fiyatını esas alarak ona değer biçmektir. Uygulamada en çok kullanılan yöntemlerin başında gelir. Piyasanın oynak olduğu dönemlerde kullanılan bir yöntemdir. Bu yöntem, bir kez kullanılabilen malların değerlerinin biçilmesinde kolaylıkla uygulanabilmektedir. Türkiye'de pazar fiyatlarının çok dinamik olmasından kaynaklanan taşınır ve taşınmaz bütün malların fiyatları yıldan yıla büyük değişiklikler göstermekte ve sürekli artmaktadır. Değer biçme sırasında tarım arazileri için oluşmuş çok değişik yeni pazar fiyatlarının bulunmamasından dolayı bu yöntemin uygulanması zordur. Ancak çok yeni pazar fiyatlan bulunan mallar için uygulanabilir.
5.3.2. Maliyet Kriteri
Bir mala değer biçmede maliyetinin esas alınmasıdır. Bir mala sahip oluncaya kadar bir kişimin yapmış olduğu veya yapacağı giderlerin toplamına, ekonomide o malın maliyeti denir. Bir malın maliyeti, o malı elde edinceye kadar yapılan giderlerin toplamıdır. Üretim giderleri, kullanılan sermayenin faizini, ücret ve maaşları, vergileri, amortisman masraflarını v b. içermektedir.
5.3.3. Gelirlerin Kapitalizasyonu Kriteri
Bir mala kapitalizasyon kriterine göre değer biçmede, malın saptanan ortalama gelirinin kapitalizasyonunun esas alınmasından ibarettir. Diğer bir deyimle, bu kritere göre bir
25
malın değeri, o maldan ilerde elde edileceği varsayılan bütün gelirlerin değer biçilen zamana biriktirilmesi olarak kabul edilmektedir. Bu kriter, özellikle sürekli gelir sağlayan mallar (toprak, bina, vb.) için kullanılır. Devamlı gelir sağlama hususiyeti genellikle taşınmaz mallara ait bir özellik olduğu için kapitalleştirme kriteri, bu malın özellikle arazi değerlerinin biçilmesinde kullanılabilir.
5.3.4. Đkame Fiyatı Kriteri
Bu kriter, piyasa fiyatı olmayan ve aynı zamanda alım satımı yapılmayan fakat alım-satım fiyatı belli başka bir malla ikame edilebiliyorsa kullanılmaktadır. Đkame fiyatı kriterlerinin uygulanabilmesi için, değeri biçilen malın, belli bir amaç için aynı görevi görebilecek diğer bir malla ikame edilebilmesi gerekmektedir.
5.3.5. Dönüşüm Fiyatı Kriteri
Bu kriter genellikle piyasa fiyatı olmayan malların değerinin biçilmesinde kullanılır. Malı başka bir mala dönüşmüş varsayıp, onun yeni halinin değerine ve dönüştürme giderlerine göre değer biçmektir. Bu kriter, özellikle hayvansal ürünlerle ilgili bilançolarda ve pazar fiyatı belirli olmayan, fakat pazar fiyatı belirli başka bir mala dönüşebilen mallara değer biçmede uygulanmaktadır.
5.3.6. Tamamlayıcı Değer Kriteri
Bir mala değer biçmede, tamamlayıcı değerin esas alınmasıdır. Özellikle kısmı istimlâklerde kullanılır. Bütün bir maldan ayrılan bir parçanın değeri biçilmek istendiğinde, bu kritere göre ayrılan parçanın değeri, bütün malın değerinden mal sahibinin elinde kalan kısmının değeri çıkartılmak sureti ile bulunmaktadır.
5.4.Kapitalizasyon Oranının Tanımı
Arazinin rantı ile değeri arasındaki orandır. Diğer bir deyişle, araziye yatırılmış olan sermayenin kullanılma hakkı olup, arazinin net geliri ile pazar değeri arasındaki oranı ifade etmektedir (Tanrıvermiş ve ark., 2004). Değer tespitinde önemli bir yeri vardır. Çünkü binlerce dekar arazinin değer takdirinde kapitalizasyon oranındaki küçük bir oynama ile yüz binlerce insan zarar görebilmektedir. Bu yüzden rastgele oran
hesaplanmamalıdır. Kapitalizasyon oranı saptanırken mümkün olduğunca gerçekçi verilerden hareket edilmelidir.
Kapitalizasyon oranının bulunması için bölgede yapılmış olan arazi satışlarından, değeri biçilecek olan araziyle benzer nitelikte olanlarının bilinmesine, yaygın münavebe sisteminin bilinmesine, arazinin işletme şekillerinin benzer olmasına, pazar koşullarının ve tarım tekniğinin homojen olmasına ihtiyaç vardır. Bu satışlardaki değerler ile ortalama kapitalizasyon oranı bulunarak değeri biçilen araziye uyarlanması sağlanabilir. Kapitalizasyon oranı tarım arazilerinin değerinin tespitinde çok önemlidir. Çünkü arazinin rantı sabit kabul edildiğinde, kapitalizasyon oranının değişmesi, arazinin değerini de önemli miktarda değiştirmektedir. Örneğin, dekara yıllık arazi rantı 100,00 TL olan bir arazinin dekar değeri, kapitalizasyon oram %5 ve %10 alındığında;
100,00 Kı = --- = 2.000,00 TL, 0.05 100,00 K2 = ---=1.000,00 TL olmaktadır. 0.10
Kapitalizasyon oranı %5 den %10'a çıktığında arazi değeri %50 azalmaktadır. Bu durum göz önünde bulundurularak kapitalizasyon oranının tarım arazilerine değer biçilirken doğru bir şekilde hesap edilmesi büyük önem taşımaktadır.
