Yöntemin Değerlendirilmes

Hedonik fiyatlandırma yönteminin avantajı, birbirini etkileyen çok sayıda farklılaĢmıĢ ürünlerin olduğu kompleks pazar yapılarının analizini az sayıda homojen

niteliklerin basit analizine sadeleĢtirmesidir (Arguea ve Hsiao, 2000). Yöntemin güçlü yanı gerçek seçimlere dayanan değerleri tahmin etmek için kullanılabilmesidir. Yöntemin yoğun olarak kullanıldığı taĢınmaz piyasaları göreceli olarak bilgiye karĢılık vermede etkilidir, aynı zamanda değerin iyi bir göstergesidir. TaĢınmaz satıĢları ve karakteristiklerine ait veriler birçok kaynakta hazır bulunmakta ve analiz için tanımlayıcı değiĢkenleri sağlamada ikincil veri kaynaklarıyla iliĢkilendirilmektedir. Yöntem çok yönlüdür ve çeĢitli olası pazar malları ve çevre kalitesi arasındaki iliĢkiye uygulanabilmektedir (Anonim, 2006c).

Hedonik yaklaĢımın belirli sınırlılıkları bulunmaktadır. Yöntem, geniĢ ve sınıflandırılmıĢ veriye ihtiyaç duymaktadır. Bu tür verilere her zaman ulaĢılamamaktadır. Hedonistik parametrelerin değerlerini tahmin etmek model tanımlama için oldukça hassas bir durumdur. Aynı veri setini kullanan ayrı modeller farklı, fakat kabul edilebilir eĢitlikte sonuçlar verebilmektedir. Ayrıca, hava kalitesi gibi bazı çevresel nitelikler oldukça güvenilir bir biçimde ölçülebilmesine rağmen, görünebilirlik, koku, bulanıklık, endüstriyel ve çevresel kazaların olma olasılığı, yakın çevrenin sınıflama faktörü vb. için aynı Ģeyi söylemek mümkün değildir. Bu problemler giderilse bile bireysel algılamaların tarafsız veya bilimsel ölçümler olup olmaması önemli bir sorun teĢkil etmektedir. Bilimsel araçlar bir bölgede hava kalitesini iyileĢtirmesine rağmen zamanla kötüleĢtirebilir ve insanlar ciddi bir problem olup olmayacağının farkına varamayabilirler. Bu faktör “farkındalık” faktörü olarak adlandırılmaktadır (Kula, 1994). Ayrıca, tüketicilerin çevresel varlıklar tarafından sağlanan hizmetlerin hepsinin farkında olmamaları nedeniyle özel bir çevresel nitelik için marjinal ödeme istekleri (WTP) niteliğin gerçek ekonomik faydalarını yansıtmayabilir (Lake ve Easter, 2002). Yöntem üst düzey istatistiksel bilgiye ihtiyaç duymakta, elde edilen sonuçlar kurulacak modele bağlı kalmaktadır (Anonim, 2006c).

Hedonik uygulamalarda pazarın kapsamının tanımlanması tartıĢmalıdır (Leggett ve Bockstael, 2000). Çoklu doğrusallık problemi hedonik modellerde çok sık karĢılaĢılan bir sorundur (Rachel vd. 2000). Çoklu doğrusallığın varlığı durumunda elde edilen hedonik katsayıların standart hataları sapmalı olmaktadır (Boyacıgil, 2003).

Hedonik fiyatlandırma yönteminin uygulanmasında çeĢitli problemlerle karĢılaĢılmaktadır. Bunlar;

 İhmal Edilen Değişken(ler)

Hedonik fonksiyona hangi faktörlerin bağımsız değiĢken olarak dahil edileceği önemli bir sorundur. Bu faktörlerin talep eğrisinde gerçekten yer alabilecek faktörler olmasına dikkat edilmesi gerekmektedir. Eğer taĢınmaz fiyatları üzerinde anlamlı bir etkiye sahip ve dahil edilen tüm veya bazı değiĢkenler ile bağlantılı bir değiĢken gözardı (ihmal) edilirse, hesaplanan değiĢkenlerin katsayıları etkilenecektir. Ġhmal edilen değiĢkenlerin bulunması istenmeyen sonuçlar doğuracaktır (Mantymaa, 2003)

 Çoklu Doğrusallık (Multi-Collinearity)

Hedonik denkleme dahil edilen bağımsız değiĢkenlerin bir çoğu birbiriyle çok yakından bağlantılı olabilir. Örneğin bir ev taĢ ocağının yakınında konumlanmıĢsa, toz düzeyindeki artıĢ kadar gürültü düzeyinde de artıĢ olur.

