Em 01 de fevereiro de 2011, o assunto foi discutido na reunião da CNNT (Comissão Nacional de Normas Técnicas) no IBRACON, tendo sido preparada uma minuta de um Comunicado Técnico (CT) que trata do assunto. Esta minuta reflete as conclusões alcançadas na reunião entre o IBRACON e a CVM, em linhas gerais, conclui que a manutenção do critério do POC, para fins de práticas contábeis adotadas no Brasil é aceitável, mas este critério não é aceitável para fins de IFRS. Foi realizada na mesma data uma reunião de grupo que reúne as maiores firmas globais de auditoria que também concluiu que o POC não é aceitável para fins de IFRS no Brasil.
Em 04 de março de 2011, o CT 05/2011 é emitido e, após deixar expressa a discordância do que foi afirmado no OCPC 04 (após análise com o apoio de advogados especializados, a legislação aplicável e contratos praticados no mercado, à luz das normas, bases de conclusões e exemplos trazidos pelo IASB), determinou que o relatório dos auditores independentes (antigo “Parecer de auditoria”) sobre as demonstrações financeiras das empresas incorporadoras e/ou construtoras brasileiras que não adotarem o ICPC 02 (IFRIC 15) e sim o OCPC 04, segundo
determinação do IBRACON, deve incluir os trechos em grifo no parágrafo da opinião:
Em nossa opinião, as demonstrações financeiras consolidadas acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira consolidada da Companhia ABC em 31 de dezembro de 20X1, o desempenho consolidado de suas operações e os seus fluxos de caixa consolidados para o exercício findo naquela data, de acordo com as normas internacionais de relatório financeiro (IFRS) aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária no Brasil e aprovadas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC). (IBRACON, 2011). (grifo nosso)
Adicionalmente, determinou que os auditores independentes adicionassem à opinião um parágrafo de ênfase visando alertar o usuário da informação contábil:
Conforme descrito na Nota X, as demonstrações financeiras individuais (controladora) e consolidadas foram elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil. As demonstrações financeiras consolidadas preparadas de acordo com as IFRS aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária, consideram adicionalmente a Orientação OCPC 04 editada pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis, que trata do reconhecimento da receita desse setor, conforme descrito em maiores detalhes na Nota X. Determinados assuntos relacionados ao significado e aplicação do conceito de transferência contínua de riscos, benefícios e de controle na venda de unidades imobiliárias serão analisados pelo International Financial Reporting Interpretation
Committee (IFRIC). Os resultados dessa análise podem fazer com que as
incorporadoras imobiliárias tenham que revisar suas práticas contábeis relacionadas ao reconhecimento de receitas.
O referido Comunicado Técnico menciona que o IFRS Interpretations
Committee (IFRIC) incluiu em sua agenda um tópico de discussão sobre o
significado e aplicação do conceito de transferência contínua de riscos, benefícios e controle na venda de unidades imobiliárias a pedido de alguns países (incluindo o Brasil) e, que, conseguintemente, pode concluir diferentemente do exposto na OCPC 04 ou do entendimento apresentado pelo IBRACON. O entendimento deste Instituto é que a incorporadora tem total envolvimento gerencial sobre a obra em andamento, pois é dela a responsabilidade pela adequação da construção em razão
de controlar e fiscalizar os trabalhos da construtora, se dela não for a responsabilidade também de construir. Segundo ainda o IBRACON:
É dela a responsabilidade de obter os recursos financeiros necessários à execução da obra, pois, na maioria dos casos, os pagamentos efetuados pelos promitentes compradores durante a fase de construção representa a menor porção dos recursos necessários para a obra total. Se a obra for executada por ela, é dela a responsabilidade pela contratação e demissão de empregados, prestadores de serviço, seguro, compra do material, etc.
Em 26 de outubro de 2011, uma reunião foi coordenada pelo IASB em São Paulo, para tratar sobre o tema (IBRACON, 2011). Membros do board e staff do
International Accounting Standards Board (IASB) se reuniram no auditório da
FIPECAFI, em São Paulo, com representantes dos setores de auditoria independente e imobiliário, para uma apresentação e debate sobre conceitos vinculados com o reconhecimento das receitas por meio do POC.
O encontro, realizado com apoio do IBRACON – Instituto dos Auditores Independentes do Brasil e da Fundação de Apoio ao Comitê de Pronunciamentos Contábeis teve o objetivo de promover a discussão envolvendo os representantes do IASB e as empresas do setor imobiliário sobre um importante tema vinculado com o momento do reconhecimento da receita decorrente de operações do setor. O evento contou ainda com a presença de membros do Comitê de Pronunciamento Contábeis (CPC), Comissão de Valores Mobiliários (CVM), Associação Brasileira das Companhias Abertas (ABRASCA), Associação dos Analistas e Profissionais de Investimento do Mercado de Capitais (APIMEC), IBRACON, auditores e várias empresas do setor.
Percebe-se em tal discussão e na própria IFRIC 15/ICPC 02 a queda de uma verdade estabelecida há tempos no país:
(...) no caso de obras de engenharia (...) o reconhecimento da receita não deve ser postergado até o momento da entrega da obra, pois o procedimento redundaria num quadro irreal da formação do resultado, em termos cronológicos. O caminho correto está na proporcionalização da receita aos esforços despendidos, usualmente expressos por custos – reais ou estimados – ou etapas vencidas (IUDÍCIBUS, 2010, p. 105).
O correto contabilmente (...) é apurar-se o resultado não no ato do contrato (que é mera intenção; apesar de sua validade jurídica, economicamente nada ainda foi construído, produzido, gerado,
transferido etc. e, portanto, não se ‘ganhou’ de fato nenhum lucro), não também na entrega final, muito menos nos recebimentos, mas sim quando a entidade cumpre com a fase economicamente mais importante de seu processo de geração de riqueza, que é a execução do contrato. Assim, nas vendas de bens por construir ou a acabar a longo termo, o resultado deve ser apropriado durante sua construção, terminando ao se encerrar essa fase (...) (IUDÍCIBUS; MARTINS; GELBCKE, 2007, p. 310-311).
A referida interpretação deu ênfase, não à aparentemente mais apropriada representação econômica da situação, mas à questão de se saber se um apartamento, por exemplo, se trata de um mero produto e este só pode ser reconhecido quando o controle e riscos e benefícios de propriedade forem transferidos.
O CPC que trata da Estrutura Conceitual Básica, quando discorre sobre representação fidedigna, menciona que “um retrato neutro da realidade econômica é desprovido de viés na seleção ou na apresentação da informação contábil- financeira”, o que neste cenário é impossível ou quase, haja vista a necessidade do setor (e analistas, acionistas e demais usuários) em estar na zona de conforto que significa não mudar e os acadêmicos e auditores, que buscam incessantemente a convergência às regras internacionais.
O respeitado estudioso Eliseu Martins tomou partido e disse que:
Se a norma internacional diz que se os riscos e benefícios são transferidos ao comprador é possível enquadrar o contrato como de construção e usar a regra antiga. No entender dele, a jurisprudência jurídica tem firmado fortemente que, se houver um problema durante a construção, o imóvel é do comprador” (D, D; F, T. 2010).
O acadêmico e ex-diretor da CVM argumenta, ainda, que um único comprador não tem poder para alterar o projeto (o que seria uma evidência da propriedade), mas que o conjunto de compradores pode.