Assim como apontamos anteriormente, o SECOVI vem sendo o grande
3.4.2
CONDOMÍNIO URBANÍSTICO – só admitido em municípios que possuírem “Gestão Plena”
LOTEAMENTO COM CONTROLE DE ACESSO Admitido em municípios que possuírem lei, ou naqueles em que o Poder Executivo Municipal autorize essa modalidade de loteamento
VIAS Particulares – manutenção pelos condôminos Públicas – manutenção por Associação de Proprietários e adquirentes de Lotes. Depende de concessão de uso prevista no Dec.Lei 271/67
INFRA-ESTRUTURA Particular - Manutenção pelos condôminos Manutenção pelos concessionários ÁREAS DE USO
PÚBLICO
Localização -Fora do perímetro fechado Localização - Parte fora do perímetro fechado exceto as vias de circulação e parte como áreas verdes internas
REVERSIBILIDADE DA MODALIDADE Irreversível Reversível CONCESSÃO DE USO DE BENS PÚBLICOS
Não há Precária e temporária - reversível
APLICABILIDADE Depende de lei municipal Depende de autorização do Poder Executivo municipal
REQUISITOS URBANÍSTICOS AMBIENTAIS
Destinação de áreas públicas. Limitação da produção. Regras de fechamento. Destinação de Áreas de Uso Público. Equipamentos públicos urbanos e comunitários. Sistema viário – implantação e manutenção. Número de empreendimentos .
Idem – exclusive a manutenção de vias de circulação e de equipamentos públicos urbanos e comunitários que dependerão do que estabelecer o instrumento de concessão de uso desses bens públicos.
Fonte: Convenção SECOVI 2007
·pode ser zero do ponto de vista legal, entretanto, deve-se lembrar que a imposição legal implica colocação dos percentuais de área pública para fora do perímetro loteado. Fonte: Convenção Secovi 2007
Tabela 3.2. Comparação entre Condomínio Urbanístico e Loteamento com Controle de Acesso: principais características.
Tabela 3.3.
de Acesso: Aproveitamento da área
Comparação entre Condomínio Urbanístico e Loteamento com Controle
Caio Carmona César Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do SECOVI, Vice – Presidente da AELO.
6
defensor da inclusão dos loteamentos fechados como categoria de parcelamento do solo, no processo de revisão da Lei 6.766/79. Em documento publicado no site do SECOVI, apresentado na Convenção SECOVI 2007 , realizada em 28 de setembro de 2007o Sr. Caio Carmona César Portugal compara as figuras do loteamento fechado e do condomínio urbanístico proposto no PL 3057/2000, levantando as vantagens e desvantagens de cada um deles. Na tabela abaixo, constante do documento acima citado, apresentam-se as vantagens e desvantagens dos dois modelos.
O estudo do SECOVI aponta como desvantagens do condomínio urbanístico: - aumento nos custos de produção: - diminuição do aproveitamento da gleba - manutenção de infra-estrutura -IPTU incidente sobre áreas comuns e vias de circulação
6 LOTEAMENTO FECHADO CONDOMÍNIO URBANÍSTICO área total 300.000,00 %área total %área total
área lotes privado 150.000,00 50% Privado 135.000,00 45%
área verde público 30.000,00 10% Misto 30.000,00 10%
área institucional público 15.000,00 5% Público 15.000,00 5%
área viário público 60.000,00 20% Privado 60.000,00 20%
áreas de uso comum
dos condôminos privado - 0%
Privado
* 15.000,00 5%
- irreversibilidade - o município não poderá integrar a malha viária do condomínio no sistema de vias públicas;
- limitado a municípios de gestão plena
Logo em seguida, contabiliza custos e lucros, ou o que chama de “adicional de custos a ser incrementado ao custeio pelos condôminos”, conforme demonstrado abaixo:
116
117
Temos visto inúmeros casos de proprietários de lotes abertos, fechados posteriormente, questionando e negando-se a pagar as taxas condominiais, por alegarem terem adquirido lotes abertos e não em condomínio.
Agrava-se portanto a situação atual, regulamentando a modalidade loteamento fechado assim como este vem sendo implantado hoje: desprovido de critérios urbanísticos, ao gosto de alguns interesse especulativos. Mais e mais empreendimentos de loteamentos fechados vêm sendo lançados, à revelia de qualquer critério urbanístico, sendo por esta proposta, referendado em nível federal.
