Anayapının Bağımsız Bölümlerinden Birinin Harap Olması

Anayapının bağımsız bölümlerinden sadece biri harap olduğu taktirde uygulanacak prosedür KMK’nın 47. maddesinde belirtilmiştir. Buna göre, anayapının yalnızca bir bağımsız bölümü harap olur yani başlı başına kullanılmaya elverişsiz hale gelirse240 _{o bağımsız bölümün maliki harap olan bölümü yeniden}

yaptırmak zorundadır. Eğer malik, harap olan bölümü, harap olma tarihinden itibaren iki yıl içerisinde yaptırmazsa, maliki olduğu bölüme ait arsa payını diğer kat maliklerine devretmek zorunda kalacaktır.241 _{KMK 47. maddede belirtilen bu}

hükmün şartları, başlıklar halinde aşağıda incelenecektir.

2.2.2.1 Kat Malikinin Harap Olan Bağımsız Bölümü Yeniden Yaptırması Anayapıda yer alan bağımsız bölümlerden birinin harap olması durumunda, o bağımsız bölümün maliki harap olan bölümü yeniden yaptırmak zorundadır.

238 _{SİRMEN, s. 476; ERMAN, s. 152.} 239 _{SİRMEN, s. 478.}

240 _{GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s. 1110; SİRMEN, s. 477.}

241 _{SİRMEN, s. 477; ERMAN, s. 152; Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyetli Taşınmazlarda Anayapının}

60

Yeniden yaptırma için kanunda verilen süre iki yıldır. Bu iki yıllık sürenin başlangıcıyla ilgili kanunda herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak bu sürenin başlangıcı olarak bağımsız bölümün tamamen harap olduğu ve kullanılamaz halde olduğu gün kabul edilmelidir.242

Tamamen harap olma kavramından anlaşılması gereken bağımsız bölümün, başlı başına kullanılmaya imkan kalmayacak hale gelmesidir. Yani bir bağımsız bölümün harap olmasından bahsedebilmemiz için o bölümün kullanılma imkanının kalmaması gerekmektedir. Bağımsız bölümün yıpranması veya eskimesi gibi durumlarda harap olmadan bahsetmek yerinde olmayacaktır.243

2.2.2.2 Bağımsız Bölüm Malikinin Yeniden Yaptırmaması Sonucu Arsa Payının Devri

Anayapıdaki bağımsız bölümlerden birinin harap olması durumunda o bölümün malikinin, harap olma tarihinden itibaren iki yıl içerisinde bağımsız bölümü yeniden yaptırması gerektiğinden bahsetmiştik. Ancak malikin bu süre içerisinde bölümü yeniden yaptırmaması durumunda, diğer kat malikleri o bağımsız bölüme ait arsa payının devrini talep edebilmektedirler.244

Diğer kat maliklerinin, harap olan bağımsız bölüme ilişkin arsa payının devrini isteyebilmeleri için bazı koşulların gerçekleşmesi gerekmektedir. Buna göre; öncelikle harap olmuş bağımsız bir bölüm olması gerekmektedir. Daha sonra o bağımsız bölüm malikinin harap olan bölümü iki yıl içerisinde yeniden yaptırmamış olması gerekmektedir. Son olarak diğer kat maliklerinin bu iki yıllık sürenin dolmasından itibaren bir yıl içerisinde, bağımsız bölüme ilişkin arsa payının devrini hakimden istemeleri gerekmektedir.245

Talep üzerine hakim, bağımsız bölümün harap olup olmadığını ve harap olduysa süresi içinde yeniden yapılıp yapılmadığını tespit etmelidir. Bu hususta gerekirse

242 _{GERMEÇ, Anayapının Harap Olması, s. 115-121.} 243 _{GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s. 1110.} 244 _{SİRMEN, s. 477; ERMAN, s. 152.}

61

bilirkişiye de başvurabilir. Hakim, inceleme sonucunda şartların gerçekleştiğini tespit ederse, başvuran kat maliklerinin istemini yerine getirecektir.246

