Plan Kararları ve Yapılaşma Koşulları Açısından:

İNCELEME ve DEĞERLENDİRME:

Silivri İlçesi, Fener Mahallesi Yerleşik Alanı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi, 13/04/2013 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları ve yürürlükteki mevzuat hükümleri açısından 3 ana başlık altında incelenmiştir:

A- Plan paftaları, plan kararları ve yapılaşma koşulları, B- Plan uygulama hükümleri,

C- Kurum ve kuruluş görüşleri.

A- Plan Kararları ve Yapılaşma Koşulları Açısından:

Bu bölümde, plan paftaları ve plan kararları açısından yapılan değerlendirme paftalar halinde yapılmış, öncelikle plan paftaları kapsamında tespit edilen hususlar aktarılmış, daha sonra da genel bir değerlendirme yapılmıştır. Ancak, ölçek nedeni ile kabul edilebilir bulunan ve 1/5000 ölçekli nazım imar planının genellik ilkesi doğrultusunda 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kapsamında değerlendirilen hususlarda değerlendirme yapılmamıştır. Son bölümde de 1/1000 ölçekli uygulama imar planında verilen yapılaşma koşulları ile 1/5000 ölçekli planın yoğunluk ve yapılaşma değerleri karşılaştırılmıştır.

Tablo 1. Donatı Alanları Dağılımları

GENEL FONKSİYON FONKSİYON 1/5000 NİP (HA) 1/1000 UİP (HA)

KENTSEL DONATI VE TEKNİK ALTYAPI

İDARİ TESİS

İDARİ HİZMET ALANI 2.68 1.29

BELEDİYE HİZMET

ALANI - 0.73

TOPLAM 2.68 2.02

EĞİTİM TESİSİ

İLKÖĞRETİM ALANI 0.86 1.01

ORTAÖĞRETİM ALANI 0.84 0.60

TOPLAM 1.70 1.61

SAĞLIK TESİSİ SAĞLIK TESİSİ ALANI 0.37 0.30 DİNİ TESİS

ALANIALANLARI CAMİ ALANI 0.27 0.24

SOSYAL TESİS

ALANI ÖZEL SOSYAL TESİS A. 0.29 0.22

PAZAR ALANI PAZAR ALANI 1.04 0.71

TEKNİK ALTYAPI TEKNİK ALTYAPI

ALANI 0.87 0.65

YOL ve MEYDAN

ALANI 6.75 20.84

0.44

TOPLAM 7.62 21.49

AÇIK VEYEŞİL ALANLAR

YEŞİL ALAN

PARK ALANI 3.86 4.24

SPOR TESİSİ ALANI 0.90 0.90

AĞAÇLANDIRILACAK

A. 1.44 1.30

MEZARLIK ALANI 1.47 1.46

TOPLAM 7.67 7.90

DONATI ALANLARI TOPLAMI 21.64 34.49

Teklif uygulama imar planı ile 1/5000 ölçekli planın uygulama imar planını kapsayan bölümü üzerinde yapılan karşılaştırma neticesinde; genel olarak fonksiyon alanlarının birbirleri ile uyumlu olduğu, donatı alanları toplamındaki alansal farkın 1/1000 ölçekli teklif planla getirilen yollardan kaynaklandığı ve uygulama imar planlarının ölçeği ve içerdiği detaylar göz önüne alındığında bazı fonksiyon alanlarında farklılaşmaların teklif uygulama imar planının 1/5000 ölçekli plana uygunluğunu kısmen bozduğu görülmektedir.

Teklif uygulama imar planı ile 1/5000 ölçekli plan arasında yapılan karşılaştırmalar ve bu karşılaştırmalardan çıkan sonuçlar aşağıda açıklanmaktadır.

1. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında, 1261 ve 1262 parseller “Spor Tesisi Alanı”

fonksiyonunda kalmakta iken, teklif planda “İdari Tesis Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.

2. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında, 194 parsel “50 k/Ha Konut Alanı”

fonksiyonunda ve 3897 parselin bir kısmı “İdari Hizmet Alanı” fonksiyonunda kalmakta iken, teklif planda “Spor Tesisi Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.

3. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında, 3902 parselin tümü ve 3897 parselin bir kısmı

“İdari Tesis Alanı (Mahalle Konağı)” fonksiyonunda kalmakta iken, teklif planda “Belediye Hizmet Alanı (Mahalle Konağı)” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.

4. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında, 3899 ve 3898 parsellerin bir kısmı “Park Alanı” fonksiyonunda kalmakta iken, teklif planda “Ortaöğretim Tesis Alanı” fonksiyonuna alındığı, yine 3897 parselin bir kısmı “Ortaöğretim Tesis Alanı” fonksiyonunda kalmakta iken, teklif planda

“Park Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.

5. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında, 4139 parselin tümü ve 4140 parselin bir kısmı

“İdari Tesis Alanı” fonksiyonunda kalmakta iken, teklif planda “Belediye Hizmet Alanı”

fonksiyonuna alındığı görülmüştür.

6. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında, 4130 parsel “Park Alanı” fonksiyonunda kalmakta iken teklif planda “A-2 ve 0.25/0.50 yapılaşmalı Konut Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.

7. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında, mahalle merkezinin kuzeyinden geçen 12 metrelik kent içi araç yolunun teklif planda 10 metreye indirilerek bir kısmının daha batıya alındığı, böylece 4106 parselin “A-2 ve 0.25/0.50 yapılaşmalı Konut Alanı” fonksiyonuna, 4107, 4108 4109, 4110 ve 4111 parsellerin “Dini Tesis Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.

8. 14/06/2013 tasdik tarihli “Fenerköy 3 pafta 4847 parsel NİP Tadilatı” ile Tarımsal Niteliği Korunacak Alanında kalmakta iken “Sanayi Alanı” fonksiyonuna alınan (yeni 4866) parselin, teklif planda “Tarım Dışı Çalışma Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.

9. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında 1276 parselin bir kısmı “20 K/Ha Konut Alanı” fonksiyonda kalmakta iken, teklif planda “Park Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.

10. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında 1278 parselin bir kısmı “20 K/Ha Konut Alanı” fonksiyonda kalmakta iken, teklif planda “Park Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.

11. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında 3792 parsel “20 K/Ha Konut Alanı”

fonksiyonda kalmakta iken, teklif planda “Park Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.

12. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında 450 ve 451 parsellerin kuzeyindeki kadastral boşluk “Tarımsal Niteliği Korunacak Alan” fonksiyonda kalmakta iken, teklif planda “Park Alanı”

fonksiyonuna alındığı görülmüştür.

Plan Kararları - Genel Değerlendirme:

* Teklif uygulama imar planındaki; 1 ve 2 numaralı değişikliklerin 2 numaralı alanda kalan mevcut spor tesisi nedeniyle yapıldığı anlaşılmakta olup, 1/5000 ölçekli planda 194 parselin bir kısmındaki Konut Alanı da 1/1000 ölçekli plan teklifinde Spor Tesisi olarak planlandığı için donatı alanlarını arttırıcı nitelik taşımaktadır.

* Teklif uygulama imar planındaki; 3, 4 ve 5 numaralı değişikliklerin 1/5000 ölçekli meri nazım imar planı kararlarını değiştirici nitelikte olduğu görülmüştür. Donatılar arası yer değişimine yönelik düzenlemenin öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.

* Teklif uygulama imar planındaki; 6 numaralı değişikliğin, 4130 parselin İstanbul I Numaralı Koruma Bölge Kurulu Kurum görüşünde tescilli parsel ve kilise binası olarak gösterilmesi nedeniyle yapıldığı anlaşılmaktadır. Ancak bu tür bir Korunması Gerekli Kültür Varlığının, Donatı Alanı yerine Konut Alanı lejandı içinde gösterilmesinin doğru bir gösterim tekniği olmadığı tespit edilmiştir.

* Teklif uygulama imar planındaki; 7 numaralı değişikliğin mevcut köy dokusunun korunması amacıyla yapıldığı anlaşılmaktadır. Ancak 12 metreden 10 metreye indirilen yol düzenlemesinin 1/1000 ölçekli plandaki haliyle 1/5000 ölçekli planın ulaşım kademelenmesini bozucu nitelik taşımaktadır.

* 4878 parsel (yeni 4866), daha önce 14/06/2013 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli plan değişikliği ile Tarımsal Niteliği Korunacak Alanından çıkarılarak Sanayi Alanına alınmıştır. Teklif uygulama imar planındaki; 4866 parselin Konut Dışı Çalışma Alanı olarak gösterildiği 8 numaralı değişikliğin söz konusu plan değişikliği dikkate alınmadığı için sehven yapıldığı anlaşılmaktadır. Teklifin bu haliyle 1/5000 ölçekli meri nazım imar planı kararlarını değiştirici nitelikte olduğu görülmüştür.

*Teklif uygulama imar planındaki; 9, 10 ve 11 numaralı değişikliklerin 2000 m²’nin altında olması sebebi ile farklılıkların 1/5000 ölçekli meri plan kararlarına aykırı olmadığı tespit edilmiş olup bu değişikliklerin büyüklük olarak 1/1000 ölçekli planın konusu olduğu görülmüştür.

* Teklif uygulama imar planındaki; 12 numaralı değişikliğin söz konusu alanın kadastral boşlukta kalması nedeniyle yapıldığı anlaşılmaktadır.

