EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL İLİ EYÜPSULTAN İLÇESİ YER ALAN 4 ADET PARSEL
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Bu belge Bu belge 414*****722 Bu belge
RAPORUN KAPSAMI
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu’nun “Sermaye
Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ ”in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
DEĞERLEME KONUSU
PAZAR DEĞERİ TESPİTİ
İSTANBUL İLİ EYÜPSULTAN İLÇESİ KEMERBURGAZ MAHALLESİNDE YER ALAN 244 ADA 4 ve 5 PARSEL, 245 ADA 2 PARSEL ve 1384 PARSEL
GÖKTÜRK MERKEZ MAHALLESİ VE MİTHATPAŞA MAHALLESİ KEMERBURGAZ GÖKTÜRK YOLU, PRİNÇÇİ YOLU VE ERKAM SOKAK ARASINDA KALAN 244 ADA 4 ve 5 PARSEL, 245 ADA 2 PARSEL ve 384 PARSEL EYÜPSULTAN / İSTANBUL
KULLANIM AMACI
RAPOR BİLGİLERİ
EML-2109023 RAPOR NO
DEĞERLEME ADRESİ
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR
Değerleme Uzmanı - Ahmet İPEK (Lisans No: 411627)
Değerleme Uzmanı - Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ (Lisans No: 405453) Sorumlu Değerleme Uzmanı - Eren KURT (Lisans No:402003) 30.12.2021
SÖZLEŞME TARİHİ 01.12.2021 DEĞERLEME
BAŞLANGIÇ TARİHİ 02.12.2021 DEĞERLEME
BİTİŞ TARİHİ
RAPOR TARİHİ 31.12.2021
1 - 1.1 - 1.2 - 1.3 - 1.4 - 1.5 - 1.6 - 2 -
2.1 - 2.2 - 2.3 - 3 -
3.1 - 3.2 - 3.3 - 3.4 - 4 -
4.1 - 4.2 - 4.3 - 4.4 - 5 -
5.1 - 5.2 - 5.3 - 6 -
6.1 - 6.2 - 6.3 - 6.4 - 6.45 - 7 -
7.1 - 7.2 -
Ek 1 - Ek 2 - Ek 3 - Ek 4 - Ek 5 - Ek 6 -
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Nihai Değer Takdiri
Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Takyidat Bilgileri İçindekiler
Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)
Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi Değerleme Hizmetinin Amacı
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
Bilgilerin Kaynağı
Taşınmazın Fiziki Özellikleri Tapu Kayıtları
Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri İÇİNDEKİLER Ekler
Değerleme Yöntemleri
Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler
Ulaşım Özellikleri Değerleme Hizmeti Bilgileri
Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
Değerleme Rapor Özeti
Değeri Etkileyen Faktörler
Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Maliyet Oluşumları Analizi Tanımı
Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
Değerleme İle İlgili Analizler
Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler Pazar Yaklaşımı
Taşınmazı gösteren fotoğraflar Verilerin Değerlendirilmesi Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Sonuç
En Etkin ve Verimli Kullanımı Analizi Pazar Yaklaşımı
EKLER
İmar Durum Yazısı ( Kopya) İNA Tablosu
Pazar Yöntemine Göre Parsellerin Değer Tablosu
Tapu Belgeleri (Kopya)
Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri
Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)
*
*
*
*
*
*
*
*
* Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.
UYGUNLUK BEYANI
Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.
Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.
Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarına haizdir.
Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.
Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha
önceden deneyimi mevcuttur.
1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
1.2 -
1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi
-
1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
Barbaros Mah. Mor Sümbül Sk. No:7/2 B Ataşehir/İSTANBUL
Budeğerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 4 adet parselin pazar değerinin tespit edilmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu’nun “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak GayrimenkulDeğerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ ”in (III-62.3) 1. Maddesinin 2.
Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
1.2.2
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır:
Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ
Müşterinin, aşağıda bilgileri bulunan 4 adet parselin pazar değerinin tespit edilmesi talebi bulunmaktadır.
