ÜÇÜNCÜ NESİL

Fonte: Fotos da autora (2007).

Quanto aos espaços residenciais, também se configuram como representativos da fase de transição pela qual passa o bairro, principalmente ao serem observadas duas situações: as moradias construídas na fase anterior em contraste tanto com os novos edifícios de uso terciário – como os shoppings centers – como em contraposição e convívio com os atuais edifícios residenciais de alto padrão.

Fotos 3.23 e 3.24: Residências antigas em contraste, ao fundo, com edifícios residenciais verticais de alto padrão - inclusive em construção

Por fim, não se poderia deixar de ressaltar que alguns hábitos também fazem lembrar ainda hoje o Tatuapé da fase industrial, como, por exemplo, os encontros de idosos que se reúnem para jogar nas Praças Sílvio Romero e Bom Parto. Tal é este costume que foi o Tatuapé muitas vezes considerado, por jornalistas e freqüentadores da região, um bairro em valorização e em movimento, mas que preserva um tom de “cidade do interior”.

Foto 3.25: Moradores do bairro jogam na Praça Silvio Romero Fonte: Foto da autora (2008)

4 Valorização imobiliária e o mercado de edifícios residenciais

no Tatuapé

No capítulo anterior, pode-se verificar como a região que foi denominada Tatuapé para esta pesquisa teve seu perfil alterado em um curto período, transformando-se em um pólo de alto padrão e de dinamismo econômico, o que conseqüentemente levou a região a se diferenciar de seu entorno. No entanto, também como se pôde constatar, um item contribuiu principalmente para tal diferenciação sócio-espacial: a valorização imobiliária baseada na produção de edifícios verticais residenciais. Sendo assim, este capítulo se propõe a apresentar as principais características do mercado de edifícios residenciais após meados da década de 80, quando chegam definitivamente à região os edifícios destinados às classes média e alta do bairro, os quais iriam contribuir para o processo de transformação urbana do Tatuapé.

4.1 O mercado imobiliário e a verticalização residencial

Alguns fatores, entendidos como aqueles que principalmente influenciaram para a apropriação mais recente da região, foram expostos no capítulo anterior. Certamente, tais características estão relacionadas aos processos de reestruturação urbana da cidade de São Paulo, como também ao novo arranjo espacial da Zona Leste. No entanto, também algumas características internas ao território em estudo foram importantes para a determinação da ocupação recente da área e de sua atual vocação urbana: tais elementos foram especialmente aqueles que proporcionaram o desenvolvimento do mercado imobiliário de edifícios residenciais.

Sabe-se que a ocupação da área, com os anos 80, rumou para a parte alta do bairro em função da existência de áreas livres e foi no Jardim Anália Franco94 _{que construtores}

locais interessados em investir na região encontraram espaço. Conforme lembrou Rolnik (2000), “os primeiros empreendedores foram construtoras sediadas na região, cujos proprietários, em sua maioria de origem portuguesa, começaram sua atividade no ramo imobiliário construindo sobrados para a venda e os empreendimentos foram ganhando em escala.” (ROLNIK: 2000, p. 93-94)

94 _{Conforme já caracterizado no Capítulo 3, subitem 3.1, o Jardim Anália Franco atualmente pertence ao}

Distrito Vila Formosa, de acordo com a Lei 11.220 de 1992, porém anteriormente a esta lei tal área, conhecida por ter abrigado a Associação Feminina Beneficente Instrutiva (entidade criada no começo do século pela educadora Anália Franco), pertencia ao 27º Subdistrito do Tatuapé.

A existência de uma grande área verde junto à gleba do Jardim Anália Franco (o CERET - Centro Educativo, Recreativo e Esportivo do Trabalhador) e a favorável topografia do local a valorizaram. Como também já visto, havia no bairro uma população enriquecida que se configurava em uma demanda habitacional de qualidade diferenciada daquela produção residencial que até então era oferecida na região. A união de fatores: áreas disponíveis, melhorias na infra-estrutura na Zona Leste e na região, a retração industrial e principalmente a existência de demanda por apartamentos levaram ao início da construção de um novo espaço urbano.

