Turizm Tesisi Yapı Ruhsatı İşlemleri ve Sonrası Süreç

44

45 Bu plana göre alan üç bölüme ayrılmış;

“(^*) İşaretli Alanlar (Kıyı Kenar Çizgisinden sonra ilk 50 metrelik alan) Bu alanda herhangi bir yapı yapılamaz. Ancak 3830/3621 sayılı kanuna göre yeşil alan, çocuk bahçesi, gezinti alanları, dinlenme ve rekraaktif alanlar ve yaya yolları yapılabilir.

(G) İşaretli Alanlar (Kıyı Kenar Çizgisinden sonra ikinci 50 metrelik alan): Günübirlik kullanıma yönelik lokanta, gazino, çay bahçesi, plaj kabini, vb. tesisler yapılabilir.

Emsal:0.20 Hmax:1 kat 4.50 metre asma kat yapılması durumunda Hmax:5.50 m olup bodrum kat yapılamaz.

Turizm Tesis Alanı (Kıyı kenar çizgisinden 100 metre uzaklıktaki alan): Emsal 0.90 hmax:5 kattır. Bodrum katlar 5 metre yüksekliğe kadar inşa edilebilir. Bodrum katta kalorifer dairesi, sığınak, depo gibi alanların tümü %50 si emsale dahil edilmez. Zemin kat yüksekliği 3.50 m. asma kat yapılması halinde 6.50 metredir. Asma kat kat adedinden sayılmaz” şeklinde tanımlanmıştır (Şekil 5.7).

Alanda uygulanacak imar planına ilişkin olarak emsale konu toplam inşaat alanı mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Teknik Araştırma Genel Müdürlüğünün 17.08.1993 tarih 16523 sayılı genelgesine göre hesaplanmıştır. Genelge; 3621/3830 Sayılı Kıyı Kanununa göre kıyıda yapılacak olan, imar planlarında Turizm Tesis Alanı olarak ayrılan taşınmazlarda emsal hesabının nasıl yapılacağı hususunda oluşan tereddütler dolayısıyla mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından çıkartılmıştır.

Genelgede “11 Temmuz 1992 tarihinde yürürlüğe giren 3830 sayılı Kanun ile sahil şeritleri kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak en az 100 metre belirlenmiş olup, bu şerit iki bölümden oluşmaktadır. Sahil şeridinin birinci bölümü kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak ilk 50 metrelik bölüm olup, bu bölüm çocuk bahçesi, yeşil alan, gezinti alanları, dinlenme alanları ve rekreaktif alanlardan oluşmaktadır. İkinci bölüm ise birinci bölümden sonra kara yönünde yatay olarak 50 metre genişliğindeki bölüm olup, bu bölümde konaklama içermeyen toplumun yararlanmasına açık günübirlik turizm yapı ve tesisleri, taşıt yolları, açık otoparklar ve arıtma tesisleri yapılabilir. Ayrıca bu bölümde lunapark, su alanları parkı ve golf

46

alanları ve eğlence merkezi ve golf alanlarının bu tanıma uyan kısımlarının yer alması mümkündür”. Açıklamalarını yaptıktan sonra, emsal hesabının nasıl yapılacağını “İmar planında turizm tesis alanı olarak ayrılan ve sahil şeridinin birinci bölümünü de içeren parsellerde inşaat emsalinin parselin tümü üzerinden alınarak düzenleme yapılması söz konusu değildir. Bu tür parsellerde, parselin sahil şeridinin birinci bölümünde kalan kısmının açık alan olarak kamu eline geçmesinin sağlanması ve emsal hesabının parselin kalan kısmı üzerinden yapılması, ancak parselin sahil şeridinin ikinci bölümünde kalan kısmında bu kısmın en fazla 0.20’lik yapılanma hakkının kullanılması ve kanla yapılanma hakkının bundan sonra (100 metreden sonra) kullanılması gerekmektedir” denilmektedir (Şekil 5.8).

Şekil 5.8 Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Teknik Araştırma Genel Müdürlüğünün 17.08.1993 Tarih 16523 Sayılı Genelgesine göre emsal hesaplama yöntemi

Genelgenin daha iyi anlaşılması açısından Emsale konu inşat alanları yukarıdaki şekilde yer alan kroki baz alındığında şu şekilde hesaplanmaktadır.

Günübirlik Tesis Alanı Emsale Konu İnşaat Alanı = B x 0.20

47

Turizm Tesis Alanında Emsale Konu İnşaat Alanı = (A + B) x 0.90 – (B x 0.20)

İncelenen parsel üzerinde Turizm Tesisi yapılması için Muğla İl Özel İdaresi İmar ve Kentsel İyileştirme Müdürlüğü tarafından yukarıda bahsi geçen genelge hükümlerine göre emsal hesapları yapılarak 21.02.2008 tarihli yapı ruhsatı düzenlenmiştir. İlgili Şirket adına, N19d12a1c pafta, 3731 parseldeki söz konusu 21.02.2008 tarihli yapı ruhsatı; 1 adet 30.585.42 m² emsal yüzölçümlü otel, ayrıca günübirlik alanda 2 adet restaurant, amfi tiyatro, 2 adet bar, kapalı havuz, çocuk kulübü, ilkyardım, giriş binası, spor kulübü, emsal harici olarak 3 adet havuz, arıtma, elektrik binası yapıları olmak üzere toplam yapı inşaat alanı; 48.153,50 m² şeklinde düzenlenmiştir.