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Hizmeti Veren Kurum Bilgisi
1.4 -
-
Raporu Hazırlayanlar
Ozan ALDOĞAN - Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ - Eren
KURT
Ozan ALDOĞAN - Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ - Eren
KURT Takdir Edilen Toplam
Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç)
168.485.000 168.485.000 Rapor Tarihi
EML-2005003 EML-2008100
RAPOR-1 RAPOR-3
Rapor Numarası
31.12.2020 16 ADET PARSEL 16 ADET PARSEL
Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde değerleme raporu hazırlanmamıştır.
İş bu rapor EML-2109023 referans numarasıyla şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Ahmet İPEK değerleme uzmanı, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ değerleme uzmanı ve Eren KURT sorumlu değerleme uzmanı olarak değerleme işleminde görev almıştır.
1.5
12.05.2020
RAPOR-2
Rapor Konusu
1.6 -
TAPU BİLGİLERİ
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ İSTANBUL İLİ EYÜPSULTAN İLÇESİNDE 4 ADET PARSEL
RAPOR TARİHİ 31.12.2021
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM
MEVCUT KULLANIM BOŞ ARAZİ
İMAR DURUMU
İSTANBUL İLİ EYÜPSULTAN İLÇESİ KEMERBURGAZ MAHALLESİNDE YER ALAN 244 ADA 4 ve 5 PARSEL, 245 ADA 2 PARSEL ve 1384 PARSEL REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
4 ADET PARSELİN TOPLAM DEĞERİ DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM
Değerleme Rapor Özeti
480.000.000,00 TL DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
MERİ PLANA GÖRE 244 ADA 4 PARSEL ; GELİŞME KONUT ALANINDA KAKS:
1.00 (6 KAT) 244 ADA 5 PARSEL; TİCARET+KONUT ALANINDA KAKS:
0.50(5 KAT) 245 ADA 2 PARSEL GELİŞME KONUT ALANINDA KAKS:1.00 (6 KAT) 1384 PARSEL; PLAN DIŞI ALANDA KALMAKTADIR.
2.1 - Tapu Kayıtları : : : : : : :
2.2 - Takyidat Bilgileri
* Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü) ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı arasında 12.05.2020 tarihinde imzalanan olan protokol kapsamında
taşınmazlar Maliye Hazinesi mülkiyetinden Emlak Konut GYO A.Ş.'ne geçmiş olup, mülkiyeti henüz değişmemiştir.
Mahallesi Köyü Sokağı Mevkii
İlçesi EYÜPSULTAN
Bucağı
Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Tarafından temin edilerek tararımıza verilmiş olup, 22.12.2021 tarihli ilgili belgeler ekte sunulmaktadır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü) ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı arasında 12.05.2020 tarihinde imzalanan protokole göre taşınmaz üzerindeki takyidatlar kaldırılarak devredilecektir.
