EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

(1)

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ'NDE YER ALAN

EMLAK KONUT VADİ EVLERİ 1. ETAP

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

GIZEM GEREGÜL

Bu rapor 31643353222 kimlik numarali GIZEM GEREGÜL EVLEK tarafindan elektronik

SERIFE SEDA

Bu rapor 41494155722 kimlik numarali SERIFE SEDA YÜCEL

KARAGÖZ tarafindan

EREN

Bu rapor 16357600794 kimlik numarali EREN KURT tarafindan elektronik olarak

(2)

Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu’nun “Sermaye

Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ ”in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

SÖZLEŞME TARİHİ 02.03.2021

BAŞAKŞEHİR İLÇESİ BAHÇEŞEHİR 2. KISIM MAHALLESİ 1968 ADA 2 PARSEL

25.03.2021

DEĞERLEME KONUSU

EML-2103015

PAZAR DEĞERİ TESPİTİ

Gizem GEREGÜL EVLEK -Değerleme Uzmanı (Lisans No:409558) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003)

RAPORUN KAPSAMI DEĞERLEME ADRESİ

İSTANBUL İLİ BAŞEKŞEHİR İLÇESİ'NDE 1968 ADA 2 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN EMLAK KONUT VADİ EVLERİ 1.ETAP KULLANIM AMACI

RAPOR BİLGİLERİ

DEĞERLEME

BAŞLANGIÇ TARİHİ 03.03.2021 DEĞERLEME

BİTİŞ TARİHİ 24.03.2021 RAPOR TARİHİ

RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR

RAPOR NO

(3)

1 - 1.1 - 1.2 - 1.3 - 1.4 - 1.5 - 1.6 - 2 -

2.1 - 2.2 - 2.3 - 3 -

3.1 - 3.2 - 3.3 - 3.4 - 4 -

4.1 - 4.2 - 4.3 - 4.4 - 5 -

5.1 - 5.2 - 5.3 - 6 -

6.1 - 6.2 - 6.3 - 6.4 - 6.45 - 7 -

7.1 -

7.2 - Nihai Değer Takdiri

En Etkin ve Verimli Kullanımı Analizi

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

Pazar Yaklaşımı

Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Sonuç

Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler

Pazar Yaklaşımı

Taşınmazın Fiziki Özellikleri Değerleme Rapor Özeti

Takyidat Bilgileri

Bilgilerin Kaynağı

Değeri Etkileyen Faktörler Tanımı

İçindekiler

İÇİNDEKİLER

Ekler

Değerleme Hizmetinin Amacı Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Verilerin Değerlendirilmesi

Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri Ulaşım Özellikleri

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler

Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler Değerleme Hizmeti Bilgileri

Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri Tapu Kayıtları

Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

Değerleme İle İlgili Analizler

Değerleme Yöntemleri

(4)

Ek 1 -

Ek 2 Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya) Ek 3 - İmar durum yazısı(kopya)

Ek 4 - INA Tablosu Ek 5 -

Ek 6 - Taşınmazların Anahtar Teslim Değer Tablosu

Ek 7 - Değerleme Uzmanlarının Lisans ve Tecrübe Belgeleri (kopya) Ek 8 - Çarşaf Liste

Ek 9 - Mahal Liste Tapular (kopya)

Taşınmazı gösteren fotoğraflar

EKLER

(5)

*

Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.

Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.

Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarına haizdir.

Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.

Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.

Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.

Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.

Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.

Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.

Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

UYGUNLUK BEYANI

(6)

1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı

1.2 -

1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi

-

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.

Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu’nun “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak GayrimenkulDeğerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ ”in (III-62.3) 1. Maddesinin 2.

Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

Hizmeti Veren Kurum Bilgisi

İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655

Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan Emlak Konut Vadi Evleri 1. Etap projesinin değerleme tarihindeki mevcut durumunun pazar değerinin, tamamlanması durumundaki toplam değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır:

Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL

Barbaros Mah. Mor Sümbül Sk. No:7/2 B Ataşehir/İSTANBUL

Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

1.2.2

(7)

1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

1.4 -

-

Söz konusu taşınmazlar için iş bu rapor EML-2103015 numara ile şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.

GizemGEREGÜL EVLEK ve Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ, Eren KURT raporun hazılanmasında görev almıştır.

Rapor Numarası

EMLAK KONUT VADİ EVLERİ 1.

