128
12. ANKARA İLİNDE AVM YÖNETİMİ YÖNETİCİLERİNİN YÖNETİM
129
Anket Soruları ve Bulgularının Değerlendirilmesi
Ankara’da bulunan 10 farklı AVM’nin üst düzey yöneticilerine -Alışveriş merkezlerinde gerçekleşmekte olan yönetsel faaliyetlere ilişkin yaklaşımlarının ölçülmesi için beş ana başlıkta toplam 15 adet uygulanmış olan açık uçlu anket soruları ve her bir soru için elde edilen bulgular sunulmuştur (Ek 6).
12.3.1 Yönetim konulu sorular ve bulgular
Alışveriş merkezi yöneticilerine yönetilen “Yatırımcı ve geliştiricinin aynı ya da farklı olması ile AVM in-house ya da outsource olarak gerçekleşmesi yönetimin etkinlik ve verimliliğini nasıl etkilemektedir?” sorusun alınan cevapların değerlendirilmesi yapılmıştır. Anket uygulanan AVM Yöneticilerinden 8 adedi in-house yönetimin yönetsel etkinlik ve verimliliği arttırdığı, 1 adedi her iki yönteminde bir kısım avantaj ve dezavantajlarının bulunduğu, 1 adedi ise yönetim türünün yatırımcı özelinde belirlenmesi gerektiği görüşünü ifade etmişlerdir. İn-house yönetim tarzının; etkinlik, verimlilik, hız, yatırımcı refleksini taşıması, motivasyonu arttırması, uzun süreli ve istikrarlı olması, takım olarak AVM’nin havasını soluması gibi nitelikleri ile olumlu katkı sağladığı düşünülmektedir.
İkinci olarak “AVM’nizin outsource olarak çözümlediği hizmetler hangi alanlarda yer almaktadır? Outsource etmiş olduğunuz hizmetlerin maliyet&kalite eşleşmesi uyumlu mudur? Outsource edilen hizmetten memnun olmamanız halinde ilgili hizmetin in-house yapılmasını planlar mısınız?” sorusuna katılımcıların 9 adedi temizlik ve güvenlik hizmetlerini ve 6 adedi ise bakım ve onarım hizmetlerini outsource olarak çözümlediklerini beyan etmişlerdir. Bunlara ilaveten peyzaj, reklam ve pazarlama iletişimi, kiralama danışmanlığı, ilaçlama gibi alanlarda da outsource servis alındığı anlaşılmaktadır. Beş adedi outsource edilen hizmetleri in-house olarak yapılmasının planlamayacağı, 2 adedi güvenlik hizmetinin outsource edilemeyeceği, 2 adedi fayda&maliyet analizi sonuçlarına göre planlama yapılabileceği, 1 adedi ise tüm hizmetlerin in-house yapılmasını planlanabileceği görüşündedir.
130
Üçüncü olarak “Yatırımcının AVM Yönetiminden beklentileri nelerdir?” sorusu yöneltilmiştir. Yatırımcının beklenti frekansı mülkün değerinin arttırılması, yatırımın geri dönüş süresinin kısaltılması, ciro ve karlılık artışı olarak yoğunlaşmaktadır. Bunun yanısıra kiracı ve müşteri memnuniyetinin sağlanması, düzenli kira geliri, yeni marka kazanımı, problemlerin kaynakta çözümü, kaliteli hizmet sunumu, yatırımcı refleksine sahip olunması diğer beklenti kalemleri arasında ifade edilmektedir.
Yöneticilere “Kiracıların AVM Yönetiminden beklentileri ve çatışma alanları nelerdir?”
sorusu da yöneltilmiştir. Anket uygulanan AVM Yöneticileri’nin 7 adedi kiracıların ziyaretçi giriş sayılarında ve cirolarına yansımasında artış kaydedilmesini, 5 adedi ise reklam&tanıtım, pazarlama, kampanya ve etkinlik organizasyonlarının sıklıkla yapılmasını beklediklerini ifade etmektedirler. İlaveten yönetimin ulaşılabilir, kiracılara eşit mesafeli yaklaşan ve çözüm üreten konumda olması, sözleşme haklarını ve kiracıların korunması, kur yükselmelerinde denge sağlanması beklenti kalemleri içerisinde yer almaktadır. Kiracıların sözleşmede yer almayan taleplerde bulunmaları ana çatışma alanlarını oluşturmakla birlikte, genel gider ve pazarlama giderleri, kira&ciro oranları, rekabet yönetimi çatışma alanı içerisinde yer alan diğer başlıklar olarak belirtilmektedir.
Beşinci olarak “Ortak alan giderlerinin hesaplanması ve dağıtımında esas aldığınız kriterler nelerdir? Farklı uygulamalar ne yönde olabilir?” sorusuna; katılımcıların 5 adedi m² bazında ve 5 adedi farklı kriteler ile katsayı uygulayarak m² bazından dağıtım yapıldığını beyan ederek cevap vermiştir. Biirm alan (m2) düzeyinde dağıtım yapılan AVM’lerde ise katsayı uygulamasının yapılabileceği belirtilmiştir.
Altıncı olarak “İdeal bir yönetim kadrosunda hangi unvanlarda çalışan istihdam edilmelidir? AVM’nin toplam yönetim kadrosunun belirlenmesinde hangi unsurlar dikkate alınmalıdır? AVM’de çalıştırılacak uygun personel seçiminde sorun yaşanmakta mıdır? Çözüm önerileriniz nelerdir?” sorusu yöneltilmiştir. Katılımcıların 4 adedi departmanlar bazında kategorizasyon yapmış, bu alanda ise AVM Yönetimini İşletme, Teknik (Operasyon), Pazarlama, Kiracı İlişkileri (Kiralama), Muhasebe (Finans) olarak belirlenmiştir. Altı adedi ünvanlar bazında kategorizasyon yapmış, bu kapsamda AVM Müdürü, İşletme Müdürü, Pazarlama Müdürü, Kiralama&Kiracı İlişkileri Müdürü, Teknik Müdür, Muhasebe&Finans Müdürü ve gerekli alt kadrosu olarak belirtilmiştir.
