ÜST HAKKINDAN FARKI

Üst hakkı⁹⁹ 4721 Sayılı TMK’nin hem “Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği ve Kısıtlamaları” başlıklı dördüncü kitap, birinci kısım, ikinci bölüm, ikinci ayrımının 726.

maddesinde hem de dördüncü kitap, ikinci kısım, birinci bölüm, ikinci ayrımının 826 ila 836. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kısaca üst hakkı, sahibine, kurulduğu arazi üzerinde yapı yapma veya zaten var olan bir yapıyı koruma yetkisi bahşeden bir hak

96 AYAN, Eşya Hukuku, s. 292; ERGÜL, s. 1281; KARAHASAN, Taşkın İnşaat, s. 1121; KARAHASAN, Gayrimenkul, s. 509; HUSAİN, s. 59; ERKAN, Haksız Yapı, s. 78.

97 TEKİNAY/ AKMAN/ BURCUOĞLU/ ALTOP, s. 859; AYAN, Eşya Hukuku, s. 293; KARAHASAN, Taşkın İnşaat, s. 1120; ATLI, s. 990; KARAHASAN, Gayrimenkul, s. 507.

98 EDEGE, Tecavüz Eden İnşaat I, s. 515; ATLI, s. 1016; SİRMEN, Eşya Hukuku, s. 394; HUSAİN, s. 59;

ERKAN, Haksız Yapı, s. 79.

99 Üst hakkı ifadesinin yanlış olduğu, zira arazinin altında yapılan yapılar için de böyle bir hakkın kurulabileceği, bu nedenle inşaat hakkı demenin daha doğru olduğu yönünde bkz. (ÖZMEN, s. 26;

AKİPEK, Üst Hakkı, s. 31).

36

olarak tanımlanabilir¹⁰⁰. Ancak üst hakkını tam anlamıyla tanımlayan Ünal’ın tanımını aynen aktarmayı, konunun daha iyi anlaşılması için uygun buluyoruz. Yazar üst hakkını,

“Sahibine, ister kendisine, ister başkasına ait olsun, bir taşınmazın üzerinde inşaat yapmak ve ona taşınmazdan ayrı olarak malik olmak yetkisi veren çift muhteva ve konulu bir irtifak hakkı” olarak tanımlamaktadır¹⁰¹.

Haksız yapının bir türü olan kendi malzemesi ile başkasının arazisinde yapı meydana getirme durumunda olduğu gibi üst hakkında da üst hakkı sahibi, başkasının arazisinde bir inşaat yapmaktadır. Fakat bu iki kurum birbirinden farklıdır.

İlk olarak haksız yapının unsurlarını anlatırken de ifade ettiğimiz gibi, haksız yapı herhangi ayni ya da şahsi bir hakka dayanmaksızın başkasının arazisinde bir yapı meydana getirilmesini gerektirir¹⁰². Oysaki üst hakkı sahibi, bir irtifak hakkına dayanarak böyle bir yapı meydana getirmektedir¹⁰³. Yani burada meydana getirilen yapı bir ayni hakka dayandığından, haksız bir yapıdan da söz edilemeyecektir. Ancak üst hakkı sahibi, üst hakkına dayanarak meydana getirdiği yapıda, hiçbir hakka dayanmaksızın başkasının malzemesini kullanırsa yine haksız yapı meydana gelecektir¹⁰⁴.

İkinci fark ise kendisini bütünleyici parça ilkesi bakımından gösterir. Üst hakkı, bütünleyici parça ilkesinin bir istisnasıdır¹⁰⁵. Zira bir arazi üzerinde üst hakkı kurulması

100 EREN, Mülkiyet Hukuku, s. 352; ERTAŞ, s. 372; SİRMEN, Eşya Hukuku, s. 387; AKİPEK, Üst Hakkı, s. 32; ERGÜNE, Mehmet Serkan, “Üst Hakkının Tasarruf İşlemlerine Konu Olmasına İlişkin Hukuki Sorunlar”, İÜHFM, Y. 2008, C. 66, S. 1, ss. 275- 292, s. 275; GÜRZUMAR, Osman Berat, Türk Medeni Hukukunda Üst Hakkı, İstanbul, s. 31.

101 ÜNAL, Mehmet, Türk Medeni Hukukunda Yapı (Üst) Hakkı, Ankara, 1988, s. 54.

