Kira sözleşmesi

Kira sözleşmesi, kiraya veren ve kiracı arasında düzenlenen ve karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme olmakla birlikte, kiracı için kişisel hak doğurmaktadır. Kira sözleşmesi ile doğan kişisel hak, sözleşme ile birlikte tapu kütüğüne şerh edilebilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu m. 310/I uyarınca, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. Ancak yeni malikin kira sözleşmesinin varlığına ne denli saygı göstereceği malikin inisiyatifinde olup, onu mülkiyete dayalı haklarını kullanmaktan alıkoyan bir hukuki durum söz konusu değildir. Başka bir deyişle yeni malik, kira sözleşmesi mevcut olsa bile, taşınmaz üzerindeki ayni hak tasarrufunda güçlü konumdadır. Malik dilerse TBK m. 351 hükmüne dayanarak ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. İşte kira sözleşmesinin kişisel bir hak olduğu ve ayni hakkı bertaraf edemediği bu durumda, kanun koyucu kiracıya kişisel hakkını korumak için bir imkan tanımıştır. Kira sözleşmesi tapu siciline şerh edildiği takdirde, yeni malik kira süresinin bitimine kadar kira sözleşmesine bağlı kalmak durumunda olacaktır. Kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilmemişse, yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir ki, bu durum Türk Borçlar Kanunu’nun 312. maddesinin gerekçesinde belirtilmiştir (Ceylan, 2012: 136 vd.)*.

Kural olarak kira sözleşmesi herhangi bir şekle tabi değildir; ancak kira sözleşmesinin ve şerh anlaşmasının adi yazılı senetle belgelenmesi gerekmektedir (Ceylan, 2012: 136 vd.). Tapu siciline şerh edilecek kira sözleşmesinin şekli

* _{Türk Borçlar Kanunu’nun 312. maddesinin gerekçesi şöyledir: “Maddede taşınmaz kiralarında,} sözleşme ile kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştırılabileceği belirtilmektedir. Şerhin kiracılık hakkına etkisine ilişkin 818 sayılı Borçlar Kanununun 255 inci maddesinin ikinci fıkrası ise, bu konunun Türk Medeni Kanununun 1009 uncu maddesinin ikinci fıkrasında düzenlendiği göz önünde tutularak, Tasarıya alınmamıştır. Tasarıda kiralananın el değiştirmesinden ya da sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü kişinin, kiralananın üzerinde sınırlı ayni hak sahibi olmasından, kira sözleşmesinin etkilenmeyeceği ve varlığını sürdüreceği esasının benimsenmesine karşın, 818 sayılı Borçlar Kanununda olduğu gibi, kiracılık hakkının tapu siciline şerhi olanağının korunmasında bir sakınca görülmemiştir. Çünkü bu şerhe dayanan kiracı, yeni malikin, Tasarının 350 nci (yasalaşan halinde 351) maddesi uyarınca, gereksinimini ileri sürerek kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kullanmasına engel olabilecektir. Zaten, sözleşmenin kiraya veren tarafında bir değişiklik olmasa bile, kiracılık hakkının tapu siciline şerhi, kiraya verenin, Tasarının 349 uncu (yasalaşan halinde 350) maddesinde öngörülen gereksinim, yeniden inşa ve imar gibi sebeplerle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini önleyici niteliktedir.”

38 konusunda öğretide farklı görüşler ileri sürülmüştür. Birinci görüşe göre, Tapu Sicil Tüzüğü’nde kira hakkının şerhi için adi senedin varlığı yeterli görülse de işlem tapuda yapıldığı için resmi şekle bağlı olarak yapılmalıdır. Zira tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, Noterlik Kanunu m. 89 bağlamında zorunlu kılınmıştır (Tekinay, 1978 251; Gürsoy vdğ. 1978: 295-296). İkinci görüşe göre, normal şartlar altında hiçbir geçerlilik şekline tabi olmayan kira sözleşmesine, tapu siciline şerh söz konusu olduğunda, şerh anlaşmasının tapu memuruna karşı ispatlanması amacıyla yazılı şekil şartı getirilmiştir ve bu şekil şerh için yeterlidir. Bu düzenleme sonucunda yazılı şekilde düzenlenmiş bir belgenin olmaması durumunda, tapu memurunun şerh talebini reddetmesi gerekir. Kira sözleşmesinin tapu siciline şerhinde adi yazılı şeklin olması yeterlidir (Gürsoy, 1970: 326; Gümüş, 2012: 153; Sungurbey, 1968: 51). Nitekim Yargıtay’ın da kira sözleşmesinin şerhi için kira sözleşmesinin noterce düzenlenmesinin gerekli olmadığı yönünde kararları mevcuttur*_.

