Sektörel Büyüme Değerleri

Türkiye’de inşaat ve gayrimenkul sektörlerine gelecek dönemde söz konusu olacak talebin daha doğru bir şekilde tahmin edilebilmesi için, son dönemde söz konusu sektörlerden nüfusun elde ettiği kazanç, söz konusu sektörlere nüfusun yaptığı harcamalar, yurtiçi ve yurtdışı yerleşik yatırımcıların yaptığı yatırımlar ve kullandırılan krediler gibi çeşitli faktörlerin göz önünde bulundurulması önem taşımaktadır.

Türkiye’de çalışan hanehalkı fertlerinin toplam esas iş gelirleri 2002 yılından itibaren bir artış sürecine girmiş olup, bu artışa paralel olarak inşaat ve bayındırlık işlerinden elde edilen gelirler de artmıştır. Çizelge 7.7’de görüldüğü üzere, inşaat ve bayındırlık işlerinden elde edilen gelirin toplam esas iş gelirleri içindeki payı ise, 2002 yılından itibaren %5’in üzerinde gerçekleşmiş olup, 2005 yılında %5,77 ile söz konusu dört yıl içinde en yüksek düzeye ulaşmıştır (TÜİK, 2008). Bu durum, inşaat sektöründe istihdamın ve yatırımların artışının bir nedeni olarak değerlendirilebilir.

Çizelge 7.7 : Türkiye’de çalışan hanehalkı fertlerinin toplam esas iş gelirlerinde inşaat ve bayındırlık işlerinin payı.

Yıl 2002 2003 2004 2005 Toplam Esas İş Geliri (milyar TL) 91,74 114,95 131,66 150,37 İnşaat ve Bayındırlık İşleri (milyar TL) 5,00 6,03 7,07 8,67 Oran (%) 5,45 5,25 5,37 5,77

Kentlerde bulunan hane sayısı da 2002 yılından bu yana sürekli bir artış sürecinde olup, söz konusu hanelerin toplam tüketim harcamalarında konut ve kira harcamalarının payı %29–30 düzeyinde seyretmiştir. Söz konusu değerde önemli ölçüde bir değişme olmamasına karşın, Çizelge 7.8’de görüldüğü üzere bu değer

2007 yılında %30,7 ile 2002 yılından bu yana en yüksek değerine ulaşmıştır (TÜİK, 2008).

Çizelge 7.8 : Türkiye’de hanehalkının toplam tüketim harcamalarında konut ve kira harcamalarının payı.

Yıl 2002 2003 2004

Kentlerde Bulunan Hane Sayısı

(milyon) 10,09 10,69 10,93

Toplam Tüketim Harcamasında Konut ve Kira

Harcamasının Payı (%)

29,2 30,2 29,1

Yıl 2005 2006 2007

Kentlerde Bulunan Hane Sayısı

(milyon) 11,31 11,40 11,98

Toplam Tüketim Harcamasında Konut ve Kira

Harcamasının Payı (%)

28,1 29,2 30,7

Söz konusu haneler, birinci grup en yüksek gelir grubu olmak üzere beş adet gelir grubuna eşit olarak bölündüğünde, beşinci gelir grubu hariç tüm gelir gruplarının yıllık toplam harcamalarında konut ve kira harcamalarının payının 2007 yılında, önceki beş yıla göre en yüksek değere ulaştığı görülmektedir (Çizelge 7.9). Bu durum, kentleşmenin artması ve yaşam kalitesinin yükselmesi sonucu konut talebinin artışı, söz konusu talebin artışı ile de kiraların artışı şeklinde yorumlanabilir. İkinci gelir grubunun payında, 2004 yılından itibaren gözlemlenen sürekli artış ile bu grup, diğer gruplara göre en düzenli artışı göstermiştir (Çizelge 7.9). Birinci gelir grubunun payında 2005 yılından itibaren gözlemlenen sürekli artış ise, lüks konut talebinde artış olduğunun bir göstergesi olarak yorumlanabilir (TÜİK, 2008).

Çizelge 7.9 : Türkiye’de beş farklı gelir grubunun toplam tüketim harcamalarında konut ve kira harcamalarının payı.

Yıl Toplam 1.Grup 2.Grup 3.Grup 4.Grup 5.Grup

2002 29,2 33,3 32,0 31,0 29,0 26,7 2003 30,2 33,6 33,4 32,0 30,1 27,8 2004 29,1 32,4 32,8 31,3 28,7 26,2 2005 28,1 30,2 33,1 32,1 27,5 24,4 2006 29,2 33,4 33,8 31,6 30,2 24,4 2007 30,7 33,8 35,0 34,3 31,5 25,7

Türkiye’ye son dönemde giren yabancı sermayede inşaat ve gayrimenkul sektörlerinin payları incelendiğinde ise; her iki sektöre yönelik yatırımların da arttığı, ancak gayrimenkul sektörüne yapılan yatırımların payındaki artışın dikkat çekici olduğu gözlemlenmektedir. Yurtdışında yerleşik kişilerin Türkiye’de doğrudan yatırımlar içinde inşaat sektörünün payı, Çizelge 7.10’da görüldüğü üzere 2005 yılından 2007 yılına kadar artmasına karşın, 2004 yılındaki düzeyine ulaşamamıştır (İSO, 2008).