Taşınmazın yer aldığı; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğünce 01.07.1999 tarihinde onaylanan Güvercinlik (Muğla) Turizm Alanı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında ve Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırımlar Genel Müdürlüğünce 04.01.2000 tarihinde onaylanan Güvercinlik (Muğla) Turizm Alanı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında; sahil şeridinin ilk 50 metrelik kısmı park alanı olarak işaretlendiği ve plan notlarında ‘‘bu alanların kamuya terk edilmesi zorunludur” denildiği, ancak orman mülkiyetindeki bir alanın park alanı olarak düzenlenmesi ve kamuya terk edilmesi mümkün olmadığından bu durumun düzeltilmesi ile ilgili Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğünce 13.11.2007 tarihinde Güvercinlik Turizm Merkezi Nazım İmar Planı Revizyonu ve Güvercinlik Turizm Merkezi Uygulama İmar Planı Revizyonu onaylanmıştır.

21.02.2008 tarihli yapı ruhsatının, 13.11.2007 tarihinde onaylanan Güvercinlik Turizm Merkezi Nazım İmar Planı Revizyonu ve Güvercinlik Turizm Merkezi Uygulama İmar Planı Revizyonu esas alınarak düzenlendiği, plan yapılaşma hükümlerine uygun olduğu görülmüştür. Daha sonra 27.12.2011 tarihli yapı tatil zaptı ile ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapıldığı tespit edilen inşaat mühürlenerek durdurulmuştur. 27.12.2011 tarihli Yapı Tatil Zaptı sonrasında, Muğla Özel İdaresi İmar ve Kentsel İyileştirme Müdürlüğünün 17.02.2012 tarihli yazısı ile yapının 3194 sayılı İmar Kanununun 32.

maddesinde öngörülen sürede yasal hale getirilmemesi nedeniyle yıkım kararı alınmak üzere İl Encümenine havale edilmiş ve İl Encümeni 23.02.2012 tarihli yıkım kararı

48

almıştır. Yatırımcı firma 24.02.2012 tarihli dilekçe ile yeniden tadilat ruhsatı başvurusunda bulunmuş, 24.02.2012 tarihli tutanak ile yapı ruhsatı talebinin, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklere ve plan hükümlerine uygun olduğunun görüldüğü belirtilerek, yıkım kararının kaldırılması gerektiği mütalaa edilmiştir. Bunun üzerine İl Encümeni 01.03.2012 tarihli kararıyla yıkım kararını kaldırmıştır. Aynı gün 01.03.2012 tarihli Tadilat Ruhsatı düzenlenerek ilgililerine bildirilmiştir. Bu tadilat ruhsatında; 1 adet 29.270 m² emsal yüzölçümlü otel ile Günübirlik veya diğer ortak alan yapıları, dükkan ve havuz olmak üzere toplam yapı inşaat alanının 42.178,00 m² olduğu anlaşılmaktadır.

Belirtilen ruhsat ve eklerinin 13.11.2007 tarihinde onaylanan Güvercinlik Turizm Merkezi Nazım İmar Planı Revizyonu ve Güvercinlik Turizm Merkezi Uygulama İmar Planı Revizyonu esas alınarak düzenlendiği, plan yapılaşma hükümlerine uygun olduğu görülmüştür.

5.7 Mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Teknik Araştırma Genel Müdürlüğünün 17.08.1993 Tarih 16523 Sayılı Genelgesinin 3731 Parselde Uygulanmasının İrdelenmesi

Turizm Tesisinin inşa edildiği taşınmaz her ne kadar yarımada olarak literatürde yerini almış olsa da aslında yaklaşık olarak %90’ı denizle çevrilidir ve daha çok bir adayı andırmaktadır. Bir yol genişliği kadar kara parçasıyla anakaraya ve yine bir yol genişliği kadar kara parçasıyla komşu yarımadaya bağlanmaktadır ve şekil itibariyle ada tabir edilebilecek topoğrafik yapıda bulunmaktadır. Bu bağlamda bahse konu parselin emsale konu inşaat alanları hesabının; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Teknik Araştırma Genel Müdürlüğünün 17.08.1993 tarih 16523 sayılı genelgesine göre yapılmış olması, parselin T.T.A. (parselin kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak 100 metreden sonra kalan kısmı)’sının emsal yoğunluğunu aşırı bir şekilde arttırmıştır. Bahse konu genelgenin bu parselde kullanılmasının plan notlarıyla engellenmesi gerektiği düşünülmektedir.

