31
32
üçüncü şahısların haklarının korunması, yükümlülüklerinin yerine getirilmesi ve alım satıma ilişkin diğer hususlar, borsanın sorumluluğunda olup bu işlemlerden doğan zararlar borsa tarafından tazmin edilmektedir. Ayrıca oluşacak olan zararlar sigorta ve oluşturulan fon tarafından karşılanabilmektedir. Bu eylemle ürün ihtisas borsalarının kurularak hayata geçirilmesi ve elektronik ürün senetlerinin alternatif bir yatırım aracı haline getirilerek piyasaya işlerlik kazandırılması amaçlanmaktadır. Bu finansman araçlarından farklı olarak ipotekli borç senedi ve irat senedi ayni bir hak sağlamaktadır.
Yapılacak olan tüm işlemler TMK’nın 1007. maddesi gereği devlet güvencesindedir ve oluşan zararın son kuruşuna kadar devlet tarafından tazmin edildiği görülmektedir.
Ayrıca gayrimenkul sertifikaları ve ürün senetlerinin ipotekli borç senedi ve irat senedine nazaran kısa vadeli işlemler olduğu ve sabit getiri sistemine dayanmadığı, faiz getirisinin olmadığı görülmektedir. İpotekli borç senedi ve irat senetlerinde ise yıllık olarak sabit anapara ve faiz getirisinin olduğu ve genellikle uzun vadeli finansman ihtiyacında tercih edildiği görülmektedir.
Gayrimenkul sertifikaları ve ürün senetlerine oranla daha üstün özelliklere sahip olan ipotekli borç senedi ve irat senetleri için Devletin SPK yoluyla organize bir piyasa oluşturma girişiminde bulunmaması, talebin istenilen düzeye ulaşamamasındaki en önemli etkenlerden biri olarak görülmektedir. Konuyla ilgili olarak 2015 yılı son çeyreğinde Bursa Tapu ve Kadastro IV. Bölge Müdürlüğüne bağlı Osmangazi Tapu Müdürlüğüne ipotekli borç senedi tesisi için talepte bulunulmuştur. Bu talep TKGM’ye iletildiğinde TKGM kıymetli evrak niteliğindeki ipotekli borç senetlerinin tedavül aracı olması, ihraç edilecek senedin uygulamasının bulunmaması nedeniyle 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na göre ihraç edilecek senetlerin usul ve esaslarının belirlenmesi konusunda birlikte düzenleme yapılması gerektiğini belirterek Sermaye Piyasası Kuruluna bahse konu talebi ilettiği görülmektedir. SPK tarafından gerçek kişilerce çok sayıda veya seri halde ipotekli borç senetlerinin ihraç edilmesinin Sermaye Piyasası Kurulunun düzenlemeleri kapsamında mümkün olmadığı, aksi halde Sermaye Piyasası Kanunu’nun 109/1’inci maddesi uyarınca usulsüz halka arz suçu oluşabileceği, ancak ipotekli borç senetlerinin tek bir kişi tarafından tek bir muhataba yönelik çıkarılması taleplerinin idare tarafından karşılanmasının mümkün olduğu bildirilmiştir.
Ayrıca TMK da yer alan ipotekli borç senetlerinin düzenlenmesine ilişkin güçleştirici
33
hükümlerin uygulamayı kolaylaştıracak biçimde değiştirilmesi, yapılacak değişiklikte İsviçre Medeni Kanunu’nun ipotekli borç senetlerinin uygulanması ile ilgili yapmış olduğu düzenlemeler doğrultusunda, TMK hükümlerinin Sermaye Piyasası Kanunu hükümleri ile uyumlulaştırılması yönünde Adalet Bakanlığına konunun iletildiği bildirilmiştir16. SPK’nın talebe vermiş olduğu cevaptan anlaşılan SPK mevzuatının mevcut haliyle seri halde ipotekli borç senedi tesisi ve ihracına imkân vermediği görülmektedir.
