İmar Planı Değişiklikleri ve Kazanılmış Haklar Sorunu

Yukarıda da bahsettiğimiz gibi, imar planları bazen uygulamada sonradan meydana gelen aksaklıklar sonucunda iptal edilebilir ve bu da birtakım aksaklıklara sebebiyet verebilir. Ancak, imar planlarından kaynaklanan sorunlar sadece bununla da sınırlı değildir. Her ne kadar, imar planlarının yürürlüğü ve işleyişi konusundaki genel kural; gerek nazım, gerekse uygulama imar planında mümkün mertebe değişiklik yapılamaması ise de196

, bu planlar ne

194 _{ATASOY / DEMİR / UZUN / NİŞANCI, s. 185.}

195 _{ATASOY / DEMİR / UZUN / NİŞANCI, s. 185. Yazarlara göre bu durum DOP uygulaması sırasında} karşılaşılan bir sorun olarak görünse de, kanımızca, özellikle bilgi eksikliğinden dolayı zamanında müdahale edilememesi ve idari yargıda öngörülen sürelerin bilgisizlik dolayısıyla kullanılamaması ve dolayısıyla alçılan bir davada, mahkemenin davayı süre aşımından reddetmesi, hak kaybına neden olacaktır ki, bu prosedür DOP uygulaması yapıldıktan sonra işlemin iptali için izlenen bir yoldur. Bu nedenle biz bu başlığı, DOP uygulaması sonrasında karşılaşılan genel bir sorun olarak değerlendirmekteyiz.

196

Bu kuralın kanımızca tatminkâr açıklaması doktrinde verilmiştir: Buna göre, “imar planlarının uygulamaya ilişkin imar kararlarını içerdikleri ve yerleşim birimlerinin kolay değiştirilmesi mümkün olmayan mimari yapısını düzenledikleri düşünüldüğünde, imar planları, kamu yararı içeren bir zorunluluk olmadığı sürece her an

kadar mükemmel olursa olsun, bilimsel veya ekonomik koşullar ve hatta uygulamadan kaynaklanan birtakım zorunluluklar, planın henüz iptal edilmeden kendiliğinden değiştirilmesini gerekli kılabilir197

.

İşte özellikle de bu plan değişikliklerinin, arazi sahiplerinin hukuki durumunda meydana getirdiği değişiklikler, DOP uygulaması sonrasında karşımıza çıkan sorunların en önemli başlığını oluşturmaktadır.

Öncelikle şu noktayı sorgulamak gerekecektir: İmar planlarında meydana gelen değişikliklerin, plan değişikliği öncesindeki sürece etkisi nedir? Bir başka anlatımla, imar plan değişiklikleri sonrasında, uygulama sırasında ortaya çıkan hak kazanımları ileri sürülebilecek midir? İmar uygulamalarında kazanılmış hak geçerli midir?

Bu sorunun cevabı için, idare hukuku bilgilerine dönmek gerekecektir. Kural olarak idari işlemler, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren, ileriye yönelik etki etmeye başlar. Bunun tek istisnası “geri alma ”dır198_{. “Değiştirme” de, ileriye yönelik olarak etkisini gösterir. Başka bir}

ifadeyle geçmişe etkisi yoktur. Nitekim değiştirme, “bir idari kararın aynı zamanda hem geleceğe yönelik olarak ortadan kaldırılması, hem de onun yerine yeni bir kararın alınmasıdır.199_{” Kazanılmış hak konusunda ise, doktrindeki bir görüşe göre, “bir imar planının}

geçerli bir şekilde yürürlüğe girmesiyle o plan kapsamında kalan bütün taşınmazlar, plan kararından etkilenirler. İşte bu etkinin yaratacağı adil olmayan sonuçlardan korunmak için, daha önceden hukuka uygun biçimde kazanılmış hak olarak ortaya çıkmış bazı durumların, yeni plan hükümlerine aykırı bile olsa korunması için, planın sadece geriye doğru değil, ileriye doğru da yürümesi engellenir.200_{” Ancak, imar planları bireysel değil, düzenleyici idari}

başvurulabilir, bireysel amaçlarla kolayca değiştirilen bir düzenleme olarak düşünülmemeli, ancak zorunluluk halinde ve kamu yararının gerekli kıldığı durumlarda bu değişikliğe gidilmelidir.” Bu açıklama ve daha fazlası için bkz. TAZEGÜL, İsmail, “İmar Mevzuatının Uygulanması ve Kent Planlaması Bakımından Kazanılmış Haklar Sorunu”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Ekim, 2010, S. 3, s. 177. İmar planlarının değişmez, katı birer uygulama aracı olmadıkları ve değiştirilebilecekleri noktasındaki aksi görüş için bkz. ÜNAL, s. 94. 197

SANCAKTAR, s. 143. Bu değişiklikler yapılırken, , özellikle de plan değişikliklerinde uyulması gereken ilkelere sadık kalınması çok önemlidir. Plan bütünlüğünün ve sürekliliğinin bozulmaması, değişikliğin şehircilik ilkelerine ve kamu yararına uygun olması, ilk planda ortaya çıkan sorunların yinelenmemesi için, plan değişikliklerinin, yeterliliğe sahip teknik personele yaptırılması gerekmektedir. Bu ilkelerle ilgili ayrıntılı açıklama için bkz. ŞİMŞEK, s. 192 vd.