Yaklaşık olarak %90’ı kıyı olan ada görünümündeki parseldeki Günübirlik alan (Kıyı kenar çizgisinden itibaren ikinci 50 metrelik alan) yüzölçümü çok fazla olmaktadır.

49

Parselin T.T.A. (parselin kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak 100 metreden sonra kalan kısmı) da kalan kısmının yüzölçümü günübirlik alana göre çok az olmaktadır. Fakat T.T.A.’nın emsale konu alanı hesaplanırken T.T.A ve Günübirlik alanlarının toplam yüzölçümleri üzerinden hesaplandığından, parselin Turizm Tesis Alanı olarak ayrılan kısmına kullanılabilecek emsale konu inşaat alanı çok yüksek çıkmakta ve Tesisi 5 katlı ve yüksek yoğunluklu olmasının önü açılmıştır.

Parselde emsale konu inşaat alanlarının hesabı bahse konu genelge doğrultusunda yapılmamış olsaydı, emsali yetmeyeceğinden, bu kadar yüksek katlı ve kaba bir yapının ortaya çıkmasının önüne geçilmiş olacağı değerlendirilmektedir.

5.8 Uygulama İmar Planının Revize Edilmesi (5 Kattan 3 Kata Düşürülme)

Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğünün 20.02.2012 tarihli yazısı ile ülkemiz doğal, ekolojik ve çevresel değer ve potansiyel yönünden en etkin alanlarından biri olan Muğla Milas Güvercinlik Koyu Turizm Merkezi İle Muğla Milas Bodrum Tuzla Gölü Güneyi Turizm Merkezi alanının sürdürülebilir turizm ve yaşam kalitesini en optimal koruma-kullanma dengesi içinde her dönemde cazip tutulması ve ender doğal güzelliğinin ve siluetinin muhafaza edilmesi açısından olumsuz etkileyeceği değerlendirilerek, alana ilişkin mevcut imar planlarındaki kat yüksekliklerinin 5 kattan 3 kata düşürülmesine yönelik 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama planı değişikliklerinin Plan İnceleme ve Değerlendirme Kurulunun 26.01.2012 tarihli kararı ile uygun bulunarak 2634 Sayılı Kanunun 7.

maddesi uyarınca onaylandığı bildirilmiştir.

5.9 İtiraz ve Yürütmenin Durdurulması

Yatırımcı firma; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın, 644 Sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin 2 (f) maddesine göre Muğla Valiliği’nden bölgede kat adedini 5 kattan 3 kata düşüren plan değişikliği hükmü gereği mevzuata ve plana aykırı konuma düşen bahse konu taşınmazdaki inşai faaliyetlerin (3. ve 4. Kat) 3621 Sayılı Kıyı Kanunu ve 3194 Sayılı

50

İmar Kanunu’nun 32. Maddesi hükümleri uyarınca mühürlenerek durdurulmasını istediği işleme istinaden Muğla İl Özel İdare Müdürlüğü elemanlarınca tanzim olunan yapı tatil zaptıyla yapılan mühürleme işleminin hukuka aykırı olduğu Bakanlığın yetkisini aştığı, yapılan işlem nedeniyle müktesep haklarının ihlal edildiğini ileri sürerek Muğla 1. İdare Mahkemesi’ne başvurmuştur.

Muğla 1.İdare Mahkemesi, E:2012/1031 K:2013/609 T:15/05/2013 sayılı kararında:

‘‘…dava dosyasında bulunan bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesi neticesinde, davacı şirketin Bakanlıkça onaylı plana dayanarak düzenlenen ve süresi 2013 yılında sona erecek olan yapı ruhsatının bulunduğu, mevzuata uygun görülerek 01.03.2012 tarihinde anılan taşınmaza tadilat ruhsatı verildiği; bu arada 16.02.2012 tarihinde mahallinde yapılan incelemede yapının kat adedi ve yükseklikleri bakımından 13.11.2007 tarihlerinde onaylanan 1/1000 ölçekli plana ve ruhsata uygun olarak bodrum+zemin+4 kat kaba inşaatının bittiğinin tespit edildiği, 20.02.2012 tarihinde Bakanlıkça yapılan ve anılan bölgede kat adedini 5 kattan 3 kata indiren plan değişikliği hükmünün 21.08.2008 tarihli yapı ruhsatıyla tesis edilen kazanılmış hakları etkilemeyeceği kanaatine varıldığından bahse konunun taşınmaz üzerinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın, 644 Sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin 2 (f) maddesine göre Muğla Valiliği’nden bölgede kat adedini 5 kattan 3 kata düşüren plan değişikliği hükmü gereği mevzuata ve plana aykırı konuma düşen bahse konu taşınmazdaki inşai faaliyetlerin (3.

ve 4. Kat) 3621 Sayılı Kıyı Kanunu ve 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 32. Maddesi hükümleri uyarınca mühürlenerek durdurulmasını istediği işleme istinaden Muğla İl Özel İdare Müdürlüğü elemanlarınca tanzim olunan yapı tatil zaptıyla inşaatın 3 ve 4.

katlarının mühürlenmesine ilişkin işlemin açıkça hukuka aykırı olduğu sonucuna ulaşılmaktadır.’’diyerek dava konusu işlemin iptaline (yürütmenin durdurulmasına) hüküm vermiştir.

