B. BAZI KAVRAMLAR
9. Yapı Ruhsatı Kavramı
3194 sayılı İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için (26 ve 27. maddede belirtilen istisna hariç ) yapı ruhsatı alınması zorunludur. İnşaatın ilk aşaması olan hafriyat işlemine dahi ruhsat alınmaksızın başlanamaz. Yapı ruhsatı, mücavir alanlar içerisinde ruhsata tâbi olan herhangi bir yapının inşaatına başlanabilmesi için belediyelerce, mücavir alan sınırları dışında valiliklerce (Çevre ve Şehircilik Müdürlükleri) verilen izindir. İmar Kanunun 21. maddesinde yapı ruhsatiyesi alınmasının mecburi olduğundan bahsedilmiş, ancak yapı ruhsatının ne olduğuna ilişkin bir tanım yapılmamıştır. İmar Kanunun 21. maddesine göre; “Bu kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26’ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir”
Yeni bir yapı yapmak için veya mevcut bir yapıda esaslı bir onarım yapmak için yetkili makamlarca verilen izne yapı ruhsatı denilmektedir58. Başka bir tanıma göre, imar mevzuatı açısından yapılması yasal izne bağlı olan yapının yapılabilmesi
57
ÇELİK M. Lamih/ALTIPARMAK Cüneyd; 84 Soruda İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu, Seçkin Yayınları, Ocak 2013, s.65.
58 KARAVELİOĞLU Celal; Açıklamalı-Uygulamalı-İçtihatlı İmar Kanunu, Karavelioğlu Hukuk
için idarenin verdiği izni gösteren belgeye yapı ruhsatı denilmektedir59. Yine Anayasa Mahkemesinin 18.04.1987 tarih ve 19435 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 11.12.1986 tarih 1985/11 Esas ve 1986/29 Karar sayılı kararında yapı ruhsatiyesi “Kim tarafından hangi ada ve parselde ne tür bir inşaat yapılmasına izin verildiğini ve bu maksatla ödenmesi gereken harç ve vergilerin de yatırılmış bulunduğunu gösteren bir belgedir.” şeklinde tanımlamıştır. Ruhsat kelime anlamı olarak, izin, müsaade, izin belgesi anlamlarına gelmektedir. Yapı ruhsatı ise bir inşai faaliyet öncesinde ya da yapılmış olan bir eser üzerinde yapılacak önemli değişiklikler üzerine ilgili birimlerin bu yapıları denetim altında tutabilmesi, düzensiz ve çarpık kentleşmenin önüne geçebilmesi için vermiş olduğu bir izindir. Bu sayede yapı yapılmaya başlanmadan önce yetkili birimler tarafından kontrol altına alınmaktadır.
Yapı ruhsatı işleminin idare hukuku açısından niteliği incelendiğinde, önceden düzenlenmiş bulunan objektif, kişilik dışı bir hukuki duruma soktuğundan maddi anlamda şart işlemi olarak kabulü gerekecektir. Yine genel işlem değil; birel işlemdir. Bu ruhsatın verilmesindeki amaç ise kamu düzeni ve kamun sağlığını tesis etmektir60.
Yine verilen ruhsat herkesi değil sadece verilen kişiyi ilgilendirdiğinden somut şartlara göre izin verilip verilmeme durumunun değişebileceği değerlendirildiğinde sübjektif işlem özelliği ortaya çıkmaktadır.
İmar mevzuatı uyarınca alınan yapı ruhsatına istinaden İmar Kanunun 29. maddesi gereğince iki yıl içinde yapının inşaatına başlanmalıdır. Yine aynı madde gereğince yapıya başlandıktan itibaren beş yıl içinde yapının bitirilmesi gerekir. Bu süreler içinde yapı bitirilmez ise ruhsat hükümsüz kalır ve yapılan yapı da ruhsatsız yapı durumuna geçer. Yine mevcut bir yapıda değişiklik yapılmak istendiğinde ya da onarım ya da tadilat yapılacağında ruhsat alınması icap eder. Ancak mevcut yapının niteliğini değiştirmeyen değişiklikler ve tadilat için alınan ruhsat için harç ödenmesi şart değildir.