A opinião do SECOVI sobre o PL
Assim como apontamos anteriormente, o SECOVI vem sendo o grande
3.4.2
CONDOMÍNIO URBANÍSTICO – só admitido em municípios que possuírem “Gestão Plena”
LOTEAMENTO COM CONTROLE DE ACESSO Admitido em municípios que possuírem lei, ou naqueles em que o Poder Executivo Municipal autorize essa modalidade de loteamento
VIAS Particulares – manutenção pelos condôminos Públicas – manutenção por Associação de Proprietários e adquirentes de Lotes. Depende de concessão de uso prevista no Dec.Lei 271/67
INFRA-ESTRUTURA Particular - Manutenção pelos condôminos Manutenção pelos concessionários ÁREAS DE USO
PÚBLICO
Localização -Fora do perímetro fechado Localização - Parte fora do perímetro fechado exceto as vias de circulação e parte como áreas verdes internas
REVERSIBILIDADE DA MODALIDADE Irreversível Reversível CONCESSÃO DE USO DE BENS PÚBLICOS
Não há Precária e temporária - reversível
APLICABILIDADE Depende de lei municipal Depende de autorização do Poder Executivo municipal
REQUISITOS URBANÍSTICOS AMBIENTAIS
Destinação de áreas públicas. Limitação da produção. Regras de fechamento. Destinação de Áreas de Uso Público. Equipamentos públicos urbanos e comunitários. Sistema viário – implantação e manutenção. Número de empreendimentos .
Idem – exclusive a manutenção de vias de circulação e de equipamentos públicos urbanos e comunitários que dependerão do que estabelecer o instrumento de concessão de uso desses bens públicos.
Fonte: Convenção SECOVI 2007
·pode ser zero do ponto de vista legal, entretanto, deve-se lembrar que a imposição legal implica colocação dos percentuais de área pública para fora do perímetro loteado. Fonte: Convenção Secovi 2007
Tabela 3.2. Comparação entre Condomínio Urbanístico e Loteamento com Controle de Acesso: principais características.
Tabela 3.3.
de Acesso: Aproveitamento da área
Comparação entre Condomínio Urbanístico e Loteamento com Controle
Caio Carmona César Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do SECOVI, Vice – Presidente da AELO.
6
defensor da inclusão dos loteamentos fechados como categoria de parcelamento do solo, no processo de revisão da Lei 6.766/79. Em documento publicado no site do SECOVI, apresentado na Convenção SECOVI 2007 , realizada em 28 de setembro de 2007o Sr. Caio Carmona César Portugal compara as figuras do loteamento fechado e do condomínio urbanístico proposto no PL 3057/2000, levantando as vantagens e desvantagens de cada um deles. Na tabela abaixo, constante do documento acima citado, apresentam-se as vantagens e desvantagens dos dois modelos.
O estudo do SECOVI aponta como desvantagens do condomínio urbanístico: - aumento nos custos de produção: - diminuição do aproveitamento da gleba - manutenção de infra-estrutura -IPTU incidente sobre áreas comuns e vias de circulação
6 LOTEAMENTO FECHADO CONDOMÍNIO URBANÍSTICO área total 300.000,00 %área total %área total
área lotes privado 150.000,00 50% Privado 135.000,00 45%
área verde público 30.000,00 10% Misto 30.000,00 10%
área institucional público 15.000,00 5% Público 15.000,00 5%
área viário público 60.000,00 20% Privado 60.000,00 20%
áreas de uso comum
dos condôminos privado - 0%
Privado
* 15.000,00 5%
- irreversibilidade - o município não poderá integrar a malha viária do condomínio no sistema de vias públicas;
- limitado a municípios de gestão plena
Logo em seguida, contabiliza custos e lucros, ou o que chama de “adicional de custos a ser incrementado ao custeio pelos condôminos”, conforme demonstrado abaixo:
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Na verdade o que acontece no loteamento fechado é que as áreas de uso comum dos condôminos ocupa áreas públicas, o que otimiza áreas para os lotes
particulares, que ganham área em relação aos condomínios urbanísticos, com o agravante que as áreas públicas deverão situar-se externamente aos fechamentos, impedindo que o uso seja restrito aos condôminos.
O incremento das taxas condominiais no condomínio urbanístico se dá pela inclusão do sistema viário e das áreas de uso condominial, que deverão ser cobradas como áreas particulares e não públicas.
Conforme exemplificado acima, o setor imobiliário representado pelo SECOVI vem lutando insistentemente pela regulamentação dos loteamentos fechados, pois já havia comprovado tratar-se da modalidade mais lucrativa de implementar condomínios: apropriando-se indevidamente da “coisa pública”, sonegando impostos, tornando seus produtos mais atraentes ao comprador e possibilitando maiores margens de lucro.