Proje Maliyet ve Faydalarõnõn Tahmin Edilmesi

Proje listesi tamamlandõğõnda, yönetimin her projenin maliyet ve fayda tahminlerini yapmasõ gerekir. Bu süreçte maliyetlerinin faydalarõnõ aşmasõ sebebiyle listeden çõkarõlmasõ gereken projeler belirlenir.

2.6.3.1.4.1 Maliyet Tahmini

Yeni inşaatlarda, yönetimin inşaat başlamadan önce, projeleri tamamen planlama ve analiz etme avantajõ vardõr. Maliyet açõsõndan nispeten daha az bilinmeyen vardõr. Diğer taraftan yenilemeler, sirkülasyonun sağlanmasõ, mevcut mekanik ve elektrik sistemlerinin tekrar kullanõlmasõ ve mevcut açõklõklarõn değiştirilemeyişi gibi tamamõyla farklõ problemler arz ederler. Düzgün bir tahmin ve analiz yapõlmadan, yönetim, gecikmelerle ve maliyet aşõmlarõyla sonuçlanabilecek yanlõş kararlar verebilir.

Bir projenin kapsamõ ve maliyeti arasõnda direk bir bağlantõ vardõr. Bu nokta açõkça gözükür. Pek çok yenileme projesinde karar verilmesi gereken ilerlenip ilerlenmeyeceği değil fakat alternatif ilerleme yöntemlerinin arasõnda nasõl seçim yapõlacağõdõr. Örneğin, bir salonun yenilenmesinde, müşteri sirkülasyonunu geliştirmek için bar nasõl yerleştirilmelidir? Sadece bu hareket ile ilgili yapõlacak olan objektif bir fayda ve maliyet analizi soruya cevap verebilir. Eğer barõn hareketi ile büyük oranda kazanç artõrõlacaksa, fikri göz önüne almaya değer. Tüm tahmin yöntemleri, projeleri çeşitli seviyelerde detaya bölmeye dayanõr. Yöneticiler için sorun, mevcut karar verme ihtiyaçlarõna yönelik olarak hangi tahmin tekniğini kullanacaklarõdõr. Bir tahminin hazõrlanmasõ için ihtiyaç duyulan zaman miktarõ ve bilgi ile tahminin doğruluğu arasõnda direk bir ilişki vardõr. Genellikle kullanõlan tahmin yöntemleri şu şekildedir;

1- Büyüklük düzeni; En hõzlõ ve kesinliği en az olan tahmin yöntemidir. (+ %30) Amaçlanan yalnõzca yaklaşõk maliyet tahmininin bulunmasõdõr. Kazancõn bir yüzdesi olarak tahmin etmek yaygõndõr. Örneğin bir yatak odasõnõn restorasyonu, yaklaşõk olarak yeni inşaatõn oda başõna maliyetinin %75’ ine mal olur. Büyüklük düzeni tahminleri çok

az bilgi gerektirir ve önceki işlerden alõnan bilgilere veya genel endüstri kaynaklarõna dayanõr.

2- Doluluk tabanlõ tahminler; Bu tahmin yöntemi ile proje maliyetlerine yönelik daha net tahminlere ulaşõlõr. (+ %20) Bu tahminler, yatak odalarõ için oda başõna maliyet, yeme içme mekanlarõnda sandalye başõna maliyet veya toplantõ odalarõnda m2 başõna maliyet gibi standart birimler kullanõlarak yapõlõrlar. Bunun için, doluluk tabanlõ tahminler, örneğin yenilenecek olan odalarõn sayõsõ veya toplantõ salonunun alanõnõn bilinmesi gibi yenilemenin kapsamõ bilindiğinde kullanõlabilir.

3- Sistem tahminleri; Sistem tahminleri, yenilemede kullanõlan farklõ yapõm sistemlerinin maliyetlerinin tahmin edilmesi ile oluşturulur. Bu tahmin yöntemi, doluluk tabanlõ tahminlere göre daha fazla bilgi gerektirir, daha detaylõ maliyet tahmini verir. Örneğin bir yatak odasõnõn sistem tahmini, yeni klima ünitesinin kurulma maliyeti, eski duvar kaplamalarõnõn kaldõrõlmasõ, yeni duvar kaplamalarõnõn yapõlmasõ vs. içerir. Yenilemede kapsanacak olan tüm ögelerin toplam maliyetinin tam bir tahminini içerir. Bu tahmin yöntemi, bir projenin tasarõm safhasõ esnasõnda çok uygundur.