Türkiye’de ipotek dışındaki finansal araçların uygulanabilirliğinin yaygınlaştırılabilmesi için 2009 yılında İsviçre’nin yapmış olduğu Taşınmaz Eşya Hukuku Reformu’nun uzman bir kurul tarafından incelenmesi ve buna paralel olarak İsviçre tarafından terkedilen irat senedi ve yenileme uygulamalarının yürürlükten kaldırılması, yerine uluslararası alanda kabul görmüş Avrupa tipi ipotek veya tescile dayalı ipotekli borç senedinin entegre edilmesi gerekmektedir. Bu uzman kurulun raporu doğrultusunda öncelikle SPK, TTK, TMK, TBK, TST ve konuyla ilgili diğer yasaların ipotekli borç senedi uygulamalarını kolaylaştırıcı nitelikte yeniden kaleme alınması gerekmektedir. Bu yasal reform ile eşgüdümlü olarak atıl sermayenin ekonomiye entegrasyonunun bir an evvel yapılabilmesi için gayrimenkul sertifikalarında olduğu gibi SPK’nın denetiminde ve BİST’de alınıp satılabilen bir şekilde ipotekli borç senedi ve irat senetlerinin düzenlenmesi veya lisanslı depoculuk uygulamasında olduğu gibi ipotekli borç senedi ve irat senetlerinin müstakil bir kanun ile düzenlenmesi, olası zararların tazmini için fon ve sigorta sistemini kurulması, değerleme işlemlerinin yapıldığı komisyonda lisanslı değerleme uzmanı veya üniversitelerin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi bölümünde yüksek lisans veya doktora eğitimi görmüş uzman kişilerin yer almasının sağlanması ve ipotek dışındaki rehin araçlarının da aktif bir şekilde kullanımının gerek kamu gerekse özel sektör tarafından teşvik edilmesi gerekmektedir. Bu anlamda gerek yurtiçi gerekse yurtdışı ipotekli borç senedi işlemlerini organize edecek garantör (gayrimenkul sertifikalarında TOKİ’nin veya geçmişte konut finansmanında öncü olan Emlak Bankası gibi) banka
16 Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Tapu Dairesi Başkanlığı, Tarih: 15.08.2016, Sayı: 1802188.
34
işlevine sahip, bu konuda uzmanlaşmış bir kamu bankası eliyle istenilen piyasa yapısı ve hareketliliğinin sağlanabileceği belirtilmelidir.
İpotekli borç senedi ve irat senedi kullanımının belirli bir düzeyde finansal okuryazarlık gerektirmesi ve alternatif sermaye piyasası araçlarını kullanım oranının düşük olması nedeniyle halkın bilinçlendirilmesine yönelik kamu spotu, billboard vb. reklam uygulamaları etkin bir şekilde kullanılmalıdır. Ayrıca piyasadaki aracıların bu konuda uzmanlaşması yönünde gerekli katkının gerek kamu gerekse özel sektör eliyle sağlanması gerekmektedir. Nihayetinde piyasada bir talep oluşturulamadığı sürece bu alanda ne kadar çalışma yapılırsa yapılsın bunun etkisinin çok sınırlı kalacağı bilinmektedir.
Özellikle kredi kuruluşları başta olmak üzere TKGM tarafından paydaş kurumlarla koordineli bir şekilde bu finansal araçların kamuoyunda etkin bir şekilde tanıtımı yapılmalıdır.
Günümüz ticari hayatının ülke sınırlarını aşan küresel bir boyuta evirildiği görülmektedir.
Değişen ticari koşullar ve ilişkiler, artan finansman ihtiyacı ve teknoloji eksenli değişim beraberinde belirsizlik ve riskleri getirmektedir. Bu durumda, bu ihtiyaçlara cevap veren ve süreci yöneten iyi eğitilmiş, nitelikli insan faktörünü ön plana çıkarmaktadır. Bu açıdan organize bir piyasanın oluşturulması için taşınmaz hukukuna hâkim, finansal sektör ve finansal piyasaları analiz edebilecek ve menkulleştirme sürecini yönetebilecek, değerleme alanında uzman niteliklere sahip insan ihtiyacı ortaya çıkmaktadır. İpotek dışındaki rehin araçlarının kullanımının belirli düzeyde finansal okur yazarlık gerektirmesi durumu dikkate alındığında, bu alanda hizmet sunucu konumunda bulunan kişilerin özel bir eğitime sahip olması gerekmektedir. Bunun için gayrimenkul finansmanı ve yönetimi alanında eğitim veren gayrimenkul geliştirme ve yönetimi bölümlerinin lisans ve lisansüstü programlarından mezun olanların bu sektörlerde istihdam edilmesine öncelik verilmesi gerekmektedir. Böylece taşınmazların uluslararası değerleme standartlarına uygun biçimde değerlemesinin yapılması ve olası kamu zararlarının önüne geçilmesi yoluyla toplumsal yararın üst düzeye çıkarılması sağlanabilecektir.