ETAP EML-1910019

1.5 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan Emlak Konut Vadi Evleri 1. Etap projesinin değerleme tarihindeki mevcut durumunun pazar değerinin, tamamlanması durumundaki toplam değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önce 2 adet rapor hazırlanmıştır.

Rapor Tarihi

EML-2012050

Ozan ALDOĞAN Ş.Seda YÜCEL

KARAGÖZ Eren KURT RAPOR-2

31.12.2020

RAPOR-3

İSTANBUL, BAŞAKŞEHİR İLÇESİ 22 ADET

PARSEL

156.760.124 12.12.2019

RAPOR-1

Ozan ALDOĞAN Ş.Seda YÜCEL

KARAGÖZ Eren KURT Raporu Hazırlayanlar

Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç)

Rapor Konusu

176.169.526

(8)

1.6 -

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ

162.433.224,00 TL Değerleme Rapor Özeti

İMAR DURUMU

RAPORU HAZIRLAYAN KURUM

PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ

EMLAK KONUT VADİ EVLERİ 1. ETAP

E:0,90 HMAX=Z+4 KAT TİCARET+KONUT

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) TAPU BİLGİLERİ

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

25.03.2021

MEVCUT KULLANIM RUHSAT VE PROJESİ ONAYLANMIŞ, BOŞ ARSADIR.

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL İLİ, BAŞAKŞEHİR İLÇESİ, BAHÇEŞEHİR 2.

KISIM MAHALLESİ, ADA: 1968 PARSEL:2 REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

RAPOR TARİHİ

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ

BUGÜNKÜ DEĞERİ 626.021.654,95 TL

(9)

2.1 -

: : : : : : : : : : : : : : : : : : :

15713 1 58

01.07.2020

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ

Tapu Kayıtları 1968 ada 2 parsel

İli İSTANBUL

İlçesi BAŞAKŞEHİR

Bucağı

BAHÇEŞEHİR 2. KISIM Köyü

Mevkii Mahallesi

Ada No 1968

Pafta No Sokağı

Parsel No 2

Alanı (m²) 94552,89

Tapu Tarihi Yevmiye No Cilt No Sayfa No

Tapu Cinsi ANA TAŞINMAZ

Sahibi

Vasfı ARSA

Sınırı

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ

(10)

2.2 - Takyidat Bilgileri

-

2.3 -

2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler Değerleme konusu taşınmaz üzerinde;

Şerh:

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın ön alım hakkı vardır. (23.05.2012-5641) Beyan:

Diğer (Konusu:12.03.2020 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Hoşdere) (11.01.2021-865)

Değerlemeye konu taşınmaz Başakşehir, Hoşdere 323/1, 323/2, 323/3, 322/2, 322/1, 320/1, 321/1, 323/3 parsellerin 01.07.2020 tarihindeki imar uygulaması işleminde Başakşehir, Bahçeşehir 2. Kısım, 1968 ada 2 parsel oluşmuştur.

2.2.1 Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 04.03.2021 tarihinli TAKBİS Belgesi Emlak Konut GYO A.Ş. Yetkililerinden tarafımıza iletilmiş olup ilgili belgeler ekte sunulmaktadır.

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller üzerinde yer alan takyidatların; Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde irdelendiğinde; rapora konu taşınmazların sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde proje olarak bulunmasında herhangi bir sakınca oluşturmadığı kanaatine varılmıştır.

Başakşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden alınan belgelerine göre, rapora konu parsel 12.03.2020 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli, İstanbul İli, Başakşehir İlçesi Hoşdere Toplu Konut Alanı 2. Etap Uygulama İmar Planı ve 25.11.2020 tarihinde askıya çıkan İstanbul İli Başakşehir İlçesi Hoşdere Toplu Konut Alanı 2. Etap 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği kapsamında;

E:0.90 Yençok=Z+4 Kat, Ticaret+Konut yapılaşma koşullarında yer almaktadır.

(11)

2.3.2 -

2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

Başakşehir Belediyesi ve ilgili kurumdan alınan bilgilere incelenen yeni yapı ve tadilat ruhsatı bilgileri aşağıda tablo halinde verilmiştir.

Yapı ruhsatı’na göre onaylı olan mimari projeleri incelenmiştir. Her blok için bila tarihli ayrı projeler mevcuttur.

Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler Değerleme konusu taşınmaz 323/1, 323/2, 323/3, 322/2, 322/1, 320/1, 321/1, 323/3 parsellerin 01.07.2020 tarihnide imar uygulaması görmesi sonucu oluşmuştur. Söz konusu parseller 24.02.2003 onay tarihli “Bahçeşehir Sanayi Bölgesi, Hoşdere ve Civarı, Hoşdere Filtepe- Köyüstü-Köyiçi Mevkiileri Revizyon Uygulama İmar Planında kalmakta iken 12.03.2020 tarihli uygulama imar planları onaylanmıştır. Eski plana göre 323/1 konut, 323/2 konut, 323/3 konut+yeşil alan+otopark+ticaret+yol+sağlık alanı, 322/2 konut+yeşil alan, 320/1 ortaöğretim tesis alanında kalmaktadır.

ADA PARSEL BLOK ADI TARİHİ SAYISI VERİLİŞ NEDENİ KULLANIM AMACI

BAĞIMSIZ BÖLÜM

SAYISI YAPI SINIFI

YOL ALTI KAT

YOL ÜSTÜ

KAT TOP.

KAT

TOPLAM ALANI (M2)

1968 2 A1 22.12.2020 975 YENİ YAPI MESKEN 24 4A 2 5 7 5.038,13

1968 2 B1 22.12.2020 978 YENİ YAPI MESKEN 15 3B 1 4 5 2.993,04

1968 2 C1 22.12.2020 981 YENİ YAPI MESKEN 1 4B 1 2 3 449,16

1968 2 D 22.12.2020 987 YENİ YAPI MESKEN 18 3B 1 4 5 3.093,25

1968 2 E1 22.12.2020 988 YENİ YAPI MESKEN 1 4B 1 2 3 498,49

1968 2 F1 22.12.2020 995 YENİ YAPI MESKEN 15 3B 1 4 5 2.887,24

1968 2 G 22.12.2020 1000 YENİ YAPI MESKEN 9 3B 1 4 5 1.459,93

1968 2 H1 22.12.2020 1001 YENİ YAPI MESKEN 4 4B 1 2 3 1.271,71

1968 2 I1 22.12.2020 1008 YENİ YAPI MESKEN 2 4B 1 2 3 664,27

1968 2 J1 22.12.2020 1013 YENİ YAPI MESKEN 7 3B 1 4 5 1.379,87

RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ

(12)

1968 2 K 22.12.2020 1017 YENİ YAPI MESKEN 13 4A 2 5 7 3.114,42

1968 2 L1 22.12.2020 1018 YENİ YAPI MESKEN 14 3B 1 2 3 2.905,19

1968 2 N1 22.12.2020 1021 YENİ YAPI MESKEN 14 3B 1 4 5 2.780,94

1968 2 O 22.12.2020 1030 YENİ YAPI MESKEN 9 3B 1 4 5 1.359,51

1968 2 P1 22.12.2020 1040 YENİ YAPI MESKEN 7 3B 1 4 5 1.632,36

1968 2 R (TİCARİ) 22.12.2020 1048 YENİ YAPI DÜKKAN 5 3A 1 1 228,26

1968 2 S BLOK (SOSYAL

TESİS) 22.12.2020 1049 YENİ YAPI SOSYAL

TESİS 0 4B 1 1 2 513,30

1968 2 İSTİNAT 22.12.2020 1050 YENİ YAPI BİNA DIŞI

YAPI 0 2A 3.000,00

1968 2 OT-1 BLOK(otopark) 22.12.2020 1031 YENİ YAPI OTOPARK 0 3A 2 0 2 3.471,89 1968 2 OT-2 BLOK(otopark) 22.12.2020 1032 YENİ YAPI OTOPARK 0 3A 2 0 2 4.085,77 1968 2 OT-3 BLOK(otopark) 22.12.2020 1033 YENİ YAPI OTOPARK 0 3A 2 0 2 3.690,48 1968 2 OT-4 BLOK(otopark) 22.12.2020 1034 YENİ YAPI OTOPARK 0 3A 2 0 2 3.272,36 1968 2 OT-5 BLOK(otopark) 22.12.2020 1035 YENİ YAPI OTOPARK 0 3A 2 0 2 7.381,78 1968 2 OT-6 BLOK(otopark) 22.12.2020 1036 YENİ YAPI OTOPARK 0 3A 2 0 2 6.200,95 1968 2 OT-7 BLOK(otopark) 22.12.2020 1037 YENİ YAPI OTOPARK 0 3A 2 0 2 6.665,04 1968 2 OT-8 BLOK(otopark) 22.12.2020 1038 YENİ YAPI OTOPARK 0 3A 2 0 2 2.110,89 1968 2 OT-9 BLOK(otopark) 22.12.2020 1039 YENİ YAPI OTOPARK 0 3A 2 0 2 1.828,20 161.256,32 TOPLAM

