Ermeniler

Estudo de Figlioli e Porto (2007) levantou em suas considerações finais uma séria questão relativa à fragilidade do planejamento financeiro dos Parques Tecnológicos, o qual envolve uma soma considerável de recursos. Ainda, o mesmo estudo questiona se tal fragilidade não

estaria relacionada a resultados pouco expressivos dos projetos e a baixa atratividade de investimentos privados. Desta forma, torna-se necessário que os empreendimentos passem por análise de viabilidade econômico-financeira.

Zouain e Plonski (2006) apresentam um modelo de dimensões do estudo de viabilidade de Parques Tecnológicos que contempla, em sua etapa 5, o estudo de viabilidade econômico- financeira (Quadro 31).

Quadro 31 – Dimensões do estudo de viabilidade de Parques Tecnológicos

Dimensão Descrição Ações relacionadas

Etapa 1: Conceituação e caracterização de parque tecnológico Definição; experiência internacional e nacional; estabelecimento das características

Levantamento bibliográfico, visitas técnicas a experiências em projetos e em operação; organização de palestras de especialistas visitantes para auxiliar no processo de caracterização do parque tecnológico.

Etapa 2:

Realizar a análise da região

Realização dos estudos de localização, da situação socioeconômica e regulamentação urbana e ambiental da região

Estudos da localização: localização geográfica;

acessibilidade local e regional; estudo dos equipamentos urbanos (infra-estrutura urbana, básica e de apoio); barreiras geográficas; meios de transporte; tendências de crescimento; caracterização dos bairros residenciais, comerciais e industriais e suas tendências; visibilidade da região; determinação dos pontos fortes e pontos fracos para futuro empreendimento.

Diagnóstico da situação socioeconômica: estudo das tendências de crescimento e de movimentação da população; características da população (economicamente ativa, por segmento e idade, renda familiar); análise do município sob ponto de vista de sua economia , das políticas econômicas e de desenvolvimento em vigência; caracterização do perfil econômico da região, estabelecendo as perspectivas nos contextos micro e macroeconômicos. Regulamentação urbana e ambiental: levantamento da legislação de uso e ocupação do solo, das diretrizes urbanísticas e de planejamento urbano (incluindo projetos urbanos para a área); levantamento da legislação ambiental municipal, estadual e federal para a área em foco.

Diagnóstico documental da área selecionada: análise da regularidade patrimonial dos imóveis e levantamento dos recursos necessários para os serviços de regulamentação de documentos não existentes ou irregulares.

Etapa 3:

caracterização do mercado e vocação da região

Realização de estudo de mercado para o parque tecnológico e para os possíveis empreendimentos complementares que possam vir a se instalar na região.

Caracterização do perfil do mercado local e perspectivas, realizando os seguintes levantamentos: perfil de ocupação, áreas disponíveis e sua distribuição, empreendimento de base tecnológica surgidos recentemente na região, universidades e centros de pesquisa implantados nos últimos anos, empreendimentos industriais de vulto implantados nos últimos anos, outros projetos de parque tecnológicos em regiões próximas da área de influência; projetos imobiliários importantes previstos ou em processo de aprovação e/ou execução, com foco nos setores de educação, comercial, hoteleiro, lazer etc.; preços de comercialização praticados na região para os diversos tipos de ocupação.

Dimensão Descrição Ações relacionadas Etapa 4:

elaboração do Master Plan conceitual

Elaboração de uma proposta para a ocupação e o

desenvolvimento da área selecionada.

Definição dos ativos do parque tecnológico, com a proposta para a implantação e distribuição dos mesmos na área selecionada; proposição de aproveitamento eficaz para áreas verdes, áreas de preservação, viárias; estudo de massa das áreas industriais, comerciais, residenciais e outros possíveis usos relacionados à exploração imobiliária da região selecionada; proposição de estratégias para lançamento, atração de investidores e de organizações que se instalarão no parque. Etapa 5: verificação da viabilidade econômico- financeira

Elaboração de cenários para analisar o retorno, as expectativas de resultado e formatação do negócio.

Exercícios de fluxo de caixa, estimativas de receitas, capacidade de absorção do mercado, desenvolvimento de termos para locação e de condições comerciais para venda. Etapa 6:

animação e articulação

Elaboração de estratégias para articular poderes públicos e possíveis interessados em torno do projeto.

Determinação da capacidade e estratégias de articulação política e institucional para desenvolvimento do parque tecnológico.

Fonte: Zouain e Plonski (2006, p. 103-104).

A sustentabilidade econômica financeira abordada neste estudo está diretamente relacionada com o resultado da análise de viabilidade financeira, a qual implica que “para existir a viabilidade é necessário que, nos instantes verificados, os benefícios resultantes sejam superiores aos custos empregados”(HIRSCHFELD, 2007, p.183).

2.5.3.1 Análise de viabilidade financeira

A análise de viabilidade financeira de projetos de investimento possui três abordagens (DAMODARAN, 1997):

a) Fluxo de caixa: visa relacionar o valor de um ativo ao valor presente dos fluxos de caixa futuros esperados relativos àquele ativo;

b) Avaliação relativa: realizada por meio da projeção do valor de um ativo enfocando a precificação de ativos “comparáveis” relativamente m relação a uma determinada variável, como lucros, valor contábil ou vendas.

c) De direitos contingentes: mede o valor de um ativo por meio de técnicas de precificação de opções.