Yapı ruhsatının imar kanunun 5. maddesi kapsamında tanımı yapılan ve yapı kavramına giren inşaatlar nedeniyle alınması gerekir. Ayrıca mevcut yapılardaki esaslı
59 ERGEN Cafer/BÖKE Veli; Kaçak Yapı, Seçkin Yayınevi, Ankara 2006, s.121.
onarımlar nedeniyle de yapı ruhsatiyesi alınması gerekmektedir. Bu kapsamda öncelikle bina inşaatlarına başlanmadan önce yapı ruhsatiyesi alınmalıdır. Ancak ruhsatsız olarak yapımına başlanan bir inşaat bina niteliğine haiz değil ise TCK bakımından suç oluşturmamakla birlikte, imar mevzuatı yönünden yaptırımla karşılaşacaktır. İmar kanunu, kanunda yer alan istisnalar dışında tüm yapılar için yetkili mercilerden ruhsat alınmasını şart koşmuştur ( İmar Kanunu 21. m). Yapı ruhsatı gerektirmeyen yapılar ise İmar Kanunun 21 ve 27. maddesinde sayılmıştır. Derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi basit tamirat işlemlerinde ruhsat alınmasına gerek yoktur. Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Esaslı tadilat işlemlerinde ise ruhsat alınmasının zorunlu olduğuna dikkat edilmelidir61. Ancak ruhsata tabi olmayan işlerde de
muhtarlıktan izin alınmalı ve fen ve sağlık kurallarına uygun olmalıdır62.
Tartışılması gereken diğer bir konu da usulüne uygun alınan bir yapı ruhsatından sonra yapı ruhsatının dayanağını teşkil eden imar planının değiştirilmesi ya da mahkeme tarafından iptal edilmesi halinde yapı ruhsatını alan bakımından kazanılmış hak olup olmayacağıdır. Evrensel hukuk kuralları uyarınca mevzuattaki hükümlere göre usulüne uygun alınmış ruhsatın kazanılmış hak oluşturacağını kabul etmek gerekir. Bu aynı zamanda hukuk devleti olmanın da bir gereğidir. Ancak burada ruhsat sahibinin yapıyı ruhsata uygun yapması gerektiğine dikkat etmek gerekir. İyiniyetli olarak ruhsata uygun yapılan yapının dayanağı olan imar planın sonradan
61
Danıştay 6. Dairesi vermiş olduğu bir kararında yapı ruhsatiyesi alınması ve ruhsat gerektiren yapılar ile ruhsatsız yapılara uygulanacak işlemleri ayrıntılı olarak açıklamıştır. Buna göre; 3194 sayılı imar kanunun 20. maddesinin (a) bendinde kuruluş ve kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine Uygun olarak yapılabileceği 21. maddesinin 1. Fıkrasında bu kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26. maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesinin alınmasının mecburi olduğu, ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlı olduğu 32. maddesinde ise, bu kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine durumunu tespit edileceği yapı mühürlenerek inşaatın derhal durdurulacağı… (kararın devamı için bkz Danıştay 6. Dairesi 19.10.2010 tarih ve 2010/9533 Karar sayılı kararı), ÇELİK/ALTIPARMAK; s.45.
iptal edilmesi halinde yapı ruhsatsız ya da ruhsata aykırı hale gelmeyecektir. Ancak mahkeme iptal etmeden ya da imar planı değiştirilmeden önce inşaata başlanmış olması gerekir. Danıştay’ın da kararları bu yöndedir. Danıştay vermiş olduğu başka bir kararda kazanılmış hak ve yararlanma şartlarını açıklamıştır63. Danıştay’ın bu kararından da anlaşılacağı üzere mahkeme kararı verildikten sonra başlanılan yapılar için müktesep hak söz konusu olmayacaktır.
Ruhsat alınmadan ya da ruhsata aykırı yapılan yapılar yahut da ruhsat alınmadan mevcut yapılardaki esaslı değişiklikler durumunda yapılan yapı veya bina kaçak yapı durumuna gelecektir. Kaçak yapı bina niteliğinde ise TCK anlamında cezai yaptırım gerektirmekte olup, kaçak yapı bina niteliğinde değil ise imar mevzuatına göre birtakım yaptırımlarla karşılaşacaktır.