1. İşyeri Kavramı
TBK’da işyeri kavramının tanımına da yer verilmemiştir. Bununla birlikte 4857 sayılı İş Kanunu’nda işyeri; “İşveren tarafından mal veya hizmet üretmek amacıyla maddi olan ve olmayan unsurlar ile işçinin birlikte örgütlendiği birime işyeri denir.” şeklinde tanımlanmıştır.
Çatılı işyeri, insan eliyle yapılmış iktisadi ve ticari nitelikteki bir işletmenin faaliyetlerine veya bir mesleğin icarsına özgülenmiş, ticari veya sınai nitelikteki ekonomik faaliyetin yürütüldüğü üstü örtülü yerdir17. Kiralananda sadece bu faaliyetlerin yapılıyor olması ya da bu faaliyetlerin hepsinin birden aynı yerde olması zorunluluğu yoktur. Bunun yanı sıra, kiralananın en azından önemli bir bölümü bu faaliyetlere özgülenmiş olmalıdır18. Kiralananda yürütülen işin niteliğinin, ekonomik
17 Gümüş, Kira Sözleşmesi, s. 24; Yavuz, Acar, Özen, s. 592; Doğan, s. 30.
18 Gökyayla, s. 1220.
bir faaliyet olmaması halinde işyeri kirasından bahsedilmeyecektir. Tanımda da açıkça ekonomik faaliyetin yürütmesinden bahsedilmektedir. Örneğin; sadece çeyiz eşyalarını korumak için kiralanan depo işyeri vasfında değildir. Çünkü buradaki gaye ekonomik ya da ticari bir iş yapmak değildir.
Kiralanan yerin işyeri kabul edilip edilemeyeceğinin tespitinde, tarafların sözleşme kurulurken tayin ettikleri kullanım amacına da bakılması mecburidir19. Bu nedenle taraflar yaptıkları sözleşmede işyeri kirası hükümlerinin tatbikini istiyorlarsa;
sözleşmeyi yaparken kiralanan yeri işyeri olarak kullanacaklarını açık ya da örtülü şekilde tayin etmelidirler. Kiralanan yerin niteliğinin belirlenmesinde kullanım maksadı belirleyici unsur olduğundan, işyeri olarak kullanılan kiralanan, bir başka amaçla kiralanmışsa işyeri kirasından söz edilemeyecektir.
Mevcut durumunda bir mesleki ya da ekonomik faaliyete devam eden kiracı yeni bir yer kiralamak isteyebilir. Kiralanan yeni yerin işyeri olup olmadığını tayinde, yeni kiralanacak yerin kiracının mevcut işi ile doğrudan ilgisinin olup olmadığına da bakmak gereklidir. Kişinin bu şekilde kiraladığı yerin işyeri vasfında olup olmadığının tayini uygulanacak kanun hükümleri bakımından önemlidir. Bir kişinin yürütmekte olduğu mesleki ve ekonomik faaliyeti dışında da kira sözleşmesi yapması olağandır.
Kira konusu yerin, kiracının mesleki ve ekonomik uğraşı ile irtibatının olmaması durumunda, söz konusu yerin işyeri kirası hükümlerine tabi olup olmayacağı doktrinde tartışmalıdır. Bir görüşe göre, kiracının mevcut faaliyetleri ile ilgili olmayan fakat işyeri ile bağlantısı olan kiralanan yerler, işyeri kirası hükümlerine tabi kabul edilmeyecektir20. Mesela, inşaat işi yapan bir şirket, çalışanları için spor salonu olarak kullanılacak bir yer kiraladığında işyeri kirası hükümlerine tabi olmayacaktır. Bu örnekte, spor salonu olarak kiralanan yerin kiracının yapmakta olduğu inşaat işi ile bağlantısı olmadığı için, işyeri kirası olarak kabul edilmeyecektir. Aksi yöndeki bir diğer görüşe göre ise böyle bir durumda işyeri kirası hükümlerinin uygulanması için
19 Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, C. I, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2014, s. 14.
20 Gümüş, Kira Sözleşmesi, s. 26; Zevkliler, Gökyayla, s. 197.
yeni yapılan kira sözleşmesinin, kiracının mevcut faaliyeti ile doğrudan ilgili olması şart değildir21.
2. İşyerinin Unsurları
6098 sayılı kanunda net bir şekilde “çatılı işyerleri” kavramına yer verilerek, sadece çatısı olan yerler kapsama dâhil edilmiştir. Böylelikle kanun koyucu çatısız işyerlerini hükmün kapsamı dışında bırakmıştır. Çatısız olan ancak işyeri olarak kullanılan yerler hakkında TBK 339 vd. hükümleri değil; kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler tatbik olacaktır. Kanun açıkça işyerinin üzerinin kapalı olması yani çatısının olması şartını getirmiştir. Bu nedenle mesela, üstü açık otoparklara üzerleri kapalı olmadığından TBK’nın çatılı işyerine ait hükümleri uygulanmayacaktır. Bir arsa üzerinde satılan meyve, sebze, yakacak vb. satım yerlerinde de durum aynıdır.
Buralara kanunun kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerinin tatbiki söz konusu olacaktır.
Mülga 6570 sayılı GKHK’nın 1. maddesinde “musakkaf gayrimenkul” ifadesi kullanılmıştır. Kanunun bu tabirinden, yanları duvarla çevrili ve üstü örtülü bir yapı anlaşılmalıdır22. Bu nedenle mülga 6570 sayılı kanunda da işyerinin çatılı olması koşulu getirilmiş olduğu söylenebilir.