De acordo com Bruni e Famá (2003, p.27). “[...] a análise da viabilidade de investimentos deve preocupar-se em verificar se os benefícios gerados com investimentos compensam os gastos realizados. Para isso, é preciso construir estimativas futuras de fluxos de caixa”.

O desenvolvimento do fluxo de caixa do projeto baseia-se em estimativas de receitas, custos e despesas. De acordo com Souza (2003, p. 125), tais estimativas são os pontos mais críticos na elaboração dos fluxos de caixa “[...] dada a incerteza que paira sobre a geração de caixa futuro. Em linhas gerais, a incerteza está relacionada: (1) ao desempenho operacional do projeto; (2) à estimativa de taxa de desconto utilizada; (3) ao prazo considerado, entre outras variáveis”.

São dois os tipos de fluxo de caixa: o operacional e o financeiro. O fluxo de caixa operacional “representa o fluxo proveniente das atividades operacionais da empresa, sem consideração dos custos provenientes do financiamento do projeto, nos casos em que se utiliza capital de terceiros, ou o custo do capital próprio, quando utilizado” (SOUZA, 2003, p. 128). Para análise do fluxo de caixa operacional é necessário incluir os itens descontados, mas que não se configuram como desembolsos de caixa, gerando então o fluxo de caixa livre (FCL). Bruni e Fama (2003, p. 34) apontam que o FCL

representa a diferença entre as entradas operacionais de caixa e suas saídas, e é composto do lucro operacional após os impostos, mais a depreciação, menos quaisquer investimentos feitos em ativos que sejam necessários para a continuidade das operações da empresa, de acordo com a estratégia empresarial determinada. Isso inclui investimento em capital de giro, em ativo permanente, e quaisquer outros investimentos em ativos.

O FCL não leva em conta qualquer fluxo de caixa decorrente da remuneração do capital como juros e dividendos. Já o fluxo de caixa financeiro “[...] representa o fluxo de caixa do projeto considerando-se todos os desembolsos, inclusive o custo do capital, que pode ser próprio ou de terceiros.” (SOUZA, 2003, p. 128). Tendo em vista a necessidade de identificar o fluxo de caixa do projeto a ser estudado nesta pesquisa considerando os financiamentos utilizados, será utilizado do fluxo de caixa financeiro.

Deve-se considerar na estruturação do fluxo de caixa que os custos perdidos, ou sunk costs, não devem ser considerados na análise. Segundo Souza (2003, p. 126) “se já houve um investimento prévio, cujos valores aplicados não serão recuperados, o montante envolvido

deve ser excluído da análise do projeto a ser implantado, desconsiderando-se esses valores do fluxo de caixa inicial”. Bruni e Fama (2003, p. 36) complementam explicando que

quando uma empresa opta por realizar uma pesquisa de mercado para estimar a viabilidade do lançamento futuro de um produto, os gastos associados com a pesquisa são custos irrecuperáveis. Independentemente do resultado da pesquisa – favorável ou desfavorável -, a empresa nada poderá fazer para recuperar os gastos com a obtenção da informação. A identificação dos custos irrecuperáveis ou afundados possui extrema relevância no processo de tomada de decisões associadas a custos – já que são irrecuperáveis , seus valores devem ser, geralmente, excluídos dos processos de tomada de decisão. Não existem fluxos incrementais associados.

Num projeto de implantação de novos ativos, a estimativa do investimento inicial deverá contemplar os seguintes valores:

1. gastos referentes à aquisição de ativos necessários à implantação do projeto considerado; 2. gastos com transporte e seguro dos ativos;

3. gastos necessários para colocar os ativos em condições de uso (inclusive impostos); 4. aumento do capital de giro necessário para operacionalização do projeto; e

5. fluxo de caixa proveniente da venda dos equipamentos antigos, nos casos de substituição de equipamento. (SOUZA, 2003, p.127).

A análise do fluxo de caixa utiliza-se de taxa de desconto, ou custo de oportunidade, para a verificação de sua viabilidade, considerando um período de tempo. De acordo com Souza (2003, p.126), o custo de oportunidade que pode ser definido como “o sacrifício que uma empresa faz em decorrência da aplicação de recursos financeiros numa alternativa de investimento e não em outra”. De acordo com Damodaran (1997, p. 12), a estimativa de tal taxa “será uma função do grau de risco inerente os fluxos de caixa estimados, com taxas maiores para os ativos mais arriscados e taxas mais baixas para projetos mais seguros”.

2.5.3.2 Considerações sobre o estudo de viabilidade

Tendo em vista a dificuldade, se não a impossibilidade, encontrada em se avaliar o projeto de um parque tecnológico via avaliação relativa ou pela técnica de direitos contingentes, a análise de viabilidade por meio do Fluxo de Caixa torna-se a mais adequada. Uma das dificuldades deste tipo de avaliação é a estimativa dos fluxos de caixa futuros, que deverão ser projetados para as receitas geradas pelas estruturas físicas e serviços oferecidos pela organização gestora do parque tecnológico, assim como os custos e despesas daí derivados. Devem ser incluídos os investimentos iniciais e dispensados os gastos realizados para o planejamento do empreendimento, aqui considerados como custos perdidos.