Araştırmada kullanılan veriler ve araştırmanın amacına ulaşması için kullanılan teknikler aşağıda özet olarak sunulmuştur.
4.1 Materyal
Çalışmanın materyalini, konu ile ilgili literatür bilgileri ile saha çalışması olarak örnek alınan iki adet yeşil binadan elde edilen veriler oluşturmaktadır.
Literatür bilgileri, yerli ve yabancı kurum kaynaklarından detaylı tarama ile araştırılmış, konuyla ilgili olarak yapılan önceki bilimsel araştırmalardan ulaşılabilenler ile süreli yayın, elektronik kaynak, kitap, makale, bildiri, dönem projesi, tez, kanun, yönetmelik, rapor, plan ve yetkili danışmanların kişisel görüşleri çalışma materyalleri olarak belirlenmiştir. LEED ve BREEAM sertifika sistemleri ile ilgili güncel bilgilere ulaşabilmek için, USGBC ve BRE’nin resmi internet sitelerine başvurulmuştur.
Türkiye’deki gelişmelerin takip edilmesi amacıyla ise hazırlanan planlar, raporlar ile yapılan yasal düzenlemeler incelenmiş olup, bu amaçla Başbakanlık resmi internet sitesinde e-mevzuat bölümünden yararlanılmıştır. ÇEDBİK ve diğer sivil toplum örgütlerinin çalışmaları araştırılmış, yayımladıkları rapor, katalog ve broşürler ile internet siteleri incelenmiştir. Buna ilave olarak, araştırmacı bizzat konu ile ilgili kongre ve konferanslara katılarak, paneller ve bildiri sunumlarını izlemiş, süreli yayın (Yeşil Bina Dergisi) aboneliği başlatmış ve LEED 2009 yeşil bina sertifika sistemi hakkında bir eğitim programına devam ederek katılım belgesi almış ve eğitim dokümanları elde etmiştir.
Alan etüt-analiz çalışması kapsamında ele alınan, yeşil bina olarak inşa edilmiş ve LEED sistemine göre altın ve platin kategorilerinde sertifikalandırılmış “SİF İş Makinaları Bölge Müdürlüğü Binası” ile “TMB Merkez Binası” örnek olay olarak incelenmiştir. Her iki bina yerinde incelenerek yetkili kişilerle görüşülmüştür. SİF İş Makinaları Bölge Müdürlüğü Binası için özel projeler direktörü, LEED danışmanı, yüklenici firma proje müdürü ve şantiye şefi; TMB Merkez Binası için ise birlik genel
97
sekreteri, genel sekreter yardımcısı, bina işletim görevlisi, commissioning danışmanı ve yüklenici firma şantiye şefi ile karşılıklı görüşmeler yapılmış, binaların proje geliştirme, sertifikalandırma ve inşaat aşamaları ile kullanım sürecine ilişkin görüş, değerlendirme ve yorumları alınmıştır. LEED sertifika sistemlerinde belirtilen gerekli kriterlerin uygulanma şekli ve miktarı yerinde gözlemlenmiş ve belgeler üzerinde inceleme yapılmış, teknik ve mimari özelliklere ilişkin yazılı ve görsel dokümanlar elde edilmiş, proje maliyetlerine ve enerji harcamalarına ilişkin rakamsal veriler ilgili kayıt sistemlerinden derlenmiştir. Ayrıca,örnek binaların bulunduğu yerleşim yerlerinde yapı sınıfı açısından benzer standart binalar araştırılmış olup, bu amaçla binaların bulundukları mahalledeki emlak ofisleri, yüklenici firmalar, değerleme uzmanları ile görüşme yapılmış ve emsal alınan standart binaların alım-satım ve kira değerleri irdelenmiştir.
4.2 Yöntem
Çalışmanın temel yöntemi, veri toplama, alan etüt-analiz çalışmaları, bireysel görüşmeler ve gözleme dayalı örnek olay incelemesidir. Maliyetlerin analizinde; karlılık oranı ve geri ödeme süresi gibi statik yöntemler kullanılmıştır. Taşınmaz değerine ilişkin tahminlerde bulunabilmek için ise, gelir indirgeme ve maliyet yöntemleri uygulanmıştır. Bu kapsamda öncelikle, yerli ve yabancı kurumların kaynaklarından detaylı literatür taraması yapılmış, yasal düzenlemeler incelenmiş, sivil toplum örgütlerinin çalışmaları ve yetkili danışmanların kişisel görüşleri dikkate alınmıştır.
Alan etüt-analiz çalışması kapsamında; Türkiye’de yeşil bina olarak inşa edilmiş ve LEED sistemine göre platin ve altın kategorilerinde sertifikalandırılmış iki adet bina örnek alınarak yeşil bina özellikleri yerinde gözlemlenmiş, piyasa araştırması yapılmış, LEED sertifikaları, projeler, yapı ruhsatları, enerji modelleme raporları, erozyon kontrol ve sedimentasyon raporları gibi belgeler ile proje maliyetlerine ilişkin veriler temin edilmiş ve ilgili kişilerle bireysel görüşmeler gerçekleştirilmiştir. Bu noktada, bilgiye erişmede zorlukla karşılaşılmış, veri paylaşımı konusunda isteksizlik ve çekinceler olduğu ve bilgi vermekten kaçınıldığı tespit edilmiştir. Örnek olay incelemesi çerçevesinde ele alınan altın ve platin sertifikalı binaların yeşil özelliklerini belgeleyen
98
yazılı ve görsel dokümanlar ile proje maliyetlerini ortaya koyan rakamsal veriler temin edilmiştir. Bina ve araziye ait özellikler ile planlama ve yapım süreçlerine ilişkin bilgiler karşılaştırmalı olarak özet çizelgede sunulmuştur. Toplam proje maliyetlerini oluşturan, arazi değeri, tasarım ve inşat maliyetleri, çevre düzenleme, mobilya ve demirbaşlar ile izin-onay bedellerine ilişkin maliyet kalemleri ayrı ayrı tespit edilmiştir.
