Fonte: Foto da autora (2007)
Porém, o Condomínio “Chácara Anália Franco”, com suas quatro torres de mais de 25 andares e apartamentos de 300 a 500 metros quadrados de área, destacou-se não somente pela área útil e pelo programa arquitetônico oferecidos nas unidades, mas principalmente pelo conceito de condomínio fechado inserido no empreendimento a fim de garantir a segurança patrimonial e física de seus moradores. Isso significa que, desde os anos 80, nesta região, já rondavam idéias de se adotar nos projetos residenciais a proposta de grandes áreas de lazer servindo os moradores, além dos sistemas de segurança, indicando o caminho para a aliança entre condomínios-clube de luxo, já popularizados atualmente, levando ao isolamento do tecido urbano. Se o primeiro condomínio de luxo foi o “Chácara Anália Franco”, “daí para a frente, pipocaram espigões luxuosos para todos os lados.”98.
Foi na década de 80 que outras empresas também passaram a atuar na região, dentre as principais as Construtoras Barril, Joman, Lucio Engenharia, Hernandez, Cammarota, Porte e Pozelli99, dinamizando o mercado imobiliário residencial e contribuindo para a
98 MONTEIRO, Carla. Rico, Tatuapé vira Moema da zona leste. Folha de São Paulo, São Paulo, p. C1,
09 set. 2000.
99 Conforme pesquisa do Departamento do Patrimônio Histórico da Secretaria de Cultura da Prefeitura do
expansão da verticalização. Dentre estas, algumas daquelas que nasceram no próprio bairro ainda mantém suas sedes no Tatuapé, como a Porte Engenharia, empresa que está localizada na Rua Antônio Camardo, e outras que estão no bairro desde o início do processo de valorização e verticalização também tem sede na região, como a Construtora Hernandez, localizada na Rua Aguapeí – Tatuapé e a Pozelli Construtora e Incorporadora, que está na Rua Acuruí, próxima ao Jardim Anália Franco.
Figura 4.4: Publicidade da Porte Engenharia (2005)
Fonte: Gazeta do Tatuapé – Suplemento Especial de Aniversário, p. 33,
out. 2005
Um exemplo interessante, no entanto, é o da Lucio Engenharia. Nascida no bairro e com sede inicialmente à Rua Serra de Bragança, a Construtora Lucio Engenharia é “ (...) um nome que se repete exaustivamente em placas espalhadas por todo o lado. O dono da empresa, o português Firmino Matias Lúcio (...) é um ex-padeiro e dono de mercearia
historiadoras Elaine da Costa Mesquita e Débora Brando Balázs e dos sociólogos Aurélio Eduardo do Nascimento e Nelson Sommaem, em exposição na Casa do Tatuapé desde 02/09/2007.
que está no negócio de construção civil há 35 anos.”100 No final dos anos 90, teve sua
sede transferida para o último andar de um dos primeiros edifícios de escritórios do bairro, construído pela própria Lucio Engenharia, e localizado junto ao Silvio Romero Shopping, próximo à praça Sílvio Romero.
Figura 4.5: Publicidade da Lucio Engenharia (1991)
Fonte: Gazeta do Tatuapé – Suplemento Especial de Aniversário, p. 3,
out. 1991
100
DE PAULA, Caco; PASSOS, Ieda. O segundo salto do Tatuapé. Veja São Paulo, São Paulo, 11 out. 1995. Disponível em: <http://veja.abril.com.br/idade/exclusivo/vejasp/450_anos/textos/bairros/tatuape. html>. Acesso em: 02 dez. 2007.
Mais recentemente, a Lucio Engenharia mudou sua sede para a Avenida Juscelino Kubitschek, no Itaim Bibi, junto a uma nova área de centralidade terciária da cidade de São Paulo. Isso pode indicar que atualmente já vem ocorrendo o percurso inverso de atuação destas construtoras locais como no caso daquelas empresas que hoje vislumbram no Tatuapé altas rentabilidades com o mercado de imóveis e para lá migram, ou seja, as construtoras nascidas no Tatuapé, a partir do capital acumulado com os investimentos na região natal, passam a investir em obras localizadas em outros pontos da cidade.
Sendo assim, pode-se dizer que o primeiro movimento do mercado imobiliário residencial na região do Tatuapé, com exceção a alguns poucos empreendimentos residenciais verticais anteriores à década de 80, foi aquele que se estendeu de meados dos anos 80 até o início da década de 90 voltado a atender de imediato à classe enriquecida da região, com números mais contidos de lançamentos residenciais, porém já com inspiração para a verticalização de alto padrão. Tal foi a valorização e a procura por estes apartamentos que se deu nos anos que antecederam à década de 90 que a busca por áreas para verticalização residencial de alto padrão, a partir de então, somente aumentou.
Segundo dados da EMBRAESP - Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio, de 1985 a 1991, para a Zona de Valor Tatuapé101, 76% dos empreendimentos residenciais
verticais lançados no período foram de 3 (50%) e 4 ou mais dormitórios (26%), correspondendo a 59% das unidades tipo lançadas, contra os 21% de lançamentos residenciais verticais de 2 dormitórios. Se considerar que um bairro de classe média se configura por ter ao menos 50% de ofertas em 2 dormitórios, isto mostra que o perfil do mercado já estava voltado desde aquele período para famílias de rendas mais elevadas, conforme se pode verificar na tabela 4.1.
