133
134
gerçekleşebilmektedir. Başarılı bir yönetim kontrol edilebilen ve kontrol edilemeyen değişkenleri yatırımcının amaçları doğrultusunda etkin yönetilmesi ile gerçekleşebilmektedir. Bütünlük içerisinde yer alan AVM ekosistemi sürdürülebilirlik bakışı içerisinde ele alınmalıdır. Böylece, yatırımcısına, perakendecisine ve ziyaretçisine kazan-kazan prensibi temelinde ticari ve sosyal olarak keyif verebilen dengeye oturmuş yaşam merkezi algısı oluşabilecektir.
AVM yönetimleri esasen iki ayrı kategoride gerçekleşebilmektedir. Birincisi, danışmanlık ve yönetim şirketleri kanalıyla gerçekleştirilen outsource (taşeron) yönetim ve ikincisi ise yatırımcının kendi bünyesinde organize etmiş olduğu in-house (öz yönetim) yönetimdir. AVM danışmanlık ve yönetim şirketleri, sektörde profesyonelliğin ve her bir projelerinde biriktirdikleri tecrübenin avantajlarını kullanarak etkin bir yol gösterici olmayı hedeflemektedir. Yatırımcılar açısından bakıldığında ise söz konusu hizmetleri satın almak alışveriş merkezi için gerekli tecrübe ve zamana en düşük maliyetle sahip olmak anlamına gelmektedir. Bu alanda hizmet sağlayan firmaların yatırımcı, perakendeci ve ziyaretçilerin memnun kalacağı bir ortam yaratması, pazar şartlarını doğru analiz edip somut öneriler getirmesi ve bunu sürdürülebilir kılması alışveriş merkezini başarıya taşıyan unsurların başında gelmektedir.
Profesyonel kuruluşlar, alışveriş merkezinin açılışı öncesinde ve sonrasındaki kiralama ve yönetim aşamalarında Türk perakendesine ve Türkiye’ye yeni gelen markalara, alışveriş merkezlerinde nerede, nasıl ve hangi şartlarda mağaza açabileceklerine dair çeşitli hizmetler sunmaktadırlar. Bu bağlamda sürekli ilişki halinde oldukları perakende grupları ile alışveriş merkezi yatırımcıları arasında en doğru ve efektif şartların oluşturulması görevini üstlenmektedirler. Diğer yandan alışveriş merkezlerinin yatırım aşamasında konumunun, mimari ve işlevsel tarzının belirlenmesi, fizibilite çalışmasının oluşturulması, kiralanabilir alan hacmi ile orantılı marka karmasının ortaya konması, inşai, mimari, işletme açısından alışveriş merkezi şartlarına uygun yapılandırmaların oluşturulması konusunda yönlendirici olmaktadırlar. Bunlarla ilgili olarak sektörel analizler, finansal raporlar, sigorta uygulamaları, yatırım öncesi ve sonrası fizibilite çalışmaları, kiracı sözleşmelerinin oluşturulması, pazarlama, operasyon, teknik yönetim, insan kaynakları, yönetim prosedürlerinin ve kalite sistemlerinin oluşturulması, enerji tasarrufu, genel gider bütçesinin oluşturulması, ortak alan yönetimi, bakım ve planların
135
oluşturulması, tahsilat ve finansal hizmetler gibi pek çok iş kaleminin ve raporlamanın yatırımcıya sunulması hizmetleri verilmektedir.
Yatırımcıların yönetim ve danışmanlık firmalarından perakende grupları, alışveriş merkezi müşterileri, her türlü taşeron ve üçüncü parti firmalar arasında köprü vazifesi görmesini bekleme eğiliminde oldukları dikkati çekmektedir. Özellikle ve öncelikle yatırımcı ile perakendecinin buluşmasını sağlayan yegane aracıların yönetim/danışmanlık firmaları olduğu gözlenmektedir. Belirtilen kapsamda gerçekleştirilecek doğru kiralama faaliyetleri yatırımcının karlılık düzeyini arttırarak yatırımın geri dönüş süresinin kısalmasını sağlayacağı düşünülmektedir. Ayrıca, işletme yönetim sürecine kadar olan tüm sürecin oluşturulması ve yönetilmesinin ilk etapta danışmanlık firmaları tarafından yapılması yatırım riskini minimize etmektedir. Burada da danışmanlar tarafından önerilen bütçe ile kalite korelasyonunun doğruluğunun yatırımcı tarafından kontrol ve teyid edilmesi gerektiği açıktır.
