Konut Kavramı

İnsan hayatının temel dayanağı olarak son derece zengin bir kavram olan gayrimenkul alanının üretim ayağı, inşaat sektörüdür. Oldukça geniş bir faaliyet alanına sahip olan inşaat sektörü, yatırımlar açısından bakıldığında “konut”, “konut dışı bina” ve altyapı” yatırımları olarak sınıflandırılmaktadır. İnşaat sektöründeki en büyük pay %78 gibi belirleyici bir oranla konut yatırımlarına aittir. Bayraktar, bu sektörü inşaat sektörünün dinamosu olarak tanımlamakta ve arsa geliştirmeden zemin etütlerine, projelendirme ve ihaleden yapıma, satıştan konut alıcılarının memnuniyetine varıncaya kadar çok kalemli ve zor bir süreç olduğunu belirtmektedir (Bayraktar, 2007).

Konut, insanların barınma gibi en temel ihtiyaçlarından birini karşılamakla beraber ekonomik, sosyal, kültürel ve fiziksel boyutlarıyla çok yönlü bir kavramdır. Hane halkı tarafından bazen bir tüketim malı, bazen de bir yatırım aracı olarak görülen konut, doğa şartları, kalkınma düzeyi, kaynak kullanımı, gelir dağılımı, nüfus artışı ve yoğunluğu, kentleşme ve göç hareketleri, hane halkı nitelikleri gibi çeşitli etkenlere bağlı olarak zamanla değişme ve gelişme göstermektedir (Durkaya ve Yamak, 2004).

60 4.1.1 Konutun tanımı

Konut, birey veya bireyler grubu olarak aile halkının yaşamını devam ettirebilmesine olanak veren mekânlar toplamıdır (Arslan, 2007). Konut temel anlamıyla, yaşama birimlerinin en küçük temsilcisi olarak tanımlanmaktadır. Bununla beraber insanlara içinde yaşanabilecek fiziksel koşulları sağlamasının ötesinde konut, birey açısından bir güvenlik unsuru ve sahiplenme duygusunun sembolüdür. Her şeyden önce bir barınak olan konut, kişilerin yaşamsal ihtiyaçlarını karşılamakla birlikte, onlara kendilerini ifade etme olanağı sunar, sosyalleşmelerini sağlar ve psikolojik tatmin yaratır.

Konut, hayatın merkezidir ve toplumun kültürel değerlerini yansıtır. Konut, ekonomik, estetik ve fiziksel değerlerle ilişkilidir (Kellekçi ve Berköz, 2006). Dolayısıyla konut süreci bireyin çok yönlü ihtiyaçlarıyla yakından ilintili ve karmaşık bir süreçtir. Bu süreç, konut kullanıcısının memnun olmak ve tatmin duymak için talep ettiği, ihtiyaç duyduğu temel değerler çerçevesinde şekillenmelidir.

Bireyin konuttan beklentilerine ve memnuniyetine ilişkin literatürde pek çok araştırma vardır. Birçok araştırmacı bu beklentileri sıraya koymaya çalışmış ve bu amaçla farklı modeller oluşturulmuştur. Maslow‟un (1970) insan gereksinimleri hiyerarşisini baz alarak konut gereksiniminin hiyerarşik bir sıralaması oluşturulmuştur (Kellekçi ve Berköz, 2006). Bu sıralamaya göre bireyin konuttan beklentileri şu şekildedir:

1. Barınma, 2. Güvenlik, 3. Konfor,

4. Sosyalleşme ve Kendini ifade etme, 5. Estetik

Özetle konut gereksinimlerini, fiziksel ihtiyaçlardan toplumsal ve psikolojik ihtiyaçlara uzanan geniş bir yelpazede ele almak ve irdelemek mümkündür. Ancak kritik olan, söz konusu ihtiyaçların titizlikle belirlenmesi, projelere bağlı özel koşullar dikkate alınarak sıraya konulması ve en üst düzeyde / maksimumda karşılanmaya çalışılmasıdır.

61 4.1.2 Konut olgusunun önemi

Konut, insanların barınma ihtiyacını karşılamanın yanı sıra yatırım aracı olma, sosyal, toplumsal ve ekonomik katkılar sağlama, bireylerin geleceği açısından bir güvence olma gibi işlevlere sahiptir. Konut aynı zamanda toplumun modernleşme sürecinin bir göstergesi olarak da ele alınmaktadır.

Konut, hem konutu hem de komşuluk ve sosyal çevreyi içeren bir kavramdır. Fiziksel, psikolojik ve sosyo-kültürel gereksinimler, ikâmet edenlerin tatminini ve davranışını etkilemekte, bireyin ve toplumun genel sağlığını, mutluluğunu ve refahını yönlendirmektedir.

Konut sektörü günümüzde her ülkede önemli bir yere sahiptir. Konut ihtiyacının artmasından dolayı en dinamik sektörler arasında gösterilen konut sektörü, nihai ürün olarak dayanıklı bir tüketim malı sunmasından ve diğer sektörlerle ilişki içerisinde bulunarak istihdamı arttırmasından ötürü büyük önem taşımaktadır. Tarım sektöründen sonra, en yüksek istihdamı sağlayan konut sektörü ülke ekonomisindeki olumlu etkileriyle dikkat çekmektedir (Arslan, 2007).

