Yeşil binalarda proje geliştirme süreci

Yeşil binalar için önem taşıyan ve özellik gösteren bir süreç olan proje geliştirme, arazi, sermaye ve proje düşüncesini birleştirerek, arazi geliştirme ve bina yapımı yoluyla ekonomiye katma değer yaratmayı amaçlayan çok yönlü bir kavram olarak değerlendirilmektedir. Gayrimenkul piyasasında, nitelikli, verimli, sürdürülebilir yapılar elde etmenin en etkili yöntemi, projeleri bütüncül bir biçimde ele alan proje geliştirme sürecinin izlenmesidir (Atilla 2010).

Geleneksel binalardan farklı olan yeşil bina geliştirme sürecinde, tasarım ve mühendislik ayrıntıları bütüncül olarak düşünülerek, planlanmaktadır. Geleneksel binalarda tasarım ekibi bireysel olarak çalışırken, yeşil bina tasarım sürecinde bütün ekibin birlikte çalışması oldukça önemlidir (Şenol 2009).

Morris (2007)’de yeşil binalar, maliyet etkinliği olan yatırımlar olarak tanımlanmakta ve bütünleşik tasarım sürecinin, maliyet etkin yeşil binalar yapılmasındaki en etkili faktör olduğu belirtilmektedir.

Geleneksel binalardan farklı olarak, yeşil binalarda proje fikrinin ortaya atılması ile başlayan geliştirme sürecinde, planlama ve tasarım aşamalarından itibaren işletme ve yıkım dönemini de kapsayacak şekilde sürdürülen bütüncül yönetim anlayışı söz konusudur. Böylece, tasarımı en az revizyonla tamamlayarak emek israfını önlemek, binanın inşa edilmesi ile ilgili bütün problemleri öngörmek ve çözüm bulmak, inşa süresini ve maliyeti azaltmak gibi olanakları sağlayacak araçlar, zamanında ve kolayca devreye sokulabilmektedir (Atilla 2010).

Aldrich (2011)’e göre, bir yeşil bina projesinde geleneksel projelerden farklı olarak tasarım, yapım ve işletme evrelerinde birçok noktanın göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Tasarım ekibinin daha fazla sorumluluğu ortaya çıkmakta ve

37

sertifikasyon gereklilikleri gündeme gelmektedir. Söz konusu gereklilikler, geleneksel projelerde olmayan ve LEED sertifika sisteminin uygulanmasının gündeme gelmesiyle, geleneksel süreçlere entegre edilmesi gereken kriterlerdir. Yeşil bina projelerinde, geleneksel projelerden farklı olarak bütünleşik tasarım yaklaşımı ortaya çıkmaktadır.

Bütünleşik proje yönetim anlayışının temelini, sırası ile ilerleyen ve bilgilerin süreçten sürece aktarıldığı bir proje teslim sistemi yerine, bütün sistemin ve süreçlerin projenin başından itibaren planlandığı, entegre bir proje teslim süreci oluşturmaktadır. Entegre tasarım ve proje teslim sistemleri, ortak iş süreçlerini ve gelişmiş becerileri bütünleşik veri ve bilgi yönetimi ile birlikte kullanarak, süreçteki ve projedeki verimsizliği azaltıp projenin tasarım, yapım ve işletme aşamalarının daha etkin bir şekilde yürütülmesini sağlamaktadır. Bütünleşik ve geleneksel tasarım süreçleri arasındaki farklılıklar aşağıda karşılaştırmalı olarak özetlenmiştir (Çizelge 2.1).

Çizelge 2.1 Geleneksel tasarım süreci ile bütünleşik tasarım sürecinin karşılaştırılması

Geleneksel Tasarım Süreci Bütünleşik Tasarım Süreci Doğrusal süreç uygulanır Bütün sistem yaklaşımı geçerlidir Takım üyeleri gerekli olduğunda sürece

katılır Takım üyeleri bütün sürece dahildir

Çoğu kararlar belirli kişiler tarafından alınır

Çoğu kararlar düzenli olarak takım tarafından alınır

Ön ödeme maliyeti söz konusudur Yaşam döngüsü maliyet ve faydaları dikkate alınır

Sistemler ayrılmış olarak düşünülür Sistemler tam optimizasyona izin verecek şekilde diğerleri ile ilişkili olarak düşünülür

Erken aşamalarda daha az zaman, enerji ve mesai harcanır

Zaman, enerji ve bütçenin büyük kısmı planlama döneminin başında harcanır Kaynak: Aldrich (2011)’e benzer şekilde bu çalışma için yeniden düzenlenmiştir.

