Tarım Arazileri ve Hedonik Fiyatlandırma Yöntem

Hedonik fiyat modelleri (HFM), arazi değerleri üzerine, arazinin sahip olduğu niteliklerin etkisini açıklamakta da kullanılmaktadırlar. Değeri biçilen arazinin sahip olduğu niteliklerdeki değiĢikliğin faydaları, karakteristik veya karakteristikler için temel teĢkil eden talep yoluyla ölçülebilmektedir (Bastian vd. 2002).

Tarımsal arazi pazarları, tarımsal ekonomik koĢullar, nüfus artıĢı, arazinin fiziksel karakteristikleri, bölgesel faktörler, devlet politikaları ve diğer ekonomik aktiviteler gibi çeĢitli faktörlerden etkilenebilmektedirler (Soto, 2004). Özellikle arazinin bulunduğu bölgedeki potansiyel geliĢme eğilimleri tarımsal arazi pazarında fiyatı belirleyen unsurların baĢında gelmektedir (Rehber, 1999).

Günümüze kadar gelen hedonik çalıĢmalardan bir kısmı tarım alanlarının değerleri üzerine odaklanmıĢ ve önemli arazi değiĢkenlerinin değerlerini tahmin etmeye çalıĢmıĢlardır. Bir grup çalıĢma toprak derinliği, ph, erozyon ve drenaj gibi toprak karakteristiklerinin değerini tahmin etme üzerine yoğunlaĢmıĢtır. Diğer çalıĢmalar da tarımsal arazi değerleri üzerine ĢehirleĢmenin etkisine ölçmeye çalıĢmıĢlardır (Fritz ve Palmquist, 1997).

Arazi değeri araziden sağlanan faydalarla yakından iliĢkilidir. Tarımsal çıktı bu gibi faydaların en çok bilinenidir. Fakat sanayi bölgesine yakınlık, ticari yönden olumlu özellikler, yeĢil alanlar, semtin çevre kalitesi vb. arazinin özel bir parçasını kullanma

hakkına sahip olan bireyler için önemli faydalar sağlamaktadır. Farklı bölgelerin farklı çevresel niteliklerinin olması taĢınmaz değerlerinin de farklı olması ile sonuçlanmaktadır (Pearce ve Turner, 1990).

Arazi değerinin, onun pazara uzaklığı ve verimliliğinin bir fonksiyonu olduğu çeĢitli araĢtırmalarda belirtilmektedir (Luisser vd., 2001; Barlowe 1978, Van Kooten 1993). Arazinin pazara uzaklığını ölçmek göreceli olarak kolay olmasına karĢılık arazinin potansiyel verimliliğini değerlemek için aynı Ģey söylenememektedir. Ancak arazinin pazarda değeri olmasına rağmen içerdiği karakteristiklerin değeri belli değildir. Tarımsal arazi pazarında her bir karakteristiğin örtülü fiyatı, belirtilen pazar içindeki tüm alım-satımlardan ortaya çıkarılabilmektedir.