5.4.1.Kapitalizasyon Oranına Olumlu ve Olumsuz Etki Eden Faktörler
Kapitalizasyon oranına olumlu etki yaparak düşmesine neden olan başlıca faktörler şunlardır:
— Kente veya kasabaya yakın olma ve kent veya kasaba nüfusunun fazlalığı, — Ulaşım yollarına (karayolu, demiryolu, denizyolu, havayolu) yakınlık, — Đyi sağlık koşulları,
— Ulaşım kolaylılığı, — Binaların (varsa) iyiliği,
— Arazinin tek bir parçadan oluşması, — Toprağın biçiminin düzgün olması,
27
— Mülk güvenliğinin olması, — Serbestçe alınıp satılabilmesi,
— Toprak sahibinin can güvenliğinin olması, — Araziden kadastro geçmiş olması,
— Nüfus yoğunluğunun fazlalığı,
— Münavebenin kolaylıkla değiştirilebilmesi, — Sulu ise, sulama kolaylığı,
— Araziye olan talep yoğunluğu,
— Rekreasyon ve dinlenme gibi amaçlar için elverişli olması.
Kapitalizasyon oranına olumsuz etki yaparak yükselmesine neden olan başlıca faktörler şunlardır.
— Kente veya kasabaya uzak olma ve kent veya kasaba nüfusunun azlığı, — Ulaşım yollarına (karayolu, demiryolu, denizyolu, havayolu) uzaklık, — Kötü sağlık koşulları,
— Ulaşım güçlüğü,
— Binaların (varsa) iyi veya bakımlı olmaması,
— Arazinin parçalı olması ve parçaların birbirinden uzak bulunması, — Toprağın biçiminin düzgün olmaması,
— Mülk güvenliğinin olmaması, — Serbestçe alınıp satılamaması,
— Toprak sahibinin can güvenliğinin olmaması, — Araziden kadastro geçmemiş olması,
— Nüfus yoğunluğunun azlığı,
— Münavebeyi değiştirmenin güç olması, — Sulu ise, sulama güçlüğü,
— Araziye olan talebin azlığı
Kapitalizasyon oranına olumlu ve olumsuz etki yapan bu faktörlerin etki dereceleri, ancak özel araştırmalar sonucu tespit edilebilir (Mülayim ve ark., 1986).
5.4.2.Kapitalizasyon Oranının Düşük Olmasının Nedenleri
Arazi en güvenceli yatırımlar arasında yer almaktadır. Dolayısıyla araziye yatırılan sermayenin kapitalizasyon oranı, rizikolu olan diğer yatırımların faiz oranlarından çok
daha düşüktür. Bu ekonomik nedenden başka, kapitalizasyon oranını, diğer yatırımların faiz oranlarına göre düşüren ekonomik olmayan nedenler de vardır. Bunlar;
1-Toprak tutkusu; kişisel tasarrufu belli bir faiz oranıyla yatırmak için arazi sahibi olunmaz. Toprak sahibi olmada, toprak tutkusunun da önemli rolü vardır. Toprak tutkusu, küçük arazi parçalarının kapitalizasyon oranını etkilemektedir.
2- Đşsizlik; Bir işletme arazisinin satın alınması halinde, işletme, yalnız tasarrufların yatırıldığı bir yer olarak düşünülemez. Arazi aynı zamanda bir iş aracıdır. Đşsizliğin çok yoğun olduğu Türkiye'de bu nedenle köylü, bir çiftliği satın alabilmek için çok yüksek değer ödemeye razı olmaktadır. Çünkü burada köylü, ailesinin bütün işgücünün çalışmasını güvence altına almış olacaktır. Toprak satın alan köylü, kendisi ve ailesi işgücünün çalışmasını güvence altına aldığından, yatırımın kapitalizasyonu oranının çok düşük olmasına önem vermeyecektir.
3- Sosyal ve politik güç; toprak, aynı zamanda sahip olana sosyal ve politik bir güç verir. Özellikle büyük işletmelerde bu faktör önemlidir.
Bütün bu sayılan ekonomik olmayan faktörler de, araziyi yatırım olarak seçenlerin niçin düşük bir faiz oranına razı olduklarını belirten, yani arazi kapitalizasyon oranının düşük olmasının nedenleridir (Mülayim, 1994).
5.5.Kapitalizasyon Oranının Tespiti
Bir çiftliğe veya bir araziye analitik yönteme göre değer biçmek için öncelikle arazinin rantı ve kapitalizasyon oranının tespit edilmesi gerekmektedir. Teorik olarak kapitalizasyon oranının hesaplanması güç bir işlemdir. Literatürde kapitalizasyon oranının tespiti için bazı yaklaşımlar önerilmektedir. Garanti ve süreklilik yönünden araziye benzeyen uzun vadeli devlet ve şirket tahvillerinin faiz oranları yaklaşımı, özellikle gelişmiş ülkelerde uygulanan ipotek karşılığı alınan orta ve uzun vadeli tarımsal kredi faiz oranları yaklaşımı ile pazar yaklaşımına göre belirlenebilen kapitalizasyon oranları bunlardan bazılarıdır. Ancak gelişmekte olan ülkeler ve Türkiye’de bazı ekonomik nedenlerle borç senedi faiz oranları ile ipoteğe dayalı kredi faiz oranlarının kapitalizasyon oranı yerine kullanılması uygun olmamaktadır (Tanrıvermiş ve ark., 2004).