51

5.10 Turizm Konaklama Tesisi ile İlgili Basında Çıkan Bazı Haberler

Vatan Gazetesinin 18.11.2011 tarihli; ‘‘Güvercinlik’e Yeni ‘Kafes’’ başlıklı haberinde şu şekilde kaleme alınmıştır: ‘‘2007’de yangınla, bir yıl sonra da kaçak kıyı dolgusuyla gündeme gelen Bodrum Pina Yarımadası’ndaki koyda, Bakan Günay’ın sözüne rağmen otel inşaatı tekrar başladı. Vatan gazetesinden İlker Akgüngör’ün haberine göre Bodrum’da 5 yıldızlı otel inşa etmek isteyen MNG Holding’e bağlı bir inşaat şirketi tarafından denizin kaçak olarak doldurulmasıyla gündeme gelen, kamuoyunun ve çevrecilerin tepkisini çekince durdurulan Pina Yarımadası’ndaki 80 dönümlük tahsisli alanda inşaat tekrar başladı. Şimdi farklı bir inşaat şirketi tarafından yapılan otel projesinin temelleri, 2006 yılında atılmıştı. O yıl, Çevre ve Orman Bakanlığı aralarında MNG’ye ait iki farklı şirketin (Güvercinlik Enternasyonal Turizm A.Ş. ve Günal İnşaat) ile Mesa Holding’e ait Mia Turizm’in bulunduğu 3 firmaya, turizmi teşvik yasası çerçevesinde Pina Yarımadası’nda yaklaşık 250 dönüm ormanlık alanı 49 yıllığına tahsis etti. Aynı arazide, 2007 yılında koruma altındaki Halep çamlarının da bulunduğu ve farklı noktalardan çıkan yangında 238 hektarlık alan kül oldu. Yangının farklı noktalardan çıkmış olması sabotaj ihtimalini güçlendirmiş ancak Muğla Valiliği tarafından yangını inceleyen komisyon bu yönde bir bulgu elde edememişti. Yangından bir yıl sonra 2008’de, 80 dönümlük arazinin tahsisini alan MNG Holding’e bağlı Günal İnşaat, Pina Yarımadası önündeki körfezde yapacağı 5 yıldızlı otele iskele kurmak için yaklaşık 5 dönümlük bir alanı kaçak olarak doldurdu. Gelen tepkiler üzerine, dolguyu yapan şantiye müdürü, “Herkes dolduruyor. İzin bekleseydik zaman kaybederdik. Para cezasını bekliyoruz” dedi. Çevreciler başta olmak üzere birçok kesimden yoğun tepki gelince, holdinge 46.500 liralık para cezası kesildi, dolguyu kaldırması için de 1 yıllık süre tanındı. Dosyayı inceleyen Kültür ve Turizm Bakanı Ertuğrul Günay’ın tepkisi de sert oldu: “Dosya önüme gelse de doldurulan alan eski haline getirilmeden ve yanan arazi ağaçlandırılmadan bakmayacağım.” Proje el değiştirdi 3 yıl geçmesine rağmen ne dolgu kalktı ne de ağaçlandırma yapıldı. Ve 45 gün önce Pina Yarımadası’nda yapılacak otel inşaatı start aldı. Bodrum’da yaklaşık 30 sivil toplum kuruluşunun bir araya gelmesiyle kurulan Mavi Yol Girişimi Sözcüsü Filiz Dizdar, dişe diş bir mücadele verip kurtardıkları alanda tekrar inşaat yükselmesine isyan ediyor: “Dolgu kalkacak diye Kültür ve Turizm Bakanı Ertuğrul Günay ve dönemin yöneticileri tarafından verilmiş

52

sözler var. Ancak hiçbiri tutulmadı. Suç unsuru olan dolgu hala orada duruyor. Dolgu kalkmadan inşaat izni verilmemeliydi. Dolgu nasıl kullanılacak, kaldırılacak mı?

Kaldırılmasını kim taahhüt etti ya da üstlenecek? Dolguyu eski firma mı yoksa yeni firma mı kaldıracak gibi birçok soru ve belirsizlik var ortada. Mavi Yol Girişimi olarak araştırma başlattık” (Anonim 2011).

Mimdaporg internet sitesinin 02.10.2014 tarihli; “Küllerinden Oteller Doğuyor” başlıklı haberinde şunlar yazılmıştır; ‘‘Milas’ta 7 yıl önceki yangında 238 hektar yok olmuştu.