131
Sektörel tecrübe artışına bağlı olarak personel temininde yaşanan sorunlar azalmakla birlikte, üniversitelerde ilgili bölümlerin açılmasının ve sürekli eğitim çalışmalarının soruna çözüm getireceği ifade edilmiştir.
12.3.2 Pazarlama konulu sorular ve bulgular
Pazarlama faaliyetleri ile ilgili olarak “AVM’nin marka karması ve konsepti belirlenirken karşılaşılan sorunlar nelerdir? AVM’niz bu alanda hizmet alımı yapmış mıdır?” sorusu yöneltilmiştir. Anket uygulanan yöneticiler bu alanda karşılaşılan en temel sorunun sağlıklı fizibilite çalışmasının yapılmamış olması ve markaların artan talep ve pazarlık güçleri olduğunu belirtmiştir. Diğer sorunlar ise uygun karma oluşumu için m² planlamasının yapılmamış olması ve sürekli yenilenme zorunluluğu olarak ifade edilmiştir. 9 adedi bu alanda hizmet alımı yapıldığını belirtmiştir.
İkinci olarak “Kiracı seçiminin ve kiracı karmasının AVM Yönetimine etkileri nelerdir?”
sorusuna katılımcıların beş adedi kiracı seçimi ve karmasının AVM’nin sürdürülebilirliğini doğrudan etkilediğini beyan etmiştir. Buna ilave olarak hedef kitlşeye erişimi sağlaması, itibar ve pazarlama unsuru olması, rekabet gücü sağlaması, ziyaretçi tercihini sürekli kılması diğer etki alanları olarak vurgulanmıştır.
12.3.3 Güvenlik konulu sorular ve bulgular
Yöneticilere “AVM’de güvenlik uygulaması gerekli midir? Alternatif uygulamalar ne olmalıdır?” sorusu sorulmuş olup, katılımcıların tamamı tarafından gerekli olduğu konusunda görüş beyan edilmiştir. Alternatif uygulama seçeneği olarak üst versiyon teknolojik güvenlik sistemleri ile desteklenesi gerektiği belirtilmiştir.
İkinci olarak “AVM’lerinde güvenliğin müdahale etmesi gereken olayların çıkış noktaları nerelerdir? Bu tip vakaların tekrarını önlemek için bireysel güvenlik mi yoksa elektronik güvenlik mi kullanılmalıdır ?” sorusuna yöneticilerin; otopark, hırsızlık, tartışma, kavga gibi olaylar güvenlik müdahalesini gerektiren olayların en başında yer aldığı
132
belirtilmişlerdir. Böyle durumlarda ağırlıklı olarak bireysel güvenlik kullanılması gerektiği ifade edilmektedir.
12.3.4 Temizlik konulu sorular ve bulgular
Ankette yer alan “AVM’lerde temizlik konusunda yaşanan temel sıkıntılar nelerdir?
Temizlik operasyonunun standardize olması için neler yapılmalıdır?” sorusuna katılımcılar; temizlik konusundaki en temel sıkıntının hijyen olduğunu belirtmişlerdir.
Personel sirkülasyonunun azaltılması, eğitim ve yoğun aralıklarla yapılan denetimin standardizasyona katkı sağlayacağı ifade edilmektedir. İkinci olarak “Temizlik hizmetinin bir AVM’nin başarılı ya da başarısız olmasındaki etkileri nelerdir? İş bazlı kontratlar temizlik fonksiyonun verimli çalışması için yeterli midir? Firma seçiminde kullandığınız kriterler nelerdir?” sorusuna AVM yöneticileri’nin 7 adedi temizlik hizmetinin rekabet unsuru olduğunu belirtmektedir. Firma seçiminde esas alınan kriterler referans, istihdam gücü, kurumsal ve güçlü mali yapıya sahip olunması, makine parkuru, standartlara sahip olmasının firma seçimini yönlendirdiği ifade edilmektedir.
12.3.5 Teknik konulu sorular ve bulgular
AVM yönetiminin teknik alanda karşılaşılan problemlere ilişkin soruya; yöneticiler genel olarak spesifik bir alanda yoğunlaşma olmadığı, ancak ısıtma/soğutma, yalıtım, balım&onarım aksaklıkları, mağazalardan kaynaklanan sorunlar karşılaşılan teknik problemler olarak ifade etmişlerdir. AVM’lerinde teknik müdür pozisyonu karşılaşılan problemlerin çözümünün yeterliliğine ilişkin olarak; katılımcıların 7 adedi yeterli olmadığı, yetkin olunmayan konularda hizmet alımı yapılması gerektiği belirtmişlerdir.
İlaveten teknik ekibin inşaat anından itibaren çalışıyor olmasının teecih nedeni olacağı yönünde görüş bildirmiştir. Görüşülen yöneticilerin üç adedi ise yeterli olacağı yönünde görüş bildirmektedir. Yöneticilere yöneltilen “AVM’lerinin bakım onarım faaliyetleri Tesis Yönetmeliği’ne uygun olarak yapılmakta mıdır?” sorusuna anket uygulanan yöneticilerden 9 adedi uygun olarak yapıldığı yönünde bilgi vermektedir.
133