101 Para a EMBRAESP, zona de valor significa uma determinada área do Município onde o mercado
imobiliário comportou-se de forma razoavelmente homogênea. Utilizando este conceito, a empresa dividiu o Município de São Paulo em 34 Grupos de Zonas de Valor. No caso, a “Zona de Valor Tatuapé” faz parte do “Grupo de Zonas-de-Valor” formado ainda pelas Zonas “Alto da Mooca” e “Mooca”. A setorização de São Paulo em zonas de valor, utilizadas como unidade para o levantamento e produção de dados para uma dada região, trata-se de uma divisão territorial exclusiva, diferente da divisão administrativa em distritos ou em subprefeituras. Portanto, deve-se observar, o mapa intitulado “Zona de Valor – Tatuapé”, tendo em vista que os dados fornecidos pela Embraesp para o Tatuapé refletem os lançamentos imobiliários inclusos na área em destaque no mapa. O mapa se encontra no anexo C deste trabalho. Apesar da área da Zona de Valor não corresponder exatamente ao perímetro de estudo, os dados são representativos da fase de valorização imobiliária do bairro tendo em vista o destaque da região do Tatuapé quanto aos números de lançamentos em relação às áreas inclusas na Zona de Valor e que não constam da área de pesquisa.
Lançamentos residenciais verticais – 1985 a 1991 No de lançamentos No de unidades- tipo Área total lançada
Área média útil lançada (m²) 1 dormitório 2% 4% 2% 59,68 2 dormitórios 22% 38% 24% 63,51 3 dormitório 51% 46% 49% 108,20 4 ou + dormitórios 25% 12% 25% 215,67 3 ou + dormitórios 76% 58% 74% -
Tabela 4.1: Lançamentos residenciais verticais (1985-1991)
Fonte: Elaborado a partir de dados da EMBRAESP - Empresa Brasileira de Estudos de
Patrimônio, Março 2007 102103.
Estes mesmos empreendimentos lançados, de 3 ou mais dormitórios, de 1985 a 1991, também segundo dados da EMBRAESP, tiveram preço médio por m² de área útil em ascensão. Segundo informações divulgadas na Folha de São Paulo de 22/09/1991104, um
apartamento da época com três dormitórios e uma vaga de garagem custava, no Tatuapé, cerca de US$ 110 mil (Cr$ 54 milhões) enquanto no Morumbi o mesmo imóvel era vendido no período em média por US$ 70 mil (Cr$ 34,3 milhões). Outra diferença apontada pela matéria era a facilidade de vender o imóvel no Tatuapé enquanto seu equivalente no Morumbi era considerado um imóvel difícil de ser comercializado.
Este movimento do mercado imobiliário residencial, com enfoque nos lançamentos de alto padrão, referenciou o bairro em toda a cidade como o “Morumbi da Zona Leste” a partir de 1991. Apesar da diversidade de projetos e das estratégias do mercado imobiliário no período, pode-se afirmar que, desde então o alto padrão não mais abandonou os projetos arquitetônicos dos edifícios residenciais do bairro.
O Tatuapé entrou na década de 90 liderando, em 1992105, o ranking elaborado pela
EMBRAESP, ficando acima de regiões como Morumbi, Vila Mariana e Moema em número de lançamentos e em produto total lançado e ficou em segundo lugar, somente atrás do Morumbi, em metros quadrados de área lançada. Tal posição foi conquistada
102
Em anexo (D), ver planilhas para os dados coletados junto à EMBRAESP, por ano, de 1985 a 2005, para lançamentos residenciais verticais quanto a: Número de lançamentos; Número de unidades tipo; Número médio de banheiros sociais; Número médio de vagas de garagem; Área total construída lançada (em m²); Área média útil lançada (em m²); Preço por metro quadrado de área útil (em US$).
103 Em anexo (D), ver planilhas para os dados coletados junto à EMBRAESP, por ano, de 1985 a 2005,
para lançamentos comerciais quanto a: Número de lançamentos; Número de conjuntos lançados; Número médio de lavabos; Número médio de vagas de garagem; Área total construída lançada (em m²); Área média útil lançada (em m²); Preço por metro quadrado de área útil (em US$).
104 HAMADA, Greice. Anália Franco vira Morumbi da zona leste. Folha de São Paulo, São Paulo, 22 nov.
1991. Caderno Imóveis, p. 3-4.
105 Dados da EMBRAESP divulgados em matéria do O Estado de São Paulo, Caderno de Imóveis,
novamente no 1º semestre de 1994, quando o Tatuapé obteve o segundo lugar em número de lançamentos, área total e produto total lançados, apenas atrás do Morumbi.106
Ao entrar nesta sua segunda fase, o mercado imobiliário do Tatuapé, em menos de 4 anos, entre 1992 e 1996, já possuía números suficientes para superar os 7 anos anteriores. De 1994 a 1996 foram registrados pela EMBRAESP os maiores números de lançamentos residenciais verticais na região, com a média de 21 lançamentos por ano, sendo 57% deles de 3 dormitórios e 24% de 4 ou mais dormitórios. Como se pode verificar na foto aérea para o ano de 1994, já era possível verificar concentrações de edifícios residenciais em ilhas de verticalização que já se pronunciavam no espaço urbano.
Em destaque na foto área (Foto 4.6) é possível notar que a principal concentração de edifícios até aquele ano se dava na parte alta do bairro, em terrenos anteriormente desocupados (vazios) e em Zona 2, cujo perfil é o alto padrão, como se pode verificar nas fotos abaixo (Foto 4.3 a 4.5):
Foto 4.3: Edifícios residenciais no Alto Tatuapé