Üniversitelerin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi bölümlerinde çalışan öğretim elemanları, kamu kurumlarında uygulayıcı konumundaki orta ve üst düzey yöneticiler ve
35
konuyla ilgili sivil toplum kuruluşu temsilcilerinden uzman bir kurul veya komisyon oluşturularak uluslararası piyasalarda ipotek dışındaki rehin araçlarına yönelik inceleme yapılarak yol haritasının katılımcı bir yaklaşımla ortaya konulması gerekmektedir.
Önerilen kurul/komisyon tarafından hazırlanan rapora göre mevzuatın Avrupa ülkelerinde yapılan son değişikliklere paralel şekilde güncellenmesi ve çalışma konusu kıymetli evrakların sermaye piyasasına dahil edilmesi halinde, yabancı kaynak temini ve yabancı kredilerin finansmanı kolaylaştırılacaktır. Belirtilen kapsamda düzenleme yapılması ile ticari hayatta beklenen hareketliliğin sağlanabilmesi mümkün olacaktır.
.
36 KAYNAKLAR
Altay, S. ve Eskiocak, A. 2007. Türk Medeni Kanununda Taşınmaz Rehni (İpotek-İpotekli Borç Senedi-İrat Senedi). Vedat Kitapçılık, 1057, İstanbul.
Anonim. 1952. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Tasarruf İşleri Dairesi Başkanlığı, Tarih: 02.07.1952, Genelge Sayısı: 1197.
Anonim. 2016. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Tapu Dairesi Başkanlığı, Tarih:
15.08.2016, Sayı: E.1802188.
Anonim. 2018. Web sitesi: http://www.borsaistanbul.com.tr Erişim Tarihi: 03.09.2018.
Bayar, G. 1998. Sermaye Piyasası Aracı Olarak İpotekli Borç Senedi. Vergi Sorunları Dergisi, (117): 87-91.
Çetin, S. H. 2002. İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi. Yüksek Lisans Tezi, Gazi Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Özel Hukuk Anabilim Dalı, 165, Ankara.
Çorbalı, H. 1984. Tapu Hukuku ve Uygulama Açısından İpotekli Borç Senetleri, İpotekli Borç Senetleri Sempozyumu, 21 Haziran, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, Bildiri Özetleri Kitabı, 55-69, Ankara.
Gümüş, M. A. 2001. Türk Medeni Kanununun Düzenlediği Gayrimenkule Bağlı Sermaye Piyasası Araçları Olarak İpotekli Borç Senedi, İrat Senedi ve Uygula(yama)ma Sorunları, Prof. Dr. Vecdi Aral’a Armağan. Çakır, M. (Eds), Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, 407-426, Kocaeli.
Günver, O.R. 1994. Sermaye Piyasası Aracı Olarak İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi.
Türkiye Bankalar Birliği Yayınları, 100, Ankara.
Hurni, C. 2010. İsviçre’de İpotekli Borç Senedi Hukuku’nda Yapılan Güncel Değişiklikler, Banka ve Tüketici Hukuku Sorunları Sempozyumu, 30-31 Ekim 2008, XII Levha Yayınları, Bildiri Özetleri Kitabı, 331-344, İstanbul.
Kuntalp, E. 1984. Medeni Kanun Hükümleri Açısından İpotekli Borç Senedi, İpotekli Borç Senetleri Sempozyumu, 21 Haziran, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, Bildiri Özetleri Kitabı, 1-17, Ankara.
Reisoğlu, S. 1984. Sermaye Piyasası Açısından İpotekli Borç Senetleri, İpotekli Borç Senetleri Sempozyumu, 21 Haziran, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, Bildiri Özetleri Kitabı, 19-35, Ankara.
Tandoğan, H. 1960. Bankaların İpotekli Borç Senedi Rehni Mukabilinde Kredi Açmaları. Ankara Barosu Dergisi, (1): 10-12.
