TBK. m. 27, “Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkansız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür”
demek suretiyle mutlak butlana sebep olan bazı halleri sıralamıştır. Mutlak butlana sebep olan durumlar, TBK. m.27’de ifade edilen haller ile ehliyetsizlik, şekil şartına tabi sözleşmelerde şekle uymamak ve muvazaa olarak sayılabilir218.
Kesin hükümsüzlük, bir sözleşmenin başından itibaren geçersiz olması ve hiçbir şekilde geçerlilik kazanamayacak olmasıdır. Bu öyle bir geçersizliktir ki, ilgisi bulunan herkes tarafından, hiçbir süreye tabi olmaksızın ileri sürülebilir; hatta bu durum hakim tarafından re’sen göz önüne alınır219. Zira böyle bir sözleşmenin geçersizliğinin saptanmasında kamu menfaati bulunmaktadır.
Yukarıda ifade ettiğimiz gibi, mutlak butlana sebep olan hallerden biri ehliyetsizliktir. Ehliyetsiz bir kişi ile sözleşme yapılması halinde sözleşmenin hükümsüz olacağı açıktır. Konuyu tam ehliyetsizler ve sınırlı ehliyetsizler açısından ayrı ayrı incelemenin faydalı olacağı kanaatindeyiz.
218 AYAN, Mehmet, Borçlar Hukuku (Genel Hükümler), 11. Baskı, Ankara, 2016, s. 128; EREN, Borçlar Genel, s. 333-334; KOCAYUSUFPAŞAOĞLU/ HATEMİ/ SEROZAN/ ARPACI, s. 581; OĞUZMAN/
ÖZ, s. 137; KILIÇOĞLU, Borçlar Hukuku, s. 89; ERKAN, Haksız Yapı, s. 47.
219 EREN, Borçlar Genel, s. 334; KOCAYUSUFPAŞAOĞLU/ HATEMİ/ SEROZAN/ ARPACI, s. 308;
OĞUZMAN/ ÖZ, s. 138; KILIÇOĞLU, Borçlar Hukuku, s. 89- 90; AYAN, Borçlar Hukuku, s. 128;
KILIÇOĞLU, M. Ahmet, Medeni Hukuk, Ankara, 2016, s. 242.
70
Kimlerin fiil ehliyetine sahip olmadığı TMK. m.14’ten çıkarılabilecektir. Bu maddeye göre, ayırt etme gücü olmayanlar ile küçükler ve kısıtlılar fiil ehliyetine sahip değildir. Devam eden maddede ise ayırt etme gücüne sahip olmayan kişilerin fiillerinin hukuki sonuç doğurmayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu maddeler birlikte değerlendirildiğinde görüleceği üzere, ayırt etme gücüne sahip olmayan kişilerin, yani tam ehliyetsizlerin, yaptığı sözleşmeler hükümsüzdür ve yasal temsilciler tarafından işleme onay verilmesi sözleşmeyi geçerli kılmaz220. Ayrıca belirtmek gerekir ki, tam ehliyetsiz bir kişiyle hukuki bir işlem yapılması durumunda, tam ehliyetsizle işlem yapan kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz221. Zira böyle bir hukuki işlemde korunması gereken kişi tam ehliyetsizdir.
Sınırlı ehliyetsizler, yani ayırt etme gücüne sahip bulunan küçükler ve kısıtlılar kendilerini borç altına sokan işlemleri tek başlarına yapamazlar. Sınırlı ehliyetsizin yaptığı borçlandırıcı işlemler ve tasarruf işlemleri ancak yasal temsilcinin rızasıyla geçerlik kazanır. Bu rıza işlemden önce verilen izin veya işlemden sonra verilen onay şeklinde olabilir. Yasal temsilcinin katılımı olmaksızın yapılan işlemler askıda hükümsüzdür. Bu işleme yasal temsilci tarafından onay verilirse işlem baştan itibaren
220 SEROZAN, Rona, Medeni Hukuk Genel Bölüm- Kişiler Hukuku, 4. Bası, İstanbul, 2013, s. 435;
DURAL, Mustafa/ ÖĞÜZ, Tufan, Türk Özel Hukuku, Cilt II, 15. Bası, İstanbul, 2014, s. 69. Tam ehliyetsiz kişilerin yaptıkları hukuki işlemlerin geçersizliği Tandoğan tarafından “… temyiz kudretinin yokluğu, iradeyi bertaraf eder” şeklinde ifade edilmiştir (TANDOĞAN, Haluk, “Temyiz Kudretinden Mahrum Olan Bir Kimse Tarafından Yapılan Hukuki Muameleler ve Üçüncü Şahısların Korunması”, AÜHF 40. Yıl Armağanı, Ankara, 1966, ss. 485- 495, s. 485).
