Emsal Karşılaştırma Yönteminde Değerleme Süreci

Satışların karşılaştırılması yaklaşımının uygulanması için sistematik bir işlem aşağıdaki adımları içerir;

a. Satış verilerinin araştırılması,

b. Bu verilerin doğruluğunun ve çıkar ilişkisi olmayan taraflar arasında yapıldığının kontrolü,

c. İlgili karşılaştırma birimlerinin seçimi,

d. Emsallerin konu mülkle farklarının saptanması ve fiyatlarının çeşitli karşılaştırma unsurlarındaki farklar için düzeltilmesi,

e. Birçok değer göstergesinin tek bir değer veya değer sınırları üzerinde uzlaştırılması79.

a. Satış İşlemleri Verilerinin Araştırılması

Satışların karşılaştırılması yaklaşımının birinci adımında bir değerleme uzmanı konu mülkle, rakip ve karşılaştırılabilir mülklerin satışları, sözleşmeleri, teklifleri, redleri, seçenekleri ve satış listeleri hakkında veriler toplar. Tamamlanmış satış işlemlerinden elde edilen veriler en güvenilir değer göstergesi olarak kabul edilir. Öncelikli olarak değerleme uzmanı, fiyatları, iletilen mülk haklarını, finansman koşullarını, alıcı ve satıcıların motivasyonlarını, mülk işlemlerinin tarihlerini ve satıştan hemen sonra yapılan harcamaları iyice araştırır. Daha sonra, her mülkün konumu, fiziksel ve işlevsel durumu, ekonomik özellikleri, kullanımı ve değerin taşınmaz niteliğinde olmayan bileşenlerine ilişkin ayrıntıları dikkate alır.

Değerleme firmaları ve uzmanları; veri kaynakları kapsamında piyasada gerçekleşen işlemlerle ilgili verileri sistemlerine girmekte, güncelleyerek ileride kullanacakları bir veri bankası oluşturmaktadırlar80.

79 _{Appraisal Institute, s. 422.}

80 _{James Crookham, “Sales Comparison Approach: Revised”, The Appraisal Journal, U.S.A, April}

b. İşlem Verilerinin Doğrulanması

Satış verilerinin doğruluğu için değerlemede kullanılacak gerekli bilgilerin çıkar ilişkisi olmayan taraflar arasından temin edildiği kontrol edilmelidir. Tartışmalı olduğu düşünülen satış verilerine kuşku ile yaklaşılmalıdır. Satış verileri piyasada genel kabul görmüş verilerle doğrulanmalıdır.

c. Karşılaştırma Birimlerinin Seçilmesi

Satış verileri toplandıktan ve doğrulandıktan sonra bir veya daha fazla sayıda emsal birimi seçilir ve analiz edilir. Karşılaştırma birimleri, farklılıkları doğru yansıtacak şekilde seçilmelidir. Belirli bir pazarda, alıcılar ile satıcıların satın alma ve satış kararlarını verirken kullandıkları karşılaştırma birimlerine taşınmaz değerlemelerinde daha fazla ağırlık verilir.

Benzer birimlerin karşılaştırılması zorunlu olduğu için; her satış fiyatı uygun karşılaştırma birimleri ile ifade edilmelidir. Karşılaştırma birimleri, değerlendirilecek taşınmaz ile karşılaştırılabilir taşınmazlar arasındaki karşılaştırmayı kolaylaştırmak için kullanılır81. Seçilen karşılaştırma birimleri, aşağıdaki tabloda gösterildiği gibi, değerleme biçimine ve mülkün özelliğine bağlıdır.