A verticalização no Tatuapé até a primeira metade dos anos 80 ainda era algo prematuro, com poucas ocorrências de edifícios residenciais verticais. Segundo estudo da Prefeitura de São Paulo – SEMPLA para o Plano Diretor do Município de São Paulo, em 1983, foi constado que, em aproximadamente metade de seu território, a taxa de verticalização estava entre 1% e 10% (área construída em edifício acima de dois pavimentos sobre a área construída total) e na outra parte estava entre 10% e 20% (conforme figura 4.1).

Figura 4.1: Verticalização no Município de São Paulo (1983), região do Tatuapé em destaque

Fonte: PMSP/SEMPLA - Plano Diretor do Município de São Paulo - Projeto MUT 1977/

Cogep 1979

Conforme visto anteriormente, a intensidade de uso do solo até meados da década de 80 concentrava-se na parte baixa do Tatuapé (conforme se pode verificar em mapa do mesmo estudo citado anteriormente realizado pela PMSP-SEMPLA – Figura 4.2), enquanto que a parte alta caracterizava-se pela presença de muitos terrenos vazios e pela existência de uma grande área desocupada no Jardim Anália Franco.

Figura 4.2: Intensidade de uso (1983), região do Tatuapé em destaque

Fonte: PMSP/SEMPLA - Plano Diretor do Município de São Paulo - Projeto MUT 1977

Langenbuch (1971) já havia observado esta rarefação na ocupação do solo na parte alta do Tatuapé, mencionando especialmente a situação da gleba do Jardim Anália Franco. Este pesquisador, analisando o mapa da área edificada de São Paulo para o início dos anos 60, constatou que, no Tatuapé, naquele momento, em pleno domínio do “núcleo urbano” - área compacta e contínua que configurava o centro da cidade – haviam ilhas de área não edificada e sem qualquer aproveitamento para algum fim urbano. Segundo ele, era “o caso, por exemplo, de parte da antiga chácara do Regente Feijó, na Água Rasa”. Em nota a este texto, Langenbuch ressalta que falava em parte da antiga chácara, “pois aí se localiza uma instituição de caridade, à qual pertence a gleba. Aquela contudo ocupa, de modo efetivo, apenas pequena extensão. A porção restante, inaproveitada, tem sido alvo ultimamente de acerbas disputas movidas por pessoas que alegam ser seus proprietários (...)” (p. 294).

Com isso, o autor confirma que tais terrenos do Jardim Anália Franco já sofriam processo de valorização e eram alvos de disputas muito antes mesmo da década de 80. Contudo, foi somente a partir desta década que se intensificou a ocupação do solo não somente no Anália Franco, como também na parte alta do Tatuapé. Com o loteamento ou venda das áreas vazias no Alto Tatuapé a construtores locais, a parincípio foram erguidos casas e sobrados de classe média-alta. “Em 1981, apareceu o primeiro prédio, o Mansão Anália Franco”95_{, com unidades de 550 m². Segundo Manuel José Gonçalves,}

95 _{LIMA, Edurado; IEDA, Passos. Jardim Anália Franco: Bairro de alto padrão. Veja São Paulo, São}

dono da Ação Imóveis, uma das principais imobiliárias da região, em entrevista para a Veja São Paulo, de 24/11/1999, este empreendimento “era uma grande novidade na época, um edifício de alto padrão, um apartamento por andar, com quatro quartos e três vagas na garagem”. Assim, a ocupação destas áreas vazias e daquelas que aos poucos iam sendo deixadas pelas indústrias, dava-se com a verticalização residencial de médio- alto padrão.

No entanto, somente na década de 90 a verticalização residencial de alto padrão se intensificaria. O marco deste processo é o ano de 1991, quando foi inaugurado não o primeiro condomínio de médio-alto ou alto padrão da região, mas aquele que apontaria definitivamente para a implantação de um padrão de sofisticação nos empreendimentos residenciais e conseqüentemente consagraria o local como a área mais valorizada da zona leste. Este empreendimento foi o Condomínio “Chácara Anália Franco”, construído pela A. Abreu Comercial e Construtora Ltda. Segundo matéria da Folha de São Paulo, de 1991, este condomínio é um dos empreendimentos que fizeram, a princípio, o Anália Franco ser conhecido como “ilha de prosperidade”96_{. Com}

apartamentos de quatro suítes, cinco vagas de garagem e 5 mil metros quadrados, este condomínio foi, definitivamente, o primeiro condomínio de luxo do Tatuapé.

Foto 4.1: Edifícios do Condomínio “Chácara Anália Franco”