İli İSTANBUL
MİTHATPAŞA
2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ
ADA NO
PARSEL
NO NİTELİĞİ
YÜZ ÖLÇÜMÜ
( M² )
HİSSE PAY
HİSSE PAYDA
TAPU TARİHİ
YEVMİYE NO
CİLT NO
SAYFA
NO MALİKİ
244 4 ARSA 9.057,59 1 / 1 24.09.2021 27006 1 45 MALİYE HAZİNESİ
244 5 ARSA 16.428,98 1 / 1 24.09.2021 27006 1 46 MALİYE HAZİNESİ
245 2 ARSA 25.627,25 1 / 1 24.09.2021 27006 1 49 MALİYE HAZİNESİ (2069959/2562725)
DAVALI DAVALI (492766/2562725)
0 1384 - 0,00 1 / 1 - - 12 1377
MÜLKİYET LİSTESİ
245 ADA 2 PARSEL ÜZERİNDEKİ TAKYİDATLAR:
BEYAN:
* Diğer (Konusu: 6306 sayılı kanunun 2nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendeuyarınca bakanlık makamının 05/02/2020 tarihli ve 30574 sayılı oluru ile REZERVYAPI ALANI olarak belirlenmiştir. ) TARİH-YEVMİYE 06/05/2020 - 9427
* Diğer (Konusu: 3194 SY GEÇİCİ 16. MADDESİNE AYKIRILIKLAR TESPİTEDİLMİŞ OLUP YAPI KAYIT BELGESİ İPTAL EDİLMİŞTİR. ) Tarih: 14/03/2020Sayı: 31515 TARİH-YEVMİYE 16/03/2020 - 7856
* Askeri Güvenlik Bölgesi İçerisinde Kalmaktadır.TARİH-YEVMİYE 05/02/2019 - 2529
* 6831 Sayılı Kanunun 2.maddesinin B bendi uyarınca HAZİNE adına orman sınırıdışına çıkarılmıştır. TARİH-YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 6831 Sayılı Kanunun 2/B maddesi uyarınca Maliye Hazinesi adına orman sınırı dışınaçıkartılmıştır. Tamamı MALİYE HAZİNESİ nın kullanımındadır TARİH-YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 60/360 hissesi 2008yılından beri 13256440612 T.C. kimlik numaralı Ali oğlu CemalULUTAŞ'ın kullanımındadır. Tamamı ALİ oğlu CEMAL ULUTAŞ nınkullanımındadır.TARİH-YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 60/360 hissesi 2008 yılından beri 13214442078 T.C. kimlik numaralı Hüseyin oğluYılmaz ULUTAŞ'ın kullanımındadır. Tamamı HÜSEYİN oğlu YILMAZ ULUTAŞnın kullanımındadır.
TARİH-YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
244 ADA 4 PARSEL ÜZERİNDEKİ TAKYİDATLAR:
BEYAN:
* Diğer (Konusu: 6306 sayılı kanunun 2nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bende uyarınca bakanlık makamının 05/02/2020 tarihli ve 30574 sayılı oluru ile REZERV YAPI ALANI olarak belirlenmiştir. TARİH-YEVMİYE: 06/05/2020 - 9427
* 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun 7. maddesine göre belirtme (18/12/2018-26126)
* Kamulaştırma (06/04/1983-765)
*Diğer (Konusu: Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin usul ve esaslara ilişkin tebliğ hükümleri doğrultusunda mevzuata aykırılık tespit edilerek iptal edilmiştir. Tarih:14.03.2020 sayı:31527 (16/03/2020-7866)
ŞERH:
* Kesinleşmemiş mahkeme kararı vardır ( İSTANBUL 18. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ nin 04/05/2012 tarih 2008/44 sayılı Mahkeme Kararı yazısı ile) TARİH-YEVMİYE: 28/05/2012 - 8311
244 ADA 5 PARSEL ÜZERİNDEKİ TAKYİDATLAR:
BEYAN:
*İSTANBUL 26. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ nin 14/07/2020 tarih 2020/239sayılı Mahkeme Müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır. TARİH-YEVMİYE: 16/07/2020 - 14958
* Diğer (Konusu: 6306 sayılı kanunun 2nci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendeuyarınca bakanlık makamının 05/02/2020 tarihli ve 30574 sayılı oluru ileREZERV YAPI ALANI olarak belirlenmiştir. ) TARİH-YEVMİYE: 06/05/2020 - 9427
* Ziraat vekaletine tahsislidir. (23/12/1966-5427)
* 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun 7. maddesine göre belirtme (18/12/2018-26126)
* Tarım Bakanlığı adına tahsislidir.