4- Birim-fiyat tahminleri; Bu en detaylõ ve net tahmin yöntemidir. (+%10) Bu tahminler ile tahminci, malzemeleri, nakliye maliyetlerini, vergileri, işgücü maliyetini vs. her bir unsuru ayrõ ayrõ fiyatlandõrõr ve toplamlarõ birleştirir. Bu yöntem diğerlerinden daha uzun sürer ve proje ile ilgili tam bilgi gerektirir. Bu yöntem yapõm tekliflerinin hazõrlanmasõ için ve mobilya, mefruşat teklifleri için uygundur.

Büyüklük düzeni tahminleri, yenileme projesi listesi hazõrlanõrken veya farklõ projelerin maliyetleri hõzlõ bir şekilde karşõlaştõrõlõrken faydalõdõrlar. Doluluk tabanlõ tahminler, alternatifler arasõnda seçim yapma ihtiyacõ olduğunda faydalõ olacaktõr. Bir proje onaylandõğõnda ve tasarõm safhasõna geçildiğinde, daha yüksek tahmin uzmanlõğõ gerektiren daha kesin yöntemler kullanõlarak tahminler yapõlmalõdõr.

Yenileme projelerinin dolaylõ maliyetleri çoğu kez unutulurlar. Bu dolaylõ maliyetlere örnek; • İnşaat atõklarõndan dolayõ tüm alanlarõn ekstra temizliği,

• Memnuniyetsiz müşterilere ücretsiz armağan ve hizmetler,

• Normalde kullanõlan fasiliteler hizmet dõşõ olduğunda, ücretsiz kahvaltõ ve kokteyl saatleri,

• Hizmet dõşõ fasiliteler sebebiyle kazanç kaybõ, • Değerli işçi kaybõ.

Pek çok durumda, yenileme planõnda yapõlan basit değişiklikler, bu dolaylõ maliyetleri belirgin bir şekilde düşürebilir.

2.6.3.1.4.2 Fayda Tahmini

Geliri etkileyen projeler için ve geliri destekleyen projeler için olmak üzere iki tip fayda analizi vardõr. Geliri etkileyen projeye örnek olarak bir salonun yenilenmesi; geliri destekleyen projeye örnek olarak, çatõnõn değiştirilmesi gösterilebilir.

Geliri Etkileyen Projelerin Analizi

Geliri etkileyen projelerin analizinde önemli olan, gelecekte oluşmasõ tasarlanan gelirler için uygun bir yöntem kullanõlarak, örneğin yenileme sebebiyle gelirdeki artõş gibi net faydalarõn yenileme maliyetleri ile karşõlaştõrõlmasõdõr.

Bir yenileme projesinin potansiyel faydalarõnõ değerlendirmek için yöneticiler, yenileme olmadan otelin kazanacağõ operasyonel gelirin bir tahminini hazõrlamalõdõrlar. Bu ‘temel’ gelir tahmini, otelin, aynõ zaman süreci içersinde, yenileme gerçekleştiği taktirde kazanacağõ gelirlerin tahmini ile karşõlaştõrõlõr.

Bu tahminler arasõndaki fark, yenileme sayesinde kazanõlacak olan net gelirlerin bir tahminidir. Bu net gelirler, yenilemenin arzu edilen sonucu sağlayõp sağlamadõğõnõn belirlenebilmesi için, yenilemeyi gerçekleştirme maliyeti ile karşõlaştõrõlõr.

Geliri etkileyen, önerilen bütün yenileme projeleri üzerinde analiz yapõlmalõdõr. Böylece projeler, net faydalarõna göre veya fayda/maliyet oranlarõna göre, en çok fayda sağlayandan en az fayda sağlayana sõralanabilirler. Bu özellikle de yenileme projelerinin tasarlanan maliyetleri mümkün olan fonu aştõğõnda önem kazanõr.

Geliri Destekleyen Projelerin Analizi

Destek projelerini analiz etmenin amacõ, mülk için en büyük kazancõ sağlayacak olan projelerin belirlenmesidir. Yöntem, geliri etkileyen projelere uygulanan yönteme çok benzemektedir. Yönelim potansiyel gelirleri tahmin etmekten, her yenileme projesi ile bağlantõlõ kazançlarõn tahminine kaymaktadõr. Yine aynõ şekilde projeleri potansiyel geri dönüşlerine göre, ancak bu durumda, en büyük kazançtan en azõna sõralamak arzu edilir.