25
6. İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ VE İRAT SENEDİNİN İSVİÇRE VE TÜRKİYE’DE
26
rastlanılmamaktadır. Faiz ve itfanın alacaklı ve borçlu arasında kararlaştırıldığı görülmektedir.
İsviçre uygulamasında senette yapılan terkin ve tashihler için senedin arka yüzünde
“Abzahlungen” adıyla bir bölüm düzenlenmiştir. Senedin devri ile ilgili değişiklikler ise senet metninde yer alan “Ubertragungen” bölümünde gösterilmektedir. Senedin ilgililerce imha veya kayıp edilmiş olması halinde mahkemece verilmiş bir karar olmadan terkin işlemi yapılamamakta, mahkeme masrafları ise 1980’li yıllar itibariyle 500 İsviçre Frangı’ndan daha fazla bir masrafa katlanılmayı gerektirmektedir. Bu nedenle İsviçre’de senetlerin ön yüzünde kırmızı renkli olarak “Tapu Sicil Muhafızı bu senedi ancak ibraz edildiği zaman yasal olarak terkin edebilir. Ödenmiş senetler itina ile saklanmalıdır ve terkin için Tapu Sicil Muhafızlığına ibraz edilmelidir. Kaybolan senetlerin masrafları deruhte edilerek ancak mahkemece hükümsüzlüğüne karar verilebilir.” şeklinde uyarıcı bir metin yer almaktadır. Düzenlenen her bir ipotekli borç senedi için hususi seri numarası verilmektedir. Senetler, kıymetli evrak olarak kabul edildiğinden zimmetle noterlere boş olarak matbu şekliyle teslim edilmekte ve çelik kasalarda saklanmaktadır. İptal edilen senetler dahi sayılarak kayıt altına alınarak özenle korunmaktadır. Senetler özel üretim kağıtlar kullanılarak oluşturulmakta, senetlerdeki kayıt ve değişikliklerin takibi için iki ayrı defter tutulmaktadır. “Pfandtitelverzeichnis” adlı kayıt defterinde yeni tesis edilen ve miktarı yükseltilen senetlerin kaydı yer almakta iken “Titelkontroll” adlı deftere ise Noter/Tapu Sicil Muhafızlığından dönen her türlü senedin kaydı yapılmaktadır (Çorbalı 1984).
İpotekli borç senedinin terkininde ise senedin baş tarafına terkin edildiği ibaresi kırmızı kalemle yazılmakta, terkin tarihi olarak “Titelkontroll” defterinde yer alan tarih ve numara kaydedilmektedir. Miktar hanesi kırmızı kalemle çapraz çizilmekte, ayrıca senet çaprazlama olarak yarıya kadar makasla kesilmektedir. Noter/Tapu Sicil Muhafızlığı tarafından basılan soğuk damga da yırtılarak iptali sağlanmaktadır (Çorbalı 1984).
Tesis edilen rehin senetlerinin her birinin kaydı “Pfandtitelverzeichnis” adlı kayıt defterine yapılmakta, senet üzerine defterden aldığı numara ve tarih yazılmaktadır. Bu
27
kayıtlar ayrıca yevmiye defterinde gösterilmemektedir. Tutulan bu iki deftere her yıl birden başlayan numaralar verilmektedir (Çorbalı 1984).
İpotekli borç senetleri, İsviçre’de hakim tarafından onaylanmamaktadır. Onaylama işini yapan kişiye “Gerichtschreiber” unvanı verildiği görülmektedir. Türkiye’de bu görevlinin karşılığı mahkeme yazı işleri müdürüdür. Senet miktarındaki artışlar için yeniden senet tanzimi yapılmamakta, değişiklikler elle çini mürekkebi kullanılarak yapılmaktadır.
Matbu kısımların dışındaki alanların elle yazıldığı görülmektedir. Yapılan değişiklikler Noter/Tapu Sicil Muhafızı ve “Gerichtschreiber” tarafından tasdik edilmektedir. Cirolar ise senedin en son kısmında Übertragungen” olarak adlandırılan kısımda gösterilmektedir (Çorbalı 1984).