ADA PARSEL BLOK ADI TARİHİ SAYISI VERİLİŞ NEDENİ

KULLANIM AMACI

YOL ÜSTÜ

KAT TOP.

KAT

1968 2 A1 11.03.2021 204 TADİLAT MESKEN 24 4A 2 5 7 4.784,27

1968 2 B1 11.03.2021 207 TADİLAT MESKEN 15 3B 1 4 5 3.041,99

1968 2 C1 11.03.2021 210 TADİLAT MESKEN 1 4B 1 2 3 443,49

(13)

YOL ÜSTÜ

KAT TOP.

KAT

1968 2 D 11.03.2021 216 TADİLAT MESKEN 18 3B 1 4 5 3.232,39

1968 2 E6 11.03.2021 222 TADİLAT MESKEN 1 4B 1 2 3 498,61

1968 2 E7 11.03.2021 223 TADİLAT MESKEN 1 4B 1 2 3 498,61

1968 2 F1 11.03.2021 224 TADİLAT MESKEN 15 3B 1 4 5 2.969,71

1968 2 G 11.03.2021 229 TADİLAT MESKEN 9 3B 1 4 5 1.504,63

1968 2 H1 11.03.2021 230 TADİLAT MESKEN 4 4B 1 2 3 1.497,16

1968 2 I1 11.03.2021 237 TADİLAT MESKEN 2 4B 1 2 3 780,32

1968 2 J1 11.03.2021 242 TADİLAT MESKEN 7 3B 1 4 5 1.432,50

1968 2 K 11.03.2021 246 TADİLAT MESKEN 13 4A 2 5 7 2.962,89

1968 2 L1 11.03.2021 247 TADİLAT MESKEN 14 3B 1 2 3 2.919,06

1968 2 L2 11.03.2021 248 TADİLAT MESKEN 14 3B 1 2 3 2.913,15

1968 2 N7 11.03.2021 249 TADİLAT MESKEN 14 3B 1 2 3 2.756,70

1968 2 O 11.03.2021 259 TADİLAT MESKEN 9 3B 1 4 5 1.401,27

1968 2 P1 11.03.2021 260 TADİLAT MESKEN 7 3B 1 4 5 1.650,42

(14)

2.3.5 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş

2.3.6 -

2.3.7 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

2.3.68 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeyeilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Taşınmaz proje nitelikli olup ait enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

1968 ada 2 parselde ruhsat ve projelerionaylanmış proje için yapılan değerleme mevcut ruhsat ve projeler çerçevesinde yapılmış olup, takdir edilen değer projelerin/ruhsatların değişmesi halinde değişecektir.

Yavaşer YAPI Denetim Ltd.Şti.-Yukarı Mah. Üsküdar Cad. Sarıkahya Apt. No:30/8 Kartal/İSTANBUL

1968 ada 2 parseliçin projeler hazırlanılmış ruhsatlar onaylanmış olup, fiziki olarak inşaat henüz başlamamıştır.

1968 2 R (TİCARİ) 11.03.2021 268 TADİLAT DÜKKAN 5 3A 1 1 232,60

1968 2 S BLOK (SOSYAL

TESİS) 11.03.2021 269 TADİLAT SOSYAL

TESİS 0 4B 1 1 2 479,82

1968 2 İSTİNAT 11.03.2021 279 TADİLAT BİNA DIŞI

YAPI 0 2A 3.000,00

1968 2 OT-1 BLOK(otopark) 11.03.2021 270 TADİLAT OTOPARK 0 3A 2 0 2 3.550,83

169.167,46 TOPLAM

YOL ÜSTÜ

KAT TOP.