Bütün sayılanlara ilave olarak yönetim firmalarının Türkiye’de iş yapma modelleri ve organizasyon yapısının her bir alışveriş merkezinin dinamiklerine göre değil tek tip şablon model kullanılarak oluşturulması, kopyala-yapıştır olarak nitelendirilen yönetim ve uygulamalar, alışveriş merkezinde görev yapan yöneticilerin yetkisiz olması ve karar prosesinin yoğun bürokratik süreç izlemesi, yatırımcı refleksi ile davranmakta güçlük çekilmesi, AVM’nin havasının solunmasında yetersiz kalınması gibi olumsuzluklar yönetim firmaları açısından genel olarak beklentilerin altında sonuçlar alınmasına neden olduğu, AVM’lerin başlangıçta taşere edilmek (işin başkasına yaptırılması) suretiyle yönetilmesinin pek çok olumlu katkı sağlayacağı düşünülmekle birlikte yapısal olarak barındırdığı eksiklikler nedeni ile anket çalışmasının sonuçlarından yüksek oranda teyid edildiği üzere yatırımcı kanadının kaçınılmaz olarak in-house (öz yönetim) yönetim tarzına yönelmesine yol açtığı görüşüne ulaşılmıştır.
AVM yönetiminin in-house olarak gerçekleşmesi için ana hatları ile AVM’de üretilen hizmetlerin Yönetim (İşletme, muhasebe&finans, kiracı ilişkileri), Pazarlama, Temizlik, Güvenlik, Teknik olarak kategorize edilebileceği, bu durumda dahi özellikle temizlik ve güvenlik hizmetlerinin taşere edilmesinin efektif bir çözüm yolu olacağı anket uygulanan yöneticiler tarafından genel kabul görmektedir. Ancak, anket sonuçlarının yorumlanması
136
ile burada da başarının profesyonel ölçekte omurga bir yönetim kadrosu oluşturularak yetki devrinin yapılması ve omurga kadronun altının yetkin, tecrübeli, donanımlı, AVM’nin gerek fizik gerekse kiracı portföy büyüklüğü ile orantılı sayıda uzman personel ile desteklenmiş yönetim kadrosunun aktive edilmesinin AVM yönetimlerinin dolayısıyla AVM’nin verimliliğini arttıracağı sonucuna ulaşılmıştır. Böylece, AVM sektörünü ve içinde yer aldığı AVM’yi iyi tanıyan güçlü bir öz yönetim sistemi kurarak ekip çalışması ile doğru işletebilen AVM’lerinin sistemi oluşturan diğer unsurları da olumlu yönde değiştireceği ve sürdürülebilirliği sağlayacağı düşünülmektedir.
İlaveten, anket uygulanan yöneticilerin tamamına yakın oranda mutabık kaldığı üzere özellikle AVM’lerin açılış öncesi tarzının belirlemesi, marka karmasının oluşturulması ve buna bağlı kiralama operasyonunu yönetilmesinde efektif bir başlangıç olacağı, dolayısıyla özellikle açılış öncesi aşamada danışmanlık/yönetim firmalarından hizmet alımının yapılmasının genel kabul görmekte olduğu anlaşılmıştır. Bununla birlikte, AVM’nin içerisinden yapılan öz yönetimin zamanla hantallaşması ve sektörel gelişmelerin takibinde yetersiz kalması olasılık dahilindedir. Bu tip bir olumsuzluğun ortaya çıkmasını engellemek için sürekli eğitim, ölçme/değerlendirme, ödül/ceza ve insan kaynakları yedekleme sistemlerinin aktif olarak kullanılması faydalı olacağı alan uygulaması neticesinde ulaşılan sonuçlar arasında yer almaktadır. Yetişmiş eleman sıkıntısı çekmekte olan AVM sektöründe eğitimli, nitelikli, uzmanlaşmış, ortak değerler sisteminden oluşan kurum kültürünü özümsemiş, şirketini sahiplenen, yeterince esnekliğe sahip ve yönetim tarafından iç müşteri olarak algılanan insan kaynağının çoğu zaman diğer faktörlerden daha fazla önem taşıdığı ise bir gerçektir. Ekonomi içerisinde giderek artan bir paya sahip olan AVM sektörüne nitelikli insan kaynağı yaratılmasında üniversiteler ile iş birliği yapılması hususu da alan uygulaması kapsamındaki yöneticilerin genel çözüm önerileri arasında yer almaktadır.
