26.05.1981 tarihinde kabul edilen 2464 sayılı Belediye Gelirleri Yasası ve buna bağlı olarak çıkarılan Harcamalara Katılma Payları ile ilgili Hükümlerin Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik taşınmaz değerine göre yol, kanalizasyon ve su tesisleri harcamalarının bu tesislerden yararlanan taşınmaz sahiplerinden alınmasına ilişkindir.
Harcamalara katılma payları, BGY’nin 3.kısmının (86-94)’nci maddelerinde hükme bağlanmıştır. Bu paylar, Yönetmeliğin 16.maddesi uyarınca bina ve arsalarda vergi değerinin %1’ni geçemez. Değinilen tesislerin yatırım giderleri ise Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ile İller Bankası tarafından belirlenen ve yayımlanan rayiç ve birim fiyatlara göre hesaplanan tutarları aşamaz61.
“Yol harcamalarına katılım payı, bu hizmetin yapıldığı yollardan,su tesisleri ile kanalizasyon harcamalarına katılma payları ise hizmetten faydalanma şekillerine göre ilgili taşınmaz sahipleri arasında ve 89.maddeye göre hesaplanan katılma payları toplamının ilgili taşınmazların vergi değerleri toplamına oranlanarak dağıtılması suretiyle hesaplanıp tahakkuk ettirilir”62.
60 Adalet Bakanlığı, ‘‘Kadastro Kanunu’’, http://www.mevzuat.adalet.gov.tr/html/758.html , (8 Kasım
2009).
61 Açlar ve Çağdaş, ss.79-80.
62 Adalet Bakanlığı, ‘‘Kadastro Kanunu’’, http://www.mevzuat.adalet.gov.tr/html/546.html ( 8 Kasım
I. Taşınmaz Kiraları Hakkında Yasa
18.05.1955 tarihinde kabul edilen 6570 sayılı Taşınmaz Kiraları Hakkında Yasa’nın ikinci maddesi kira parasını, taşınmazın sürüm değeri, konumu ve bulunduğu yerdeki emsal taşınmazların kira paraları ile Bina Vergisi Yasası’na göre gerçekleşen brüt gelirine bağlanmış; üçüncü maddesi de emsali olmayan taşınmaz kiralarının taşınmazın var olan durumunu, yeri göz önüne alınarak belediye encümenince belirlenmesini öngörmüştür. Kira anlaşmazlıkları ülkemizde yargı organlarını en çok uğraştıran konulardan biridir. Aşağıda yer alan Yargıtay’ın kiralara ilişkin yeni kararlarından ilginç bazı özetler taşınmaz değerlemesinin kira paralarının belirlenmesindeki önemini net bir şekilde ortaya koymaktadır63.
“Mahkemece rayiç ve emsale uygun kira bedeli tespit olunduğu ve kiracı lehine fark olduğu takdirde bu miktarın kira paralarından mahsubu yasa emri bulunduğu gözetilmek suretiyle sonuca gidilmesi icap eder.”64
“Kira ilişkisinin kurulduğu günden sonra o yörede kira parasını etkileyecek değişiklikler olmuş ise, bunların göz önüne alınarak yalnız fiyat artışlarına göre bulunan kira parası aşırı olmayan miktarda ve değişikliklere uygun biçimde arttırılmalıdır”65.
İ. Kat Mülkiyeti Yasası
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının; kabul tarihi 23.06.1965 olup, 02.07.1965 tarihli ve 12038 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
1. Kat İrtifakı
Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki
63 Açlar ve Çağdaş, s.84.
64 Yargıtay 12. HD, E: 1986/13593,K:1987/9895,T:08.10.1987. 65 Yargıtay 3. HD, E: 1987/11620,K: 1987/11980.
veya ortak malikleri tarafından 634 sayılı yasa hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına Kat İrtifakı denir.
- Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne değil, ana taşınmazın bulunduğu kütük sayfasına yapılır. (634 s.yasa md:11)
- Kat irtifakı hakkına sahip kişilere ise; “Kat İrtifakı Sahibi” denir.(md:2) - Kat irtifakı, arsa payına bağlı bir irtifak hakkı çeşididir. Yapı tamamlandığında ortak maliklerin veya bunlardan birinin talebi ile kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilir.(md:3/son)
- Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu hakla bağdaşması mümkün olmayan haklar kurulamaz.(md:5)
2. Kat Mülkiyeti
Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir.(md:1)
— Kat mülkiyeti tescili, Tapu Sicil Tüzüğüne göre tutulacak “Kat Mülkiyeti Kütüğüne” yapılır.(md:11)
—Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer. Arsa payı kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Ana taşınmazda, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.
—Kat mülkiyeti kurulabilmesi için, öncelikle kat irtifakının kurulmuş olması
şart değildir.
— Kat mülkiyeti kurulacak yapının tümü kagir olmalıdır.(md: 50)
— Kat malikleri, ana taşınmazın bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.(md: 16)
— Kat mülkiyeti kurulabilmesi için tapuya yapılan başvuru üzerine, tapu müdürlüğünce ilgilisi olduğunun anlaşılması halinde resmi bir sözleşme düzenlenir. Bu sözleşme aynı zamanda tescil işlemi sayılır.
Sözleşme düzenlenince, ana taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu kütük sayfasındaki “Mülkiyet” hanesine “Bu taşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir” ibaresi yazılarak sayfa kapatılır66.
İKİNCİ BÖLÜM
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN TEKNİKLER
I. TAŞINMAZ DEĞERLEMEDE KULLANILAN GELENEKSEL VE FİNANSAL TEKNİKLER
Taşınmaza yatırım kararları stratejik kararlardır. Bununla birlikte kurumsal olmayan yatırımcılar çoğu zaman taşınmaz yatırımlarını yaparken yatırımlarına ussal değil, duygusal yaklaşırlar. Oysa hem tutar olarak yüksek, hem de uzun dönemli yatırımları ifade eden taşınmaz yatırımlarında rasyonel davranılması gerekir. Taşınmaz yatırımlarında rasyonel davranılması değerin doğru tahmin edilmesiyle olanaklıdır67. Taşınmaz değerini saptamak için pek çok yöntem kullanılsa da en çok bilinin üç yöntem; karşılaştırma, maliyet ve gelir yöntemleridir.
Değerleme için seçilecek yöntem, değeri saptanacak taşınmazın konumuna ve taşınmaz piyasasının egemen alışkanlıklarına göre belirlenir. Üzerinde yapı bulunan ya da bulunmayan imar parselleri için en açık inandırıcı değer saptama, sürüm değerleri yardımı ile olur. Bu nedenle, elde yeter derecede emsal değer bulunduğunda karşılaştırma yöntemi en elverişli yöntemdir.
Taşınmazların değeri, yalnızca ileride getirecekleri gelirlere göre saptanabiliyorsa örneğin, kiralık konut ya da iş yerlerinde sürüm bedellerinin bulunması için gelir yönteminin uygulanması yerinde olur. Fabrika, iş hanı gibi üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen taşınmazlar için sürüm değeri, kural olarak maliyet yöntemine göre bulunur68.
Bu üç yöntem profesyonel uzmanların deneyimleriyle geliştirilmiş ve önde gelen uluslararası değerleme kuruluşlarının desteğini kazanmıştır. İlgili kurum ve kuruluşların bu temel üç yöntemi faklı şekilde adlandırdıkları da görülmüştür.
67 Bakır, s.21.
Örneğin Karşılaştırma Yaklaşımını, piyasa, mukayese; Gelir Kapitalizasyonunu Yaklaşımını da indirgeme, kazanç v.b. şeklinde adlandırması gibi.
Uygulamada sayısal yöntemler ve yeni gelişen değerleme yöntemleri diye adlandırılan başkaca değerlendirme yöntemlerinin de mevcut olduğu görülmekte olup, bu yöntemlerin çok özel durumlarda kullanıldığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle sayısal yöntemler ve yeni gelişen değerleme yöntemleri 2. ve 3. bölümde geleneksel yöntemlerden ayrı olarak ayrıca belirtilecektir.