Onarım İçin Bağımsız Bölümüne Girilmesine Müsaade Etme Yükümlülüğü

KMK 23. madde, kat maliklerine bazı şartlarda bağımsız bölümüne girilmesine izin verme yükümlülüğü getirmiştir. Buna göre: “Kat maliklerinden birinin

bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.”

KMK 23. maddede belirtilen müsaade etme yükümlülüğünün kapsamına yalnızca bağımsız bölüme girilmesi değil, aynı zamanda girilen bağımsız bölümde bazı işlemler yapılması da girmektedir. Bu durumda yapılacak olan işlem gereklilik arz ettiğinden ötürü bağımsız bölümün maliki buna katlanmakla yükümlüdür. Ancak lehine işlem yapılacak olan kat malikinin, bu zararı derhal gidermesi gerekmektedir.368

Bağımsız bölüme girilmesine müsaade etmesi gereken yalnızca kat maliki değildir. O bağımsız bölümde herhangi bir sebeple oturanların da bu izni verme zorunluluğu

365 _{SİRMEN, s. 462.}

366 _{KMK m. 19: “Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça} anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.”

367 _{GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s. 307.}

91

bulunmaktadır. Bağımsız bölüm boş ise burada izin vermesi gereken kişi kat maliki olacaktır.369

Bağımsız bölümün maliki, daha önce bağımsız bölüme girilmesine izin verdiyse ve daha sonradan tekrar bağımsız bölüme girilmesi zorunluluğu doğduğu taktirde yeniden izin vermekle yükümlüdür. Daha önceden vermiş olduğu izni öne sürerek yeniden izin vermekten kaçınamayacaktır. Bağımsız bölüme girilmesi zorunlu olan durumlarda, girilecek olan bağımsız bölümün maliki kendisine uygun olan bir zamanda bunun yapılmasını isteyebilir. Yapılacak olan onarım veya değişiklik, bağımsız bölümde oturan kişiye en uygun zamanda ve onu mümkün olduğunca az rahatsız ederek gerçekleşmelidir.370

Anataşınmazın büyük bölümü veya bazı yerleri harap olduğu taktirde, gereken yapım ve onarım işlemleri sırasında sağlam olan bağımsız bölümler işgal edilebilmektedir. Bu süreçte işgal edilecek olan bağımsız bölümlerin malikleri veya orada oturanlar buna katlanmak zorundadır. Ancak bu yapım ve onarım işleminde müsaade mecburiyetinde bulunan kat malikleri veya orada oturanlar, onarım veya yapımın yine en uygun zamanda yapılmasını ve en az rahatsız edilecek yöntemin kullanılmasını isteyebilir. Müsaade mecburiyetinin oluştuğu durumlarda, bağımsız bölüme giren kişi iyi niyetli davranmalıdır. Yapım veya onarım işlemini mümkün olduğunca az rahatsızlık vererek ve onarım veya yapım işleminin gerektirdiği asgari ölçüleri aşmadan bu işlemi yapmalıdır.371

Bağımsız bölüme giriş izni veren kat maliki ya da o bağımsız bölümde oturanlar, bu izin sebebiyle zarara uğramışsa bu zarar derhal karşılanmalıdır. Bu zararın kapsamına bağımsız bölümün kirletilmesinden dolayı temizlikçi tutulması, bağımsız bölümdeki eşyalara zarar verilmesi, sıva ve boyaların sökülmesi, kapıların veya pencerelerin sökülmesi gibi giderler girmektedir. Bu zararların karşılığı kat malikine peşin olarak ve hemen ödenmelidir.372

369 _{ERMAN, s. 143; DÖRTGÖZ, s. 150; SİRMEN, s. 463.} 370 _{GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s. 517.}

371 _{GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s. 520.}

92

Eğer ortaya çıkacak zarar önceden belirlenebiliyorsa bu durumda ödemenin giriş izni verilmeden önce yapılması gerekmektedir. Eğer önceden belirlenebilen zararın ödemesi yapılmazsa, kat maliki ya da o bağımsız bölümde oturanlar giriş iznini vermekten kaçınabileceklerdir. Önceden belirlenemeyen zararlar varsa veya önceden belirlenen zarardan daha fazla bir zarar meydana gelmişse, bu zararların da müsaade veren kat maliki ya da kat maliki dışında oturanlara verilmesi gerekmektedir. Bağımsız bölümde oturanların işlem sırasında bağımsız bölümü boşaltmaları gerektiği taktirde bu süreçte oturdukları yerin kirası ve taşınma masrafları gibi masraflar da müsaade veren kişiye derhal ödenecektir. Bağımsız bölüme girilmesine izin veren kişinin zararları, lehine izin verilen kat maliki tarafından ödenecektir.373

Bağımsız bölüme girilmesine müsaade edilmemesi halinde hakimden müdahale talebinde bulunulabilecektir. Burada davayı açması gereken kişi, lehine işlem yapılacak olan kat malikidir. Bu dava açılırken kat malikleri kuruluna başvurulmasına gerek yoktur. Nitekim kanunda müsaade etme mecburiyetinin şartları açıkça belirtilmiştir. Şartlar oluştuğu taktirde, kanun açıkça müsaade mecburiyetinin olduğunu belirttiği için bu durumda doğrudan hakimden müdahale talebinde bulunulabilecektir.374

Bağımsız bölüme girilmesine müsaade edildiği taktirde, onarım veya yapım işleri sırasında gereken asgari koşulların aşıldığını, işlerin uzatıldığını, yapım işlerinin tekniğe aykırı yapılması nedeniyle bağımsız bölümden yararlanamadığını veya gereksiz yere bağımsız bölümünün işgal edildiğini iddia eden kat maliki de hakimden müdahale talebinde bulunabilecektir. Hakim bu durumda bilirkişi görüşü çerçevesinde gereken önlemi aldıracak, uyulması gereken koşullar hakkında karar verecektir.375

Bağımsız bölüme girilmesine müsaade etme mecburiyeti ile ilgili anlattıklarımız sadece onarım açısından değil, bozukluğun veya eksikliğin giderilmesi, gereken

373 _{KARAHACIOĞLU ve ALTIN, s. 407; SİRMEN, s. 464.} 374 _{ERMAN, s. 143.}

93

tesislerin yapılması ve yapı güvenliği için gereken teknik incelemelerin yapılması konularında da geçerli olacaktır. Sayılan durumların hepsinde aynı şartlar geçerli olacaktır.