Çizelge 7.10 : Yurtdışı yerleşik kişilerin Türkiye’de doğrudan inşaat yatırımları.

Yıl 2002 2003 2004

İnşaat

(milyon ABD Doları) 3 8 23

Pay (%) 0,48 1,07 1,78

Yıl 2005 2006 2007

İnşaat

(milyon ABD Doları) 80 222 259

Pay (%) 0,94 1,26 1,35

Gayrimenkul sektörünün payında ise 2004 yılından 2007 yılına kadar sürekli bir artış gözlemlenmiş olup, Çizelge 7.11’de görüldüğü üzere, söz konusu oran 2007 yılında %4,68 ile 2002 yılından sonra en yüksek düzeye ulaşmıştır (İSO, 2008).

Çizelge 7.11 : Yurtdışı yerleşik kişilerin Türkiye’de doğrudan gayrimenkul yatırımları.

Yıl 2002 2003 2004

Gayrimenkul, Kiralama ve İş Faaliyetleri

(milyon ABD Doları)

0 6 3

Pay (%) 0,00 0,81 0,23

Yıl 2005 2006 2007

Gayrimenkul, Kiralama ve İş Faaliyetleri

(milyon ABD Doları)

29 99 897

Pay (%) 0,34 0,56 4,68

Türkiye’de yerleşik kişilerin yurtdışında yaptıkları yatırımlar değerlendirildiğinde ise, söz konusu yatırımların 2002 yılından itibaren artışına paralel olarak inşaat sektöründe yapılan yatırımlar da artmıştır. Türkiye’de yerleşik kişilerin yurtdışında yaptığı toplam yatırımlar içinde ise, Çizelge 7.12’de görüldüğü üzere inşaat sektörünün payı 2002 yılında %1 düzeyinde iken 2006 yılından itibarı ile %3 düzeyine yükselmiştir (İSO, 2008). Bu durum, Türkiye’de inşaat firmalarının

geliştiği ve özellikle yabancı ülkelerde rekabet güçlerinin arttığı ve bu nedenle söz konusu yatırımların gelecek dönemde artmaya devam edeceği şeklinde yorumlanabilir.

Çizelge 7.12 : Türkiye’de yerleşik kişilerin yurtdışında doğrudan inşaat yatırımları.

Yıl 2002 2003 2004

İnşaat

(milyon ABD Doları) 3 3 22

Pay (%) 1,06 0,59 2,46

Yıl 2005 2006 2007

İnşaat

(milyon ABD Doları) 10 53 67

Pay (%) 0,92 3,14 2,94

Türkiye’de yerleşik kişilerin yurtdışında yaptıkları yatırımlar içinde gayrimenkul sektörünün payı ise, Çizelge 7.13’de görüldüğü üzere 2005 yılından itibaren yeniden artış sürecine girmiş olup, söz konusu yatırımlarda özellikle 2007 yılında büyük bir sıçrama gözlemlenmiştir (İSO, 2008). Bu durum, Türkiye’de gayrimenkul sektörünün gelişmeye başladığının ve özellikle son yıllarda Türkiye’de yatırımcıların maddi olarak güçlü bir konuma geldikleri ve bu nedenle söz konusu yatırımların gelecek dönemde artmaya devam edeceği şeklinde yorumlanabilir.

Çizelge 7.13 : Türkiye’de yerleşik kişilerin yurtdışında doğrudan gayrimenkul yatırımları.

Yıl 2002 2003 2004

Gayrimenkul, Kiralama ve İş Faaliyetleri

(milyon ABD Doları)

0 5 2

Pay (%) 0 0,99 0,22

Yıl 2005 2006 2007

Gayrimenkul, Kiralama ve İş Faaliyetleri

(milyon ABD Doları)

1 3 101

Pay (%) 0,09 0,18 4,43

Çizelge 7.14’de görüldüğü üzere, Türkiye’de inşaat sektörüne kullandırılan kredilerin toplam krediler içindeki payının 2005 yılından itibaren dalgalı bir değişim gösterdiği, ancak söz konusu süre içinde genel olarak artış gösterdiği gözlemlenmiştir (TCMB Finansal İstikrar Raporu, 2008). Bu durum, inşaat sektörünün büyüme sürecinde olduğunun ve bu doğrultuda finansman gereksiniminin arttığının bir göstergesidir.