Ayrıntılı olarak değinildiği gibi hedonik analizler, satılabilir bir varlık veya üründe bir araya getirilen çeĢitli karakteristiklerin değerini belirlemek için geliĢtirilmiĢtir. Bu yöntem genellikle emlak pazarını ilgilendiren çalıĢmalarda kullanılmıĢtır. Bunun nedeni bir evin, oda büyüklüğü, okula yakınlık ve oda sayısı gibi birçok karakteristiğin bir paketi olarak satılmasıdır. Bundan dolayı hedonik modeller tarımsal arazi değerlerinin analizi için de uygulanabilmektedir. Tarımsal araziler de tarımdaki değerine katkıda bulunan çeĢitli karakteristiklerin bir paketidir. Bunlar toprak özellikleri, iklim, bölge, ekonomik geliĢmiĢlik, sulama potansiyeli, v.b. içerir. Tarım arazileri aynı zamanda doğal bir kaynak, üretim faktörü, tüketim malı, yer, mülk veya sermaye olarak görülebilmektedir. Arazi, yüzeyin altında ve üstündeki tüm alanları içeren bir yer olarak düĢünülür. Aynı zamanda gıda, hammadde, mineral, enerji kaynakları olarak üretim faktörüdür. Yapılar, parklar, rekresyon alanları tüketim malları olarak da davranmaktadır. Mevki, pazarlara göre arazinin yerine iĢaret ederken, mülk olarak arazi, taĢınmaz ve yasal çağrıĢımları içermektedir. Sermaye olarak satılarak veya kiralanarak diğer sermaye malları gibi iĢlem görebilir (Soto, 2004; Barlowe, 1986). Arazinin tüm bu özellikleri ekonomik teorinin farklı alanlarında değerlendirilir ve bu özellikler arazi değerlerindeki çeĢitliliği açıklamaya yardım etmektedir. Tarımsal arazinin diğer karakteristikleri de sadece tarımsal özellikler olmayıp, kırsal alanın değerine katkıda bulunan özelliklerdir. Bunlar da kente yakınlık, ana yollara yakınlık, rekreasyon alanlarına yakınlık, eriĢim özellikleri, özel bir manzara alanı bölgesine yakınlıktır.

yöneltmiĢtir. Doğal kaynaklara olan talebin artması tarım arazilerine olan talebi de dolaylı olarak artırmıĢtır. Ormana, göle, denize yakın olan tarım arazileri talep görmektedir. TaĢınmaz değerinin belirleyicisi olarak manzaranın önemi birçok literatürde doğrudan ya da dolaylı olarak anlatılmaktadır. Bir göle veya bir sahil kıyısına yaklaĢmak için yapılan extra ödemelerin nedeni daha iyi bir manzara elde etmektir. Yapılan bir çalıĢmada okyanus manzarasını ilk sıradan gören arsalar ile okyanus görmeyen arsaların fiyatları arasında %15'ten %30'a kadar değiĢimin olduğu gözlenmiĢtir (Gillard, 1981).

Bununla birlikte olumsuz çevre kalitesinin de taĢınmaz değerlerini düĢürebileceği belirtilmektedir. Özellikle zararlı atıkların bulunduğu alanlar genellikle

olumsuz bir özellik, çevre kalitesine negatif etki olarak görülmektedir. Bu alana yakınlık arttıkça çevre kalitesinin derecesi ve taşınmazın niteliklerinin değeri azalmaktadır (Eagle, 2004).

Miranowski ve Hammes (1984) arazilere değer biçme metodları ve hedonik fiyatlandırma tekniği arasındaki bağlantıyı tartıĢmıĢlardır. TaĢınmaz malların değerinin belirlenmesi ve hedonik fiyatlandırma arasındaki fark, birincisinin değer biçen kiĢinin pazar gözlemlerine dayanan bir karakteristik için subjektif değerleme kullandığı, ikincisinin ise pazardaki alım-satımlara dayanan bir karakteristiğe ait modelin değerlemesini kullandığıdır. Pazarı olmayan bir karakteristik için objektif olarak örtülü değer türetmede hedonik fiyatlandırma modelinin kullanılması uygundur (Lussier vd., 2001). Rekabet piyasasında bir malın fiyatı, o malın arz ve talebinin birbirine eĢit olduğu noktada belirlenir. Arz ve talep modeli homojen mallar için doğru bir seçimdir. Ancak mallar doğada heterojen olduğunda bu analiz her zaman kullanıĢlı olmamaktadır. Bu malların değerlemesi bahsedildiği gibi hedonik fiyatlandırma yöntemi ile olmaktadır. Arazinin büyüklüğü, toprak tipi, yetiĢtirilen ürün tipi, eriĢilebilirlik özellikleri vb. nitelikler emlak piyasasında varolan bir malın niteliklerine çok benzediği için hedonik fiyatlandırma modelleri tarımsal arazi piyasalarında da kullanılabilmektedir (Soto, 2004).