Başarılı bir AVM yönetimi yatırım fikrinin ortaya çıktığı andan itibaren aksiyon alınması ile realize olabilmektedir. AVM’nin hikayesinin başlangıcından itibaren kurgulanmaması ve yönetsel zafiyetler maliyetler üzerinde ciddi baskılar yaratmakta bununla birlikte sıkıntıyı gidermek amacıyla sisteme sonradan entegre edilmeye çalışılan ve maliyet yaratan eklektik çözümlerin başarı yüzdesi riskli bölgede yer almaktadır.
137
Her unsurun hızla değiştiği, üst seviyede artan ivmede rekabetin yaşandığı çağımızda değişime ayak uydurabilen ve koşulları lehine çevirebilen yönetimlerin başarılı olma olasılıklarının yüksek olduğu dikkati çekmektedir. AVM yönetimlerinin odaklandığı ana unsurun ortak alan hizmeti sunmak ve cirosal bazda sabit kira geliri elde etmekten ziyade, iş ortağı olan kiracıların kar elde etmesini sağlayacak bütün yönetim stratejilerini ve buna uygun süreçleri uygulamak yönünde evrilmesi gerekecektir. Bu durumunda yönetimin ve buna bağlı olarak AVM yatırımcısının sorumlu olduğu alanın genişlemesine ve in-house (öz yönetim) yönetim tarzının daha geniş uygulama alanı bulmasına yol açacağı ifade edilmelidir. Sonuç olarak AVM yönetim faaliyetleri kapsamına giren bütün unsurları sağlıklı olarak uygulayan ve AVM özelinde optimal çözüm üretilemeyen alanların dış kaynak kullanımına açılması (taşere edilmesi) biçimindeki öz yönetim uygulama modelinin AVM yönetiminde başarının yükseltilmesine katkı sağlayacağı görüşü ortaya çıkmaktadır. Diğer bir ifade ile alışveriş merkezlerinde kontrollü öz yönetimin alışveriş merkezi yönetiminde başarı sağlayacağı görüşü önem kazanmış olup, bunun yatırımcı profili ile yakından ilişkili olduğu dikkati çekmektedir.
Gerek kaynak araştırması, gerekse saha çalışmalarının toplu sonuçlarına göre ticari gayrimenkul yatırımlarının yönetiminde birçok sorunun mevcut olduğu, yönetim konularına hakim uzman bulmada önemli güçlüklerin yaşandığı ve çalışanların çoğunluğunun deneme-yanılma yoluyla işbaşında işi öğrenmek zorunda kaldıkları tespit edilmiştir. Başta alışveriş merkezleri, karma projeler ve diğer ticari alanların bütün yönetim fonksiyonlarının farklılık gösterdiği ve bunların tamamının gayrimenkul yönetimi alanında ders ve uygulama konusu olduğu tespit edilmiştir. İncelenen alışveriş merekzi yatırımlarında profesyonel orta ve ileri kademe yönetici bulmada önemli güçlüklerin olduğu ve bu alanda nitelikli insan kaynağının yetiştirilmesi için akademik yapılanmanın gerçekleştirilmesinin zorunlu olduğu ortaya çıkmıştır. Bu çerçevede alışveriş merkezi yönetimi alanında gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanı profesyonellerin orta ve üst kademe yönetici olarak istihdam edilmesinin önemli bir avantaj sağlayabileceği tespit edilmiştir. Alışveriş merkezi yönetiminin temel sorunlarına yönelik öneriler sıralanmış ve ayrıca sınırlı sayıda çalışmanın bulunduğu bir konu olan gayrimenkul yönetimi ile ilgili olarak yapılması gereken ilave ve ileri araştırmalara büyük ölçüde gereksinim duyulduğu ifade edilmelidir.