KAT

1968 2 D 11.03.2021 216 TADİLAT MESKEN 18 3B 1 4 5 3.232,39

(15)

3.1 - Tanımı

3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri

3.3 - Ulaşım Özellikleri

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER

Değerleme konusu taşınmaz, İstanbul İli, Başakşehir İlçesi Bahçeşehir 2. Kısım Mahallesinde yeralmaktadır. Taşınmazlara ulaşım bir noktaya kadar yapılabilinmekte olup, mevcut durumda araulaşım yolları açılmamıştır. Yeni yeni gelişmekte olan bir konut alanının bulunduğu bölgede yer almaktadır. Tem otoyoluna 2 km, Mahmutbey gişelere 15 km, yeni 3. havaalanına 35 km uzaklıktadır.

Değerlemeye konu olan proje; İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Bahçeşehir 2. Kısım Mahallesi, 1968 ada 2 nolu parselde yeralmaktadır. Söz konusu parsel için ruhsat ve projeler onaylanmış olup, inşaat çalışmaları henüz başlamamıştır.

Değerleme konusu proje; şehrin kuzey kısmında konumlanmış Mercedes Bulvarına yakın konumdadır. Yakın çevresinde Tual Bahçekent, Mercedes Fabrikası, Gülbahçe mezarlığı, Hayat Park, Bahçekent Emlak Konutları Projesi, Avrupark Bahçekent Projesi, Cadde Flora, Bahçekent Flora Projesi, Sur Yapı Semt Bahçekent Projesi, sanayi siteleri ve boş arsalar, eski yapılar bulunmaktadır. Bölgeye ulaşım özel araçlarla ve toplu taşıma araçları ile ulaşım sağlanabilmektedir. Değerleme konusu parsele giden imar yolları henüz açılmamış olup, ana yoldan geçen toplu taşıma araçları bulunmaktadır.

DEĞERLEME KONUSU PROJENİN KONUMU

TEM Otoyolu

Sazlıdere Barajı

Tual Bahçekent

Bahçeşehir Gölet Parkı

Bahçeşehir Konakları Estonşehir

(16)

DEĞERLEME KONUSU PROJENİN KONUMU

(17)

3.4 -

3.4.1 - Genel Özellikleri

3.4.3 -

Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. MaddesiKapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

1968 ada 2 parsel için ruhsatlar alınmış olup, 3194 sayılı Kanun kapsamında ruhsatlar geçerliliğini korumaktadır.

Taşınmazın Fiziki Özellikleri

Değerleme konusuEmlak Konut Vadi Evleri 1. Etap Projesinin bulunduğu 1968 Ada 2 Parsel amorf şeklindedir. Parsel için ruhsatlar alınmıştır. Parsel üzerinde 496 adet daire, 51 adet villa ve 5 adetdükkan tanımlanmıştır. Emlak Konut GYO A.Ş. 'den alınan bilgiye göre daire bölümleri toplam 88.666,28m², Villa bölümleri toplam 17.432,59 m² ve Dükkan bölümleri toplam 231,79 m² satılabilir alana sahiptir. Satılabilir alana eklenti ve tahsis alanları dahil değildir. Toplam eklenti dahil satılabilir alan 106.330,66 m2, toplam inşaat alanı 169.167,46 m2 dir.

(18)

4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri 4.1.1 - İstanbul İli

İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asyaanakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.

İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri halinegelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir.

İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2020 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.462.452 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER

Harita 1 - İstanbul'un Konumu

(19)

4.1.2 -

İlçede üniversite yapılması planlanmakta veya halihazırdaki İstanbul Üniversitesi'nin fakültelerinden birinin bölgede yerleşke açması düşünülmektedir. Bahçeşehir ve Başak Konutları yeterli sayıda devlet ve özele okula sahiptir. Ancak Altınşehir'de okul sayısı yetersizdir.

İlçenin en büyük mahellerinden Şahintepe'de sadece tek bir ilköğretim okulu vardır. Bu bölgedeki plansız yerleşim sorunun başlıca nedenidir. İlçede bir devlet hastanesi vardır ve çok sayıda sağlık kuruluşu mevcuttur. Ancak bu alanda da eşit olmayan dağılım söz konusudur.