Sümer (2013) tarafından, LEED VE BREEAM sertifika sistemleri proje geliştirme süreçleri açısından incelenmiş ve karşılaştırılmıştır. Bu çerçevede; söz konusu sertifikasyon sistemlerine göre yürütülen proje süreçleri incelendiğinde, bütün evrelerde yeşil bina tasarımının sağlaması gereken koşulların projelere entegre edilmesi gerekliliği ortaya çıkmaktadır. Yeşil malzeme ve ürün seçimleri, yeşil parametreler, sürdürülebilir sistemler ve uygulamalar, danışman ile çalışılması gibi özellikler,

38

geleneksel proje sürecinde olmayan ve yeşil bina projesiyle birlikte gündeme gelen gereksinimlerdir. Her iki sertifika sisteminde de geleneksel projelerden farklı olarak yeşil bina danışmanları ile çalışılması gerekmektedir. LEED için danışmanla çalışmak gerekli fakat zorunlu değil iken, BREEAM projeleri için sertifikasyon sürecinin denetimi ve kontrolü için denetçi ile çalışma zorunluluğu bulunmaktadır.

Sürdürülebilirlik kavramının taşınmaz sektörüne yönelik etkileri sonucu geliştirilen yeşil binalar, taşınmaz geliştirme sürecinin bir parçasıdır. Taşınmazın sürdürülebilir değerlerle bir araya getirilmesi çabası ile sürdürülebilir taşınmaz geliştirme kavramı ortaya çıkmaktadır (Topçu 2010).

Taşınmaz geliştirme, arazi geliştirmeden bina yapımına, pazarlamasına, işletilmesine ve yönetimine ilişkin çeşitli eylemleri kapsayan, çok yönlü bir iş alanı olmakla birlikte, çevreyi şekillendiren, aynı zamanda ekonomik, sosyal, yasal ve fiziksel bileşene bağlı evrimsel bir süreçtir (Erdede ve Bektaş 2014). Taşınmaz geliştirme, toplumun ihtiyaçlarını karşılamak için çevrenin sürekli olarak yeniden yapılandırılmasıdır.

Yaşanan mekanlarda, yollar, altyapı sistemleri, evler, ofis binaları ve hastaneler gibi yapıların tasarlanması, bakımı ve çevrenin yeniden yaratılması, taşınmaz geliştirme sürecinin içindedir. Taşınmaz geliştirme, çevreye zarar vermeden hayat standartlarının arttırılması, toplumsal ihtiyaçların karşılanması ve ekonomik canlanmanın sağlanmasına yönelik bir hizmettir. Taşınmaz geliştirme süreci genel olarak sekiz adımda özetlenebilmektedir. Söz konusu adımlar; fikrin oluşturulması, fikrin ayrıntılı olarak düşünülüp geliştirilmesi, fizibilite çalışmaları, kontrat görüşmelerinin yapılması, resmi sözleşme, inşaat aşaması, tamamlanma ve resmi açılış ile mülk varlık ve portföy yönetimidir (Şenol 2009).

Şehir planlamadan, doğal kaynakların verimli kullanımına ve arazi koruma biçimlerine kadar geniş çerçeveyi kapsayan konulardan oluşan sürdürülebilir taşınmaz geliştirmenin en öncelikli hedefi, gelişen toplumların kalkınmasına yönelik pek çok alanda katkı sağlamaktır. Toplumu geliştirmek ve bölgesel ekosistemi korumak amacına yönelik bir düşünce sistemi geliştirilmesini gerektiren sürdürülebilir taşınmaz geliştirme, kentsel dolgu, karma kullanım, transit odaklı gelişim, arazi bankası ve yeniden geliştirme gibi

39

kavramlarla karşımıza çıkmaktadır. Çevresel, ekonomik ve sosyal etkileri ile sürdürülebilir gelişmenin önemli parçaları olan yeşil binalar, şehirlerin sürdürülebilir olarak gelişmelerinde yardımcı öğeler olarak tanımlanabilmektedir (Şenol 2009).

Erengezgin (2015) tarafından ortaya atılan “Enerji Mimarlığı” kavramı ise, enerji ve ekolojinin ayrılmaz bütün olduğunu idrak eden ve var olan değerleri yaşama yansıtan tasarım süreci olarak tanımlanmaktadır. Doğru yön, doğru malzeme ve doğru tasarım ilkeleri ile özetlenen enerji mimarlığı, kent tasarımından başlayan ve yapı malzemelerinin doğru seçimine kadar sorumluluk taşıyan bir planlama sürecini ifade etmektedir. Çağımızın en önemli gündem maddesi ve yaşamın çekirdeği olan enerji ile onun ürünü olan ekoloji açısından köklü değişimler yapılması beklentisine işaret edilerek, söz konusu değişimi sağlayacak dönüşümü gerçekleştirebilmek için birinci hedefin halkla bütünleşmiş deneyimler olduğuna değinilerek, bilim ve eğitim katkısının önemi vurgulanmakta ve ahşabın konut sektöründe kullanımının yaygınlaştırılması ile depreme karşı güvenli yapılar oluşturulacağı belirtilmektedir.