Yabancılara Mülk Satışı

87

88 kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır” şeklinde düzenlenmiştir.²⁰

Aynı yıl kabul edilen 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nu yabancıların Türkiye’de mülk edinimine dair tüm engelleri ortadan kaldırmaktadır (Ülkü, 2014: 275).

2005 yılında 5444 sayılı Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’a²¹ göre “Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye’de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez” (md.35/IV). Fakat Kanun Koyucu 5444 sayılı Kanunla Tapu Kanunu’nda yaptığı değişiklikle yabancı tüzel kişilerin mülk edinmesini “yatırım amacına” bağlamıştır. Bu düzenlemeye göre, “Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebilir” (md.35/II).²²

2008 yılında kabul edilen 5782 sayılı Kanunla, Tapu Kanunu’nun 35. Maddesinde bir kez daha değişikliğe gidilerek, yabancıların mülk ediniminde yerleşim alanları dışında yeni imar planlarının oluşturulması kar amacı içerisinde mümkün hale getirilmiştir:

20 4916 sayılı Çeşitli Kanunlarda Ve Maliye Bakanlığının Teşkilât Ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, RG: 03.07.2003, RG Sayı: 25173

21 5444 sayılı Tapu Kanunu’nun eksiklerine dair bir eleştiri için bkz: (Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 2006: 22-24).

22 5782 sayılı Tapu Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, RG: 15.07.2008, RG Sayı: 26937

89

“Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler merkez ilçe ve ilçeler bazında, uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan toplam alanların yüzölçümünün yüzde onuna kadar kısmında taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı aynî hak edinebilirler. Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla olmamak kaydıyla farklı oran belirlemeye yetkilidir”.²³

2012 yılında kabul edilen 6302 sayılı Kanun²⁴ ile 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde kapsamlı bir değişikliğe gidilmiştir. Bu son yasa ile “yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilecek ve kullanabileceklerdir” (HKMO, 2012: 30).

23 http://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/5.3.2644.pdf (erişim tarihi: 27.03.2019).

24 6302 sayılı Tapu Kanunu Ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun, RG:

03.05.2012, RG Sayı:28296

90 Tablo 5: Yıllara Göre Yabancılara Toprak Satışı²⁵

Yıllar Taşınmaz (adet) Toprak ( m²) Yabancı Şirket (sayı)

Yabancı Kişi (gerçek-tüzel, sermaye-şirket)

1923-2003 20.843 11.961.565 8.180 23.044

2002-2011 96.735 136.527.787 28.180 136.787

Tablo 5’de görülebileceği gibi 2002 sonrası yabancılara toprak satışı 4 kat artmıştır.²⁶ AKP iktidarı döneminde yabancılara toprak satışında yaşanan bu artışın nedeni 2011 yılında 300 milyar doları aşan toplam dış borcun ödenmesinde bir çıkış yolu olabileceği öne sürülmektedir (HKMO, 2012: 40).

Yabancılara mülk satışını düzenleyen mevzuat şu şekildedir:

- 5444 Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, RG: 07.01.2006, RG Sayı:26046

- 2644 Tapu Kanunu, RG: 29.12.1934, RG Sayı: 2834

- 4875 Doğrudan Yabancı Yatırımcılar Kanunu, RG: 17.06.2003, RG Sayı:

25141

- 2634 Turizmi Teşvik Kanunu, RG: 16.03.1982, RG Sayı: 17635 - 3213 Maden Kanunu, RG: 15.06.1989, RG Sayı: 18785

- 6326 Petrol Kanunu, RG: 16.03.1954, RG Sayı: 8659

25 HKMO, 2012: 39: Bu rakamlara, 3 Ocak 2012 tarihinde Meclis’e sunulan yazılı soru önergesi üzerine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın verdiği bilgiler değerlendirilerek ulaşılmıştır.

26 http://www.hurriyet.com.tr/gundem/akp-iktidarinda-yabanciya-mulk-satisi-79-yili-katladi-8636803 (erişim tarihi: 27.03.2019).

91 - 4737 Endüstri Bölgeleri Kanunu, RG: 09.01.2002, RG Sayı: 24645

- 4046 Özelleştirme Kanunu, RG: 27.11.1994, RG Sayı: 22124

- 2565 Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu, RG: 22.12.1981 - 2675 Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun, RG:

22.05.1982

- 1062 Hudutları Dahilinde Tebaamızın Emlakine Vaziyet Eden Devletlerin Tebaaları Emlakine Karşı Mukabel-i Bil Misil Tedabiri İttihazı, RG:

15.06.1927, RG Sayı: 608 (Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 2006:31) Türkiye’de yabancıların taşımazlar üzerindeki mülkiyet hakkı bu mevzuat çerçevesinde, yabancıların faydalanabileceği istisnalar ve kurallar kabul edilmektedir.

Örneğin Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’na göre, yabancı ticaret şirketleri yatırımları konusunda Türk vatandaşlarına tanınan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni haklara sahip olabilecektir. Bu durum Tapu Kanunu’nun 35. md hükmüne istisnai bir düzenleme getirmektedir. Türkiye'de yatırım yapmak isteyen yabancılara bu mevzuat ile geniş imkânlar sağlanmaktadır.

Yabancılara mülk satışının yaygın bir ilkel birikim aracı haline gelmesinde

“Karşılıklılık İlkesi” önemli bir yere sahiptir. Tapu Kanunu’nun 35. Maddesinin 2003 yılından önceki halinde yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminin karşılıklı olması şartı yer almakla birlikte karşılıklılık esasının tanımına dair bir bilgiye yer verilmemiştir. 2004 tarihinde Türkiye tarafından karşılıklılık ilkesi tanınmayan Birleşik Arap Emirlikleri vatandaşı “El Maktum Dubai Towers’ı İstanbul’da yapabilmesi için faaliyet ticari değil turizm olarak gösterilmiş ve Tapu Kanunundaki son düzenleme ile özel kanunlar olarak tanımlanmış Turizmi Teşvik Kanunu’nun serbestisinden yararlandırılmıştır” (HKMO, 2006: 28). Bu durum 2004 sonrasında karşılıklılık ilkesi

92 tanınmayan ülkelerin vatandaşlarına mülk satışı için örnek temsil etmesi açsından kritiktir. Bu tür örneklerde artış yaşanmasının nedeni ilkel birikim araçlarının sermayenin tahakkümünü derinleştirmesi ve sistematikleştirmesidir. Başka bir ifadeyle;

“Devletler, sermaye birikim koşullarına içkin olan çelişkileri bütçe kısıtı olarak deneyimleyip, bu tür sorunlarını kapitalist üretim ilişkilerinin konjonktürel olarak para ve hukuk üzerinden çizdiği sınırlar içinde aşmaya çalıştıkça, sermayenin daha fazla tahakkümü altına girmekte ve farklı toplumsal talep ve kaygılara giderek daha sermaye yanlısı yanıt vermek durumunda kalmaktadır” (Angın ve Bedirhanoğlu, 2013: 94).

4916 sayılı Kanun’un kabulüyle bu esasın tanımı yapılmış ancak 2005 yılında Tapu Kanunu’nu 35. Maddesinde yapılan değişiklikler Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir. 2005’te kabul edilen 4916 sayılı Kanun’da karşılıklılık esasına yer verilmemiştir. 2012 yılında 6302 sayılı Kanun ile yabancılara toprak satışında karşılıklılık esası kaldırılmıştır. Yabancıların taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkı ile ayni haklardan yararlanabilmelerine dair husus Bakanlar Kurulunun kararına bağlanmıştır.