102 Bkz.: Birinci Bölüm, § 1, II, E.

103 ATAAY, s. 43.

104 ERKAN, Haksız Yapı, s. 87, dn.: 135.

105 AKİPEK, Üst Hakkı, s. 29; ÜNAL, s. 2; ERGÜNE, s. 275.

37

ile arazi ve üzerindeki yapının mülkiyeti birbirinden ayrılmaktadır¹⁰⁶. Yapının mülkiyeti üst hakkı sahibine geçerken, arazinin mülkiyeti eski malikinde kalmaya devam eder.

Ancak belirtmek gerekir ki yapı üzerindeki mülkiyet üst hakkına sıkı sıkıya bağlıdır.

Ondan bağımsız olarak devredilmesi de mümkün değildir¹⁰⁷. Oysa haksız yapıda bütünleyici parça ilkesi geçerlidir. Yani yapı hukuka uygun olmasa da meydana geldiği arazinin bütünleyici parçası olur.

Son fark ise arazi bakımından söz konusu olur. Yukarıda bahsettiğimiz gibi, haksız yapı ancak özel mülkiyete konu arazilerde söz konusu olabilir. Kamu mülkiyetine tabi arazilerde ise kamu hukuku kuralları uygulama alanı bulacaktır¹⁰⁸. Üst hakkı ise hem özel hem de kamu mülkiyetine tabi arazilerde uygulama alanı bulur¹⁰⁹.

Yukarıda belirttiğimiz farklılıklara karşın, her iki kurumun da ortak bir noktası vardır: Hem haksız yapı hem de üst hakkı ancak taşınmaz inşaatlar için söz konusu olur¹¹⁰. Üst hakkının amacı arazi ve üzerindeki yapının mülkiyetini birbirinden ayırmaktır.

Taşınır yapılar zaten araziden bağımsız bir mülkiyete sahip olduğundan, bu tür yapılar için üst hakkı kurulması bir anlam ifade etmez. Fakat arazi üzerinde taşınır bir yapı meydana getirmeye ilişkin bir irtifak hakkı kurulmasını engelleyen bir hüküm yoktur.

Sadece bu irtifak hakkı, üst hakkı niteliği taşımaz¹¹¹.

106 ÇÖRTOĞLU, s. 174; ÜNAL, s. 64.

107 AKİPEK, Üst Hakkı, s. 33; ERGÜNE, s. 277; GÜRZUMAR, s. 32; EREN, Mülkiyet Hukuku, s. 353;

SİRMEN, Eşya Hukuku, s. 388; ERTAŞ, s. 372; TEKİNAY/ AKMAN/ BURCUOĞLU/ ALTOP, s. 892;

AKİPEK, Eşya Hukuku, s. 198.

108 Bkz.: Birinci Bölüm, § 1, II, D.

109 AKİPEK, Üst Hakkı, s. 41; TEKİNAY/ AKMAN/ BURCUOĞLU/ ALTOP, s. 896; EREN, Mülkiyet Hukuku, s. 353; GÜRSOY/ EREN/ CANSEL, s. 587.

110 AKİPEK, Üst Hakkı, s. 59; ÜNAL, s. 64; GÜRZUMAR, s. 108.

111 AKİPEK, Üst Hakkı, s. 59; TEKİNAY/ AKMAN/ BURCUOĞLU/ ALTOP, s. 894.

38

Üst hakkı sona erdiğinde, bütünleyici parça ilkesi gereği yapının mülkiyeti arazi sahibinin mülkiyetine dahil olur¹¹². Bu durumda artık haksız yapı hükümlerinin uygulama alanı bulduğu doktrinde söylenmektedir¹¹³. Fakat bu çözüm tarzının kabulü mümkün değildir. Zira haksız yapının söz konusu olması için, yapının hiçbir ayni veya şahsi hakka dayanmaksızın yapılması gerekmektedir. Oysaki üst hakkına dayanılarak yapılan yapı, sınırlı bir ayni hakka dayanarak meydana getirilmiştir. Kaldı ki TMK. m. 829 üst hakkının sona ermesinde bedel konusunu düzenlemiş ve taşınmaz malikinin, aksi taraflar arasında kararlaştırılmadıkça, arazide kalan yapılar için bir bedel ödemesinin gerekmediğini belirtmiştir. Maddenin mefhum-u muhalifinden çıkan sonuç, tarafların serbest iradeleriyle, sona erme durumunda kalan yapılar için bir bedel belirleyebilecekleridir.

Taraflar arasında böyle bir anlaşma olmasa bile TMK. m. 722- 724’ün uygulama alanı bulması söz konusu değildir¹¹⁴. Zira bunun kabulü halinde, yapının değerinin arazinin değerini geçmesi halinde, malzeme sahibinin araziyi temlik hakkı söz konusu olacaktır ki kanaatimizce bu kabul edilebilir bir sonuç değildir¹¹⁵.