Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararıyla Kurulması

KMK’ya göre kat mülkiyetinin kuruluş yollarından bir diğeri de mahkeme kararıyla kurulmasıdır. KMK 10. maddesinin beşinci fıkrasında bu durum şöyle belirtilmektedir: “Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul

üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.”

Mahkeme kararıyla kat mülkiyetinin kurulabilmesi için bazı şartların varlığı gerekmektedir.186 Bu şartlar şu şekildedir:

- Dava konusu olan taşınmazın, öncelikle üzerinde kat mülkiyeti kurulabilmesine imkan bulunmalıdır. Kat mülkiyeti kurulabilmesi için gereken şartlar ise KMK 1. maddede ve 50. maddenin ikinci fıkrasında belirtilmiştir. Buna göre öncelikle yapı tamamıyla kargir yani betonarme olmalıdır. Daha sonra bağımsız bölümlerin her biri başlı başına kullanmak için elverişli bulunmalıdır. Ayrıca yapım tamamlanmış ve yapı kullanım izin belgesi alınmış olmalıdır.187

- Diğer bir şart olarak ortaklığın giderilmesi davasında davacı veya davalı taraflardan en az biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması veya bağımsız bölümlerin ortaklara tahsis edilmesi yoluyla yapılmasını istemelidir.188

185 _{ERTAŞ, Eşya Hukuku, s. 439; SİRMEN, s. 453; AYAN, Mülkiyet, s. 464.}

186 _{SİRMEN, s. 453-454; ERMAN, s. 140; ODYAKMAZ, Kat Mülkiyeti Sorunları, s. 38.} 187 _{ERMAN, s. 140; SİRMEN, s. 454.}

188 _{ERTAŞ, Eşya Hukuku, s. 440; SİRMEN, s. 453; ERMAN, s. 140; ODYAKMAZ, Kat Mülkiyeti Sorunları,}

47

Taraflardan herhangi biri kat mülkiyetine çevrilme talebinde bulunmaksızın aynen paylaştırma talebinde bulunması da kat mülkiyetine geçilmesi istemini kapsamaktadır.189 _{Ancak davanın aynen paylaştırma amacıyla açılmış olması}

da gerekmez. Paraya çevrilme yoluyla ortaklığın giderilmesi amacı ile açılan bir davada taraflar, kat mülkiyetine çevrilmesi talebinde bulunabilecektir.190

- Diğer bir şart olarak taraflardan her birine en az bir bağımsız bölüm düşmesi şartı aranmaktadır. Uygulamada iştirak halinde olan malikler haricinde her paydaşa bağımsız bölüm düşmedikçe ve tarafların rızası yoksa kat mülkiyetine geçilememektedir.191 Bir görüşe göre bu durum mahkeme kararıyla kat mülkiyeti kurulmasında aranması gereken bir şarttır. Paydaşlardan birine veya bir bölümüne bedeli verilerek kat mülkiyeti kurulamamaktadır.192 _{Diğer bir}

görüşe göre ise bağımsız bölüm sayısı paydaş sayısı kadar çok olmasa da mahkeme kat mülkiyeti kurulmasına karar verebilir. Bu durumda, bağımsız bölüm tahsis edilmesini istemeyip bedelini isteyen paydaş veya paydaşlara bedeli ödenmesi suretiyle kat mülkiyeti kurulacaktır.193

- Mahkeme kararıyla kat mülkiyeti kurulmasında aranan diğer şart ise KMK’nın 12. maddesinde yazan belgelerin tamamlanması ve açılan dava dosyasına konulmasıdır.194 _{Nitekim mahkeme, kat mülkiyetinin kurulmasına karar}

verirken KMK 12. maddede belirtilen belgelere dayanarak karar verecektir. Bu belgelerde eksiklik olması halinde mahkeme kat mülkiyetinin kurulmasına karar vermekten kaçınacaktır. Belgelerde eksiklik bulunması halinde, kat mülkiyetine geçme talebinde bulunan paydaşa bu belgelerin tamamlanması yükümlülüğü yüklenecektir.195

189 _{ERTAŞ, Eşya Hukuku, s. 440.}

190 _{AYAN, Mülkiyet, s. 464; ERTAŞ, Eşya Hukuku, s. 440.}

191 _{ERTAŞ, Eşya Hukuku, s. 441; SİRMEN, s. 453-454; ODYAKMAZ, Kat Mülkiyeti Sorunları, s. 38.} 192 _{AYAN, Mülkiyet, s. 465.}

193 _{AYAN, Mülkiyet, s. 465.}

194 _{ERTAŞ, Eşya Hukuku, s. 440; SİRMEN, s. 454; ODYAKMAZ, Kat Mülkiyeti Sorunları, s. 38.} 195 _{SİRMEN, s. 454.}

48

Bu sayılan şartlardan biri veya birden fazlasının eksikliği halinde kat mülkiyetinin mahkeme yoluyla kurulması mümkün olmayacaktır. Ancak bu durumda satış yoluyla paydaşlığa son verilebilecektir.196

Mahkeme kararıyla kat mülkiyeti kurulabilmesi için öncelikle mahkeme, yukarıda saydığımız şartların var olup olmadığına bakacaktır. Mahkemenin, paydaşların her birine en az bir bağımsız bölüm düşüp düşmediğine bakması gerekmektedir. Eğer her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmüyorsa ve paydaşlar bedelinin ödenip bağımsız bölüm verilmemesine razı olmuyorsa mahkeme kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesine karar veremeyecektir. Ancak paydaş veya paydaşlardan bazıları bir bağımsız bölüm üzerinde ortak mülkiyete razı olurlarsa ve geriye kalan bağımsız bölümler de diğer paydaşlara yetecek kadar çok ise bu durumda mahkeme, diğer şartların da sağlanması halinde kat mülkiyetinin kurulmasına karar verebilecektir.197