İnceleme sonucunda şartların gerçekleştiği tespit edilmekle birlikte, bağımsız bölümü harap olan kat maliki gerekli yapım işlerine süresi içinde başlandığını belirtir ve bu durum bilirkişi incelemesiyle de desteklenirse hakim, arsa payının devri kararını hemen vermeyecek, bağımsız bölümü harap olan kat malikine yapım işlerinin bitirilmesi için makul bir süre verecektir. Verilen süre sonunda yeniden bir değerlendirme yapılacak ve karar buna göre verilecektir.247

Yukarıda belirttiğimiz şartların gerçekleşmesi durumunda devredilecek olan şey harap olan bağımsız bölüme ilişkin arsa payıdır. Bu devir işlemi arsa payının değeri ödenerek yapılmaktadır.248 _{Arsa payının değeri hesaplanırken, hangi tarihe}

göre belirleneceği madde hükmünde açıkça yazmamakla birlikte KMK’nın 25. ve 26. maddelerinde değerle ilgili hüküm bulunmaktadır. Bu hükümden yola çıkılarak bağımsız bölümün harap olması durumunda arsa payının değerinin, hükme en yakın tarihteki değeri olmalıdır.

2.2.2.3 Arsa Payı Devrinden Sonra Bağımsız Bölümün Yeniden Yaptırılması Harap olan bağımsız bölüme ilişkin arsa payını, şartları gerçekleştiği taktirde devralan kat malikleri, bu bağımsız bölümü yeniden yaptırmakla yükümlüdür. Kanun burada da bir süre öngörmüş ve bu süreyi iki yıl olarak belirlemiştir. Kanun burada sürenin başlangıcı açısından devir tarihini esas almıştır.

Bağımsız bölüme ilişkin arsa payını devralan kat malikleri, kanunda verilen iki yıllık süre içerisinde bağımsız bölümü yeniden yaptırırsa, yaptırılan bağımsız bölüm varlığını devam ettirecek ve bu bölüme ilişkin arsa payı korunmuş olacaktır. Yaptırılan bu bölüm, onu devralan kat malikinin veya birden çok malik devraldıysa o maliklerinin ortak mülkiyeti olacaktır.249

246 _{SİRMEN, s. 477.}

247 _{GERMEÇ, Anayapının Harap Olması, s. 115-121.} 248 _{SİRMEN, s. 477.}

62

Harap olan bağımsız bölümü devralan malik veya malikler, yeniden yaptırmak istemezlerse, diğer kat malikleriyle birlikte bu bölümü dışlayabilmektedirler.250

Harap olan ve yeniden yaptırılmayacak olan bağımsız bölüm yok sayılacağından ve kat mülkiyetinde kural olarak kat mülkiyetine dönüştürülmemiş arsa payı olamayacağından dolayı, o bağımsız bölüme ilişkin arsa payı diğer kat maliklerinin arsa paylarına bölüştürülecektir. Bunun için bağımsız bölümlere ait arsa payları, KMK’nın 3. maddesinin ikinci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hesaplanarak yeni durum kat mülkiyeti kütüğüne geçirilmelidir. Burada kat maliklerinin bu şekilde hareket edebilmeleri için uymaları gereken süre yine iki yıl olacaktır.251

Eğer harap olan bağımsız bölüme ait arsa payını devralan kat malikleri, kanunda belirtilen iki yıllık süre içerisinde bağımsız bölümü yeniden yapmazlarsa veya o bağımsız bölümü dışlayıp arsa payını yeniden hesaplatmazlarsa, anataşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erecektir.252 _{Nitekim kat mülkiyetinde}

esas olan bütünlüktür. Bir veya birden fazla bölümün kat mülkiyeti dışında kalması mümkün olamayacağından ötürü, harap olan bağımsız bölümün yeniden yapılmadığı veya o bölüme ilişkin arsa payının yeniden hesaplanıp kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmediği durumlarda kat mülkiyetinin devam etmesi de söz konusu olamayacaktır.253 _{Anataşınmaz üzerindeki kat mülkiyetinin ortadan}

kalkması sonucunda taşınmazın sağlam kalan kısımlar gösterilerek paylı mülkiyet hükümlerine göre yeni bir sayfaya kaydedilmektedir.254