Kira sözleşmesinin tapu siciline şerhi, malik tarafından bizzat yahut vekaleten† yapılmalıdır. Bununla birlikte, kira sözleşmesinde kiracıya tek taraflı olarak şerh anlaşmasını tapuya şerh ettirme imkanı tanınmışsa, kiracı da şerh isteminde bulunabilir‡ (Acar, 2015: 322; Esmer, 1990: 941). Öğretide bazı yazarlarca,

* _{Yargıtay 14. HD. 17.02.2012 T. 2012/695 E.; 2012/2167 K. sayılı kararı örnek gösterilebilir:}

“Yukarıda değinilen Tapu Sicil Tüzüğünün 55. maddesine göre sözleşmenin tapuya şerhi için anlaşmayı içeren kira sözleşmesinin ibrazı yeterlidir. Davacı adi yazılı şekilde düzenlenmiş sözleşmenin aslının ibraz edilmediğini ve kirayı verenin temsil yetkisi vermediğini, bu sebeple şerhin usulsüz olduğunu belirtmektedir. Kira sözleşmesinde sözleşmenin şerh edilebileceğine dair hüküm bulunmaktadır. Ayrıca, adi yazılı şekilde düzenlenmiş sözleşme noterce sonradan onaylanmıştır. Noterce onaylanan ve şerh anlaşması bulunan sözleşmelerin tapu siciline şerh edilmesi için malikin onayı gerekmediği gibi, sözleşmenin noterde re'sen düzenlenmesine de gerek yoktur. Bundan dolayı da istem üzerine tapuda işlem yapılmıştır.”

† _{Kira sözleşmesinin şerhi, mülkiyet hakkını dair yetkileri daraltma etkisi oluşturduğu için vekil} aracılığı ile yapılan işlemlerde vekile özel yetki verilmesi gerekmektedir. Nitekim bu yönde Yargıtay 14. HD. 23.01.2007 T. 2006/14184 E.; 2007/418 K. sayılı kararı: “Kira sözleşmesinin düzenlenmesi

için genel vekaletnamenin yeterli bulunmasına rağmen bu sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkın özelliği, sözleşme ilişkisinden kaynaklanan borcun eşyaya bağlı bir borç haline gelmesi, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme olanağı ve tapuda yapılacak işlem ile doğrudan taşınmaz mülkiyetinin etkilenmesi ve malikin taşınmaz üzerindeki yetkilerini daraltması olgusu karşısında şerh anlaşmasının yapılması ve buna bağlı olarak da anlaşmanın tapuya şerh edilmesi vekil aracılığı ile yapıldığında vekaletnamede özel yetkiyi zorunlu kılmaktadır. Hal böyle olunca da eldeki davada davacının vekile verdiği vekaletname içeriğinden şerh anlaşması yapılması konusunda verilmiş özel bir yetkinin bulunmadığı, yetkisiz vekil aracılığıyla tapu kaydına şerh konulduğu asil davacının bu işleme olur vermediği de anlaşıldığına göre sözleşmedeki genel nitelikteki ifadelerden hareketle vekilin şerh anlaşması yapma yetkisinin bulunduğundan söz edilmez” (www.kazanci.com Erişim Tarihi,

10.04.2020).

39 taşınmazı kiraya veren intifa hakkı sahibinin de (bu hakla sınırlı olmak üzere) yapacağı kira sözleşmesinin şerhi yönünde istemde bulunabileceği kabul edilmektedir (Esmer, 1990: 946; Sungurbey, 1968: 55; Tekinay, 1978 252).

Kira sözleşmesi sona erdiğinde, şerhin süreli veya süresiz olduğuna bakılmaksızın şerh kendiliğinden sona erecektir. Tapu siciline şerh edilmiş bir kira sözleşmesinin, belirlenen süre sonunda feshedilmeyip kendiliğinden uzaması durumunda, sözleşmeye göre tapudaki şerhin yenilenmesi de kararlaştırılmış ise, bu takdirde şerh de sözleşme ile birlikte uzayacaktır. Şayet şerh edilmiş önceki sözleşmede, sözleşmenin aynı şartlarda tapu siciline şerhi için kiracıya yetki verilmişse, kiracının istemiyle şerh yenilenebilecektir.

Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesini türlere ayırıp düzenlemiş olduğu halde, hangi kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilebileceği noktasında açıkça hüküm bulundurmamaktadır. Burada ürün kirasının şerh edilip edilemeyeceği sorusu akıllara gelebilir. Türk Borçlar Kanunu m. 299 ile 338 arasında kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler düzenlenmiş ve 358. madde ile ürün kirasına ilişkin özel düzenleme bulunmadığı takdirde, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerin uygulanacağı belirtilmiştir. Dolayısıyla TBK. m. 312 kapsamında düzenlenen kira sözleşmesinin tapu siciline şerhine ilişkin genel hükümler, ürün kiraları için de geçerli olacaktır (Sirmen, 2014:237; Acar, 2015: 318)

Alt kira ilişkisinin söz konusu olduğu bir kira sözleşmesinde, alt kiracının kişisel hakkı da şerh anlaşmasına konu olabilir (Ceylan, 2012: 148 vd.). Şerh anlaşması borçlandırıcı işlem niteliğinde ise, alt kira ilişkisinin tapu siciline şerhinde malikin bu işleme katılması gerekmeyecektir. Fakat şerh anlaşması tasarruf işlemi niteliğinde ise şerh işlemi malik tarafından veya bu konuda özel olarak yetkilendirdiği temsilci tarafından gerçekleştirilmelidir (Sungurbey, 1968: 54-55; Aday, 1992: 624-625).