Ukrayna Krizi

O Estatuto da Cidade, Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001 (BRASIL, 2001), define que o imóvel é considerado subutilizado ou sem uso quando o seu aproveitamento é inferior ao mínimo definido no plano diretor68 ou em legislação dele decorrente. O proprietário é obrigado a parcelar, edificar ou utilizar o solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, estando sujeito à aplicação de condições e prazos para efetivação da referida obrigação.

Porém, existem casos onde se tem o interesse de construir acima do permitido nas legislações. A modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente, está previsto nas operações urbanas consorciadas, instituídas pelo Estatuto da Cidade, que, por meio

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O Estatuto da Cidade regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal de 1988, obrigando os municípios com mais de 20.000 habitantes, inseridos em regiões metropolitanas e de interesse turístico e ambiental, a elaborar seus planos diretores.

de lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar áreas para a aplicação dessas operações.

Segundo o Estatuto (BRASIL, 2001), a operação urbana consorciada é um conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo poder público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental.

5.1.2 Plano Diretor Estratégico

O Plano Diretor Estratégico, Lei n° 13.430, de 13 de setembro de 2002 (SÃO PAULO, 2002), delimita áreas para as novas Operações Urbanas (Diagonal Sul, Diagonal Norte, Carandiru-Vila Maria, Rio Verde-Jacú, Vila Leopoldina, Vila Sônia e Celso Garcia, Santo Amaro e Tiquatira), além das existentes (Faria Lima, Água Branca, Centro e Águas Espraiadas), com os perímetros descritos nas suas leis específicas. O Distrito da Barra Funda foi contemplado, quase que em sua totalidade, na Operação Urbana Água Branca.

Nessas áreas ficam estabelecidos o coeficiente de aproveitamento mínimo igual a 0,2, básico igual ao definido em lei para a zona (sendo igual a 1, segundo o Plano Regional Estratégico da Subprefeitura da Lapa) e máximo igual a 4, que poderão ser atingidos mediante Outorga Onerosa de Potencial Construtivo69 e Transferência do Direito de Construir70, bem como o estoque de potencial a eles relativo, com base nos estudos técnicos de capacidade de suporte da infraestrutura de circulação e nas finalidades da intervenção.

A racionalização do uso da infraestrutura instalada, em particular a do sistema viário e de transportes para evitar a sua sobrecarga ou ociosidade, e a democratização do acesso à terra e à habitação, de modo a estimular os mercados

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Áreas Passíveis de Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional são aquelas onde o direito de construir poderá ser exercido acima do permitido pela aplicação do coeficiente de aproveitamento básico até o limite estabelecido pelo uso do coeficiente de aproveitamento máximo, mediante contrapartida financeira (SÃO PAULO, 2002).

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O Executivo poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local passível de receber o potencial construtivo, deduzida a área construída utilizada quando necessário, ou aliená-lo, parcial ou totalmente, para fins de: implantação de equipamentos urbanos e comunitários; preservação, quando for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural; servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social (SÃO PAULO, 2002).

acessíveis às faixas de baixa renda, correspondem, entre outros, aos objetivos gerais constantes do plano diretor (SÃO PAULO, 2002).

Quanto à circulação viária, o referido plano cita que deve haver a priorização do transporte coletivo sobre o transporte individual, por meio da articulação dos meios de transporte em uma rede única, de alcance metropolitano, integrada física e operacionalmente. A oferta de locais de estacionamento deve ser disciplinada de modo com que essa ocorra junto aos terminais e estações de transporte coletivo para incentivar a intermodalidade.

Além disso, o plano também cita que devem ser ampliadas e melhoradas as condições de circulação de pedestres e de grupos específicos, como idosos, pessoas com deficiência e crianças. As ciclovias só são citadas nos objetivos do Programa de Recuperação Ambiental de Cursos D‟Água e Fundos de Vale, onde elas deveriam ser construídas ao longo das áreas verdes (Figura 65), juntamente com as vias de circulação de pedestres.