138 KAYNAKLAR
Alkibay, S. 1997. Organize Alışveriş Merkezlerinde Yöneticilerin ve Kiracıların Çatışma Konuları Üzerine Bir Araştırma, Hacettepe Üniversitesi İİBF Dergisi, Cilt 15, Sayı, 1.
Altuna, O.K. 2012. “Alışveriş Merkezleri-AVM’ler Nasıl Farklı Konumlanır?”. Beta Yayınları, 23, 97, İstanbul.
Anonim. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TC Resmi Gazete 04.02.2011 tarih ve 27836 sayılı
Anonim. 2012. Soysal Alışveriş Merkezi Kataloğu.
Anonim. 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun, TC Resmi Gazete 29.01.2015 tarih ve 29521 sayılı.
Anonim. 2015. Web Sitesi: http://www.mallreport.com.tr, Erişim tarihi: 09.05.2015.
Anonim. 2015. AYD-AYO Buluşması Sunumu. Ankara.
Anonymous. 1999. Shopping Center Development Handbook.
Anonymous. 2000. Shopping Choices: The Case of Mall Choice in Consumer Research.
Applebaum, W. 1970. Shopping Center Strategy.111-113, New York.
Arasta, 1997. Alışveriş Merkezleri Raporu. (Eylül-Ekim), 41-47, İstanbul.
Bauman, Z. 1999. Küreselleşme: Toplumsal Sonuçları, Çev.: Abdullah Yılmaz, Ayrıntı Yayınları, 29, İstanbul.
Beddington, N. 1990. Shopping Center: Retail Development, Desing and Management, 1, London
Berman, M. 2001. Katı Olan Herşey Buharlaşıyor, Çev.: Ümit Altuğ, Bülent Peker, İletişim Yayınları, 27, İstanbul.
Bloch, P.H. ve diğerleri 1991. Leisure and Shopping Mall. Advances in Consumer Reseach. 446.
Bruwer, Johan de W. 1997. “Solving the Ideal Tenant Mix Puzzle for a Proposed Shopping Centre: A Pratical Research Methodology”, Property Management. 161.
Carpenter, H. 1974. Shopping Center Management, P.61, International Council of Shopping Centers. 30-35, 108, New York.
Casazza, A.J.S. 1986. Shopping Center Development Handbook. Urban Land Institute, Washington.
139
Cheong, K.J. 1993. Observations: Are Cents-off Coupons Effective?. Journal of Avertising Resaearch, 73-78.
Chiristmas, E. 1988. Mixing Entertaintment in Retail. Shopping Centers Today. (1), 4-5.
De Nisco A. ve M.R. Napolitano. 2006. Entertainment Orientation of Italian Shopping Centers: Antecedents and Performance. Managing Service Quality. (16.2),162.
Deliste, J.R. 2005 Shopping Center Classifications: Challenge and Opportunities. ICSC Working Paper Series, 5, New York.
Deliste, J.R. 2005 Shopping Center Classifications: Challenge and Opportunities. ICSC Working Paper Series, 7, New York.
Deloitte, 2015. Global Powers of Retailing, Retail Trends.
Deloitte, Retail Sector Update, July 2014.
Erkip, F. 2003. “The shopping mall as an emergent public space in Turkey.” Environment and Planning A, (35), 1073-1093.
Erkip, F. 2010. “Alışveriş merkezleri üzerinden serbest çağrışımlar.” Dosya, (22), 74-78.
Goss, J. 1993. “The magic of the mall: An analysis of form, function, and meaning in the contemporary retail built environment.” Annuals of Association of American Geographers, (83), 18-47.
Gottdiener, M. 2005. Postmodern Göstergeler, İmge Kitapevi, 127, Ankara.
Güngör, N. 2016. Var olmak ya da varsayılmak. http://www.e-psikiyatri.com/var-olmak-ya-da-varsayilmak-60410, Erişim Tarihi: 16.02.2016.