Güvercinlik Koyu’nda 7 yıl önce çıkan yangında kül olan koruma kapsamındaki Halep çamlarının bulunduğu 238 hektarlık alanda, Güvercinlik Turizm Ticaret Anonim Şirketi tarafından 1000 yatak kapasiteli yeni bir otel inşaatına başlandı. Denize 50 metre uzaklıktaki otelin yaklaşık 60 milyon dolara mal olacağı ve 2017’de hizmete gireceği öğrenildi. Yangının ardından Muğla ve Bodrum’daki çevreciler yanan alanının yapılaşmaya açılacağı iddiasıyla çok sayıda eylem yapmıştı. O dönemde yetkililer tarafından yapılan açıklamalarda ormanlık alanının yeniden ağaçlandırılacağı ve yapılaşmaya açılmayacağı iddia edilmişti. Bu arada Güvercinlik’te MNG şirketine tarafından yapımına başlanan bir otel inşaatı denize yapılan kaçak dolgu, kat yüksekliği ve ortaya çıkan kütlesi nedeniyle sürekli eleştiri ve çevrecilerin sayısız eylemine konu olmuştu. Dönemin Kültür ve Turizm Bakanı Ertuğrul Günay, denize yapılan kaçak dolgu nedeniyle para cezası kesilen otelin boyunun “çam ağaçlarının boyunu geçmeyeceğini” açıklamış ve ormanlık alana başka bir otel yapılmasına izin verilmeyeceğini bildirmişti. Buna rağmen otelin inşaatı devam etmişti” (Anonim 2014).

53 Turizm Tesisi ile ilgili haberlerden görseller:

Şekil 5.9 Tesisle ilgili basında çıkan haberlere ait resim

Şekil 5.10 Tesisle ilgili basında çıkan haberlere ait resim

54

Şekil 5.11 Tesisle ilgili basında çıkan haberlere ait resim

5.11 Plan Karar Değişikliğinin Turizm Yatırımına Ekonomik Etkisi

5.11.1 Bina yüksekliği beş kat iken turizm yatırımına ekonomik etkisi

Muğla ili, Milas ilçesi, Meşelik Mahallesi sınırları içinde yer alan taşınmaz bağlı olduğu mahallenin yoğun yerleşim alanından uzak olup yarımada şeklinde deniz ve orman manzaralı, deniz yönünden cephesi yaklaşık 1000 m ve kıyı bandında yer almaktadır.

Proje Yüzölçümü: 80.500,32 m² İnşaat Emsali (E): 0.90 (T.T.A), 0.20 (Günübirlik Alanda) Hmax (Yükseklik): 5 Kat olarak belirlenmiştir. Söz konusu parsel 3830/3621 Sayılı Kıyı Kanunu’na göre aşağıda yer alan planda gösterildiği şekilde 3 bölüme ayrılmıştır. 1/1000 ölçekli uygulama imar planında alana ilişkin olarak aşağıdaki planda belirtilen hükümler verilmiştir (Şekil 5.12).

55

Şekil 5.12 Turizm tesisine ait 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve plan notları

55

56

Turizm tesisine ait 1/1000 ölçekli uygulama imar plan notlarında (Şekil 5.12):

“(^*) İşaretli Alanlar (Kıyı Kenar Çizgisinden sonra ilk 50 metrelik alan): Bu alanda herhangi bir yapı yapılamaz. Ancak 3830/3621 sayılı kanuna göre yeşil alan, çocuk bahçesi, gezinti alanları, dinlenme ve rekreaktif alanlar ve yaya yolları yapılabilir.

(G) İşaretli Alanlar (Kıyı Kenar Çizgisinden sonra ikinci 50 metrelik alan): Günübirlik kullanıma yönelik lokanta, gazino, çay bahçesi, plaj kabini, vb. tesisler yapılabilir.

Emsal:0.20 Hmax:1 kat 4.50 metre asma kat yapılması durumunda Hmax:5.50 m olup bodrum kat yapılamaz. Turizm Tesis Alanı (Kıyı kenar çizgisinden 100 metre uzaklıktaki alan): Emsal 0.90 hmax:5 kattır. Bodrum katlar 5 metre yüksekliğe kadar inşa edilebilir. Bodrum katta kalorifer dairesi, sığınak, depo gibi alanların tümü %50 si emsale dahil edilmez. Zemin kat yüksekliği 3.50 m. asma kat yapılması halinde 6.50 metredir. Asma kat kat adedinden sayılmaz” şeklinde tanımlanmıştır. Emsal hesapları mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Teknik Araştırma Genel Müdürlüğünün 17.08.1993 tarih ve 16523 sayılı genelgesi doğrultusunda hesaplanmıştır.