İpotekli borç senetlerinin devri üç şekilde gerçekleşmektedir. Birincisi hamiline düzenlenmiş senetlerin alacaklıya teslimiyle, ikincisi malik adına düzenlenmiş senetlerin alacaklıya devrinin yapıldığının senede işlenmesiyle, sonuncusu nama yazılı senetlerin resmi senet düzenlenerek kimin adına çıkarılıyor ise o kişiye teslimiyle gerçekleşmektedir (Çorbalı 1984).
Bankaların kullandırmış ya da kullandıracağı kredi, teminat mektubu vb. için ipotekli borç senedi tesisi iki farklı şekilde yapılmaktadır. Birincisinde banka taşınmaz malikine kullandıracağı kredi için malik adına ya da hamiline ipotekli borç senedi düzenlettirmektedir. Düzenlenen senetler, malikin istemi veya bankanın bildirimi üzerine bankaya teslim edilmektedir. Banka alacağını tahsil edene kadar bu senetleri muhafaza etmektedir. Borcun ödenmemesi halinde taşınmaz icra yoluyla paraya çevrilmemekte senet açık artırmaya çıkarılmaktadır. Bankaların artırmaya katılarak senedi alma imkanları bulunmaktadır. İhale alıcısı vade sonunda icra yoluyla rehinli taşınmazı paraya çevirebilmektedir. Taşınmaz senedin üzerinde yazılı değerin altında bir rakama satılabileceği gibi alıcının feshi ihbar yoluna başvurarak (vadeyi tayin ettirmek suretiyle) taşınmazı senet üzerinde yazılı miktarın üzerinde bir bedelle devir imkanı da bulunmaktadır. İkinci yöntemde ise banka vermiş olduğu krediye karşılık kendi adına (nama) senet tanzim ettirmektedir. Borcun vadesi geldiği halde ödenmemiş olması
28
halinde İsviçre İcra ve İflas Kanununun tanıdığı yetki dahilinde taşınmazı icra yoluyla satışa çıkarmak suretiyle alacağını tahsil edebilmektedir (Çorbalı 1984).
İsviçre gibi gelişmiş ekonomik yapıya sahip ülkelerde hayli rağbet gören ipotekli borç senedi uygulamalarının Türkiye’de iz düzeyde uygulama alanı bulmasındaki etkenler: iki toplum arasındaki ekonomik, sosyal, kültürel, siyasal ve yasal farklılıklar, ipotek dışındaki finansman araçlarının, ipoteğe nazaran daha fazla finansal okur yazarlığı gerektirmesi, gelişmekte olan ekonomilerde etkin bir piyasanın oluşturulamaması şeklinde sıralanmaktadır. Taşınmazın değerinin resmen devlet eliyle belirlenmesi esası beraberinde zorlu bir bürokrasi sürecini getirmektedir. Devlet tarafından kıymet takdiri için 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu11, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkındaki Kanun12, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu13, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu14 gibi geniş ve bir o kadar karmaşık kanun külliyatı ile düzenlenmektedir. Bu kanunlarda birçok değişiklik yapılmış ve buna göre farklı takdir usulleri düzenlenmiştir.
İpotekli borç senedine konu taşınmazların değerlemesinde tapu sicil tüzüğü hükümleri esas alınmakla birlikte maalesef uygulanma olanağı çok sınırlı olduğundan dolayı günün koşullarına uygun güncelleme yapılamamıştır. Bu komisyonda görev alacak kişilerin değerleme alanında uzmanlaşmış bir grup olması gerekirken TST de sadece unvanı ve hangi kurumdan isteneceği gibi hangi niteliklere sahip olunacağı belirtilmeksizin yüzeysel bir düzenleme yapıldığı görülmektedir. Bu yüzeysel düzenlemelerin ileride olası kamu zararları ve rücu olaylarının yaşanmasına kapı araladığı dikkatlerden kaçırılmamalıdır.