Hackett, PM.W., G.R. Foxall. 1994. A Factor Analytic Study of Cosumers Location Spesific Values: A Traditional Hight Strett and A Modern Shopping Mall.
Journal of Marketing Management, (10), 163.
Hoyer W.D. ve D. Maclnnis. 2004. Consumer Behavior. Boston.
Işık, O. 1993. “Modernizm Kenti/Postmodernizm Kenti”. Birikim Dergisi, (53): 41-50, İstanbul.
Karafakioğlu, M. 1987. “Türkiye’de Alışveriş Merkezleri Gelişebilir mi?”. Pazarlama Dünyası, (1), Ocak-Şubat, 14-18.
Kaylin, S.O. 1973. “In Depth Analysis Necessary for Shopping Centre Game”. Shopping Centre World, 46.
Kotler P, K.L. Keller. 2006. Marketing Management, USA: Pearson Prentice Hall, 310.
Kovach, Jerry.1986. Compensating Shopping Center Managers. Real Estate Review, 28-29.
140
Laroche ve diğerleri. 2005. Incorporating Service Quality Into Consumer Mall Shopping Decision Making. A Comparison Between English and French Canadian Consumers. The Journal of Services Marketing, 19(3): 158-170.
Lee S.L. ve diğerleri. 2005. Shopping Centre Attributes Affecting Male Shopping Behavior. Journel of Retail anda Leisure Property. October, (4.4): 328-343.
Levy, W. 2004. Retailing Managements. 218, New York.
Lewis, G. H. 1989. “Rats and bunnies: Core kids in an American mall.” Adolescence, (24), 881-889.
Markham, J.E. 1998. “The Future Of Shopping”. Mcmillan Press, 81, Oxford.
May, E.G. 1989. A Retsil Odyssey. Journal of Retailing, 364.
McKeever, JR ve N.M. Griffin. 1977. “Shopping Center Devolopment Handbook”, ULI (The Urban Land Institute), 2, Washington.
Nicholls, J.A.F. ve diğerleri. 2002. The Seven Year Itch? Mall Shoppers Across Time.
The Journal of Costumer Marketing, 150.
Pinto M.B. ve L. Leonidas. 1994. Impact of Office Characteristics on Satisfaction with Madical Care: A Before anda After Study. Health Marketing Qerterly, (12.2):
43-54
Prendergast, G., Marr, N., Yarratt, B. 1998. Retailers Viewws of Shopping Center: A Comparison of Tenants and Non-Tenants, International Journal of Retail&Distribution Management, 26(4): 162-171.
Pride, F. 1983. Marketing Basic Concepts and Dicisions. 275, Boston.
Reynolds K.E. ve diğerleri. 2002. Tradational Malls vs. Factory Oulets: Comparing Shopper Typologies and Implications for Retail Strategy. Journal od Business Resarch. (55), 688.
Reynolds K.E.ve diğerleri. 2002. Tradational Malls vs. Factory Oulets: Comparing Shopper Typologies and Implications for Retail Strategy. Journal od Business Resarch. (55), 694.
Roth, M.L. 2000. “Mimarlığın Öyküsü”, (çeviri: Akya, E.), Kabalcı Yayınevi, İstanbul.
Ruiz J.P. diğerleri. 2004. Anaother Trip to The Mall: A Segmentation Study of Consumers Based on Theri Activities. Journel of Retaling and Consumer Services. (11), 338.
Schumacher, E.F. 2014 Small is Beatiful, A Study of Economics as if People Mattered, Varlık Yayınları, Ankara.
141
Sennett, R. 2002. Kamusal İnsanın Çöküşü, (çeviri: Durak, S.), Ayrıntı Yayınları, 183-271, İstanbul.
Shopping Center Development Handbook. 1999. 71.
Sit J.ve diğerleri. 2003. Entertainment-Seeking Shopping Centre Patrons. The Missing Segments, İnternational Journal of Retail&Distribution Management, (Vol.31), 87.
Stoltman, J.J., W. Gentray, K.A. Anglin. 1991. Shoping Choices: The Case of Mall Choice. in Consumer Research. (18), 435.
Süer, A. 2014. “Alışveriş Merkezleri ve Perakendede Sürdürülebilirlik”, Yakamoz Kitap, 19-20, 24-25, İstanbul.