Parselde Kullanılabilecek Maksimum İnşaat Emsali:

Turizm Tesis Alanı (TTA) : 8522,57 m² Günübirlik Alan (G) : 29394,78 m² Toplam Alan (TTA+G) : 37917,35 m²

Genelgeye göre TTA ve G toplamlarının Emsali TTA’da kullanılmıştır.

Turizm Tesis Alanında yapılabilecek inşaat alanı : 37917,35 x 0.90=34125,61 m² Günübirlik Tesis Alanında yapılabilecek inşaat alanı : 29394,78 x 0.20=5878,95 m² Projede Turizm Tesis Alanında Emsal e giren İnşaat Alanı: 30585,42 m²

Günübirlik Tesis Alanında Emsal e giren İnşaat Alanı: 2376,33 m²

Taşınmazın Toplam Turizm Alanında (Otel) +/-0.00 kotunun üstünde Emsal e giren İnşaat Alanı: 24.653,73 m², +/-0.00 kotunun altında Emsale giren İnşaat Alanı: 2.664,07 m², Toplamda Emsale giren İnşaat Alanı: 27.317,80 m²’dir. Taşınmazın Günübirlik tesis Alanındaki Emsal e giren Toplam İnşaat Alanı: 988,40 m²’dir. Taşınmazın Toplam

57

İnşaat Alanı Kot altı ve Kot üstü TTA ve Günübirlik Alandaki toplam İnşaat Alanı:

44.880,86 m²’dir (Çizelge 5.1).

Çizelge 5.1 Otel yatırımında kullanılan emsal alanları (5 kata göre)

Göstergeler Emsale Giren İnşaat Alanı

İnşaat Alanı +/- 0.00 Kotu Altı +/- 0.00 Kotu Üstü

Turizm Tesis Alanında 2.664,07 m² 24.653,73 m²

Günübirlik Alanında - 988,40 m²

TOPLAM 28.306,20 m² 44.880,86 m²

Mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Teknik Araştırma Genel Müdürlüğünün 17.08.1993 tarih ve 16523 sayılı genelgesi hükümleri doğrultusunda; 2014 yılı inşaat maliyet fiyatlarına göre 5.sınıf C grubu yapılar (5 yıldızlı oteller ve tatil köyleri) için maliyet fiyatı 1.600 TL/m² olup, buna çevre düzenlemesi ve rekreasyon tesisleri için

%15 ilave yapılması gerektiği yatırımın ilk yıl %50, ikinci yıl %50 kısmı tamamlanabilecektir. Otel yatırımının bir bütün olarak ekonomik ömrü 50 yıl olarak tahmin edilmiş olup normal amortisman yoluyla yıllık yıpranma payı tespit edilebilecektir. Otelde 459 adet standart oda ve 56 adet suit oda olmak üzere toplam 515 oda, 3 adet restaurant, 2 adet çok amaçlı salon, amfi tiyatro, gece kulübü, bar, açık-kapalı yüzme havuzu, su parkı, çalışma ofisleri, aletli jimnastik salonu, Türk hamamı, 2 adet sauna, 2 adet masaj odası, bilardo, squash, 4 adet tenis kortu, voleybol sahası, bay-bayan kuaför, çocuk kulübü, satış üniteleri, otopark bulunmaktadır.

Otelin Nisan-Ekim ayları arasında (yılda 6 ay) faaliyet göstermesi planlanmaktadır. Oda fiyatları İlkbahar-Yaz-Sonbahar aylarında değişiklik göstermektedir. Standart oda satış fiyatları, 478 TL ile 958 TL arasında değişmekle birlikte ortalama 700 TL, suit oda satış fiyatları, 646 TL ile 1246 TL arasında değişmekle birlikte ortalama 925 TL olarak tahmin edilmektedir. Doluluk oranının ilk yıl %70, İkinci yıl %75, üçüncü ve daha sonraki yıllarda %80 olabileceği varsayılmıştır. Yıllık toplam brüt gelirin %100’ü oda gelirlerinden oluşmaktadır.

58

Otel ve restoranlarda yiyecek ve içecek servisinin giderleri brüt gelirin %25’i, küçük operasyonlarda %2’si, personel giderlerinde %12’si (ücretlere SGK primleri, üniformalar, personel lojman, taşıma ve yemek giderleri dahil), genel yönetim giderlerinden %7’si, satış ve pazarlama giderlerinden %5, tamir ve bakım %5’i, enerji (elektrik) ve su giderlerinde %7’si, yıpranma ve yenileme karşılığı ile uluslararası zincir otel için yapılan ödemeler %2 olarak tespit edilmiş olup belirtilen oranlar üzerinden gider tahminleri yapılmıştır.