Konut alanındaki sorunlar ve iyileştirmeler sektörün tümünü, sektörün yaşadığı tüm sıkıntılar da ülkeyi ve ülkedeki gelişmeleri etkilemektedir. Gerek üretim, gerekse tüketim malı olarak konutun piyasadaki diğer ürünlerden farklı olan özellikleri vardır ve bu özellikler konut piyasasını da etkilemektedir. Konutun yapımına karar verilmesinden yapımın tamamlanmasına kadar geçen sürenin uzun olması, yapım sürecinin hava ve iklim koşullarına, coğrafik değişkenlere bağlı olması, üretim maliyetinin yüksek ve teknolojinin emek yoğun olması konutu diğer ürünlerden ayıran en belirgin özelliklerin başında gelmektedir. Günümüzde konut, toplumun en önemli ihtiyaçlarından biri olup, harcama kaleminin büyük kısmını oluşturmaktadır. Türkiye‟de dayanıklı bir tüketim malı olarak konut, yüksek maliyetli ve uzun dönemli bir olgudur (Arslan, 2007).

Konut üretimi, özel sektör açısından temel bir faktör ve yatırım açısından sermaye birikiminin yönlendirilmesi için bir pazar alanı olagelmiştir. Son yıllarda gayrimenkul piyasasında önemli bir hareketlenme söz konusudur. Bu hareketlenmenin bir sebebi de orta üst gelir gruplarına yönelik konut üretimindeki artıştır (Arslan, 2007). Günümüzde konut, orta ve üst sınıflar için prestij, sosyal statü

62

ve yaşam tarzını gösteren bir tüketim malı konumundayken, alt sınıflar için sadece erişilebilir olma amacı taşımaktadır.

4.1.3 Türkiye’de konut sektörünün geliĢim süreci

Sanayileşme süreci ile beraber kentsel gelişimin hızlanması, nüfus artışı ve kırdan kente yapılan göçler konut ihtiyacını Türkiye ve dünya için önemli kılmıştır. Sanayileşme faaliyetleri doğrultusunda tarımda makinelerin kullanılması, verimin artması ve bu alanda daha az işgücüne ihtiyaç duyulması, kırsal alandan kentlere doğru hızlı ve yoğun bir göçün yaşanmasına sebep olarak konut sorununu beraberinde getirmiştir.

Tüm dünya ülkeleri, konut sorununa çeşitli politikalar üreterek çare bulmaya çalışmışlardır. Türkiye açısından bakıldığında konutun toplumsal bir sorun olarak ortaya çıkması İkinci Dünya Savaşı‟ndan sonra başlamaktadır. Türkiye‟de 1945‟lerden itibaren kentleri aşırı nüfus baskısı ile karşı karşıya bırakan ekonomik, toplumsal ve politik gelişmeler, kaçak yapılaşmayı ve gecekondulaşmayı büyük bir problem haline getirmiştir. Bununla beraber 1980‟lere kadar ülke genelinde planlı bir konut üretimi gerçekleştirilemediğinden, konut ve kentleşme sorunu katlanarak büyümüştür (Bayraktar, 2007).

1980‟lerden sonra etkili serbest piyasa ekonomisi ve politikaları sonucu devletin kaynak sağlayıcı görevi ön plana çıkmıştır. Toplu Konut İdaresi‟nin (TOKİ) bu dönemde oldukça etkili olduğu görülmektedir. Bu dönemden sonra gerek kamu gerekse özel sektör büyük ölçekli toplu konut girişimlerine ağırlık vermiştir. Kooperatif birlikleri ve belediyeler, büyük ölçekli toplu konut üretimini gerçekleştiren bir diğer kamusal kanalı teşkil ederken, özel sektörün piyasaya sunduğu toplu konutlar genellikle yüksek standartlı olmuştur. Bu konutlarla beraber gelen yenilik, çevrelerine kapalı büyük yerleşmeler olarak planlanmaları ve birim konutun dışına taşan “yaşama biçimi” olarak pazarlanmaları olmuştur (Arslan, 2007). Türkiye‟de 1980‟li yıllardan itibaren nüfusun ortalama büyüme hızı %1,5 ila %2 arasında değişmekte olup, nüfustaki bu artış yeni yerleşim alanları ve altyapı yatırımları açısından önemli büyüklükte bir talebi gündeme getirmiştir. Kentlerde yaşayan ve yüksek gelir seviyesine sahip olan kesimin ülkemiz toplam gelirinden aldığı pay %57,2 olup, özellikle bu grubun konut piyasasına olan talepleri önemli boyutlardadır (Arslan, 2007).

63

Dünyadaki değişme, sanayileşme ve teknolojik gelişmeler paralelinde konut sektörü, son yıllarda hızla gelişen sektörlerin başında yer almaktadır. Bununla beraber Türkiye‟de konut piyasasının bugünkü durumunu, Arslan (2007) şu şekilde özetlemektedir:

Toplam konutların %55‟i ruhsatsız / izinsizdir.

Ev sahipliği oranı, uygunsuz yapılaşmalar da dahil olmak üzere %60‟lar seviyesindedir.

Her yıl 300.000 yeni konut ihtiyacı ortaya çıkmaktadır.

Konut stoğunun %60‟ını 20 yaş üstündeki konutlar oluşturmaktadır. Konutların %40‟ının tadilata ihtiyacı bulunmaktadır.