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Loteamentos fechados são loteamentos convencionais aprovados sob a Lei Federal 6.766/79, que, com ou sem anuência das prefeituras, são cercados e murados. Situam-se prioritariamente nas franjas urbanas, ou em alguns casos em zona rural. Possuem guaritas ou cancelas operadas por agentes de segurança privados que controlam o acesso aos lotes e aos espaços livres do interior do loteamento e só permitem a entrada de visitantes mediante identificação e autorização de um morador, impedindo a livre circulação de pessoas em suas ruas fechadas. Embora conhecidos também como condomínios, possuem características diferentes da figura do condomínio horizontal de casas, regido pela Lei Federal 4.591/64. Isso porque no loteamento fechado há apenas a implantação da infra-estrutura e a demarcação dos lotes, enquanto no condomínio é necessário construir a edificação destinada à moradia. Grandes glebas rurais estão também sendo ocupadas por loteamentos fechados. Essas áreas, mesmo após o parcelamento do solo, não constam dos cadastros municipais e, embora seus lotes sejam vendidos para fins urbanos, não pagam IPTU e não são aprovados pela prefeitura nem pelo Estado. A subdivisão de seus lotes rurais se dá obedecendo o módulo mínimo rural, que é de vinte mil metros quadrados. A subdivisão desses lotes rurais acontece de maneira informal, constituindo o que os

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empreendedores chamam de “condomínios familiares” , de forma ilegal, não autorizada e não fiscalizada.

Em alguns casos esta tem sido a forma de viabilizar o uso urbano em lotes rurais com vinte mil metros de área. Permite- se a coabitação e a subdivisão clandestina do lote, sem documentação e irregular.

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Loteamentos fechados são loteamentos convencionais aprovados sob a Lei Federal 6.766/79, que, com ou sem anuência das prefeituras, são cercados e murados. Situam-se prioritariamente nas franjas urbanas, ou em alguns casos em zona rural. Possuem guaritas ou cancelas operadas por agentes de segurança privados que controlam o acesso aos lotes e aos espaços livres do interior do loteamento e só permitem a entrada de visitantes mediante identificação e autorização de um morador, impedindo a livre circulação de pessoas em suas ruas fechadas. Embora conhecidos também como condomínios, possuem características diferentes da figura do condomínio horizontal de casas, regido pela Lei Federal 4.591/64. Isso porque no loteamento fechado há apenas a implantação da infra-estrutura e a demarcação dos lotes, enquanto no condomínio é necessário construir a edificação destinada à moradia. Grandes glebas rurais estão também sendo ocupadas por loteamentos fechados. Essas áreas, mesmo após o parcelamento do solo, não constam dos cadastros municipais e, embora seus lotes sejam vendidos para fins urbanos, não pagam IPTU e não são aprovados pela prefeitura nem pelo Estado. A subdivisão de seus lotes rurais se dá obedecendo o módulo mínimo rural, que é de vinte mil metros quadrados. A subdivisão desses lotes rurais acontece de maneira informal, constituindo o que os

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empreendedores chamam de “condomínios familiares” , de forma ilegal, não autorizada e não fiscalizada.

Em alguns casos esta tem sido a forma de viabilizar o uso urbano em lotes rurais com vinte mil metros de área. Permite- se a coabitação e a subdivisão clandestina do lote, sem documentação e irregular.

Neste capítulo apresentaremos as diferenças entre a figura do loteamento convencional (fechado) e a do condomínio horizontal de casas, demonstrando de que forma a distorção legal beneficia o setor imobiliário e os futuros proprietários de lotes fechados.

A ilegalidade se dá pelo fechamento de áreas que são públicas, de uso comum do povo. Entretanto, perante o Registro de Imóveis, trata-se de loteamentos legais, registrados conforme a Lei Federal de parcelamento do solo 6.766/79. A falta de controle urbano sobre os fechamentos de ruas e praças e a invisibilidade desta informação nos cadastros imobiliários fazem com que o fato seja ignorado tanto pelas prefeituras como pelo estado e pelo Ministério Público.

A legalidade cartorial permite a livre comercialização de lotes em loteamentos fechados sem que a ilegalidade do fechamento de ruas e praças interfira de forma negativa nas operações de compra e venda.

Se a ilegalidade dos pobres cumpriu sempre a função de excluir parte da população do direito à cidade, a ilegalidade da elite funciona como forma de apropriação privada da “coisa pública”. Prestígio e distinção, evidenciados nas portarias dos loteamentos fechados, significam também poder e privilégio para as elites em burlar, invadir e apropriar-se do espaço público de forma revelada e “autorizada” pelas administrações municipais, que permitem a proliferação dos loteamentos fechados sem restrição. “A lei do mercado é mais efetiva que a norma legal.” (Maricato, 1996:26) O setor imobiliário, representado pelo SECOVI, tem cumprido importante papel em defender a ilegalidade organizando uma campanha pela aprovação do Projeto de Lei 3057/2000, que altera a Lei Federal 6.766/79 ao aceitar o loteamento fechado como parcelamento do solo.

Ao mesmo tempo em que se autoriza a remoção de famílias pobres que ocupam áreas públicas para sua moradia, autoriza-se a invasão e a ocupação destas mesmas áreas por equipamentos de lazer privativos dos “condôminos”, em áreas públicas de lazer. No que tange à construção ideológica na defesa dos loteamentos fechados, os ambientalistas tornam-se aliados dos empresários imobiliários, pois a eles interessa acreditar que a privatização e o controle do acesso público às áreas públicas e naturais contribuem para a preservação do meio ambiente. Ao invés de considerar o passivo social, restringem-se a avaliar apenas o passivo ambiental, facilmente compensado através da implantação de programas de educação ambiental e projetos de recomposição da mata ciliar.

A política do favor, herança da sociedade colonial, prevalece sobre a igualdade de direitos, estando presente nos processos de permissão de uso das áreas públicas por parte das administrações municipais. As autorizações de fechamento são feitas por decreto e analisadas por comissões cujos membros são nomeados pelos prefeitos.

A relação calcada no favor constitui a negação da universalidade dos direitos (embora previstos na ordem legal) ou a negação da cidadania e da dignidade. Ela está na essência da confusão entre a coisa pública e os negócios privados, na confusão entre governo e Estado, na dificuldade de abstração do Estado (pelas camadas pobres) submetido a relações pessoais. (Maricato, 1996:14)

A legislação