Belirtilen menfi düzenlemelerin yanında birtakım müspet adımların atıldığı görülmektedir. Konuyla ilgili olarak TKGM tarafından önemli bir adım atılarak mevcut personelin değerleme alanında uzmanlaşması için Ankara Üniversitesi ile protokol yapılmıştır. Yapılan protokol ile Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalında personel yüksek lisans eğitimine başlatılmıştır. Ancak imzalanan protokol ile eğitime
11 T.C. Resmi Gazete, Tarih: 08.11.1983, Sayı:18215
12 T.C. Resmi Gazete, Tarih: 28.07.1953, Sayı: 8469
13 T.C. Resmi Gazete, Tarih: 10.01.1961, 11.01.1961, 12.01.1961, Sayı: 10703, 10704, 10705
14 T.C. Resmi Gazete, Tarih: 11.08.1970, Sayı: 13576
29
başlayan personelin alandaki ihtiyacı ilk aşamada karşılayabileceği öngörülmüş olsa da ilerleyen dönemlerde olası bir talep artışı karşısında yetersiz kalacağı görülmektedir.
Taşınmazlara yönelik değer takdirinin bürokratik süreçlerden arındırılarak, etkin bir komisyon eliyle yürütülmesi, bu komisyonda yer alacak kişilerin sarf edecekleri emekle orantılı bir ücretlendirmenin yapılması vb. düzenlemelerin alana önemli katkı sağlayacağı belirtilmektedir. Özellikle rücu olaylarına karşı komisyon üyeleri tarafından ortaya çıkabilecek olası çekimserlikleri ortadan kaldırmak adına ipotekte olduğu gibi taşınmazın sigorta ettirilmesi sağlanmalıdır. İpotek dışındaki rehin araçlarının uygulamasına yönelik yürürlükteki mevzuatın bir bütün halinde ele alınarak gözden geçirilmesi gerekmektedir.
Öncelikle ülke içinde alanla ilgili farklı kanunların birbiriyle uyumlulaştırılması sağlanmalı akabinde de uluslararası literatüre uygun bir kanun çalışmasının yapılması gerekmektedir.
İsviçre’nin 2009 yılında ipotekli borç senedi mevzuatında önemli bir reforma imza attığı görülmektedir. Taşınmaz Eşya Hukuku Reformu olarak adlandırılan bu hareket Medeni Kanun’un kabulünden günümüze değin yapılmış en kapsamlı hareket olarak adlandırılmaktadır. Yapılan reform ile irat senedi uygulamasına tamamen son verilmiştir.
İrat senedinin tesis edileceği taşınmazların tarımsal araziler, konutlar ve üzerinde bina yapılabilecek arsalar gibi sınırlı tutulması, teminat oranını taşınmaz için takdir edilen değerin % 60’ını geçememesi gibi sınırlılıklar irat senedi uygulamasının sona erdirilmesindeki başlıca etkenlerdir. İpotekli borç senedinin tanzimi ile senedin tesisinden önceki alacağın tecdit (yenileme) yoluyla kendiliğinden son bulması uygulaması da tamamen mevzuattan çıkarılmıştır. Son olarak tescile dayalı ipotekli borç senedi adında yeni bir ipotekli borç senedinin mevzuata dahil edildiği görülmektedir. Kabul edilen bu yeni araç kıymetli evrak niteliğinde olmayıp tapu siciline yapılan tescile dayalı bir ipotekli borç senedidir. İpotekli borç senedi, kıymetli evraka (senet) dayalı olarak tesis edilirken, tescile dayalı ipotekli borç senedi varlığını tapu siciline yapılan tescille kazanmaktadır. Yapılan değişiklikle birlikte alacak ve rehin hakkı ipotekli borç senedinde olduğu gibi senede bağlı olmayıp ipotekteki gibi gücünü tapu siciline yapılan tescilden almaktadır. İpotekten farkı ise rehin hakkı ile teminat altına alınan alacağın da tapu siciline tescil edildiği görülmektedir (Hurni 2010).
30
Tescile dayalı ipotekli borç senedi hem alacaklı hem de rehinli taşınmaz maliki adına düzenlenebilirken hamiline yazılı olarak düzenlenememektedir. Tescile dayalı ipotekli borç senedinin devrinde ise ipotekten farklı bir usul belirlenmiştir. İpotekte alacak temlik yoluyla devredilebilirken, tescile dayalı ipotekli borç senedinde mevcut alacaklının yazılı talebi doğrultusunda yeni alacaklının tapuya tescili ile devir işlemi gerçekleşmektedir (Hurni 2010).
31