İnşaat Ruhsatı ile Projelerin Hazırlanması ve 

İnşaatın,  yapımına  başlanmadan  önce  inşaat  ruhsatı  (yapı  izni)66 

alınması zorunluluğundan daha önce bahsedilmiştir. 

Kanunda  sayılan  istisnalar  hariç  olmak  üzere  belediye  ve  mücavir  alanlar içerisindeki tüm yapıların inşaatına başlamak için inşaat izni alınması  zorunludur.67  

Yapı  izni  için  arsa  sahibi  veya  yasal  temsilcisi  başvuru  yapmalıdır.  Taşınmaz  üzerinde  birden  fazla  kişinin  mülkiyeti  söz  konusu  ise  bunların  tamamının  başvuru  yapması  gerekir.  Arsa  sahipleri  yetki  vermişse  müteahhidin  de  izin  için  başvurması  mümkündür.  Daha  önce  izin  verilmiş        

65   _{15.H.D 09.02.2006, 6533/618.}   

66  _{“Yapı  ruhsatı  genel  düzenleyici  işlem  niteliğinde  olan  imar  planına  ve  yönetmelik}  hükümlerine  uygun  olarak  hazırlanan  bireysel  işlem  niteliğindedir.”  (ERGEN,  C.,  age.,  s.236) 

67  _{“İstisnalar  hariç  bütün  yapıların  ruhsat  şartına  bağlanmasının  nedeni  yapıların,  imar}  planına,  İmar  Kanunu  ve  bu  kanuna  bağlı  yönetmelikler  ile;  ilgili  diğer  kanun,  tüzük  ve  yönetmeliklere ve fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun olarak  yapılmasını temin içindir.  (KARAVELİOĞLU,  C.  (2007),  Açıklamalı‐Uygulamalı‐  İçtihatlı  İmar  Kanunu,  C.I  ve  C.II,  Ankara, s.965.) 

olmasına rağmen yapıda esaslı bir değişiklik öngörülüyorsa bu değişiklik için  de  izin  alınması  zorunludur.  Mimari,  mekanik,  elektrik  ve  tesisat  projeleri,  krokiler de eklenerek Belediye veya Valiliklere başvuruda bulunulabilir. Bir  eksikliğin  bulunmaması  halinde  30  gün  içerisinde  ilgili  makam  karar  verecektir.  

Yetkili  idarelerin  bilgisi  dışında  yapılan  ya  da  imar  mevzuatında  uyulması  zorunlu  kurallara  uyulmadan  yapılan  yapı  “kaçak  yapı”  olarak  ortaya çıkacaktır.68 

Belirtmek gerekir ki yanlışlıkla verilen ruhsatı, belediyenin geri alarak  iptal etmeye de yetkisi vardır. Bu halde ruhsata dayanılarak yapılan binanın  ruhsatının  yanlışlıkla  verilmiş  olması  nedeni  ile  yıkılması  söz  konusu  olabilmesine  rağmen,  bu  sebeple  ilgililerin  doğacak  zararının  ilgili  idarece  giderilmesi de zorunludur.69 

Sözleşmede  aksi  kararlaştırılmamış  ise  plan  ve  projelerin  onaylatılması  ve  inşaat  izninin  alınmasından  arsa  sahibi  sorumludur.  Arsa  sahibi  makul  süre  içerisinde  bu  yükümlülüğünü  yerine  getirmelidir.  Aksi  halde  müteahhit  arsa  sahibinin  inşaat  ruhsatını  almaması  halinde  onu  temerrüde  düşürerek  sözleşmeyi  feshedebilir.  Arsa  sahibi  kendi  yükümlülüğü  olan  bu  inşaat  iznini  almadan  müteahhidi  inşaata  başlaması  konusunda zorlayamaz. 70 

İnşaat izninin müteahhide vekalet verilerek onun tarafından alınması  öngörülmüşse  müteahhit  bu  yükümlülüğünü  yerine  getirmelidir.  Aksi  halde  süresinde  bu  izni  almaması  nedeni  ile  arsa  sahibinin  uğradığı  zararı  gidermek  zorundadır.71  _{Aynı  şekilde  arsa  sahibi  de  süresi  içerisinde  veya} 

       68  _{ERGEN, C./BÖKE, V., age., s.82.}    69  _{ARTUKMAÇ ,S., age., s.66‐67.}    70  _{DUMAN, İ.H., age., s.439.}    71  _{Yargıtay 15. H.D 10.01.2005, 2443/14}   

82  makul  sürede  inşaat  iznini  almayan  müteahhidi  temerrüde  düşürerek  sözleşmeyi feshedebilir. 