Bağımsız bölümlerin sayısının, paydaşlara yetecek sayıda olması gerekmektedir. Bu durumun dikkate alınacağı tarih, ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı tarih olacaktır. Bu tarihten sonra paydaş sayısındaki artma veya azalmanın bu duruma herhangi bir etkisi olmayacaktır. Dolayısıyla dava tarihinden sonra paydaşlardan birinin payını birden fazla kişiye satması gibi durumlarda paydaş sayısının arttığından ve bağımsız bölüm ile paydaş sayısı arasındaki dengenin bozulduğundan söz etmek mümkün olmayacaktır.198

Mahkeme kararıyla kat mülkiyeti kurulurken hakim, paydaşların anataşınmazdaki arsa payı oranına bakarak bağımsız bölümleri paydaşlara tahsis edecektir. KMK 10. maddenin beşinci fıkrasında “paylar denkleştirilmek suretiyle” denilerek bu durum kastedilmektedir.199 Bu durumda anataşınmazdaki arsa payı oranı daha yüksek olan paydaşlara bağımsız bölümlerden değeri daha yüksek olanlar tahsis 196 _{ODYAKMAZ, Kat Mülkiyeti Sorunları, s. 38.}

197 _{Kanun hükmünde hakimin şartların sağlanması halinde kat mülkiyetinin kurulmasına karar}

verebileceği belirtilmektedir. Ancak burada hakim, şartların sağlanması halinde kat mülkiyetinin kurulmasına karar vermelidir. SİRMEN, s. 454.

198 _{ODYAKMAZ, Kat Mülkiyeti Sorunları, s. 38.}

49

edilirken arsa payı düşük olanlara değeri daha düşük olan bağımsız bölümler tahsis edilecektir. Ancak geçmişten beri belli bağımsız bölümler çekişmesiz olarak paydaşlar arasında ayrılmış ve fiili olarak kullanılmakta ise bu durumda denkleştirmeye gerek kalmayacaktır. Bunun nedeni ise geçmişten beri bağımsız bölümün bu şekilde çekişmesiz ve malik gibi kullanılmasında paydaşların rızasının, bağımsız bölümlerin kullanılan haliyle paylaşılmasına yönelik olduğunun kabul edilmesidir. Paydaşlara tahsis edilecek bağımsız bölümler her zaman için birbiriyle aynı değerde ya da konumda değildir. Dolayısıyla paydaşlar arasında tahsis edilecek bağımsız bölümler konusunda anlaşma sağlanamayabilir. Bu durumda hakim, kura yoluyla paydaşlara hangi bağımsız bölümlerin özgüleneceğini belirleyecektir. Ancak bir önceki ihtimalde olduğu gibi burada da eğer geçmişten beri bağımsız bölümler paydaşlar arasında çekişmesiz olarak ayrılmış halde ve malik gibi kullanım mevcutsa, kura çekimine gerek kalmaksızın her paydaşın kullandığı bağımsız bölüm o paydaşa özgülenecektir.200

Hakim, bağımsız bölümleri paydaşlara tahsis etmeden önce, bağımsız bölümler için bilirkişi aracılığıyla değer belirlemelidir. Bu değer, bağımsız bölümün bulunduğu konum, yüzölçümü, konut veya işyeri gibi hangi amaçla kullanılacağı göz önünde bulundurularak belirlenmektedir.201

Son olarak mahkemenin, kat mülkiyetini kurulabilmesi için KMK 12. maddede belirtilen belgelerin eksiksiz olması gerekmektedir. Bunlardan en önemli sayılanı202 _{“mimari proje”dir.}203 _{Mimari projenin, KMK’da bütün paydaşlarca}

200 _{GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s. 171.} 201 _{DÖRTGÖZ, s. 44-45.}

202 _{GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s. 171.}

203 _{Mimari proje, 03.07.2017 tarihli Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 57. maddesinde ayrıntılı}

olarak düzenlenmiştir. Buna göre; “(2) Mimari proje;

a) Mimarlar tarafından uygulama imar planına, parselasyon planına ve bu Yönetmelik esaslarına uygun olarak hazırlanır ve bu proje;

1) Vaziyet planı,

2) Kat irtifakına ve kat mülkiyetine esas paylaşım tablosu,

3) Bağımsız bölümler ile ortak alanların brüt inşaat alanı, eklentiler ve toplam yapı inşaat alanının yer aldığı metrekare cetveli,

50

imzalanması gerektiğinden bahsedilmektedir. Ancak Germeç’e göre, mimari projenin bütün paydaşlar tarafından imzalanmasına gerek yoktur. Hakim, bilirkişi raporuna dayanarak imzası bulunmayan paydaşlar adına da mimari projeyi onaylayabilir.204

Her yapı, mimari projeye sahip olmalıdır. Yapının tamamlanması bu projeye göre olmak zorundadır. Aksi taktirde ortaklığın giderilmesi davasında hakim, mimari projenin eksikliği veya yapının mimari projeye uygun yapılmaması sebebiyle kat mülkiyetinin kurulmasına karar vermeyecektir.205