Çizelge 7.14 : Türkiye’de inşaat sektörüne verilen kredilerin toplam krediler içinde payı. Yıl 2005 2006 2007 03/2008 09/2008 İnşaat Sektörüne Verilen Kredilerin Toplam Krediler İçinde Payı (%) 6,5 6,4 8,5 9,3 9,0

İnşaat sektörüne kullandırılan kredilerin yarısından çoğu YP kredi olup, sektöre kullandırılan toplam krediler içinde YP kredilerin payı düzenli bir değişim göstermemektedir (Çizelge 7.15). Bu durum, özellikle ekonomik kriz dönemlerinde artan kur riskine bağlı olarak, inşaat kredilerini riskli bir duruma getirmektedir. Nitekim 2008 yılı Eylül ayı itibarı ile yabancı para kredilerin payındaki artışın temel nedeni, söz konusu kredi hacminin artması değil, Türk parasının yabancı para karşısında değer kaybetmesidir (TCMB, Finansal İstikrar Raporu, 2008).

Çizelge 7.15 : İnşaat sektörüne verilen kredilerde YP kredilerin payı.

Yıl 2005 2006 2007 03/2008 09/2008 İnşaat Sektörüne Verilen Kredilerde YP Kredilerin Payı (%) 59,5 50,3 51,0 57,6 55,1

2008 yılı Ağustos ayı itibarı ile reel sektörün yurtdışından sağladığı uzun vadeli kredi hacmi, 2007 yılı sonuna göre artış gösterirken; bu artışa paralel olarak inşaat ve gayrimenkul sektörlerinin kredi hacimleri de artmıştır (Çizelge 7.16). Buna karşılık inşaat sektörünün payında azalma gözlenirken, gayrimenkul sektörünün payı artmıştır. Bu durum, Türkiye’de gayrimenkul sektörünün hızlı bir büyüme gösterdiğinin diğer bir göstergesi olarak ön plana çıkmaktadır (TCMB, Finansal İstikrar Raporu, 2008).

Çizelge 7.16 : Türk inşaat ve gayrimenkul sektörlerinin yurtdışından sağladığı uzun vadeli kredi hacmi.

Yıl 2007 Yılsonu 2008 Ağustos

Reel Sektör Toplam (milyon

ABD Doları) 75.083 93.933

İnşaat

(milyon ABD Doları) 6.991 7.389

Pay (%) 9,31 7,87

Gayrimenkul, Kiralama ve İş Faaliyetleri

(milyon ABD Doları)

11.133 16.280

Pay (%) 14,83 17,33

Türkiye’de inşaat sektörünün yurtdışından kullandığı uzun vadeli krediler, kalan vadelerine göre gruplandığında ise, Çizelge 7.16’da görüldüğü üzere, 2008 yılı Ağustos ayı itibarı ile söz konusu kredilerin yaklaşık %35’lik bölümünün vadesinin 1 yıl içinde, %15’lik bölümünün vadesinin ise 2 yıl içinde dolacağı görülmektedir (TCMB Finansal İstikrar Raporu, 2008).

Çizelge 7.17 : Türk inşaat sektörünün yurtdışından sağladığı uzun vadeli kredilerin kalan vade dağılımı.

Vade (ay) 1–12 13–24 25–36

İnşaat

(milyon ABD Doları) 2.584 1.144 1.000

Pay (%) 35 15 14

Vade (ay) 37–60 61–120 120+

İnşaat

(milyon ABD Doları) 878 1.540 243

Pay (%) 12 21 3

Gayrimenkul sektörünün yurtdışından kullandığı krediler de benzer şekilde gruplandırıldığında (Çizelge 7.18), inşaat sektörüne benzer şekilde, vadesi 2 yıl ve daha kısa bir sürede dolacak olan kredilerin sektörün toplam kredisinin yaklaşık %50’lik bir bölümünü oluşturduğu görülmektedir (TCMB Finansal İstikrar Raporu, 2008).

Çizelge 7.18 : Türk gayrimenkul sektörünün yurtdışından sağladığı uzun vadeli kredilerin kalan vade dağılımı.

Vade (ay) 1–12 13–24 25–36

Gayrimenkul, Kiralama ve İş Faaliyetleri

(milyon ABD Doları)

4.932 3.154 2.458

Pay (%) 30 19 15

Vade (ay) 37–60 61–120 120+

Gayrimenkul, Kiralama ve İş Faaliyetleri

(milyon ABD Doları)

2.923 1.868 945

Pay (%) 18 11 5

Dünya piyasalarında yaşanan ekonomik krizin 2009 yılının sonuna kadar etkisini devam ettirmesi öngörüldüğünde, bu süre içinde vadesi dolan kredilerin yenilenmelerinin de zorlaşması beklenmektedir. Bu nedenle söz konusu kredilerin, vadesi 2 yıl ve daha kısa bir sürede dolacak olan %50’lik kısmı, yenilenememe riski taşımakta olup, bu durum inşaat ve gayrimenkul sektörlerinin gelecek dönemde finansmanında önemli bir risk oluşturmaktadır.