Çizelge 5.2 Otelin katlara göre oda dağılımı (5 kat)

Kat Numarası Normal Oda Sayısı Suit Oda Sayısı

Zemin Kat 46 4

Asma Kat 69 8

Birinci Kat 87 12

İkinci Kat 87 12

Üçüncü Kat 88 10

Dödüncü 82 10

TOPLAM 459 56

GENEL TOPLAM 515

Otelin Nisan-Ekim ayları arasında faaliyet göstermesi planlanmaktadır. Oda fiyatları İlkbahar-Yaz-Sonbahar aylarında değişiklik göstermektedir. Normal oda Nisan – Ekim ayları arasında yılda 6 ay faaliyet göstermesi planlanmaktadır. Normal (Standart) oda fiyatları ilkbahar-yaz-sonbahar aylarında 478 TL ile 958 TL arasında değişiklik göstermekle birlikte ortalama normal oda fiyatı 700 TL olarak belirlenmiştir. Suit oda Nisan – Ekim ayları arasında yılda 6 ay faaliyet göstermesi planlanmaktadır. Suit oda fiyatları ilkbahar-yaz-sonbahar aylarında 646 TL ile 1246 TL arasında değişiklik göstermekle birlikte ortalama normal oda fiyatı 925 TL’dir. Doluluk oranının ilk yıl %70, İkinci yıl %75, üçüncü ve daha sonraki yıllarda

%80 olabileceği varsayılmıştır. Yıllık toplam brüt gelirin %100’ü oda gelirlerinden oluşmaktadır.

5.11.2 Bina yüksekliği üç kat iken turizm yatırımına ekonomik etkisi

Taşınmazın Toplam Turizm Alanında (Otel) +/-0.00 kotunun üstünde Emsale Giren İnşaat Alanı: 16.435,82 m², +/-0.00 kotunun altında Emsale Giren İnşaat Alanı:

59

2.664,07 m² olup, toplam olarak Emsale Giren İnşaat Alanı: 19.099,89 m² olacaktır.

Taşınmazın Günübirlik Tesis Alanındaki Emsale Giren Toplam İnşaat Alanı: 988,40 m²’dir. Toplam İnşaat Alanı Kot Altı ve Kot Üstü TTA ve Günübirlik Alandaki Toplam İnşaat Alanı: 30.032,69 m² olarak bulunmuştur (Çizelge 5.3).

Çizelge 5.3 Otel yatırımında kullanılan emsal alanları (3 kat)

Göstergeler Emsal e Giren İnşaat Alanı

İnşaat Alanı +/- 0.00 Kotu Altı +/- 0.00 Kotu Üstü

Turizm Tesis Alanında 2.664,07 m² 16.435,82 m²

Günübirlik Alanında - 988,40 m²

TOPLAM 20.088,29 m² 30.032,69 m²

İnşaat maliyet fiyatlarına göre 5.sınıf C grubu yapılar 2014 yılı (5 yıldızlı oteller ve tatil köyleri) için maliyet fiyatı 1.600 TL/m² olup buna çevre düzenlemesi ve rekreasyon tesisleri için %15 ilave yapılması gerektiği yatırımın ilk yıl %50, ikinci yıl %50 kısmı tamamlanması planlanmıştır. Otel yatırımının bir bütün olarak ekonomik ömrü 50 yıl olarak tahmin edilmiştir.

Otelde 289 adet standart oda ve 36 adet suit oda olmak üzere toplam 325 oda, 3 adet restaurant, 2 adet çok amaçlı salon, amfi tiyatro, gece kulübü, bar, açık-kapalı yüzme havuzu, su parkı, çalışma ofisleri, aletli jimnastik salonu, Türk hamamı, 2 adet sauna, 2 adet masaj odası, bilardo, squash, 4 adet tenis kortu, voleybol sahası, bay-bayan kuaför, çocuk kulübü, satış üniteleri, otopark bulunmaktadır (Çizelge 5.2).

Otelin Nisan-Ekim ayları arasında (yılda 6 ay) faaliyet göstermesi planlanmaktadır. Oda fiyatları İlkbahar-Yaz-Sonbahar aylarında değişiklik göstermektedir. Standart oda satış fiyatları, 478 TL ile 958 TL arasında değişmekle birlikte ortalama 700 TL; Suit oda satış fiyatları, 646 TL ile 1246 TL arasında değişmekle birlikte ortalama 925 TL olarak tahmin edilmektedir. Doluluk oranının ilk yıl %70, İkinci yıl %75, üçüncü ve daha sonraki yıllarda %80 olabileceği varsayılmıştır. Yıllık toplam brüt gelirin %100’ü oda gelirlerinden oluşmaktadır. Otel ve restaurantlarda yiyecek ve içecek servisinin giderleri brüt gelirin %25’i, küçük operasyonlarda %2’si, personel giderlerinde %12’si (ücretlere

60

SGK primleri, üniformalar, personel lojman, taşıma ve yemek giderleri dahil), genel yönetim giderlerinden %7’si, satış ve pazarlama giderlerinden %5, tamir ve bakım %5’i, enerji (elektrik) ve su giderlerinde %7’si, yıpranma ve yenileme karşılığı ile uluslararası zincir otel için yapılan ödemeler %2 olarak tespit edilmiş olup belirtilen oranlar üzerinden gider tahminleri yapılmıştır.