Tanrıvermiş, H., 2017. Gayrimenkul Değerleme Esasları, SPL Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları Ders Kodu: 1014 (Konut Değerleme Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Sınavı), Ankara.
37
Tanrıvermiş, H., Akipek Öcal, Ş. ve Demir, E., 2017. Gayrimenkul Mevzuatı, SPL Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları Ders Kodu: 1019 (Gayrimenkul Değerleme Sınavı), Ankara.
Topaloğlu, M. 2007. İpoteğe Dayalı ve İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler. Karahan Kitabevi, 206, Adana.
Ünal, O. K. 2002. İpotekli Borç Senetleri ve İrat Senetlerinin Menkul Kıymet Özelliği.
Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, VI (1-2): 1-9.
38 EKLER
EK 1 Hamiline Yazılı İpotekli Borç Senedi Örneği EK 2 Nama Yazılı İpotekli Borç Senedi Örneği
39
EK 1 Hamiline Yazılı İpotekli Borç Senedi Örneği Birinci Sayfa İpotekli Borç Senedi
“17.000” onyedibin Türk Liralık
İzmir Birinci Mıntıka Tapu Sicil Muhafızlığı’nda 29.6.1952 tarihinde tapu sicili-nin kütük 38, 44, 48, 56, 65, 97, 110, 111, 199, 256 sayfa numaralı gayrimenkulleri üzerinde ihdas olunmuştur.
Bu ipotekli borç senedinin ihdası sırasında borçlu } İzmir Şark Sanayi Türk A.Ş.
Bu ipotekli borç senedinin ihdası sırasında alacaklı veya hamili} Hamiline Vekil tayin edilmiş ise
Vekilin Vekaletnamenin
Adı Soyadı Tarihi numarası (İzmir Noterliği) Sedat Ergin 2.6.1952 24856
40
EK 1 Hamiline Yazılı İpotekli Borç Senedi Örneği (Devamı) İkinci Sayfa
İzmir Birinci Mıntıka Tapu Sicil Muhafızlığı
Kütük sayfa numara 38, 44, 48, 56, 65, 97, 110, 111, 199, 256 İpotekli Borç Senedi
“17.000” onyedibin Türk Liralık
İzmir Birinci Mıntıka Tapu Sicil Muhafızı huzurunda isbatı vücut eden Şark Sanayi Türk Anonim Şirketi’nin yetkili mümessili Ahmet Sezai Kocabeyoğlu borçlu olarak hamili alacaklı olmak üzere (17.000) Onyedibin Türk Liralık bir ipotekli borç senedi ihdas eylediğini beyan eyler. Bu borç, 29.6.1952 tarihinden itibaren ve her yıl haziran ayının birinci günü vadesi gelmek üzere % 7 den yıllık faize tabidir. Resülmal de (anapara) beher (her bir) senenin ocak ayında (1.700) binyediyüz lirası ödenmek suretiyle (10) on sene hitamında (sonunda) tamamen itfa edilecektir.
Resülmal ve faizin tediyesi (ödemesi) İzmir’de ifa olunacaktır.
Medeni Kanun’un ahkamı mucibince (gereğince) resülmal ve faizleri teminen müteakip sayfada gösterilen gayrimenkul mallar üzerinde ve o sayfada yazılı derece ile Medeni Kanun hükümlerine göre bir gayrimenkul rehni tesis edilmiştir.
28.6.1952 Borçlu İşbu ipotekli borç senedi muhteviyatı (içeriği) tasdik olunur.
28.6.1952
Hâkim Tapu Sicil Muhafızı
(Hazine Temsilcisi) (Tapu Müdürü)
41 EK 2 Nama Yazılı İpotekli Borç Senedi Örneği
Birinci sayfa hamiline muharrer (yazılı) senet gibi aynen yazılarak yalnız (bu ipotekli borç senedinin ihdası sırasında alacaklı) sütununa namına borç senedi ihdas ve rehin tesis olunan şirket veya şahsın unvanı yetkili mümessili veya adı soyadı yazılacaktır.
Mesela: Emlak Kredi Bankası yetkili mümessili İlhami Yurdakul Mesela: İstanbul Pazarı Müessesesi sahibi Ahmet Adnan Çetiner Bunu Takip eden vekile ait kısım aynen yazılacaktır.