Şahin, Z.S., “Alışveriş Merkezlerinin Evrimi ve Geleceği Sürdürülebilir Bir Geleceğe Doğru”, Atılım Üniversitesi İşletme Fakültesi, Siyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Bölümü 26.03.2010 tarihli konferans, 2, Ankara.
Şahin, Z.S., “Alışveriş Merkezlerinin Evrimi ve Geleceği Sürdürülebilir Bir Geleceğe Doğru”, Atılım Üniversitesi İşletme Fakültesi, Siyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Bölümü 26.03.2010 tarihli konferans, 3-7, Ankara.
Tanrıvermiş, H., Akipek Öcal, Ş. ve Demir, E., 2017. Gayrimenkul Mevzuatı, SPL Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları Ders Kodu: 1019 (Gayrimenkul Değerleme Sınavı), Ankara.
Tauber, E.M. 1972. Why Do People Shop. Journal of Marketing. (36), 46-59.
Tek, Ö.B. ve E. Özgül. 2005. Modern Pazarlama İlkeleri Uygulamalı Yönetimsel Yaklaşım, 581, İzmir.
Tek, Ö.B. 1999. Pazarlama İlkeleri: Global Yönetimsel Yaklaşım Türkiye Uygulamaları, 582, İstanbul.
Tezcan, M. 2012. Sosyolojiye Giriş/Temel Kavramlar. Bilim Yayınları, 241, Ankara.
Timor, A.N. 2001. Pazarlama Coğrafyası Açısından Büyük Alışveriş Merkezleri.
Coğrafya Dergisi. (9), 54, İstanbul.
Tokyay, V. 2005. “Yeni Tasarım Kültürü Işığında Alışveriş Mimarlığı, Gösteri Kültürü”.
Mimarlık Kültür Sanat Yapı Dergisi, (286), 58-64, İstanbul.
Tuncer, E. 2012. İktidarın Mekansal Örgütlenmesi. Kibele Yayınları, 127, 128, 132, İstanbul.
Underhill P. 2005. Alışveriş Merkezleri Nereye Kadar? İstanbul: Soysal Yayınları, 93, 95.
Vernor, J.D. ve Rabianski. J. 1993. Shopping Center Appraisal and Analysis, New York
142
Vida, R. 1991. Asset Management Key to Center’s Survival. Pension World, (December), 48.
Wakefield, K.L. and Baker, J. 1998. Excitement at the Mall: Determinants and Effects on Shopping Response. Journal of Retailing, 74(4): 515-539.
Walton, D. 1992. Helping Tenants Through Though Times. Journal of Property Management. (March-April): 36-39.
Wesley, S.C. ve diğerleri 2006. Consumer Decision Making Styles and Mall Shopping Behavior. Journal of Business Research, 59:535-554.
White, R., Sutton, A. 2001. “Social Planning for Mall Redevelopment: an Australian Case Study”, Local Environment, 6(1):22-44.
Yalçıner K., Aksoy E.E. 2011. Yatırım Projelerinin Değerlendirilmesi. Detay Yayıncılık, 1, 13, 71, 105-106, Ankara.
Yalçıner K., Aksöyek İ. 2011. Çözümlü Poblemleriyle Finansal Yönetim, İstanbul Bilgi Üniversitesi Yayınları, 111-112, İstanbul.
Zengin H., Geçti F. 2008. Sektör Yaşam Eğrisi Bağlamında Türk ve Amerikan Alışveriş Merkezlerinin Karşılaştırılması, 13. Ulusal Pazarlama Kongresi Bildirim Kitabı, Nevşehir Üniversitesi, Nevşehir.
143 EKLER
EK 1 Alışveriş Merkezi Yönetimi Faaliyet Bütçesi Örneği EK 2 AVM Yatırım Bütçesi Örneği
EK 3 AVM Aylık Faaliyet Raporu Örneği
EK 4 İndirimli&İndirimsiz Kira/Ciro Oranları Raporu Örneği EK 5 AVM Kira Sözleşmesi Örneği
EK 6 AVM Yönetimi Ankara Alan Uygulaması
144