Arazi ve arsa düzenlemesinin teknik boyutları

Ülkemizde arazi ve arsa düzenlemesi için 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve ilgili yönetmeliklerde sistem döngüsüne ilişkin bir takım açıklamalar yapılmıştır (Şekil 3.1). İmar Kanununu 18. maddesinde belirtildiği gibi arazi ve arsa düzenlemesi resen yapılmaktadır. Belediye ve mücavir alanlar içinde bu yetki belediyelere verilmekte olup, belediye ve mücavir alanlar dışında ise ilgili il özel idareleri yetkilendirilmiştir. Arazi ve arsa düzenlemesi işlemi resen yapılmakla birlikte, İmar Kanununun 18. maddesinin uygulanması ile ilgili yönetmeliğin 13. maddesinde imar planına ve 5 yıllık imar programına dahil olmak kaydıyla düzenleme sahalarının maliklerinin arsa payı oranı itibariyle çoğunluğunun talebi üzerine de yapılabileceği belirtilmiş ve bu durumda parselasyon masraflarının talepte bulunan mal sahipleri tarafından karşılanabileceği ifade edilmiştir. Arazi ve arsa düzenlemesine başlanılabilmesi için herhangi bir üst otoritenin kararı gerekmemekte sadece Belediye Encümeni kararı alınmaktadır (Türk 2003).

Arazi ve arsa düzenlemelerinde süreç öncesi fizibilite yapılması yönünde yasa ve yönetmeliklerimizde her hangi bir hüküm bulunmamaktadır. Aynı zamanda düzenleme yapılacak alanın sınırları ile ilgilide bir hüküm bulunmamakta sadece düzenleme sahasının bir imar adasından küçük olmayacağı ve konut yapımına hazır hale getirilecek arsa sayısının bir önceki yıl ruhsat verilen arsa sayısından az olmayacağı belirtilmiştir.

5 Yıllık İmar Programları

Düzenleme bölgesinin tespit edilmesi

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde Belediye

Encümen kararı

Uygulayıcıların görevlendirilmesi

Düzenleme haritalarının hazırlanması

Kadastral pafta ile imar planı arasındaki uyumun sağlanması

Kadastral sınırların parselasyon planına aktarımı

Düzenlemeye giren kadastro parsellerinin alanlarının hesabı

Hesaplanan alanın tapudaki alan ile karşılaştırılması

İmar adalarının belirlenmesi ve araziye aplikasyon

İmar ada alanlarının kesin hesabı Belediye ve mücavir alan sınırları dışında İl İdare Kurulu kararı Tapu kayıtlarının elde edilmesi Kadastral haritaların temini Halihazır haritaların temini Gerekirse halihazır haritaların revizyonu

Şekil 3.1: Ülkemizdeki arazi ve arsa düzenleme yöntemi işleyiş süreci (Türk 2003) Düzenleme ortaklık payının ve

oranının hesaplanması

İmar parsellerinin oluşumu ve dağıtımı

Parsellerin araziye aplikasyonu ve revizyonun yapılması

Parsel alanlarının hesaplanması ve dengelenmesi

Parsel özet cetvellerinin hazırlanması

Parselasyon planının onayı

Askı ilanı (30 gün)

İtirazların incelenmesi

Parselasyon planlarının kesinleşmesi

Planların kadastral kontrol için Kadastro Müdürlüğüne

gönderilmesi

Arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak düzenleme sahası belediye tarafından tespit edilirken veya tespit edildikten sonra mal sahiplerinin bilgilendirilmesi konusunda kanun ve yönetmeliklerde her hangi bir kural getirilmemiştir. 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi Uygulama Yönetmeliğinin 29. maddesinde, düzenlemeye alınan taşınmaz malların ada parsel numaraları ve Belediye Encümen veya İl İdare Kurulu kararının örneği bir yazı ile birlikte Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilerek, uygulama sahasına giren taşınmazların kayıtlarına “İmar Düzenlemesine” alındığının belirtilmesi sağlanır. Tapu Sicil müdürlüğü tarafından, taşınmazların kayıtlarına gerekli belirtme yapıldıktan sonra, ilgili idare tarafından (belediye veya valilik) her türlü taşınmazın ayrılması ve birleştirilmesi taleplerine izin verilmeyecek, umumi hizmetlere yönelik düzenlemelerde öncelikle sonuçlandırılacaktır.

Bütün bu işlemlerin ardından imar planlarına göre düzenleme işlemleri başlar ve imar adaları imar planı ve yönetmeliği hükümleri dikkate alınarak geçici olarak hazırlanır. Geçici olarak düzenlenen imar adalarının, parsellere ayrılan kısmının yüzölçümü ile her ada içerisine rastlayan kadastro veya daha önce uygulama yapılmış olması halinde imar parsellerinin yüzölçümleri toplamı karşılaştırılır. Bu karşılaştırma sonucunda, kadastro ve daha önce düzenleme yapılmış olması halinde imar parselleri karşılığı olarak, imar adası içinde yeni oluşan hangi imar parselinin ya da parsellerinin hangisinin tahsis edileceği tespit edilerek bir tahsis cetveli hazırlanır. Bu cetvele bakıldığında düzenleme sahası içinde bulunan kadastro parsellerinin, düzenleme sonucu hangi parsel ya da parsellere gittiği, dönüştürüldüğü kolayca görülebilecektir. İmar adaları içerisinde yerleştirilen parsel sayısı ve her parselin yüzölçümü ile hangi kadastro ve varsa daha önce yapılmış düzenleme sonucu oluşan imar parselleri karşılığı olarak verildiği, ada dağıtım cetvelleri üzerinde gösterilir. Çünkü düzenleme sonucu, düzenleme yapılmadan önceki parsele, değişik imar adalarında bulunan imar parseli verilebilecektir (Aksay 1999).

3194 sayılı imar kanununun 18. maddesine ilişkin uygulama yönetmeliğinin 30. maddesine göre, düzenleme alanına giren kadastro parselleri ile varsa imar parsellerinin yüzölçümü toplamından, imar adalarının imar parsellerine ayrılan kısımlarının yüzölçümleri toplamı çıkarılarak “umumi hizmetlere ayrılan miktar” bulunmaktadır. Düzenleme ortaklık payı oranı, umumi hizmetlere ayrılan miktarın, düzenleme ortaklık payı alınacak parsellerin düzenlemeye giren miktarları toplamına bölünmek suretiyle bulunmaktadır (Ersoy 2000).

Düzenleme ortaklık payları 03.05.1985 tarih 3194 sayılı imar kanununa göre düzenlemeye tabi tutulan arazi veya arsanın düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin

%35’ini geçememektedir. Ancak 03.12.2003 tarih 5006 sayılı İmar Kanunu ile imar ve gecekondu mevzuatına aykırı yapılara uygulanacak bazı işlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile düzenleme ortaklık payının oranı %40’a çıkarılmıştır. 3194 sayılı kanun düzenleme sonucu alınan bu ortaklık paylarının, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka bir maksatla kullanılmayacağı belirtilmiştir. 5006 sayılı kanun ile 3194 sayılı İmar Kanununda yapılan değişiklik sonucu Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı ilk ve ortaöğretim kurum alanları da düzenleme ortaklık payından ayrılabilecek alanlar içine ilave edilmiştir.

Arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutularak düzenleme ortaklık payı kesilmiş bir taşınmazdan ikinci kez düzenleme ortaklık payı alınamayacağı yönetmelik kararı olup, yargı kararları ile de pekiştirilmiştir (Danıştay 6. dairesi E.2003/891, K.2004/4840). Arazi ve arsa düzenlemesine tabi tutulmuş alanlarda ilave bir düzenleme ortaklık payı alınamaması, uygulama imar planının bu kesiminde imar planı değişikliği ya da revizyonu yapılamayacağı anlamı taşımamaktadır. Ancak, uygulama imar planında değişiklik gereği hissedildiğinde, ya donatı alanlarının azaltılıp çoğaltılmamasına özen gösterilmeli ya da imar kamulaştırılması yapılacağı göz önünde tutulmalıdır. Çünkü arazi ve arsa düzenlemesiyle ikinci kez düzenleme ortaklık payı alınamayacağından, uygulama imar planında yapılacak olan değişiklikler sonucu meydana gelen imar planı şeklinin, ya yeni bir arazi ve arsa düzenlemesi ya da ifraz ve tevhid işleminin yapılması ile imar parseline dönüşmesi sağlanabilecektir (Türk ve Türk 2006).

Burada dikkat edilmesi gerekli husus, birinci düzenleme ile alınmış olan Düzenleme Ortaklı Payı miktarının, ikinci düzenleme ile yasal üst sınır olan %40 oranını geçmemek kaydıyla da alınmayacağıdır. Yani daha önce yapılmış düzenlemede %30 Düzenleme Ortaklı Payı alınmış, ikinci düzenlemede de %10 Düzenleme Ortaklık Payı alınmak suretiyle, toplam oranın %40 olduğundan bahisle yasaya aykırılık olmadığı söylenemeyecektir. Buradan anlaşılması gereken husus, bir taşınmazdan düzenlemeye tabi tutulmak suretiyle Düzenleme Ortaklık Payı alınmış ise ikinci bir düzenleme halinde tekrar Düzenleme Ortaklı Payı alınmasının mümkün olmadığıdır. Danıştay uygulamaları da bu yöndedir (Aksay 1999).

Arazi ve arsa düzenlemesinde parsellerin oluşturulması ve dağıtımı 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve bu maddenin uygulanması ile ilgili yönetmelikte ki

kriterlerle belirlenmiştir. Bu kriterler şu şekilde oluşturulmuştur (3194 sayılı İmar Kanununun 18. madde uygulamasına ilişkin yönetmeliğin 10. maddesi):

• Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır.

• Plan ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır.

• Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilmesi halinde,İmar parselasyon planları ve imar durumu belirlenmiş düzenleme alanlarında yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar iddiaları veya parselleri, kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilir.

İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 10. maddesi ile getirilen bu kriterler, imar parseli oluşturma ve dağıtımına ilişkin ana prensipleri ve dağıtım ilkelerini içermektedir.