198 _{Nitekim geri alma (retrait), bir idari işlemin, yine idarenin yapacağı bir işlemle, geçmişe etkili olarak geri} alınmasını ifade eder. Bkz. LONG (Marceau), WEİL (Prosper), BRAİBANT (Guy), DELVOLVE (Pierre) ve GNECOİS (Bruno), Les Grands arrets de la jurisprudence administrative, Paris, Dalloz, 13. Baskı, 2001’den aktaran GÖZLER / KAPLAN, s. 406.

199 _{GÜNDAY, s. 182.} 200 _{YAŞAR, s. 172.}

işlem olarak addedilmiştir201_{. Dolayısıyla kazanılmış haklara saygı, sadece bireysel idari}

işlemler açısından geçerli sayıldığından, imar plan değişikliğinde kazanılmış haklara saygı ilkesi kabul edilmemektedir202. Zira, “yapılaşmaya başlanılması, arsa ve arazi düzenlemeleri yapılırken bir hakkın haksızlığa uğratılmasını haklı çıkarmayacağı gibi, arazi ve arsa düzenlemesinin iptali davası nedeni ile tapu siciline şerh verilmemesi ya da verilememesi dolayısıyla kazanılmış olan iyi niyetli hakların da iptalini gerektirebilecektir.203_{” Bu da}

uygulamada sorunlara neden olmaktadır. Danıştay konuyla ilgili olarak verdiği bir kararında204_{, “… iptal kararı sonrasında plansız bir bölge durumunda kalan uyuşmazlığa} konu taşınmaza ilişkin olarak iptal kararları uyarınca 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanununun 7. maddesi hükmüne uygun olarak, yeniden 1 / 5000 ve 1 / 1000 ölçekli imar planlarının yapılması veya onaylanması zorunlu bulunmaktadır” şeklinde hüküm tesis etmiştir. Yine

Danıştay, daha yeni tarihli başka bir kararında205

, “ Uyuşmazlık konusu inşaatın bulunduğu

bölge imar planının ve parselasyon işleminin yargı kararı ile iptal edilmesi sonucunda, bu yerin plansız alan haline geldiği, yeni planın yapılmasından sonra durumun değerlendirileceği açık olduğundan ve inşaatın devamına izin verilmemesi yolunda tesis edilen işlemde hukuka aykırılık bulunmadığından, dava konusu işlemin iptaline ilişkin idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.” şeklinde karar vermiştir.

Bu iki örnek karardan da anlaşılacağı üzere, Danıştay, bu tür durumlarda imar planının iptali sonucunda, bu kararın gereği olarak, planın ortadan kalktığını ve bundan sonra yapılacak tek işlemin yeniden bir imar planı yapılması olduğunu işaret ederek, eski imar planına göre elde edilen hak kazanımlarını geçersiz saymaktadır206_{. Yukarıda bildirilen}

doktrinsel görüşlere paralel olan bu yöndeki Danıştay içtihadına biz de katılmaktayız.

Ancak hemen hatırlatmak gerekir ki, Danıştay’ın bu tavrı, imar plan değişikliklerinin düzenleyici işlem sayıldığı durumlar için geçerlidir. Zira, ruhsat gibi bireysel işlem niteliği taşıyan durumlarda kazanılmış haklara saygı bizzat kanun tarafından gösterilmektedir.

201 _{SANCAKTAR, s. 154. Bireysel idari işlemler, kişisel ve özel durumlara ilişkin idari işlemlerken, düzenleyici} idari işlemler, genel ve kişilik dışı idari işlemlerdir. Bu konudaki ayrım için bkz. GÖZLER / KAPLAN, s. 276. İmar planlarının değiştirilmesi işlemi kişiye özel değildir ve o değişiklikten etkilenen birçok insan vardır. Bu özelliği göz önüne alındığında, imar planı değişikliklerinin de düzenleyici işlem statüsünde sayılması yönündeki bu görüşe katılıyoruz.

202 _{SANCAKTAR, s. 154.} 203

TÜRK, Celil / TÜRK, Şence, Hukuki ve Teknik Boyutları İle Arazi ve Arsa Düzenlemesi, 1. Baskı, İstanbul, 2006, s. 221.

204 _{DANIŞTAY 6. D., E. 1997 / 4680, K. 1998 / 2489, KT. 13.05.1998. Kararın tam metni için bkz.} http://www.danistay.gov.tr, ET. 30.03.2012.

205

DANIŞTAY 6. D., E. 2003 / 2547, K. 2004 / 2626, KT. 07.12.2004. Kararın özet metni için bkz. YAŞAR, s. 173.

Nitekim İK. m.29 hükmüne göre, “Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki

yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.” denerek kazanılmış haklar konusundaki hassasiyet bizzat kanun

koyucu tarafından ortaya konmuştur. Danıştay da buna paralel olarak, sonradan değişen bir imar planında, kazanılmış (müktesep) haktan söz edilebilmesi için, düzenlendiği tarih itibariyle imar planına ve imar yönetmeliğine uygun bir proje ve buna dayanılarak verilmiş olan bir ruhsatın bulunması gerektiğine karar vermiştir207

.

Görüldüğü gibi, imar plan değişikliği tek başına değerlendirildiğinde o değişikliğin yapıldığı bölgedeki bütün taşınmaz malları etkilediğinden genel düzenleyici işlem olarak görülmüş dolayısıyla bu tür durumlarda kazanılmış hak iddiası dikkate alınmamıştır. Ancak, geçerli bir imar planına göre verilmiş bir ruhsat söz konusu olduğunda, ruhsat verilmesi birel işlem olduğundan, başka bir deyişle kişinin özel durumuna göre verildiğinden, bu noktada kazanılmış haklar korunmuştur.