 Fonksiyonel Formun Seçimi

Hedonik fiyatlandırma modelinde karĢılaĢılan bir diğer önemli sorun da kullanılacak fonksiyonel formun seçimidir. Doğru fonksiyonel formun seçiminde güçlü bir teorik temel bulunmamaktadır (Malpezzi, 2002). Kullanılacak fonksiyonel form doğrusal olabileceği gibi, logaritmik, üssel, kuadratik vb de olabilmektedir.

 Mevcut Özellik Düzeyleri

Hedonik yöntemle çevresel niteliklerin değerlendirilmesinde, çevresel niteliklerin belirli düzeylerinin taĢınmaz fiyatına etkisi temel alınmaktadır. Örneğin iĢlek bir yerleĢim bölgesinde bir yan (tali) yol yapılma olasılığı fiyat artıĢı sağlayabilir (böyle beklentilerin olmayıĢına göre). Örtülü fiyat, mevcut gürültü düzeylerinin parasal değer olarak ifade edilmesinde tek baĢına baĢarısız olabilmektedir. Eğer beklentiler önemli ise önyargılı değiĢkenler denklemden çıkartılabilir (Boyacıgil, 2003; Hanley- Spash,1993).

 Sınırlayıcı tahminler

Eğer konut piyasasındaki tüm müĢteriler her olası konut için hava kalitesinin düzeyleri hakkında mükemmel düzeyde bilgilendirilir, piyasadaki tüm müĢteriler en üst derecede fayda pozisyonlarına taĢınabilir (diğer bir deyiĢle marjinal maliyet marjinal WTP'ye eĢit değil) ve ev piyasası dengede ise örtülü fiyatlar piyasayı aydınlatacaktır. Bu durumda Hedonik fiyat fonksiyonu çevresel niteliklerin değerinin hesaplamasını verir, fakat gerçeği tamamen tanımlamayacaktır. (Boyacıgil, 2003, Pak, 1999).

Doğru fonksiyonel formun oluĢturulmasındaki temel sorun, bağımsız değiĢkenler arasındaki karĢılıklı iliĢkiyi yansıtması nedeniyle modelin kurulması aĢamasında ortaya çıkmaktadır. Fonksiyonel formun yanlıĢ spesifikasyonu regresyon denklemi içinde sapmanın kaynağını oluĢturmaktadır. Ayrıca hedonik modellerdeki sapmalar aĢağıdaki kaynakların birinden veya daha fazlasından dolayı ortaya çıkmaktadır.

1. Ürün fiyatlarının ölçülmesindeki hatalar

2. Arz ve talep edenlerin karakteristiklerinin ölçülmesindeki hatalar, 3. Ürün karakteristiklerinin ölçülmesindeki hatalar,

4. Arz ve talep edenlerin gözlemlenemeyen karakteristikleri, 5. Gözlemlenemeyen ürün karakteristikleri

Hedonik modelin doğrusal veya logaritmik-doğrusal tahminleri belirtip belirtmediği de elde edilen sonuçların yorumunu etkilemektedir. Örneğin doğrusal form farklı karakteristikler ile iliĢkili fiyat değerlerini tahmin ederken, logaritmik doğrusal form talep elastikiyetlerini tahmin etmektedir (Boyacıgil, 2003).

Tüm bu problemlerine rağmen, hedonik yaklaĢım çevre kalitesi ve çalıĢma Ģartlarının geliĢtirilmesi hakkında bilgi sağlamada çok defa kullanılmıĢtır (Kula, 1994). Hedonik yöntemle yapılan tahminler ekonomik davranıĢın gözlemine dayanması nedeniyle tarafsızdır. Son olarak hedonik metot eĢ zamanlı olarak olumlu çevre özelliklerinin marjinal fiyatlarını gözlemlemeyi olanaklı kılar (Lake ve Easter, 2002).

Hedonik yöntemin sınırlılıkları uygun bir Ģekilde hesaba katılırsa metot, güncel peyzaj niteliklerinin değeri hakkında kıymetli bilgi verebilmektedir. Bu nedenle, sınırlılıkların gerçek dünya verileriyle karĢılaĢmadan önce belirlenmesi gerekir (Vanslemrouck vd., 2005).