Teftâzânî’nin Eşitlik Şartı Üzerinden Kutbuddîn Râzî’ye Yönelik

O incentivo à fruição pública de pedestres em lotes privados já existia na cidade de São Paulo desde 2004. A Lei 13.769 da Operação Urbana Consorciada Faria Lima aprovada em janeiro de 2004 instituiu que para lotes com área igual ou superior a 2.000 m², seria concedido, de forma gratuita, área computável igual a 20% da área do lote, desde que a edificação dispusesse de áreas destinadas à circulação e atividades de uso público no pavimento térreo. Para o restante da cidade, em agosto do mesmo ano, a Lei 13.885 de Zoneamento do Município também concedeu uma série de benefícios para incentivar a fruição pública em lotes privados:

Art. 195. Em lotes com duas ou mais frentes, nos casos em que o pavimento térreo seja destinado às atividades não residenciais de acesso público, não exclusivo dos condôminos ou ocupantes da edificação, bem como à circulação de pedestres, entre as vias:

I. o recuo mínimo lateral e de fundos será exigido a partir da altura de 12 m acima do perfil natural do terreno com prejuízo da taxa de ocupação, mas sem prejuízo da taxa de permeabilidade e do recuo mínimo de frente; II. será concedido gratuitamente um acréscimo de área computável ao equivalente a 50% da área coberta destinada à circulação de pedestres entre as vias no pavimento térreo;

III. nos casos em que o lote ocupar toda a quadra, o recuo obrigatório de frente será exigido apenas para duas das frentes do lote.

Art. 196. Quando no mínimo 50% da área do lote for destinada para praça de uso público, poderá ser acrescida gratuitamente à área construída decorrente do coeficiente de aproveitamento básico, uma área construída computável equivalente à 50% da área destinada àquela finalidade, desde que:

I. o lote tenha duas ou mais frentes e área igual ou maior que 2.500 m2; II. a área destinada à praça de uso público seja devidamente averbada em Cartório de Registro de Imóveis, não sendo permitido seu fechamento ou ocupação com edificações, instalações ou equipamentos. (BRASIL, 2004, s.p.)

Entretanto, essas leis não tiveram aderência significativa no crescimento urbano da última década, provavelmente devido ao incentivo dado não ser suficientemente atrativo para garantir a sua aplicabilidade.

Foi com revisão do Plano de Diretor Estratégico de São Paulo – PDE 2014 (Lei 16.050 de 31 de julho de 2014) que a fruição pública em lotes deixou de ser um parâmetro de incentivo e passou a ser uma obrigatoriedade. Nas áreas de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana3_{, para lotes com área superior}

a 5.000 m² e menor ou igual a 40.000 m², obrigatoriamente, deverá ser destinada para fruição pública área equivalente a, no mínimo, 20% da área do lote, em espaço livre ou edificado, ao nível do passeio público ou no pavimento térreo. Para lotes menores que 5.000 m², o parâmetro se dá por meio de incentivo, através de descontos na Outorga Onerosa4 _{e, para lotes acima de 40.000 m², a Lei é ainda}

mais restritiva, obrigando o empreendimento a doar uma parcela do terreno como área pública:

3 _{Áreas definidas pelas quadras inseridas na faixa de 150 metros de cada lado dos corredores de} ônibus, bem como no raio de 400 m ao longo das estações de metro e trem (GESTÃO URBANA, s.d.) 4 _{A Outorga Onerosa do Direito de Construir, também conhecida como “solo criado”, refere-se à} concessão emitida pelo Município para que o proprietário de um imóvel edifique acima do limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento básico, mediante contrapartida financeira a ser prestada pelo beneficiário. (SABOYA, 2008)

Art. 79 - § 3º - I – nos casos em que o parcelamento não for exigido pela LPUOS, será obrigatória a doação de área correspondente a 20% da área total da gleba ou lote, sendo no mínimo 15% para área verde, podendo o restante ser destinado para equipamento público [...]. (PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO, 2014, s.p.)

Figura 38 – Macroárea de Estruturação Metropolitana de São Paulo Fonte: Plano Diretor Estratégico (2014).

Independentemente do tamanho do lote, aplica-se o desconto no valor da Outorga Onerosa correspondente à metade do potencial construtivo máximo relativo à área destinada à fruição pública, desde que essa área tenha no mínimo 250 m², esteja localizada junto ao alinhamento da via, ao nível do passeio público, sem nenhum tipo de fechamento e que não seja ocupada por construções ou estacionamento de veículos. A Lei determina, inclusive, que a área destinada à fruição pública deverá permanecer permanentemente aberta.

Além dos exemplos de diversos edifícios em São Paulo construídos principalmente nas décadas de 1950 e 1960, com galerias de lojas abertas ao público no pavimento térreo, podem-se listar o Brascan Open Mall e a Praça Amauri como referências recentes. Embora ambos estejam localizados em regiões nobres

da cidade e os produtos que ofereçam destinem-se apenas à parcela rica da população, eles demonstram o que esse instrumento urbanístico pode aportar de benefício para a qualidade ambiental da cidade, caso seja aplicado em grande escala.

Figura 39 – Restaurante Bar e praça na Rua Amauri em São Paulo. Fonte: Amauri Street (s.d.).

Figura 40 – Brascan Open Mall. Fonte: Brascan Open Mall (s.d.).

É importante ressaltar que a regulamentação do instrumento de fruição pública no PDE 2014 vem acompanhada de incentivos dados à promoção de Fachadas Ativas, ou seja, fachadas de uso não residencial com acesso direto e

abertura para o logradouro que, segundo a Prefeitura, tem o objetivo de “evitar a formação de planos fechados na interface entre as construções e os logradouros, promovendo a dinamização dos passeios públicos” (GESTÃO URBANA, 2015). Dessa forma, aumentando-se a possibilidade de atribuir o uso comercial para o térreo das edificações, torna-se ainda mais atrativo ao empreendedor permitir a fruição pública em seu lote.

4 VEGETAÇÃO URBANA