O Condomínio Marambaia é um exemplo da “confusão legal”, que vem sendo verificada em alguns casos de loteamentos fechados. Esse empreendimento foi implantado e registrado em 21 de junho de 1974 sob a denominação de Condomínio Estância Recreativa Esporte Clube do Banespa. Possui área de 2.637.712m2 e, em sua matrícula consta que “constituem-se coisas de uso comum dos condôminos da Estância Recreativa Esporte Clube do Banespa, as ruas e sistemas de recreio e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários”.
Em outubro de 2006, ao entrar com pedido no 1º Cartório de Registro de Imóveis de Jundiaí de averbação da convenção condominial, ou seja, o registro da nova convenção, o Cartório enviou o processo ao Juizado Civil pedindo esclarecimentos sobre a situação do residencial, pois os documentos apresentados não deixavam claro sua natureza jurídica.
A juíza titular da 1ª Vara Cível e Corregedoria Permanente de Jundiaí, Dra. Ana Lúcia de Xavier Goldman, reconheceu, porém, em 1ª Instância, que dada a existência de ruas e praças públicas, tratava-se na verdade de um loteamento. Diante disso, as matrículas foram bloqueadas e nenhuma escritura referente à propriedade de terrenos e /ou casas no Marambaia está sendo registrada pelo 1º Cartório de Imóveis de Jundiaí, o que impede que os tabeliões de nota lavrem os documentos que atestam a propriedade.
O Jornal de Vinhedo, que cobriu esta notícia, afirma também que caso se prove que o Marambaia é um loteamento, não haverá a possibilidade de estudar o pedido de averbação da requerida alteração de convenção condominial.
Conforme vimos acima a convenção de condomínio é exigida apenas nos empreendimentos regidos pela Lei 4.591/64, no caso de condomínios de casas. Em loteamentos regidos pela Lei 6.766/79, os lotes tornam-se autônomos no ato do parcelamento, não cabendo legislar sobre o conjunto da gleba loteada.
122
123
Vinhedo praticamente nenhum loteamento fechado regular. E eu começo dizendo, começando pelo meu, que eu moro. Eu moro em loteamento fechado. (Rogério Sanchez Cunha, em audiência
pública realizada em Vinhedo, 2006)
Os moradores, por vezes, ameaçaram comprometer o Plano Diretor se uma proposta mais radical fosse inserida na lei. O executivo municipal não acreditava na possibilidade de reverter o quadro encontrado, pois se tratava de empreendimentos fechados há mais de trinta anos. A sugestão de inserir a exigência dos TACs na lei do Plano Diretor teve como objetivo vincular a ação, caso a caso, à proposta de cidade colocada pelo Plano.
Esta experiência, portanto, revela a nós a impotência do planejamento para combater os abusos do mercado imobiliário. O resultado final do texto do capítulo da compensação é controverso e polêmico e acabou mostrando-se desinteressante tanto para os moradores e suas associações, como para o interesse público. A discussão do Plano Diretor juntamente com a presença do Ministério Público foi ineficaz em convencer os atores sobre algumas questões centrais, como:
- a importância da avaliação justa dos terrenos a serem compensados, pois o promotor propunha a avaliação por valor simbólico (R$ 1,00 a R$ 2,00 o metro quadrado); - a não-inclusão das obras internas ao empreendimento no cálculo das áreas a serem compensadas;
- a necessidade de repassar as obrigações de manutenção urbana interna para as associações;
- o pagamento de IPTU sobre as áreas condominiais após a desafetação e compra por parte dos condôminos.
Assim, como vimos anteriormente, é do entendimento do judiciário que a mudança de destinação de áreas públicas institucionais e verdes é vedada pela Constituição Estadual, bem como as vias internas podem ser consideradas também como institucionais. O viário, nesta proposta continua sob concessão.
A proposta não resolve o dilema legal e o resultado é manter a situação como está.
3.4.4. O papel do judiciário: o Caso do Condomínio Marambaia
em Vinhedo/SP
O Condomínio Marambaia é um exemplo da “confusão legal”, que vem sendo verificada em alguns casos de loteamentos fechados. Esse empreendimento foi implantado e registrado em 21 de junho de 1974 sob a denominação de Condomínio Estância Recreativa Esporte Clube do Banespa. Possui área de 2.637.712m2 e, em sua matrícula consta que “constituem-se coisas de uso comum dos condôminos da Estância Recreativa Esporte Clube do Banespa, as ruas e sistemas de recreio e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários”.
Em outubro de 2006, ao entrar com pedido no 1º Cartório de Registro de Imóveis de Jundiaí de averbação da convenção condominial, ou seja, o registro da nova convenção, o Cartório enviou o processo ao Juizado Civil pedindo esclarecimentos sobre a situação do residencial, pois os documentos apresentados não deixavam claro sua natureza jurídica.
A juíza titular da 1ª Vara Cível e Corregedoria Permanente de Jundiaí, Dra. Ana Lúcia de Xavier Goldman, reconheceu, porém, em 1ª Instância, que dada a existência de ruas e praças públicas, tratava-se na verdade de um loteamento. Diante disso, as matrículas foram bloqueadas e nenhuma escritura referente à propriedade de terrenos e /ou casas no Marambaia está sendo registrada pelo 1º Cartório de Imóveis de Jundiaí, o que impede que os tabeliões de nota lavrem os documentos que atestam a propriedade.
O Jornal de Vinhedo, que cobriu esta notícia, afirma também que caso se prove que o Marambaia é um loteamento, não haverá a possibilidade de estudar o pedido de averbação da requerida alteração de convenção condominial.
Conforme vimos acima a convenção de condomínio é exigida apenas nos empreendimentos regidos pela Lei 4.591/64, no caso de condomínios de casas. Em loteamentos regidos pela Lei 6.766/79, os lotes tornam-se autônomos no ato do parcelamento, não cabendo legislar sobre o conjunto da gleba loteada.