Arazi ve Arsa Sahiplerinin İstemi ve Rızası Üzerine Yapılan Uygulamalar

İmar uygulamalarının ilki arazi ve arsa sahiplerinin kendi istekleri ve serbest iradeleriyle yaptıkları uygulamalardır ve bunlarda idarenin kamu gücünü kullanması gibi bir durum söz konusu değildir.

İşte arazi ve arsa sahiplerinin serbest iradeleri ile yaptığı uygulamalar üç ana başlıkta gruplandırılabilir. Bunlar,

 Sınır düzeltmesi90

 İfraz ve tevhid

 Terk’tir.

1.4.1.1. Sınır Düzeltmesi

Komşu iki parselin “kırık” bir sınıra sahip olmaları ve bu durumun taşınmazların kullanımında bazı zorluklar meydana getirmesi durumunda, her iki parsel sahibinin karşılıklı muvafakati ile kırıklı sınırın düzeltilerek taşınmazların kullanım zorluğunun ortadan kalkmasıdır. Burada önemli olan husus, sınır düzeltmesi yapıldıktan sonra da parsellerin alanlarında bir değişiklik olmamasıdır91

.

1.4.1.2. İfraz ve Tevhid

Bu kavramların imar uygulamaları bakımından önemini anlamak için öncelikle ne anlama geldiklerini tespit etmek gerekir. İfraz, imar mevzuatı açısından, taşınmazın imar planı ve mevzuat hükümleri doğrultusunda inşaata elverişli parsel oluşturmak üzere bölünmesidir92

. Burada amaç, boyut olarak standartların üzerinde olan arazi parçalarının ayrıştırılması suretiyle, planda öngörülen boyutlarda imar parsellerinin oluşturulmasıdır93

. Tevhid ise, birden fazla taşınmazın, plan ve mevzuat hükümleri doğrultusunda inşaata elverişli parsel oluşturmak

89 _{KARAVELİOĞLU, Celal / KARAVELİOĞLU, Erdem Cemil, İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması, 5.} Baskı, Ankara, 2010, s. 21.

90

Bu ayrımı yapan KARAVELİOĞLU, sınır düzeltmesini de isteğe bağlı imar uygulaması halleri içinde saymıştır.

91 _{KARAVELİOĞLU / KARAVELİOĞLU, s. 22.}

92 _{Aynı terim, tapu mevzuatı açısından ise, tapu kütüğünde tek parsel halinde kayıtlı bulunan gayrimenkulün} teknik yöntem ve metodlarla düzenlenen haritalarla belli parsellere bölünmesidir. Ayrıntılı bilgi için bkz. ASLANTAŞ / ŞİMŞEK / BERBEROĞLU, s. 31.

üzere birleştirilmesidir94_{. Kısaca ayırma ve birleştirme olarak ifade edebileceğimiz bu iki} kavram birbirinin tam tersi durumları ifade etmektedir.

İfraz ve tevhid ile ilgili İ.K’ daki hükme dikkat etmek gerekir. Çalışmamızın esasını oluşturan İK. m.18 hükmü ifraz ve tevhidi ikiye ayırmaktadır95_{. Bu ayrımı şöyle açıklayalım:} Madde metnine göre belediyeler – arsa veya arazinin mücavir alan kapsamında kalması halinde valilikler96 – imar düzenlemesi yapmak amacıyla, arazi sahiplerinin ve diğer hak sahiplerinin muvafakatini almaksızın ifraz ve tevhid yapabilirler. Bu açıdan bakıldığında ifraz ve tevhid, arsa ve arazi sahiplerinin isteği ve rızası üzerine yapılan bir uygulama değil, birazdan inceleyeceğimiz, idarece re’sen yapılan bir uygulama olarak değerlendirilmelidir. Ancak mevhum-u muhalifinden hareketle, imar düzenlemesi yapıldıktan sonra, artık idarenin, kamu yararı gerekçesiyle kamu gücünü kullanarak müdahalede bulunma hakkı ortadan kalktığından, artık bir özel hukuk tasarrufu haline gelen bu işlem, arazi sahibinin istemi ve rızası olarak değerlendirilmelidir97

. Tabii ki, buradaki irade serbestisi sınırsız olmayıp, yapılan imar planlarına uygun olmalıdır. (İK. m.15/2)

1.4.1.3. Terk

Tıpkı ifraz ve tevhid işlemlerinde olduğu gibi, terk müessesesinin de, irade sahipleri yönünden, biri özel kişiler, diğeri kamu kurumları olmak üzere, iki türü vardır. Şöyle ki, terk kavramı bazı imar hukuku kitaplarında, imar planlarındaki kamuya ait taşınmazların bedelsiz terki boyutuyla incelenirken98 – ki burada mal sahipleri hazine veya il özel idaresi olup, söz konusu mallar kamu malı niteliğindedir – bazı çalışmalarda ise, özel kişilerin mülkiyetinde bulunan arazilerin maliklerce terki şeklinde karşımıza çıkmıştır.

94 _{KARAVELİOĞLU / KARAVELİOĞLU, s. 23.}

95 _{Madde 18 - İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak}

sahiplerinin muvaffaktı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

96

Normalde, il özel idareleri de imar planında yetkili kılınmakla beraber, ifraz ve tevhitte özel olarak belediyeler ve valilikler yetkili kılınmıştır. Kanun 18. maddesinde de belirtildiği üzere normalde belediye sınırları içinde arsa ve arazi düzenlemesi yapmak için ifraz ve tevhid işlemlerinde belediyeler yetkili kılınırken, belediye ve mücavir alan dışında kalan yerler için ifraz ve tevhid işlemleri yapmaya valilikler yetkili kılınmıştır. İl özel idareleri kanunda bu konuda yetkilendirilmediğinden, ifraz ve tevhid konularında herhangi bir yetkiye de sahip değildir.

97 _{İfraz ve tevhid işlemlerinin hem iradi hem de idarece re’sen yapılabildiği yönündeki görüşler için bkz.}

ASLANTAŞ / ŞİMŞEK / BERBEROĞLU s. 32 vd.; KALABALIK, İmar Dersleri, s. 352 vd.; ARTUKMAÇ,

Sadık, Türk İmar Hukuku, 5. Baskı, Ankara, 1979, s. 280 vd.,

98 _{Terk müessesinin bu boyutu hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. KALABALIK, İmar Dersleri, s. 373 vd.;} ŞİMŞEK, Suat, İmar Hukuku, 1. Baskı, Ankara, 2010, s. 382 vd.

Ayrımın ilk kısmı bu başlık ile alakalı olmadığından, bu bölümde, özel kişilerin mülkiyetinde olan arsa ve arazilerin, serbest irade ile idareye bırakılması konusuna değineceğiz.

Terk, arsa ve arazi düzenlemesi öncesinde ifraz edilerek tescili yapılan parsellerin, %40’a99

kadar olan kısmının sahiplerince bir kısmının yol, meydan, yeşil alan gibi, kamunun yararlanacağı yerlerin oluşumu için rızaen bağışıdır100_{. Başka bir ifadeyle, arsa sahibinin} kendisinin kamu yararını gözeterek, mülkiyet haklarının bir bölümünden kendi rızalarıyla vazgeçmeleridir.