Bağımsız Üst Hakkının Azami Süresi

Türk Medeni Kanunu'nun 836. maddesine göre üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir.

Bu hüküm gereğince, eşyaya bağlı olarak kurulmayan ve tarafların da devir ve miras yoluyla intikal olanağını yasaklamadıkları bir üst hakkının, en fazla yüz yıl için kurulması mümkün olmakla birlikte, tarafların, üst hakkını kuran sözleşmede yüz yıldan fazla bir süre kararlaştırmış olmaları durumunda üst hakkı sözleşmesinin akıbetinin ne olacağı hususunda Kanunda bir açıklık bulunmamaktadır.

150 _{Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s.142,143.} 151

Ünal, s.148.

152 _{Sağlık Bakanlığınca Kamu Özel İş Birliği Modeli ile Tesis Yaptırılması, Yenilenmesi ve Hizmet Alınması ile} Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun.

153 _{TKGM tarafından bu Kanun’a dayanılarak çıkarılan 23.12.2014 tarih ve 105/97689 sayılı talimatta aynı} yöndedir.

Üst hakkının yüzyıldan fazla bir süre için kurulduğuna dair taraflarca getirilmiş bir sözleşme hükmü bulunması halinde, sözleşmenin içeriğinden ve tarafların iradesinden sözleşmenin tamamının geçersiz kabul edilmesi gerektiği anlaşılmıyorsa, böyle bir sözleşmede üst hakkının yüz yıl için kurulmak istendiği kabul edilmelidir. Diğer taraftan Türk Medeni Kanunu’nun 836. maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesinin, üst hakkının süresinin en çok yeni bir yüz yıllık süre için uzatılabileceği konusundaki kurala ilişkin, önceden verilmiş taahhütlerin bağlayıcı olmadığı şeklindeki ifadesinin, tarafların herhangi bir zaman diliminde önceden kendilerini bağlamalarını engellemek amacında olduğu anlaşılmaktadır. Buna göre üst hakkı kuran bir sözleşmede, bu hakkın azami kanuni süresinin sona ermesinden sonra bir daha uzatılacağını belirten bağlayıcı bir sözleşme hükmü bulunması durumunda sözleşmenin tamamını geçersiz kabul etmek ağır bir yaptırım olacağından, yalnızca aykırı hüküm geçersiz kabul edilmeli ve tarafları bağlamamalıdır154

.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün üst hakkını konu alan 1705-2010/12 sayılı Genelgesine göre, bağımsız ve sürekli nitelikte olan bir üst hakkının taşınmaz olarak ayrı bir kütük sayfasına kaydedilebilmesi için en az otuz ve en fazla yüz yıl için kurulmuş olması şart olduğundan ve tapu müdürlüğünce düzenlenecek resmi senette süre konusuna yer verildiğinden uygulamada az rastlanılacak bir durum olsa da kuruluş sırasında yüz yıldan fazla bir süre getirilmiş bağımsız bir üst hakkının, tapu siciline bir şekilde tescil edilmesi halinde, sözleşmenin geçerliliği dışında bir de bu tescilin hukuki durumunun ne olacağı sorunu ortaya çıkar.

Böyle bir tescilde, kuruluş resmi senedinin sadece süreyi belirten kısmının hukuki değeri olmayan (yolsuz) bir tescil olarak kabulü ile bu hatanın Türk Medeni Kanunu m. 1026’nın “Bir ayni hakkın sona ermesiyle tescil her türlü hukuki değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir.” hükmüne istinaden, üst hakkı sahibinin muvafakatine gerek kalmaksızın, yalnızca yüklü taşınmaz malikinin talebiyle düzeltilmesi veya yüz yıllık sürenin dolmasından sonra hakkın tamamen terkin edilmesi mümkündür. Nitekim Tapu Sicili Tüzüğü’nün 69. maddesinin 4. fıkrasına göre de bir ayni hakkın veya şerh edilmiş kişisel hakkın diğer sebeplere dayalı olarak sona ermesiyle kayıt hukuki değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz malikinin, terkini isteyebileceği kabul edilmiştir. Tapu memurunun bu istemi yerine getirmesi halinde ilgililerin işlemin kendisine tebliği tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açma hakkı saklıdır (TMK. m. 1026/2).

154 _{Gürzumar, s.39; Ertaş, s. 513.}

Böyle bir durumda, sözleşmeye taraf olan üst hakkı sahibinin Türk Medeni Kanunu m. 712’ deki hak kazandırıcı zamanaşımına; üst hakkını devralan üçüncü kişilerin ise Türk Medeni Kanunu m. 1023’deki iyiniyetle hak kazanımına ilişkin hükme dayanarak tapu sicilindeki yanlışlığın düzeltilmesini engelleyemeyecekleri açıktır155

.

Üst hakkının süresinin uzatılması yetkisi doğrudan Türk Medeni Kanunu’ndan kaynaklandığından, taraflarca sözleşmenin uzatılması durumunda, üst hakkını kuran sözleşmenin yerine yeni bir sözleşme yapılmış ve yeni bir üst hakkı kurulmuş olmayacağından, üst hakkı uzatılmasından önceki hükümleriyle birlikte devam edecektir156

. Keza üst hakkının Türk Medeni Kanunu m.836 hükmüne göre uzatılması durumunda, sözleşmenin ilk hali ile kurulan üst hakkı ilişkisi uzatılan süreye paralel olarak devam ettiği için, üst hakkı üzerinde kurulmuş olan sınırlı ayni haklar da devam edecektir. Aynı şekilde, üst hakkı süresinin uzatılması durumunda, bu hak, daha kurulurken elde ettiği öncelik sırasını da koruyacak; yüklü taşınmaz üzerinde üst hakkı kurulduktan sonra sınırlı ayni hak iktisap etmiş olan üçüncü kişiler de kendilerinden önce kurulan üst hakkının uzatılmasına itiraz edemeyeceklerdir157.

155 _{Gürzumar, s.39.}

156 _{Ertaş, s. 513.} 157 _{Gürzumar, s.40.}

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

4 ÜST HAKKININ KAZANILMASI

Türk Medeni Kanunu’nda üst hakkının kazanılmasına ilişkin özel düzenlemelere yer verilmemiştir. Kanun’un gerek 726. maddesinde gerekse 826. ve 836. maddeler arasını kapsayan “Üst Hakkı” başlıklı bölümünde üst hakkının kazanılması konusunda açıklık bulunmadığından, madde 705, 780, 838 vd. maddelerde düzenlenmiş benzeri kavramlar olan irtifak haklarına ve taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler kıyasen bu konuya uygulanabilir. Buna göre üst hakkının, tescille ve tescilsiz (tescil dışı) olmak üzere iki şekilde kazanılabileceğinden hareketle konuyu izah etmek mümkündür.

4.1 Sicile Tescil ile Kazanılması 4.1.1 Genel Olarak

4.1.1.1 Bağımsız Nitelikteki Üst Hakkının Tasarruf Sınırlamalarına Konu Olup