Bahçeşehir ve Başak Konutları, hem devlet hem de özel kuruluşlar açısından daha donanımlıyken Altınşehir bölgesinde eğitim alanında da olduğu gibi sağlık ocakları dahil tüm sağlık hizmetleri yetersizdir.

Başakşehir İlçesi, Küçükçekmece İlçesi’ne bağlı; Başakşehir, Kayabaşı, Ziya Gökalp, Güvercintepe, Altınşehir, Şahintepe yerleşimleri, Mehmet Akif Mahallesi’nin TEM’in kuzeyinde kalanbölümü, Sazlıdere Baraj Gölü’nün batısında, doğusunda ve güneyinde kalan kısımlarıyla Şamlar Köyü, Esenler İlçesi’ne bağlı; Başakşehir Büyükçekmece İlçesi’ne bağlı Bahçeşehir yerleşimlerini kapsayan ve yaklaşık 10434 Hektarlık yeni bir ilçe.

261 bini aşkın nüfusuyla Başakşehir’in kuzeyinde ve kuzeybatısında Arnavutköy, kuzeydoğusunda Sultangazi, güneyinde Avcılar, Küçükçekmece ve Bağcılar, doğusunda Esenler, batısında ve güneybatısında ise Esenyurt ilçeleri bulunmaktadır.

Başakşehir, İstanbul'un bir ilçesidir. 2008 yılında Küçükçekmece ilçesinden ayrılarak ilçe yapılmıştır. Denize kıyısı olmayan Başakşehir, kuzeyde Arnavutköy, kuzeydoğuda Eyüp, doğuda Sultangazi ve Esenler, güneyde Bağcılar, Küçükçekmece ve Avcılar ile güneybatıda Esenyurt ilçeleriyle çevrilidir.

İlçe üç ana bölgeden oluşmaktadır:

Başak Konutları - İkitelli, Altınşehir - Kayabaşı Bahçeşehir

Başakşehir 1. ve 2. etapları, Altınşehir merkezi, Güvercintepe, Şahintepe mahalleleri ve Kayabaşı köyü Küçükçekmece Belediyesi'ne, 4. etap ve 5. etap'ı Esenler Belediyesi'ne, Bahçeşehir ise Büyükçekmece ilçesine bağlı bir belde belediyesi durumundaydı. Fakat son yapılan düzenlemelerle bu semtler birleştirilerek Başakşehir ilçesi kuruldu.

İlçenin kurulduğu bölgenin tarihi oldukça eskidir. Bu bölgenin Osmanlı dönemindeki ismi Azatlık'tır. Bu dönemde, Osmanlı Devleti'nin barut ihtiyacı buradan karşılanmaktaydı. Daha sonra, Altınşehir - Kayabaşı hattı başta olmak üzere bölgeye Resneli Çiftliği denmiştir.

Çiftlik ve çevresindeki arazilerin parsellenmesi ve imara açılmasıyla ilçenin bugünkü mahalleleri oluşmuştur. İstanbul'daki bilinen ilk yerleşim yeri olan Yarımburgaz Mağarası ilçenin Altınşehir semtinde Kayabaşı yolu üzerinde bulunmaktadır. Mağarada alt paleotik çağ ait kalıntılar ve Bizans dönemine ait bir kilise kalıntısı bulunmaktadır. Fakat ağır tahribata uğramıştır.

Mağaranın güneyindeki taş ocakları yarığı birçok yerli sinema filmine mekan olmuştur. Şamlar bendi ve baruthanesi Osmanlı döneminde yapılmış ve günümüze gelmeyi başarmıştır.

İlçedeki en sağlıklı biçimde günümüze ulaşan eser Resneli Çiftliği'dir. Meşrutiyet'in ilânında önemli rolü olan bu Arnavut kökenli Osmanlı devlet adamı Resneli Niyazi Bey'e ait çiftlik hala ayaktadır. Yarım Burgaz Mağarası'nı geçtikten sonra tarihi konaklar görülebilir. Ayrıca, çiftlik bölgesinin içinde bulunduğu vadide bitki çeşitliliği çok fazladır. Bu nedenle, buranın eko-arkeoloji parkına dönüştürülmesi düşünülmüştür. Şahintepe yolunda Sazlıdere üzerinde bir de tarihi köprü bulunmaktadır. Ancak hala kullanılan köprüde de ağır tahribat söz konusudur.

Başakşehir İlçesi