Bununla birlikte Silivri İlçesi, Fener Mahallesi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinin teknik açıdan yapılan değerlendirmeleri neticesinde aşağıda açıklanan hususlar tespit edilmiştir.

*Teklif uygulama imar planında, yeşil alan ve konut alanları fonksiyonlarının arasında ayrılan 3 ve 5 metrelik yaya yollarının, ilgili mevzuat gereği en az 7 metre olması gereken servis yolu niteliğinde kullanılmasına imkan verecek şekilde yeniden düzenlenmesi gerekmektedir. Mekansal Planlama Yönetmeliğinin 26-6-c maddesi “İmar planlarındaki gelişme alanlarında geçiş amaçlı 3,00 metreden dar yaya yolu, 10,00 metreden dar trafik yolu açılamaz; yerleşik alanlarda mülkiyet ve yapılaşma durumlarının elverdiği ölçüde yukarıdaki standartlara uyulur. Ancak parseller 7,00 metreden dar yollardan mahreç alamaz.” demektedir.

*F20-d-15-b-2-a paftasında 1320 ve 4430 parsellerin arasından, 4400 ve 4388 parsellerin arasından, 4236 ve 4234 parsellerin arasından geçen yaya yollarında yol genişliği sembolü bulunmamaktadır.

*F20-d-10-c-4-c paftasında 4008 ve 4025 parsellerin arasından, 4007 ve 3916 parsellerin arasından, 3853 ve 3852 parsellerin arasından geçen yaya yollarında yol genişliği sembolü bulunmamaktadır.

*F20-d-15-b-1-b paftasında 3995 ve 3986 parsellerin arasından, 4016 ve 3994 parsellerin arasından, 4165 ve 4185 parsellerin arasından geçen yaya yollarında yol genişliği sembolü bulunmamaktadır.

Yapılaşma Koşulları:

*13/04/2013 tasdik tarihli meri 1/5000 ölçekli nazım imar planında 20 K/Ha yoğunluk verilen gelişme konut alanlarına 1/1000 ölçekli teklif planda KAKS: 0.10 (2 kat) yapılaşma koşulu ile en küçük ifraz şartı 1000 m², 50 ki/ha yoğunluk verilen meskun konut alanlarına 1/1000 ölçekli teklif planda KAKS: 0.25 (2 kat) yapılaşma koşulu ile en küçük ifraz şartı 500 m², 90 ki/ha yoğunluk verilen konut alanlarına 1/1000 ölçekli teklif planda TAKS: 0.25, KAKS: 0.50 (2 kat) yapılaşma koşulu ile en küçük ifraz şartı 500 m², 120 K/Ha yoğunluk verilen meskun konut alanlarına 1/1000 ölçekli teklif planda TAKS: 0.30 KAKS: 0.60 (2 kat) yapılaşma koşulu ile en küçük ifraz şartı 500 m² yapılaşma önerilmiştir.

*Meri 1/5000 ölçekli planda K+T lejantında gösterilen alanlarda, 1/1000 ölçekli teklif planda TAKS:

0.30, KAKS: 0.60 (2 kat) yapılaşma koşulu ile en küçük ifraz şartı 500 m² yapılaşma önerilmiştir.

Tablo 2. Konut Alanları Dağılımları ve Nüfus Karşılaştırma Tablosu

FENER MAHALLESİ 1/5000 PLAN 1/1000 PLAN

YOĞUNLUKLAR ALAN

( ha ) YOĞUNLUK NÜFUS ALAN

( ha ) EMSAL

KİŞİ BAŞI İNŞAAT ALANI (m²)

NÜFUS

GELİŞME 20 Kİ/HA 24.96 20 500 21.76 0.10 45 483

MESKUN 50 Kİ/HA 3.59 50 180 3.45 0.25 45 192

MESKUN 90 Kİ/HA 16.14 90 1452 13.07 0.50 45 1452

MESKUN 120 Kİ/HA 3.66 120 440 1.94 0.60 45 259

KONUT+TİCARET AL. 0.80 120 48 0.91 0.30 45 61

AĞAÇLANDIRILACAK

AL. 1.44 - - 1.33 0.04 45 12

TOPLAM 2620 2459

*Teklif plandaki Konut Alanları ve Ticaret Alanları için öngörülen yapılaşma koşullarının, köy yerleşik alanları içerisindeki kişi başına düşen inşaat alanının 45 m² olacağı kabulü dikkate alındığında meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı yapılaşma koşulları ile uyumlu olduğu ve 1/5000 plan nüfus öngörüsü bakımından ise teklif planın nüfus değerlerinin uygun olduğu görülmüştür.