221 DURAL/ ÖĞÜZ, s. 70; SEROZAN, Kişiler Hukuku, s. 436; KILIÇOĞLU, Medeni, s. 243; AKİPEK, G. Jale/ AKINTÜRK, Turgut/ ATEŞ KARAMAN, Derya, Türk Medeni Hukuku Başlangıç Hükümleri- Kişiler Hukuku, Birinci Cilt, Yenilenmiş 9. Baskı, İstanbul, 2012, s. 307.
71
geçerli olurken, yasal temsilcinin onay vermemesi halinde işlem kesin hükümsüz olur222. Sınırlı ehliyetsiz kişinin küçük olması halinde, diğer tarafın iyiniyeti korunmaz. Fakat sınırlı ehliyetsiz olan kişi kısıtlıysa ve kısıtlılık kararı ilan edilmemişse, böyle biriyle işlem yapan kişinin iyiniyeti korunur223.
Buraya kadar anlattıklarımıza dayanarak, TBK. m.27’de ifade edilen haller ile ehliyetsizlik, şekil şartına tabi sözleşmelerde şekle uymamak ve muvazaa durumlarında sözleşme kesin hükümsüz olacak, yani başından itibaren hüküm ve sonuç doğurmayacaktır diyebiliriz. Kesin hükümsüz taşınmaz satım sözleşmesine dayanarak araziyi devralan kişi bu arazide bir yapı meydana getirirse, meydana getirilen yapı haksız yapı olur. Zira ortada geçerli bir hukuki işlem yoktur ve taşınmaz satım sözleşmeleri sebebe bağlı olduğundan, hukuki işlemdeki sakatlık, tapuda yapılan tescili yolsuz tescil haline getirir224. Eğer taşınmazı devralan kişi hükümsüzlüğü bilmiyorsa ve bilebilecek durumda da değilse iyiniyetli sayılır225. Ehliyetsizlik durumunda ise bir açıklama yapmak yerinde olacaktır. Yukarıda ifade ettiğimiz gibi, tam ehliyetsizlerle sözleşme yapan kişiler iyiniyet iddiasında bulunamaz. Ancak bu durum, tam ehliyetsizle sözleşme yapan kişinin TMK. m.722-724’te ifade edilen şekliyle iyiniyetli olmayacağı anlamına gelmez. Daha açık söylemek gerekirse, tam ehliyetsizlere karşı iyiniyet iddiasında bulunulamaması, sözleşmeye geçerlik kazandırmanın söz konusu olmayacağını ifade etmektedir. Oysaki araziyi tam ehliyetsizden satın alan malzeme sahibi, hükümsüzlüğü bilmeden arazide bir
222 SEROZAN, Kişiler Hukuku, s. 436; DURAL/ ÖĞÜZ, s. 85-90; KILIÇOĞLU, Medeni, s. 254- 255;
AKİPEK/ AKINTÜRK/ ATEŞ KARAMAN, s. 330.
223 DURAL/ ÖĞÜZ, s. 91; AKİPEK/ AKINTÜRK/ ATEŞ KARAMAN, s. 321.
224 Gerçek hak durumuna uymayan tescile yolsuz tescil adı verilir. Gerçeğe uymama durumu başlangıçtaki bir sakatlık nedeniyle meydana gelebileceği gibi, sonradan ortaya çıkan bir değişiklik de mevcut tescilin yolsuz olmasına sebebiyet verebilir (OĞUZMAN/ SELİÇİ/ OKTAY- ÖZDEMİR, s. 257).
225 ATAAY, s. 91; KARAHASAN, Gayrimenkul, s. 478; ERKAN, Haksız Yapı, s. 206.
72
yapı meydana getirmiş olabilir. Bu durumda her ne kadar arazinin mülkiyetini kazanamayıp haksız yapı meydana getirmiş olsa da haksız yapı hükümlerine göre iyiniyetli malzeme sahibinin sahip olduğu haklardan yararlanabilir226.
B. Şekil Eksikliği Nedeniyle Geçersiz Taşınmaz Satım Sözleşmesine