Kamu Yapı Sektör Ortaklığı

Erdumlu (1982)’ya göre, uygulanabilir kentsel dönüşümün olabilmesi için uzun vadeli planlanmalı ve dönüşümün tüm değişkenleri göz önünde bulundurulmalıdır.

47

Bu minvalde, oyuncular arasında sağlanacak olan ortaklık ve işbirliği çok önemlidir. Beklenilen bir ortaklığın gerçekleşebilmesi için, oyuncular arasında oluşturulacak iletişim ağı önem arz etmektedir. Bu iletişim ağının gerçekleşmediği durumlarda ortaklık sadece ekonomik bir anlaşmadan ibaret olmaktadır. Eğer kentsel dönüşümde taraflarca ortaklığın uygulanması isteniyorsa, kesinlikle güçlü bir koordinasyon ve taraflar arasında kuvvetli bir iletişim ağı oluşturulması gereklidir. Bu bağlamda projeler oluşturulurken projeler ve oyuncular arası iş birliği kaçınılmazdır. Bu ortaklığın gerçekleşmediği durumlarda dönüşüm uygulamalarında problemler söz konusu olabilecek ve bölgeler arası gelişmişlik farklılıkları ortaya çıkabileceğinden projelerin başarılı olma şansı azalacaktır. Bunun önüne geçebilmek için, projeleri kapsamlı bir şekilde ele alan, planlamanın tek merkezden yürütülmesine olanak sağlayan, ilgili oyuncuların söz sahibi olduğu ortaklıklara ihtiyaç vardır (Şehir Planlama, 2014). Bu çerçevede oluşturulan ortaklıkların gerçekleşmesi kentsel dönüşümün uygulanabilirliği açısından önemlidir.

Türkiye gibi yasal ve ekonomik olarak daha çok etkinliği olan kamu sektörü, iş gücü, profesyonellik anlayışı ve mimari tasarımı gibi konularda yapı sektörüne ihtiyaç duymaktadır. Yapı sektörü ise kentsel dönüşüm girişimlerinde, kamunun düzenleyici ve denetleyici yetkisi dışında, yasal güvenilirlik açısından da kamuya ihtiyaç duymaktadır. Dolayısıyla iki sektör birbirini tamamlayıcı bir rol oynayarak, kentsel dönüşüm sürecine hız kazandırmaktadır. Bu ortaklığa ilişkin, 6306 sayılı Afet Riski yasasının 6. maddesinin 5. fıkrasının “ç” bendinde:

“Bakanlık, kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hâsılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye yetkilidir” maddesi ile bu ortaklığın uygulanmasında bakanlık sorumlu kılınmıştır.

Spit, Hollanda deneyimine dayanarak kamu - yapı sektör ortaklıklar arasındaki çalışma ilişkileriyle ilgili bir sınıflandırmaya giderek üç farklı türde ortaklık şekli ortaya koymuştur (Spit, 2004: 109):

 Kamu - kamu ortaklıkları

 Kamu - yapı sektör ortaklıkları

48

3.2.1. Kamu - Kamu Sektörü Arasında Kurulan Ortaklıklar

Spit’in belirttiği üzere bu tür ortaklıklar, bir veya daha fazla belediyenin içinde bulunduğu ortaklık türünü ifade etmektedir. Bu model içerisinde belediyeler, arazi hizmetleriyle ilgili olarak girişimci olarak rol alırlar. Bu ortaklık yapısında fazla rol üstlenmeyen yapı sektörü, sadece sözleşme yoluyla ve komisyon esasına dayanarak bazı inşaat işlerini yerine getirmektedir. Kısacası bu süreçte tüm kontrol ve yetki belediyelere aittir (Spit, 2004: 109). Bu tür ortaklıklarda kamu sektörü çoğunlukla mülklerin sahibi olarak yer almaktadır.

Yapı sektörü kentsel dönüşüm alanında konut alanlarının eskidiği durumlarda, orada yaşayanların düşük gelir düzeylerinden, alanın konumundan ve zayıf kalan emlak piyasasından dolayı bu tür ortaklıktan kaçınabilmektedir. Böylesi durumlarda kamu yatırımlarına ihtiyaç duyulmakta ve kamu sektörü bu tür alanların ıslahı edilmesini sağlamaktadır. Kamu - Kamu ortaklıklarındaki en büyük risklerden biri de kamu sektörünün dönüşüm süreci üzerinde tek oyuncu olarak hareket etmesi ve yerel halka kendi çözümünü dayatmasıdır (Şehir Planlama, 2014). Son olarak da kamu sektörünün seçim gibi nedenlerden dolayı dönüşümün boyutunu çok hızlı bir şekilde politik olarak değiştirmesidir.