İkinci sahifenin yukarı kısımları ile borçlunun unvanı ve mümessili veya adı soyadı aynen yazıldıktan sonra Emlak Kredi Bankası yetkili mümessili İlhami Yurdakul veya İstanbul Pazarı Müessesesi sahibi Ahmet Adnan Çetiner borçlu olarak (17.000) onyedibin Türk Liralık bir ipotekli borç senedi ihdas edildiğini beyan eder. Bu borç 29.6.1952 tarihinden itibaren ve her yıl haziran ayının birinci günü vadesi gelmek üzere
% 7 den yıllık faize tabidir. Müddet 29.6.1952 tarihinden itibaren on senedir.
Gerek alacaklı ve gerek borçlu 1962 senesinin kasım ayının birinci gününe raci (ait, dönen) olmak üzere altı ay önce yapacakları bir ihbar ile borcun tamamen ödenmesini isteyebilirler. Resülmal ve faizlerin tediyesi alacaklının ikametgahı olan İzmir’de ifa olunacaktır.
Aşağıdaki kısımlar aynen yazılacaktır.
Gerek hamile muharrer ve gerek nama muharrer olarak, ihdas edilecek ipotekli borç senedinin karşılığı olarak rehnedilecek gayrimenkul mallar, borçlu olan müessese veya şahıslardan gayri kimselere ait olup da münferit (ayrı) bir kefaletle veya müteselsil kefaletle ihdası talep olunduğu takdirde rehne taalluk (ilgisi bulunmak, ilgili olan) eden işlem aynı ipotek muamelesinde cereyan eden işlemdir. Ancak ipotekli borç senedinin birinci sayfasında borçlunun unvanı, adı, soyadı yazılmakla beraber bunu takiben de kefillerin ad ve soyadları yazılacaktır.
42
EK 2 Nama Yazılı İpotekli Borç Senedi Örneği (Devamı)
İkinci sayfada ise yukarıdaki kısımlar yazıldıktan sonra (İzmir Birinci Mıntıka Tapu Sicil Muhafızı huzurunda isbatı vücut eden Şark Sanayi Türk Anonim Şirketi yetkili mümessili Ahmet Sezai Kocabeyoğlu borçlu olarak ve Faik Güngör, Hidayet Karaca ve Muhsin Sarıca karşı sayfada yazılı gayrimenkul mallarını ipotek göstermek suretiyle borçluya müteselsil kefil olarak) yazılacaktır.
Bunu takip eden yazılar ise birinci ve ikinci örneklerde gösterilmiştir.
İpotekli borç senedinin (ipotekli borç senedinin ihdası sırasında karşılık olarak kaydedilen gayrimenkullerin tavsifi (nitelikleri) ve gayrimenkul rehninin derecesi) başlıklı sayfasının ne suretle yazılacağını gösteren örnektir.
Miktarı Hektar Metre
5503 İzmir Birinci Mıntıka Umurbey Mahallesi tapu kütüğünde kayıtlı iplik ve pamuk mensucat fabrikası birinci derece ile rehnedilmiştir.
Sigorta numarası: 610
5859 İzmir Birinci Mıntıka Umurbey Mahallesi tapu kütüğünde kayıtlı ma müştemilat fabrika birinci derece ile rehnedilmiştir. Sigorta numarası: 711
152 İzmir Birinci Mıntıka Umurbey Mahallesi tapu kütüğünde kayıtlı 72,50 üç parça arsa birinci derece ile rehnedilmiştir. Sigorta numarası:
381,50 506
59 İzmir Birinci Mıntıka Umurbey Mahallesi tapu kütüğünde kayıtlı 59 dört adet kargir ev birinci derece ile rehnedilmiştir. Sigorta numa- 81 rası: 803
102,50
172 İzmir Birinci Mıntıka Umurbey Mahallesi tapu kütüğünde kayıtlı kargir depo birinci derece ile rehnedilmiştir. Sigorta numarası:485 72 İzmir Birinci Mıntıka Umurbey Mahallesi tapu kütüğünde kayıtlı ahşap ev birinci derece ile rehnedilmiştir. Sigorta numarası: 526
İzmir Birinci Mıntıka Tapu Sicil Muhafızı (Tapu Müdürü)