Yapı düzenine ilişkin sınırlama

Yapı düzenine ilişkin Taban Alanı ve Katlar Alanının tanımlamaları yürürlükteki hem PATİY’ de hem de KBBİY’ de yapılmıştır.

PATİY’ in madde 16 - Yapı düzenine ait tanımlar: 1 nci bent (Değişik: RG- 08.09.2013-28759) Taban alanı: “Bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı dâhil yapıların tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının parseldeki izdüşümünün kapladığı alandır.” İfade edilmektedir.

Kanopiler ve arkatlar, yangın merdivenleri veya yangın merdiveni olarak kullanılan bina merdivenlerinden biri, temele kadar inen toprağa dayalı asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, iç bahçeler, açık havuzlar, pergola,

kameriye, bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının % 10’ unu aşmayan üstü açık veya sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin terasları vs. taban alanına dâhil edilmez (mad.16/1-1).

2’ nci bent (Değişik: RG-08.09.2013-28759) Taban alanı kat sayısı (TAKS): “Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır. Uygulama imar planında çekme mesafeleri verilip TAKS verilmemiş ise çekme mesafelerine, bina cephe hatlarına ve ilgili imar yönetmeliklerine göre uygulama yapılır.” Öngörülmektedir.

4’ üncü bent (Değişik: RG-08.09.2013-28759) Kat alanı kat sayısı (KAKS) (Emsal):“Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır. İmar planlarında emsal hesabının, brüt veya net parsele göre belirleneceğine ilişkin hüküm bulunmaması halinde uygulamalar net imar parseli alanına göre yapılır. Emsalin brüt alandan belirlenmesi halinde kamuya ayrılan alanların bedelsiz terk edilmesi şarttır. Kamuya ayrılan kısımları bedelsiz terk edilmeyen alanlarda parselin brüt alanı üzerinden emsal hesabı yapılarak ruhsat düzenlenemez.” Öngörülmektedir.

Katlar alanına; Teras çatılar ve çatı bahçeleri, kanopiler, giriş saçakları, avlular, sundurma, zemin terasları, binaya bitişik veya ayrık bir veya birden fazla kenarı açık olan arkatlar, bahçe ve istinat duvarları, üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgâr kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri, çocuk oyun alanları, en az bir tarafı açık sundurmalar, açık büfeler, açık yüzme havuzları, atlama kuleleri, pergolalar ve kameriyeler, kapıcı dairesinin 75,000 m²’si, bekçi odalarının ve kontrol kulübelerinin toplam 9,000 m²’si, mescit, bina için gerekli minimum sığınak alanının % 30 fazlasını geçmeyen sığınak alanı, ticari amaç içermeyen kreş ve çocuk bakım ünitelerinin toplam katlar alanının % 5’ini aşmamak koşuluyla 750,000 m²’yi geçmeyen kısımları, bodrum katta yapılan otoparklar ile binaların teraslarında yapılan açık otoparklar, ortak alan olarak ayrılan; asansör boşlukları, yangın merdiveni, yangın güvenlik hollerinin 6,000 m²’si ve ışıklıklar, çöp, atık ayrıştırma, hava, tesisat şaft ve bacaları, bina veya tesise ait olan; kazan dairesi, teshin merkezi, arıtma tesisi, su sarnıcı, gri su toplama havuzu, yakıt ve su depoları, silolar, trafolar, jeneratör, kojenerasyon ünitesi, eşanjör ve hidrofor bölümleri, tamamen toprağın altında ve yapı yaklaşma sınırı içinde kalan katlarda yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan veya bir bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan ve toplamda katlar alanının % 10’ unu ve 3000 m²’ yi aşmayacak şekilde düzenlenen; ortak alan niteliğindeki jimnastik

salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis ve spor birimleri, bulunduğu katın emsale dâhil alanının toplam % 20’ sini geçmemek koşuluyla; sökülür- takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar, açık çıkmalar ile kat bahçe ve terasları, kış bahçeleri, iç bahçeler, tesisat alanı, yangın güvenlik koridoru, bina giriş holleri, kat holleri, asansör önü sahanlıkları, kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdivenler dâhil edilmez (mad. 16/1-4)

TAKS, taban alanının imar parseline oranını, KAKS (Emsal) ise, yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranını ifade etmektedir.

Taban alanına, arkatlar, toprağa inen asansör boşlukları, yangın merdiveni, ışıklık, hava bacaları, iç bahçeler vb. dâhil edilmeyeceği; uygulama imar planlarında çekme mesafeleri verilip TAKS verilmemiş ise; çekme mesafelerine, bina cephe hatlarına ve ilgili imar yönetmelikleri hükümlerine göre uygulama yapılacağı; bulunduğu katın emsale dâhil alanının toplam % 20’sini geçmemek koşuluyla boşluklar, yangın merdivenleri ve yangın güvenlik holleri ve açık çıkma vb. dâhil edilmeyeceği öngörülmektedir.

KBBİY’ in Yapı düzenine ait “Tanımlar” kenar başlığını taşıyan 18’ inci maddesinin (1) İnşaat alanına ilişkin tanımlar:

a)Taban Alanı: “Tabii zemin terasları, bina giriş merdivenleri ve açık çıkmalar hariç olmak üzere yapının, zemin kat taban döşeme seviyesinde taşıyıcı sistemin çevrelediği alandır.” öngörülmektedir.

Bu alana; bahçede yapılan trafo binaları, kanopiler, iç avlular, iç bahçeler, yangın merdivenleri açık merdivenler, binaya ait umumi merdivenlerin her 15,000 m²’ si, ışıklıklar, her nevi baca ve tesisat boşluğu, asansör boşluğu, pergola, kameriye, sundurmaların iki katı geçmeyen konut yapılarında taban alanının (0.20)’ si, geçenlerde ise, taban alanının (0.10’) u, konut alanlarında, galerilerin ait olduğu bağımsız bölüm kat alanının (emsale esas alan) (0.10) unu geçmeyen bölümleri dâhil değildir. Bahçede yapılacak eklenti ve müştemilat taban alanından sayılır (mad. 18/1-a).

d)Toplam Bina İnşaat Alanı (Değişiklik-14.12.2012- 817 S.BMK): “KAKS ve EMSAL’e esas olan alandır. İskân edilsin veya edilmesin bodrum ve çatı katlar dışındaki tüm inşaat alanıdır.” Öngörülmektedir.

Bu alana; Tesisat katları, atriumlu konut yapılarında boşlukların, KAKS’ a esas olan her kattaki alanının (0.10)’ nu, diğer yapılarda tamamı galerilerin; konutlarda KAKS’ a esas olan bağımsız bölüm kat alanının (0.10)’ nu geçmeyen bölümleri ile diğer yapılarda tamamı, ara katlar, yangın merdivenleri ve her kattaki yangın güvenlik

holünün veya hollerinin her birinin (5,000) m²’ si ile yapı yüksekliği 51.50 m’ den fazla olan binalarda ise (6,000) m²’si (Değişik-15.06.2012- 412 S.BMK), açık merdivenler, açık çıkmalı balkonlar, binaya ait her umumi merdivenin her katta15,000 m² si, (Değişiklik-14.12.2012- 817 S.BMK), zemin kattaki taşlık, tabii zemin terası ve kat terasları alanlarının tamamı, iç bahçeler, ışıklıklar, her nevi baca ve tesisat baca boşluğu, saçaklar, pergola, kameriye, sundurma ve çardak alanlarının (0.10) nu, asansör boşlukları, gömme ve yarı gömme olarak yapılan balkonların bina cephesi veya bina taşıyıcı sistem içerisinde (1.20) m derinliğe kadar olan alanlar (Değişiklik-15.06.2012- 412 S.BMK), bahçede yapılan trafo binaları dâhil edilmezler (mad. 18/1-d).

e) Kat Alanları Katsayısı: (KAKS) “Toplam bina inşaat alanının imar parseline oranıdır.”

f) Emsal (E): KAKS ’a esas olan bina inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Bahçe mesafelerine tecavüz etmemek kaydı ile bina cephe, derinlik ve inşaat nizamı serbesttir.” Hükümleri yer almaktadır.

Toplam Bina İnşaat Alanı: KAKS ve EMSAL’ e esas olan alanı, iskân edilsin veya edilmesin bodrum ve çatı katlar dışındaki tüm inşaat alanı ifade edilmektedir.

Taban alanına, balkonların, iç bahçelerin, yangın merdivenlerinin, açık merdivenlerin, umumi merdivenlerin 15,000 m²’ si, asansör boşluğu; kat alanına ise, atriumların, ışıklıkların, asansör boşluklarının, gömme ve yarı gömme balkonların 1.20 m derinliğe kadar olan alanlarının dâhil edilmeyeceği ifade edilmektedir.