Figura 65 – Áreas verdes previstas no Distrito da Barra Funda

Disponível em: <http://ww2.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/desenvolvimentourbano/mapa/ 01_Rede_hidrica.jpg>. Acesso em: 14 jan. 2012

Como forma de alcançar as transformações urbanísticas aliadas à existência de infraestrutura, de acessibilidade e de boas condições locacionais, o Distrito da Barra Funda foi enquadrado pelo plano diretor como Macroárea de Reestruturação e Requalificação, compreendendo, como zonas de uso, a Zona Industrial em Reestruturação71 (ZIR) e as Zonas Mistas72 (ZM) (Figura 66). A referida ZIR passou

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As ZIR são porções do território em processo de reestruturação com a implantação de usos diversificados e ainda destinadas à manutenção e instalação de usos industriais (SÃO PAULO, 2002).

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As ZM destinam-se à implantação de usos residenciais e não residenciais, de comércio, de serviços e indústrias, conjuntamente aos usos residenciais, segundo critérios gerais de compatibilidade de incômodo e qualidade ambiental (SÃO PAULO, 2002).

a denominar-se Zona Predominantemente Industrial73 _{(ZPI), de acordo com a Lei n°}

13.885/2004 (SÃO PAULO, 2004), que estabelece, entre outros, normas complementares ao Plano Diretor Estratégico e que é citada com maiores detalhes ao longo deste texto.

O plano diretor também delimita duas Zonas Especiais de Interesse Social74 (ZEIS) (Figura 67) no Distrito da Barra Funda: a ZEIS 1 e a ZEIS 3. No primeiro caso estão as áreas ocupadas por população de baixa renda, abrangendo favelas, loteamentos precários e empreendimentos habitacionais de interesse social ou do mercado popular, em que haja interesse público, ou dos planos regionais ou de lei específica, em promover a recuperação urbanística, a regularização fundiária, a produção e manutenção de Habitações de Interesse Social75 (HIS). Já as ZEIS 3, são áreas com predominância de terrenos ou edificações subutilizados situados em áreas dotadas de infraestrutura, serviços urbanos e oferta de empregos, onde haja interesse público, dos planos regionais ou de lei específica, em promover ou ampliar o uso por HIS ou de Habitações do Mercado Popular76 _{(HMP), e melhorar as}

condições habitacionais da população moradora. O coeficiente de aproveitamento máximo para as ZEIS é o definido para a operação urbana na qual a ZEIS está inserida.

73 _{As ZPI são porções do território destinadas à implantação de usos diversificados onde a preferência é dada}

aos usos industriais incômodos e às atividades não residenciais incômodas (SÃO PAULO, 2004).

74 _{As ZEIS são porções do território destinadas, prioritariamente, à recuperação urbanística, à regularização}

fundiária e produção de Habitações de Interesse Social ou do Mercado Popular, incluindo a recuperação de imóveis degradados, a provisão de equipamentos sociais e culturais, espaços públicos, serviço e comércio de caráter local (SÃO PAULO, 2002).

75

HIS é destinada às famílias com renda igual ou inferior a 6 salários mínimos, de promoção pública ou a ela vinculada, com padrão de unidade habitacional com um sanitário, até uma vaga de garagem e área útil de no máximo 50 m², com possibilidade de ampliação quando as famílias beneficiadas estiverem envolvidas diretamente na produção das moradias (SÃO PAULO, 2002).

76

HMP é destinada às famílias de renda igual ou inferior a 16 salários mínimos ou capacidade de pagamento a ser definida em lei específica, de promoção privada, com padrão de unidade habitacional com até dois sanitários, até uma vaga de garagem e área útil de no máximo 70 m² (SÃO PAULO, 2002).

Figura 66 _{– Uso e ocupação do solo no Distrito da Barra Funda}

Disponível em: <http://ww2.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/desenvolvimentourbano /mapa/06_Uso_solo.jpg>. Acesso em: 14 jan. 2012

Figura 67 – ZEIS no Distrito da Barra Funda

Disponível em: <http://ww2.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/desenvolvimentourbano /mapa/07_zeis.jpg>. Acesso em: 14 jan. 2012