3.2.2. Kamu – Yapı Sektör Arasında Kurulan Ortaklıklar

Bu ortaklık genellikle, bir anlaşmaya dayalı olarak, yatırım ve hizmetlerin, projeye yönelik maliyet, risk ve getirilerinin, kamu ve yapı sektörü oyuncuları arasında paylaşılması şeklinde uygulanmaktadır. Bu ortaklık türünü diğer ortaklıklardan ayıran özellik, yapı sektör ile işbirliğinin sadece inşaat aşamasında değil işletme aşamasında da devam etmesi ve yapı sektörü inşaat ve işletme ortaklığının oluşturulmasıdır. Bu tür ortaklıklara farklı şekillerde müdahil olan yapı sektörünün kamu ile yaptığı bu tür uygulamalar Kamu - Yapı Ortaklığı olarak adlandırılmaktadır. Ülkemizde uygulanmakta olan bu ortaklıklar; Yap – İşlet - Devret, Yap - İşlet, İşletme Hakkı Devri ve Yap - Kirala gibi modellerdir. Bu modeller başlangıçta, altyapı yatırımlarının karşılanması için ihtiyaç duyulan finansmanı sağlamak üzere başvurulan bir ortaklık türü iken, günümüzde yapı sektörünün verimli işletmecilik becerilerinden ve tasarım anlayışından, kamunun ise yatırımların koordinasyonu, genel planlama, denetleme ve politika belirleme gibi

49

alanlarda ortaklaşmasının sağlanacağı bir model olarak görülmektedir (Kalkınma Bakanlığı, 2012: 6, 7). Böylelikle devlet bu yöntemle özel kesime açılmakta ve yabancı sermayeyi ülkeye çekmeyi hedeflemektedir.

Spit bu ortaklık yapısında her iki sektör ortak proje üzerinde odaklanmaktadır. Yapım hakkı değişkeni ve ortak girişim değişkeni olarak iki alt kategori olarak tanımlanmaktadır. Teorik olarak iki değişken arasındaki temel fark zaman yönündendir. Uzun bir süreç olan inşaat yapımında, süreci hızlandırmak için, ilgili taraflar projenin belli bir bölümü için tam sorumluk alırlar ve daha sonra anlaşmaya göre diğer tarafa devrederler. Spit’in Hollanda deneyimleri sonucu bu anlaşma türü ‘inşaat hakkı değişkeni’ olarak tanımlanmaktadır. Taraflar, inşaat talebinde bulunma karşılığında arazi haklarından vazgeçerek belediyelere verirler. Bu yöntem özellikle ekonomik riskleri azaltmak için kullanılmaktadır. Bu tür ekonomik riskler sadece inşaat faaliyetlerinin yürütüldüğü dönemle sınırlıdır. Ortak girişim yöntemi projenin tamamında kamu - yapı sektörü koordinesi çerçevesinde hareket eder. Elde edilen kar veya zarar önceden belirlenen anlaşmaya göre aralarında bölüşülmektedir. Her iki taraf da bu projenin özel amacı için oluşturulmuş olan bağımsız birer şirket ile projeye dâhil olmaktadır (Spit, 2004:109).

3.2.3. Yapı- Yapı Sektör Arasında Kurulan Ortaklıklar

Bu tür ortaklıklarda, projenin geliştirilmesindeki tüm kontrol özel bir şirkete aittir. Tabi ki imar planı aracılığıyla bir kamu kontrolü bulunmaktadır (Spit, 2004: 109). Dönüşüm gerçekleştirilecek alanda mülkiyetin devrine ilişkin sıkıntının söz konusu olmadığı alanlarda bu tür ortaklıkların tercih edildiği görülmektedir. Mesela köhneleşmiş ve terk edilmiş bir alan olarak kullanılmış bir yerin boşaltılarak dönüştürülmek istenmesi bu duruma örnek verilebilir. Bu tür alanların dönüşümündeki temel amaç, dönüşüm için uygun hale getirilmiş bir arazi, güçlü bir emlak piyasası, kar sağlayacak bir alan ve bu alanı cazip hale getiren imar durumu olmaktadır. Bu tür ortaklıklara düzenleyici ve denetleyici rolündeki kamu sektörünün adillik, hesap verilebilirlik ve tarafsızlık kriterleri ile bu tür ortaklıklara destek vermesi önemlidir. Bu tür kriterlerin sağlanmadığı durumlarda kamunun firmalar arasında haksız rekabete neden olabilecek ayrıcalıklar tanıması, yapı – yapı sektör ortaklıklarının güvenini ve güvenirliliğini zedeleyecektir. Bunun yanında aşırı bürokrasinin firmalar üzerinde baskı oluşturup, teslim süresinin uzaması da bu tür

50

ortaklıkları zor durumda bırakacaktık. Bu tür durumlar dönüşüme belirli bir sermaye ile girmiş olan firmaların zarar etme olasılığını artırmaktadır. Bu tür risklere karşı farklı yasal düzenlemelerin kamu sektörü ile daha bütünleşmiş bir sisteme sahip olması yapı – yapı sektör dönüşüm ortaklıklarına büyük katkı sağlayacaktır (Şehir Planlama, 2014). Fakat bu ortaklık modellerinin başarıya ulaşma durumu bölgeden bölgeye de değişebilir. Çünkü bu modeller ülkelerin eğitim düzeyinden, hükümet politikasından ve halkın beklentisinden olumlu veya olumsuz yönde etkilenebilmektedir.