Yeşil bina özelliği veren unsurların ayrıştırılması amacıyla, proje geliştirme, sertifikalandırma ve yapım süreçlerinde uygulanan özellikli yatırımların maliyetlerine ilişkin veriler ilgili kişilerin yorumları, görüş ve önerileri doğrultusunda derlenmiş, toplam yatırım ve inşaat maliyetleri içindeki payları çizelgelerle gösterilmiştir. Söz konusu ayrıştırmanın yapılmasında duplikasyon yaratmamaya özen gösterilerek, yeşil binaların yeşil olmayan binalara göre ek olarak getireceği maliyet unsurları olabildiğince titiz belirlenmeye çalışılmıştır. Ayrıca, LEED sertifika sistemince gerekli bulunan kriterlerin uygulanma şekli ve miktarı, ortak ve farklı yönleri yansıtacak şekilde karşılaştırmalı olarak çizelgede gösterilmiş ve sertifika derecelendirme kriterleri ile başarı oranları ortaya konulmuştur. Binaların yıllık elektrik, doğal gaz ve su harcamalarına ilişkin veriler, ödeme faturalarından ve bilgisayar kayıtlarından taranarak çizelgeler halinde verilmiştir. Her iki binanın enerji modelleme programlarına ilişkin sonuç raporları incelenmiş ve referans alınan bina ile tasarlanan bina verileri elde edilmiştir. Gerçekleşen, tasarlanan ve referans binaya ilişkin elektrik, doğal gaz ve su tüketim miktarları ve maliyetleri karşılaştırmalı olarak çizelgelerle ortaya konulmuş ve grafiklerle gösterilmiştir.
Birçok ülkede yeşil yapıların değerlemesinin araştırılmaya devam edilen bir konu olması ve henüz yeşil bina değerlemesi konusunda gelişmiş ülkelerce de kabul edilen bir yaklaşım, sistem ve metodoloji bulunmaması, bu çalışmanın temel kısıtını oluşturmaktadır. Binaların sürdürülebilirlik özelliklerinin piyasa değerine etkisi ve söz konusu etkinin nasıl ölçüleceği hususunun gayrimenkul değerleme uzmanlarının yeşil binaları değerleme konusunda zorlandığı noktalardan olması, bu çalışma kapsamında hedeflenen proje maliyetlerinin taşınmaz değerine etkilerinin analizini zorlaştıran durumlar arasında bulunmaktadır. Ayrıca, örnek olay olarak seçilen binaların henüz bir buçuk yıllık kullanım süreci geçirmiş olmaları nedeniyle, kullanım maliyetlerine ilişkin
99
uzun dönem verileri yerine, gerçekleşmiş 12 aylık kısa dönem verileri ile bir değerlendirme yapılması zorunlu olmuştur. Böylece, örnek alınan binalarda yeşil bina sertifika kriterlerini sağlamak için yapılan harcamalar, tasarruf edilen tutarlarla karşılaştırılmış ve maliyetlerin taşınmaz değeri üzerindeki etkisinin ne yönde olacağı tartışılmıştır.
Binaların bulunduğu mahalle, cadde ve sokaklarda değerleme için emsal teşkil edebilecek taşınmazlar araştırılmış olup, bu amaçla yerel emlak alım-satımı yapan emlak ofisleri, yap-satçılar ve inşaat yüklenicileri ile karşılıklı görüşmeler yapılmıştır.
Konu taşınmazların üstün nitelikli binalar olması nedeni ile birebir emsal binaların olmayacağı açıktır. Bu nedenle, konu taşınmazların üstün nitelikleri göz ardı edilerek, yeşil bina özelliği taşımayan, ancak enerji etkinliğine yönelik basit uygulamaların bulunduğu lüks inşaat kalitesindeki taşınmazlar arasından, yakın konum ve benzer yüzölçümleri aranarak, yeni inşa edilmiş komple binaların satış ve kira değerleri araştırılmıştır. Bu kapsamda, platin sertifikalı bina için üç adet ve altın sertifikalı bina için ise dört adet komple satılık ve/veya kiralık binanın satış ve kira değerleri elde edilmiştir. Ayrıca, konu taşınmazların yeşil özelliklerine yönelik piyasa algısının ölçülmesi amacıyla, semt sakinleri, emlak ofisleri ve inşaat yüklenicileri ile görüşmeler yapılarak, yorum ve önerileri dikkate alınmış ve böylece yeşil binaların söz konusu piyasa değerlerine yönelik etkileri genel olarak irdelenmiştir.
100