Tablo 2: Tipik Karşılaştırma Birimleri

Mülk Türü Tipik Karşılaştırma Birimleri

Tek ailelik konut mülkü

Toplam mülk fiyatı

Brüt yaşama alanının m² başına fiyatı

Apartman mülkleri

Apartman birimi başına fiyat (oda başına fiyat veya brüt bina alanının m² başına fiyatı)

Antrepolar Brüt bina alanının m² başına fiyatı Brüt bina hacminin m³ başına fiyatı Fabrikalar Brüt bina alanının m² başına fiyatı

Makine birimi başına fiyat Büro mülkleri Brüt bina alanının m² başına fiyatı

Net kiralanabilir alanın m² başına fiyatı Otel ve moteller Oda başına fiyat

Lokanta,tiyatro ve konser salonları Oturma yeri başına fiyat Hastaneler

Brüt bina alanının m² başına fiyatı Yatak başına fiyat

Golf sahaları

Tur başına fiyat (yıllık oynanan tur sayısı) Üyelik başına fiyat

Delik başına fiyat Tenis ve raket topu tesisleri Oyun kortu başına fiyat

Mobil ev parkları Park yeri başına fiyat Marinalar Bağlama yeri başına fiyat Otomobil tamir tesisleri Tamir yeri başına fiyat

Brüt bina alanının m² başına fiyatı

Tarım mülkleri

Dönüm başına fiyat

Hayvan birimi başına fiyat (meralar için) Cephe uzunluğu metre başına fiyat Boş arazi m² başına fiyat

d. Emsal Satışların İncelenmesi ve Düzeltilmesi

Satış bilgilerinin toplanması ve doğrulanmasından sonra bu bilgiler çeşitli yollarla düzenlenebilir. Uygun ve genellikle kullanılan bir metot, verilerin bir piyasa verileri tablosunda düzenlenmesidir. Emsal mülklerle konu mülk arasında değeri etkileyebilecek her önemli fark, bir karşılaştırma unsuru olarak kabul edilir. Her unsur için tabloda bir satır ayrılır ve bu farkların değerini yansıtmak için emsallerin toplam mülk fiyatları veya birim fiyatları düzeltilir. Bu süreç değerleme uzmanları için, tipik alıcı davranışlarını modellemek ve bazı özelliklerin değer üzerindeki etkisini miktarsal olarak saptamak amacıyla satış verilerini incelemek için bir yoldur.

Düzeltmeler ya toplam mülk fiyatlarına ya da uygun karşılaştırma birimlerine yapılır. Genellikle toplam satış fiyatı, iletilen mülk hakları, finansman, satış koşulları, satış tarihi ve satın alındıktan hemen sonra yapılan harcamalar için düzeltmeler yapılır. Düzeltilen fiyat daha sonra bir birim fiyata dönüştürülür ardından da konum ve fiziksel özellikler gibi diğer karşılaştırma unsurları için düzeltilir82. Düzeltmeler uygulama metotlarına göre yüzde ve parasal düzeltmeler olmak üzere iki türlü yapılabilmektedir.

Yüzde Düzeltmelerde karşılaştırmada emsal alınan taşınmaz ile değerlemeye konu taşınmaz arasındaki farklar için yapılan düzeltmeler yüzde olarak ifade edilir. Yüzdesel düzeltmeler, çoğunlukla piyasa koşulları ve konum farklılıklarını yansıtmak için kullanılır.

Para cinsi ile ifade edilen düzeltmeler ise, çoğunlukla finansman koşulları veya fiziksel özelliklerdeki farklılıkları yansıtmak için kullanılmaktadır83.

82 _{Appraisal Institute, s.425.} 83 _{Yazıcı, Dinçer, Balsarı, s.101.}

e. Satışların Karşılaştırılması Yaklaşımında Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması

Uzlaşma, içinde iki veya daha fazla değer göstergesinin piyasa verilerinden türetildiği bir değerleme analizinin son aşamasıdır. Uzlaşmada değerleme uzmanı, değer göstergelerinin her birinde sonuçlanan veriler ve analizleri özetler ve tekrar gözden geçirir. Daha sonra bu değer göstergeleri nokta tahmini olarak bilinen bir değer dizisi veya tek bir değer göstergesinde çözümlenir. Değerleme uzmanının derlenen piyasa verilerinin güvenilirlik ve uygunluğunu inceleyerek her değer göstergesinin zayıf ve güçlü taraflarını dikkate alması önemlidir84.