İmar  Kanunu’nun  md.  29  hükmüne  göre  “Yapıya  başlama  müddeti  ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı  veya  yapıya  başlanıp  da  her  ne  sebeple  olursa  olsun,  başlama  müddetiyle  birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır.  Bu  durumda  yeniden  ruhsat  alınması  mecburidir.  Başlanmış  inşaatlarda  müktesep haklar saklıdır. Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca  harç  alınmaz.  Ancak  inşaat  sahasında  artış,  bağımsız  bölümlerin  brüt  alanında  veya  niteliğinde  değişme  olması  halinde  yeniden  hesaplanacak  harçtan  evvelce  ödenen  harç  tutarı,  tenzil  edilir.  Yeni  durumda  hesaplanan  harç  tutarında  azalma  olması  halinde  iade  yapılmaz.  Diğer  kanunlardaki  muafiyet  hükümleri  saklıdır.  Ruhsat  ve  eklerinin  yapı  yerinde  bulundurulması mecburidir.”  

İnşaat  izni  almadan  inşaatın  yapımına  başlanmışsa  ve  inşaatın  yapımından  sonra  bu  izin  alınamıyorsa  binanın  yıkılması  gündeme  gelebilecek,72  _{taraflar  arasındaki  kat  karşılığı  inşaat  sözleşmesi  de  geriye} 

etkili  olarak  yapıldığı  andan  itibaren  geçersiz  olacaktır.  Bu  itibar  ile  de  taraflar  birbirlerinden  herhangi  bir  talepte  bulunamayacak  ancak  verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri alabileceklerdir.  

İnşaat izninde olduğu gibi inşaatın projelere uygun olması zorunludur.  Bu  da  kamu  düzeninden  kaynaklı  bir  yükümlülük  olup  taraflar  projeler  hazırlanmadan  ve  onaylanmadan  inşaatın  yapımına  başlayamaz.  Projeler  arsa sahibi tarafından hazırlatılmış ve onaylatılmışsa müteahhit, bu projenin  imar  durumuna  ve  mevzuatına  uygunluğunu,  bina  ve  çevre  güvenliğine  uygun olup olmadığını incelemek ve arsa sahibini bilgilendirmek zorundadır.        

72  _{“Ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapı yapıldığı hususun ilgili idarece tespit edilmesi,}  yapının  fenni  mesulünce  belirlenip  idareye  ihbar  edilmesi  ya  da  idarenin  herhangi  bir  şekilde  bu  durumu  öğrenmesi  üzerine  yapının  belediye  ve  mücavir  alan  içinde  olması  halinde bu idarenin; dışında olması halinde ise valiliğin elemanlarınca, inşaatın o andaki  durumu  bir  tutanak  ile  tespit  edilir  ve  derhal  inşaat  durdurularak  yapı  mühürlenir.  (KARAVELİOĞLU, C., age., c.2, s.1211.) 

Bu  yine  özen  gösterme  yükümlülüğünün  bir  gereğidir.  Ancak  uygulamada  genellikle  projelerin  hazırlatılması  ve  onaylatılması  işi  arsa  sahiplerince  müteahhide  yetki  verilerek  ona  bırakılmakta  ve  bunlardan  müteahhit  sorumlu  olmaktadır.  Gerek  projelerin  hazırlatılması  ve  onaylatılması  arsa  sahibine  bırakılmış  olsun  gerekse  müteahhide  bırakılsın,  bunların  makul  sürede  gereğinin  yapılması  gerekmekte  aksi  hale  gecikme  nedeni  ile  tarafların  zararları  doğarsa  bunun  diğer  tarafça  karşılanması  gündeme  gelmektedir.  

Müteahhit kendiliğinden onaylanmış projeleri değiştiremez, projelerin  değiştirilmesi  mevzuat  gereği  zorunlu  olsa  dahi  müteahhit  bunu  arsa  sahibinin  bilgisi  ve  onayı  dahilinde  gerçekleştirebilir.73_Müteahhidin 

kendiliğinden  proje  değişikliğine  gitmesi  de  fesih  nedeni  olarak  kabul  edilmiştir.74