Doktrinde ise kanun koyucunun, işyeri yönünden çatılı ve çatısız şeklinde bir ayrım yapması eleştirilmiştir. Yazarlar arasında kanunda kira sözleşmesine dair hükümlerin genelinde benimsenmiş olan kiracıyı muhafaza etme fikri açısından bu şekilde bir ayrımın yerinde olmadığı görüşü hâkimdir23. Bu görüşe göre, kanunda, çatısız işyeri kiraları bakımından ayrım yapılarak, kiracının korunması düşüncesine yer verilmemiş olması aynı zamanda da kiracılar arasında eşitsizliğe neden olacaktır. Kanaatimizce de işyeri bakımından çatılı-çatısız şeklinde ayrım yapılmasına getirilen bu eleştiri
21 İnceoğlu, C. II, s. 15.
22 Doğan, s. 31.
23 Şahin Akıncı, “İşyeri Kiralarında Kiracının Korunması Açısından Borçlar Kanunu Tasarısının Bazı Hükümlerinin Değerlendirilmesi”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 57, S. 3, 2008, s. 40-43; Gümüş, Kira sözleşmesi, s. 25; Gökyayla, s. 1221.
yerindedir. Kiracının korunması esas alındığında, sadece çatılı işyeri kiracısının korunması, buna karşılık çatısız işyeri kiracısının korunmaması kanunun amacına aykırılık teşkil etmektedir.
İşyerinin üstünün kapalı olmasının yanı sıra etrafının da kapalı olması gerekmektedir.
Taşınmazın bir kısmı çatılı olmasına rağmen bir kısmının üstü açık olabilir. Böyle bir taşınmaz kira sözleşmesine konu olmuş ise çatılı işyeri kabul edilip edilmeyeceğinin tespitinde, kiralanandaki egemen duruma ve sözleşmenin maksadına göre karar vermek gerekir24. Kira sözleşmesi tesis edilirken belirlenen asıl maksat, kiralananın yüzölçümü olarak daha fazla olan üstü kapalı kısmının kullanılması ise çatılı iş yeri kirasının mevcudiyeti söz konusu olacaktır. Buradan hareketle, üstü açık yerin alan itibariyle daha fazla olması ve amacın üstü açık yerin işletilmesi olması durumunda TBK’nın çatılı işyeri hükümleri uygulanmayacaktır. Mesela, çay bahçesinde masalar, üstü ve etrafı açık olan bahçede yer almakta iken, alan olarak buradan çok daha küçük işletmeye ait üstü kapalı bir yerin olması buraya çatılı işyeri vasfı kazandırmaz. Yine bunun gibi yazlık sinemada çatılı işyerine dair kurallar geçerli değildir.
Yargıtay yeni tarihli bir kararında; “…Somut olayda; Taraflar arasında imzalanan 05/02/2009 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesiyle Aydın ili merkez İlçesi Güzelhisar Mahallesi Tellidede Mevkiinde Kain Tapunun 135 Pafta 1513 Ada 41 Parsel 1.095.00 m2 miktarlı kargir ve iki kerpiç damı ve kuyuyu havi tarla meyve bahçesi ve zeytinlik ile Aydın ili merkez ilçesi Güzelhisar Mahallesi Tellidede Mevkiinde 135 Pafta 1513 Ada 40 Parsel Noda kayıtlı 10.584 m2 miktarlı kargir ve iki kerpiç dam ve kuyuyu havi tarla meyve bahçesi ve zeytinlik kiralandığı, davalı tarafından taşınmaz üzerine kapalı restoran inşaa edilerek işletmeye açıldığı anlaşılmaktadır. Bozma üzerine Mahkemece alınan bilirkişi raporunda, dava konusu 1513 ada 40 parsel numarasında kayıtlı 10.584 m2 alanlı taşınmaz üzerinde 250 m2 alanlı ahşap malzemeden imal edilmiş yapı bulunduğu, 41 nolu parselin ise 1.095 m2 olup ekili tarım arazisi olarak kullanıldığı tespit edildiği; taşınmazın halihazır durumunun incelenmesi, konum, lokasyon, müşteri potansiyeli, piyasa koşulları incelenerek taşınmazın çatılı işyeri olarak en uygun kullanım olabileceğinden hareketle taşınmazlarda hakim olan unsurun çatılı iş yeri olduğu kanaatine varıldığı belirtilmiş ve Mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda kiralananın galip vasfının çatılı olduğu gerekçesiyle karar verilmiş ise de bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazların nitelik ve yüzölçüm itibariyle belirtilen bölümleri ayrı ayrı değerlendirildiğinde ve ilgili raporda kapalı alan olarak belirtilen 250 m2 yapı alanı dikkate alındığında bilirkişi raporunda belirtilenin aksine kiralananın galip vasfının çatısız olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, bu yönde bir değerlendirme yapılmak
24 Murat Aydoğdu, Nalan Kahveci, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri: Sözleşmeler Hukuku, 3. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara, 2017, s. 540; Öztürk, s.1553.
suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik ve hatalı araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” şeklinde içtihat etmiştir25.
Yargıtay söz konusu kararında açık ve kapalı alan olarak kiraya verilen yerin galip vasfının belirlenmesinde; üstü açık ve kapalı olan yerlerin birlikte mevcudiyetini koruduğu kiralananda bu yerlerin kapladıkları alanın ayrı ayrı tespit edilerek, üstü kapalı olan alanın yüz ölçümünün esas alınması gerektiğini belirtmiştir.
Kiralanan yapı bir taraftan konut diğer taraftan da işyeri olarak kullanılıyor olabilir.
Uygulamada hem işyeri hem ev olarak kullanılan daireler karşımıza çıkmaktadır. Bu durumda TBK. m. 339 vd. hükümleri uygulama alanı bulacaktır.