Do reconhecimento do conceito de bem ambiental e de sua relevância para a sociedade, ambos aplicáveis ao meio ambiente urbano, exsurge a questão de como conciliar o interesse econômico da exploração da propriedade particular pelos seus proprietários com o interesse social na preservação e defesa dos bens ambientais.
De relembrar-se, neste ponto, que a ordem econômica tem por princípios constitucionais tanto propriedade privada quanto sua função social, combinados com a defesa do meio ambiente, que exige, inclusive, tratamento diferenciado conforme o impacto ambiental dos produtos e serviços e de seus processos de elaboração e prestação (art. 170, incs. II, III e VI). É preciso considerar que “a noção
201 MILARÉ, Edis. Direito do Ambiente, a gestão ambiental em foco. 6. ed., revista, atualizada e ampliada. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009. p. 210.
202 DA SILVA, op. cit., 2008, p. 49. 203 MILARÉ, op. cit., 2009, p. 815.
204 Neste sentido, SALAZAR JUNIOR, João Roberto. O Direito Urbanístico e a Tutela do Meio Ambiente urbano in DALLARI, Adilson Abreu e DI SARNO, Daniela Campos Libório (coordenadores). Direito
de cumprimento da função social da propriedade privada, na seara econômica, implica a observância dos fins da ordem econômica (propiciar dignidade a todos, segundo os ditames da justiça social) em relação aos interesses que se articulam
em torno de cada atividade econômica específica”205. Da mesma forma, é preciso
relembrar que “a proteção ao meio ambiente deve estar aliada ao progresso econômico, e vice-versa, constituindo, por esse caminho, a noção do chamado
desenvolvimento sustentável206”.
No entendimento de PATRYCK DE ARAÚJO AYALA207,
“A obrigação de defesa do meio ambiente e a função social condicionam a forma de valoração dos bens para a finalidade de apropriação. Definem uma nova modalidade de apropriação dos bens, que complementa o sentido econômico, fazendo com que seja integrada a dimensão econômica a uma dimensão que poderia ser chamada de dimensão de apropriação social. Nessa perspectiva, qualquer relação de apropriação deve permitir o cumprimento de duas funções distintas: uma individual (dimensão econômica da propriedade) e uma coletiva (dimensão socioambiental da propriedade).”
Importa relembrar, neste momento, que todos os bens materialmente
considerados, sejam ambientais ou não, são públicos ou privados208. Ocorre que os
bens ambientais, conforme ensina CARLOS FIGUEIREDO MARÉS DE SOUZA FILHO, independentemente de serem classificados como públicos ou privados, revestem-se de um interesse que os faz terem um caráter público diferente. Os direitos sobre tais bens, sejam de propriedade pública ou particular, são exercidos com limitações e restrições, tendo em vista o interesse público, coletivo ou difuso nela existente. Tal relação de direito entre tais bens com o Estado e os particulares vem dando margem à idealização de uma nova categoria de bens, denominada
“bens de interesse público”, ou “bens socioambientais”209.
Ensina SOUZA FILHO, ainda, que sobre estes bens nasce um novo direito, que se sobrepõe ao antigo direito já existente, sendo certo que “o bem como que se
205 ARAUJO, Luiz Alberto David e NUNES JUNIOR, Vidal Serrano. Curso de Direito Constitucional. 12. ed. São Paulo: Saraiva, 2008. p. 470.
206 ARAUJO, op. cit., 2008, p. 472.
207 AYALA, Patryck de Araújo. Deveres ecológicos e regulamentação da atividade econômica na Constituição brasileira in Direito Constitucional Ambiental Brasileiro. Org. CANOTILHO, José Joaquim Gomes e MORATTO Leite, José Rubens. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 265.
208 Como visto, o bem jurídico “potencial construtivo”, nesta classificação, pode ser tanto público como privado, a depender dos fatores já expostos.
209 SOUZA FILHO, Carlos Frederico Marés. Bens Culturais e sua Proteção Jurídica. 3. ed., ampliada e atualizada. Curitiba: Juruá, 2011. pp. 22/23.
divide em um lado material, físico, que pode ser aproveitado pelo exercício de um direito individual, e outro, imaterial, que é aproveitado por toda a coletividade, de forma difusa, que passa a ter direitos ou no mínimo interesse sobre ela. Como estas partes ou lados são inseparáveis, os direitos ou interesses coletivos sobre uma
delas necessariamente se comunicam à outra”210.
O centro da limitação jurídica que os direitos coletivos impõem aos individuais, por sua vez, não está no “como ter”, “como usar”, “como fruir”, mas no “como evitar que se deteriore”. Interessante notar que, se sob o aspecto do proprietário particular a prevenção da deterioração do bem tutelado é o limite do direito subjetivo advindo da propriedade, do ponto de vista coletivo o limite do direito é a preservação do bem, isto é, a álea de liberdade de atuação do particular é preservada desde que respeitado tais limites, sob pena de expropriação indenizável. Surge, assim, esta nova modalidade de classificação para os bens jurídicos de grande importância para a coletividade. No conceito de bens socioambientais se inserem tanto os bens pertencentes a entidades públicas sujeitas a regime publicístico, como os bens dos sujeitos privados, todos subordinados a uma
particular disciplina para a consecução de um fim público211.
O potencial construtivo em solo urbano insere-se nesta categoria de bens jurídicos. É claro que o seu reconhecimento como bem jurídico socioambiental não altera quaisquer outros elementos de caracterização, agregando-se à sua natureza jurídica esta especial característica. Como bem civil, o potencial construtivo pode ser público ou privado, mas sua caracterização como bem socioambiental traz consequências jurídicas bastante relevantes.
Com efeito, a caracterização do bem jurídico como bem socioambiental impõe-lhe um regime jurídico diferenciado sem que seja importante a sua titularidade – e o potencial construtivo terá especial regência no que toca aos requisitos e condições de sua criação, bem como no que se refere à sua distribuição aos lotes urbanos e, finalmente, à sua utilização, independentemente de sua titularidade. A peculiaridade de tal regência se deve à sua função social diferenciada, bem como à conjugação dos direitos dos proprietários do solo urbano com os direitos da coletividade em sua utilização. A sua classificação como bem
210 SOUZA FILHO, op. cit., 2011, p. 23. 211 Ibid., 2011, p. 24.
socioambiental, por fim, permite ultrapassar as perplexidades advindas de sua classificação utilizando-se os critérios clássicos extraídos do direito civil.