Çizelge 5.4 Otelin katlara göre oda dağılımı (3 kat)

Kat Numarası Normal Oda Sayısı Suit Oda Sayısı

Zemin Kat 46 4

Asma Kat 69 8

Birinci Kat 87 12

İkinci Kat 87 12

TOPLAM 289 36

GENEL TOPLAM 325

Otelin Nisan-Ekim ayları arasında (yılda 6 ay) faaliyet göstermesi planlanmaktadır. Oda fiyatları İlkbahar-Yaz-Sonbahar aylarında değişiklik göstermektedir. Normal oda Nisan – Ekim ayları arasında yılda 6 ay faaliyet göstermesi planlanmaktadır. Normal (Standart) oda fiyatları ilkbahar-yaz-sonbahar aylarında 478 TL ile 958 TL arasında değişiklik göstermekle birlikte ortalama normal oda fiyatı 700 TL’dir. Suit oda Nisan – Ekim ayları arasında yılda 6 ay faaliyet göstermesi planlanmaktadır. Suit oda fiyatları ilkbahar-yaz-sonbahar aylarında 646 TL ile 1246 TL arasında değişiklik göstermekle birlikte ortalama normal oda fiyatı 925 TL’dir. Doluluk oranının ilk yıl %70, İkinci yıl

%75, üçüncü ve daha sonraki yıllarda %80 olabileceği varsayılmıştır. Yıllık toplam brüt gelirin %100’ü oda gelirlerinden oluşması planlanmıştır.

Sonuç olarak; incelenen taşınmazın imar planındaki kat adedi 5 iken toplam oda sayısı 515 (Çizelge 5.2) olarak belirlenmiştir ve bütün alt yapı (restaurant, havuz, sauna gibi) bu sayıdaki odaya ve kişiye hizmet edecek şekilde tasarlanmıştır. Taşınmazın imar planındaki kat adedi 3 kat olması durumunda oda sayısının 325 (Çizelge 5.3) olması ve 190 odanın iptal edilmesi anlamına gelmektedir. Yatırımcı için bu durum yaklaşık

%36’lık gelir kaybının oluşması, 5 kata göre belirlenen altyapı giderleri açısından da ilk

61

yatırım maliyetinin aynı oranda hiç ihtiyaç olmadığı halde artması anlamına gelmiştir.

Bununla birlikte Muğla 1. İdare Mahkemesinin daha önce değinilen yürütmeyi durdurma kararı belirtilen sonucun ortaya çıkmasını engellemiştir.

5.12 Mevcut İmar Planlarındaki Kat Adedinin 5 Kattan 3 Kata Düşürülmesine Yönelik 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinin Olumlu Olumsuz Yönleri

5.12.1 Ekonomik yönden inceleme

Güvercinlik bölgesindeki diğer turizm tesisleri incelendiğinde yatak kapasitelerinin düşük olduğu görülmüştür. Çalışma konusu Turizm Tesisinin yatak kapasitesinin, sosyal donatı alanlarının (su parkı, spor, eğlence, vs.) daha fazla olması bölgedeki bu ihtiyacı karşılayabilecek nitelikte olduğu, turizm sektöründe Milas Bodrum bölgesine gezi amacıyla gelen yerli ve yabancı gruplara konaklama, toplantı, spor, eğlence, dinlenme olanaklarını sağlamak amaçlı hizmet vereceği düşünüldüğünde bölgedeki önemli bir açığı kapatacağı anlaşılmaktadır.

İncelenen turizm tesisinin bölgedeki en büyük ve kapsamlı tesis olduğunu düşünürsek gerek bölge ekonomisi gerekse ülke ekonomisi açısından yararlı olacağı ve ayrıca tesisin açık olduğu dönemlerde bölge halkı için yaklaşık beş yüz kişilik iş istihdamı sağlaması da bölge açısından önemli faydalar olarak değerlendirilmektedir. İlk imar planına göre beş katlı olarak ruhsat alıp uygulanılan turizm tesisinin, üç kata düşürülen kat yüksekliğine göre son iki katının kaçak duruma düşürülüp bu katların yıkılması kararı, yatırımcı firma açısından bakıldığında çok büyük maddi zararlara neden olabilecek bir durum olarak görülmüştür. Son 2 kata yapılan yatırımın heba olması, 5 kata göre planlanan bütün sosyal donatı alanlarının 3 kata göre çok fazla gelmesi (örneğin; restoran, sauna, havuz gibi bölümlerin gereğinden büyük kalması) yatırımcının maddi zararları arasında yer almaktadır. Aynı zamanda ülke ekonomisini doğal kaynak tabanının zarara uğratılması ve ulusal mirasın bir parçası olan kıyı alanlarının tahribinin uzun dönemde ekonomik gelişmenin sürdürülebilirliğini olumsuz etkilemesi kaçınılmaz olacaktır.