Taşınmaz mülkiyeti tescil ile veya tescil edilmeden kazanılabilir.
a. Tescil ile kazanma: Mülkiyet hakkının önceki malikten devir ile kazanılmasıdır.
Tescil ile taşınmazın mülkiyetinin kazanılabilmesi için;
1. Tapu kütüğüne tescil şarttır. Tapu kütüğüne tescil olmaz ise mülkiyet kazanılmış olmaz. (Örnek; Gül TEKTAŞ taşınmazını Fatma hanıma satıyorsa, Fatma hanımın taşınmazı kazanması ancak tapu kütüğüne tescil ile mümkündür.) (Örneğin kendi aralarında bir sözleşme düzenleyerek satış işlemini yaptılar, Tapu Kütüğüne tescil edilmediği için mülkiyet geçmez.
2. Geçerli bir iktisap sebebi olacak; Taşınmazın el değiştirmesi ancak hukuki bir sebeple gerçekleşir. Bu sebep satış, intikal, bağış vs olabilir. Ama geçerli bir hukuki sebep yoksa ve buna rağmen Tapu Kütüğüne tescil edilmiş ise bu yolsuz tescildir. Mülkiyet tescil ile geçmez. ( Örneğin Halil TEKTAŞ taşınmazını Ayşenur’a sattı, ancak tapu kütüğünde Baharnur ve Zehra adlarına tescil yapıldı ise Baharnur ve Zehra tescil ile mülkiyeti kazanmış olmaz, çünkü Baharnur adına yanlışlık ile tescil edilmiştir.
Geçerli bir hukuki sebep bulunmamaktadır.
LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 23
3. Resmi şekil şartı; Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir. Taşınmaz’ın devrine ilişkin resmi senetlerin Tapu Müdürü tarafından yapılması gerekir. Ancak istisnaları bulunmaktadır. Örneğin; Gayrimenkul satış vaadi, Ölünceye Kadar Bakma Akdi Noterler tarafında da yapılabilmektedir. Kanunda bir istisna belirtilmemiş ise kural olarak taşınmazın el değiştirmesine yönelik işlemlerin Tapu Müdürü tarafından yapılması gerekmektedir.
b. Tescilsiz kazanma: Tescil ile taşınmazın mülkiyetinin kazanılması ana kuraldır.
Ancak Medeni Kanunun özel olarak saydığı bazı hallerde taşınmazın mülkiyeti tescil yapılmadan kazanılabilmektedir. Bu özel durumlar, miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerdir. Bu durumda mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
b1. İşgal:
1 Tapu Kütüğünde kayıtlı taşınmaz; Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır.
2 Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar; Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.
b2. Yeni arazi oluşması:
Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir.
Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir.
LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 24
b3. Kazandırıcı Zamanaşımı:
aa. Olağan zamanaşımı: Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
Örneğin; Ahmet, yolsuz tescil ile adına tescil edilmiş taşınmazı davasız ve aralıksız olarak on yıl kullanmış ise mülkiyet hakkını kazanır.
bb. Olağanüstü zamanaşımı: olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz iktisabı Medeni Kanun, Kadastro Kanunu gibi kanunlarda düzenlenmiştir. Bu nedenle olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılmasını bu kanunları dikkate alarak inceleyeceğiz.
1.Medeni Kanun’un 713’üncü maddesine göre;
1a. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaz;
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Burada iyi niyetin varlığına gerek bulunmamaktadır.
1b. Tapu Kütüğünde kayıtlı olan taşınmazlar:
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması
Medeni Kanun md. 713’e göre Özel kanunlardaki hükümlere göre
Tapuda kayıtlı olan taşınmazlar
Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar
LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 25
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
Özel kanun hükümleri saklıdır.
Olağan üstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının şartları;
- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaz olacak veya maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmaz olacak.
- Davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduracak.
- İyi niyetin varlığına gerek bulunmamaktadır.
- Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait taşınmazlar olmayacak.
Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar: Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz.
Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tabidir. Bu taşınmazların zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir.
2. Özel Kanun Hükümleri:
Medeni Kanunun 713’üncü maddesinde olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin özel kanun hükümlerinin saklı olduğu belirtilmiştir.
Örneğin kadastro kanununda olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması yönünde hükümler bulunmaktadır. Medeni Kanun hükümleri çerçevesinde zamanaşımı ile kazanılamayacak bir taşınmaz, Kadastro kanunu uyarınca yapılan çalışmalar neticesinde
LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 26
kazanılabilir. Kadastro Kanunu özel bir kanun olduğu için Kadastro Kanununun olağanüstü zamanaşımı hükümleri doğrultusunda, taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması mümkündür. Çünkü iki kanunda zamanaşımı ile edinilebilecek ve edinilemeyecek taşınmazlar farklı düzenlenmiştir.
b4) Arazi kayması ve Heyelân
Arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez. Arazi kayması sebebiyle bir taşınmazdan diğerine geçmiş olan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır.
Arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı ilkesi, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz. Bu yörelerin belirlenmesi sırasında yöredeki arazinin yapısı göz önünde tutulur. Bir taşınmazın böyle bir yörede bulunduğu, ilgililere uygun biçimde bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılır.