Özel ve Tüzel Kişiler Tarafından Geliştirilen Projelerin Arazi ve Arsa Edinim Metotları

Ruhsatlı konut sunumu, kar amacı gütmeyen ve spekülatif konut üretimi olarak ikiye ayrılabilir. Bu sınıflama, konut sunumu gerçekleştirenlerin arsa rantının bir bölümü ile spekülatif kar elde edebilmelerini veya mülk konut edinenlerin maliyet içinde büyük payı olan bu iki kalemden tasarruf etme olanağını yansıtmaktadır. Kar amacı gütmeyen konut sunumu kapsamında bireysel konut üretimi, kooperatifler ve belediye şirketleri eliyle konut yaptırılması, bazı kamu kuruluşlarının çalışanları için

lojman inşa ettirmeleri ve Toplu Konut İdaresi’nin orta ve alt gelir grupları için konut üretmesi katılabilir. Tek konutların tümü veya ana kalemler olarak çeşitli bölümleri küçük ölçekli yapımcılar veya taşeronlar tarafından inşa edilirken toplu konut inşaatları genellikle projenin büyüklüğü ile ilişkili olarak farklı sermaye birikimleri olan yükleniciler tarafından gerçekleştirilmektedir (Türel, 1993). GYO’ların en sıkı denetimden geçen gayrimenkul sektörü aktörleri olduğu söylenebilir. Mevzuata uygunluk, merkezi ve yerel yönetimlerinin taleplerine yanıtın yanı sıra GYO’lar, SPK ve borsadaki yatırımcılar tarafından da denetlenirler. Günümüzde gayrimenkul yatırım ortaklıklarının denetimini sürdüren sermaye piyasası kurulu, şirketlerin yapacakları yatırımlara verdiği izinlerde yalnızca karlılık durumunu göz önüne almaktadır. Şirketlerin yaptıkları yatırımların, her zaman söz konusu özel koşullar altında en karlı yatırımlar olmasına dikkat etmektedir.

Ülkemizde konut açığının çok ciddi bir sorun olması konut niteliğinin göz ardı edilmesine neden olmuş, çok yakın yıllara değin konutta nitelik konusu araştırmacıların da pek fazla ilgisini çekememiştir. Ülkede konut sorununun başlıca nedenleri hızlı nüfus artışı ve kentleşmedir. Devlet konut sorununun çözümünde bütüncül ve devletçi bir politika benimsemediğinden parçasal önlem ve desteklerden sonuç alınamamış, 1980’den sonra konut üretimi, devlet tarafından finanse edilen devlet personeli lojmanları dışında, hemen hemen tümüyle özel girişimcinin eline teslim edilmiştir.

Türkiye de gayrimenkul sektöründe özel girişimci olarak ilk akla gelen sadece yapı yapan yükleniciler ya da inşaat firmaları olmuştur. 1990’lı yıllar ile birlikte Developer (Geliştirici) kavramının gayrimenkul sektörüne girmesiyle birlikte sektörde hizmet veren özel şirketler daha farklı bir yapıya bürünerek projenin sadece inşaatını değil aynı zamanda proje geliştirme, pazarlama, satış ve satış sonrası hizmetler gibi yükümlülükler de üstlenmişlerdir. Bu durum aynı zamanda projelerin gelişmesine ve büyümesine neden olmuş ve büyüyen projelerin kentsel alana etkileri de artmıştır. Süreç sürekli gelişerek kent içi siteler, kentin yakın çevresinde yer alan siteler ve son olarak uydu kentler boyutuna ulaşmıştır.

Özel sektör tarafından yapılan konut üretimi satış amacıyla konut yapımıdır. Konut yapım sanayinin diğer sanayilerden önemli bir farklılığı konut yapımcılarının inşa ettikleri konutları kendilerinin satmalarıdır. Konut inşa eden yapımcılar projelerini en uygun zamanda geliştirerek ve satarak normal karın üzerinde kar elde etmeye, böylece birikim yapmaya çalışacaklardır(Türel, 1993).

Girişimciler elde ettikleri bu birikimleri doğru zamanda doğru yatırımlara yönlendirmek zorundadırlar. Bu çerçevede bakıldığı zaman konut piyasasında ucuz arsa temini ve arsanın doğru zamanda ve doğru bölgeden alınması önem kazanmaktadır.

Ülkemizdeki kentsel toprak, genelde özel mülkiyetin elinde bulunmakta olup, kentsel arazi kullanımlarının niteliğini piyasada oluşan arsa fiyatları belirlemektedir. Bu nedenle, bu alanda önemli boyutta rantlar ve güçlü çıkar grupları söz konusudur. Diğer yandan planlama sistemimizin bireysel parsel gelişimine uygun yapılaşma koşullarınısağlayacak planlar sunamamasıve mülkiyetten kaynaklanan problemleri çözmeye ilişkin doğrudan öneriler getirememesi nedeniyle, yasal konut ve arsa piyasasında, tüm gelir gruplarıve konut dışıkullanımlar için erişilebilir kentsel arsa ve konut sunumuna büyük ölçüde ihtiyaç duyulmaktadır (D.P.T. 2001)

Girişimciler gayrimenkul piyasalarını çok iyi takip etmek ve pazarda oluşan taleplere göre arz yapmak zorundadırlar ve bunu ölçmenin en iyi yolu pazar araştırmalarıdır. Pazar araştırmaları yolu ile geliştiriciler piyasanın talebini ölçerler ve yapılabilecek en doğru projeye karar verirler. Bu şekilde projenin hayata geçmesi ve ekonomik geri dönüşü kolaylaşır.

Konut üreticileri satın alma yolu ile arsa temininde temel olarak iki yol izlemektedirler. Bu yollardan birincisi imar sınırları içerisinden arsa satın alarak arsanın değer kazanmasını beklemek ve değeri artan arsa üzerinde konut inşasını gerçekleştirmektir. Bu durumda geliştirici firma, arsayı satın aldığı tarihte öngörülemeyen, arsanın bulunduğu çevredeki konut fiyatlarının artışından kaynaklanan karı elde edebilecektir. İkinci yol ise imar sınırları dışından arsa satın alıp daha sonra bu arsalar için genellikle ilave imar planları ve mevzi planlar ile imar kararı aldırarak inşa ettikleri konutların satışından “arsayı imara açma karı” elde etmektir. İkinci seçenekte birinciye göre birim fiyatı daha ucuz olan arsa alınırken imar kararı ile ilgili işlemlerin sonuçlanması için uzunca bir süre beklemek gerekebilir. Bu nedenle seçilen yol daha çok orta ve büyük sermayeli konut yapımcıları tarafından kullanılmaktadır.

Mevzi imar planlarıyla, şirketler eliyle imara açılmış arsalar üzerinde toplu konut üretiminin yaygınlaşmasına olanak sağlayan nedenlerden bir tanesi, 1985 tarihinde yürürlüğe giren 3194 sayılı İmar Yasası'nın bir tür mevzi imar planlarının onanmasını mücavir alanlar içinde belediyelerin, dışında ise valiliklerin yetki ve sorumluluğuna bırakmış olmasıdır. Bu süreçte şehircilik ilkelerinden sık sık ödün verilmiş, yasal olmayan yollara sıkça başvurulmuş, kentlerin uçlarında spekülatif

anlayışla, yüksek ve hızlı karlarla toplu konut üretilmiştir. Ancak Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelikte 2001 yılında yapılan değişiklik ile ilgili yönetmeliğin 7. maddesine “Çevre düzeni planı sınırları içerisinde mevzi imar planı yapılamaz. Çevre düzeni planı ile yapılaşma kararı alınmış alanlar için yapılacak imar planları, mevzii imar planı olarak değerlendirilmez” hükmü getirilmiştir.

Spekülatif nitelikli toplu konut üreten şirketlerin üretim tekniklerini geliştirmeye eğilimli olmadıkları, büyük miktarda arsa stokuna yöneldikleri görülmüştür. Arsa stokuna yönelmelerinin nedeni, satışa sundukları konutların yanındaki arsanın değerinin yükselmesi ve dolayısıyla yeni eklenecek bloklarda girişimcinin kâr oranının artmasıdır.

Konut üretiminin piyasa şartlarına bırakıldığı, Anayasanın 57. maddesinde ifade edilen “konut hakkı”nın sözde kaldığı ülkemizde, kalkınma planlarında öngörülen; lüks konut yapımının önüne geçilememiş, sabit ve dar gelirlilerin kısıtlı imkânlarını dayanışmacı bir ruhla birleştirebilecek konut kooperatiflerine gereken destek istenen düzeyde verilmemiştir. Günümüze kadar uygulanmakta olan konut politikalarına istikrar yerine parçalı uygulamalar hakim olmuş, bir dönem uygun görülen politika diğer dönem önemsenmemiştir (TOBB, 1988). Konut sorununun çözümü amacıyla çeşitli hükümetlerce gündeme getirilen konut ve arsa sertifikası, Konut Edindirme Yardımı (KEY) vb. uygulamalar ise sonuçsuz kalmıştır. Ülkemizdeki konut sorunu alt ve orta sınıflara yönelik konut üretiminin artırılmasıyla aşılabilir. Oysa ki ülkemizde özel sektör konut üretiminde daima belirleyici olmuştur. Bu durum konut sorununun çözümü önündeki en önemli engeldir. Çünkü özel sektör için belirleyici olan alt ve orta gelir gruplarının değil üst gelir grubunun istemleridir.

Kooperatifler uzun bir dönem ülkemizde konut edinmenin önemli bir aracı olarak gündemde ki yerini korumuşlardır, eski önemi kalmamasına rağmen günümüzde kooperatifler halen mevcuttur. Ancak kooperatif yönetimlerinin kötü niyetli kişilerin eline geçmesi birçok kooperatifzede ortaya çıkarmıştır. Bu durum kooperatifi riskli bir konut edinme biçimi haline getirmiştir.

1979 yılında yapı kullanma izinleri esas alındığında % 87,3 olan özel sektörün payı, 1984 yılında Toplu Konut Fonu’nun konut kooperatiflerine verdiği destekle % 79,7’ye, 1990 yılında ise % 71,3’e düşmüş, ancak oran hiçbir zaman 2001 yılındaki % 56,5’in altına inmemiştir. 2003 yılında bu oran % 62,9 olarak gerçekleşmiştir (TÜRKKENT, 2004).

5. İSTANBUL’DA BÜYÜK KONUT PROJELERİ İÇİN ARAZİ VE ARSA