*Karayolları Genel Müdürlüğünce 2942 sayılı yasanın 7.mad göre kamulaştırma şerhi (02/02/1996-384)(289241/1642898 ve 420512/1642898 hisse üzerinde)
* TUTANAĞINA BAĞLI EYÜP TAPULAMA HAKİMLİĞİNİN 05/11/1965 GÜNVE 817 /157 YE İLAMIN TESPİTİNİN İPTALİNE VE TAHDİL DIŞIBIRAKILMASINA KARA VERİLDİĞİNDEN TESCİL EDİLMEMİŞTİR. TARİH-YEVMİYE: 01/01/1900 -
* 6831 Sayılı Kanunun 2.maddesinin B bendi uyarınca HAZİNE adına orman sınırıdışına çıkarılmıştır. TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 6831 Sayılı Kanunun 2/B maddesi uyarınca Maliye Hazinesi adına orman sınırı dışınaçıkartılmıştır. Tamamı MALİYE HAZİNESİ nın kullanımındadır. TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* Tamamı 2009 yılından beri 20720598878 T.C. kimlik nolu Ahmet Ali oğlu İbrahimESMEROĞLU'nun kullanımındadır. Tamamı AHMET ALİ oğlu İBRAHİMESMEROĞLU nın kullanımındadır. TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 20/360 hissesi 2008 yılından beri 38464080306 T.C. kimlik numaralı Mustafa oğluHayri ÇAKMAK'ın kullanımındadır. Tamamı MUSTAFA oğlu HAYRİ ÇAKMAKnın kullanımındadır.
TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 20/360 hissesi 2008 yılından beri 29191934536 T.C. kimlik numaralı Süleyman kızıAysel KORKMAZ'ın kullanımındadır. Tamamı SÜLEYMAN kızı AYSELKORKMAZ nın kullanımındadır.
TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 15/360 hissesi 2008 yılından beri 68716079352 T.C. kimlik numaralı Hasan oğluCanan ULUTAŞ'ın kullanımındadır. Tamamı HASAN kızı CANAN ULUTAŞ nınkullanımındadır. TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 12/360 hissesi 2008 yılından beri 13232441404 T.C. kimlik numaralı FahreddinULUTAŞ'ın kullanımındadır. Tamamı MUSTAFA oğlu FAHREDDİN ULUTAŞ nınkullanımındadır. TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 15/360 hissesi 2008 yılından beri 13229441578 T.C. kimlik numaralı Hasan oğlu SuatULUTAŞ'ın kullanımındadır. Tamamı HASAN oğlu SUAT ULUTAŞ nınkullanımındadır.
TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 15/360 hissesi 2008 yılından beri 13238441286 T.C. kimlik numaralı Hasan oğluSedat ULUTAŞ'ın kullanımındadır. Tamamı HASAN oğlu SEDAT ULUTAŞ nınkullanımındadır. TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 15/360 hissesi 2008yılından beri 13244441058 T.C. kimlik numaralı Ali oğlu ServetULUTAŞ'ın kullanımındadır. Tamamı ALİ kızı SERVET ULUTAŞ nınkullanımındadır. TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 20/360 hissesi 2008 yılından beri 16127358238 T.C. kimlik numaralı Mehmet kızıFatma ERÖZKAN'ın kullanımındadır. Tamamı MEHMET kızı FATMA ERÖZKANnın kullanımındadır.TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 20/360 hissesi 2008 yılından beri 16847334208 T.C. kimlik numaralı Mehmet oğluNuri KAVAK'ın kullanımındadır. Tamamı MEHMET oğlu NURİ KAVAK nınkullanımındadır. TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 20/360 hissesi 2008 yılından beri 16850334134 T.C. kimlik numaralı Mehmet oğluRamazan KAVAK'ın kullanımındadır. Tamamı MEHMET oğlu RAMAZAN KAVAKnın kullanımındadır.TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 20/360 hissesi 2008 yılından beri 57292478666 T.C. kimlik numaralı Süleyman kızıAynur KUKUL'un kullanımındadır. Tamamı SÜLEYMAN kızı AYNUR KUKUL nın kullanımındadır TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
-
Değerlemeye konu taşınmazlar 1372, 1373, 1374, 1379, 1380, 1385, 1404, 1492, 1532, 2769, 2794, 2841, 2931, 2971 ve 3107 sayılı parsellerin 24.09.2021 tarihli imar uygulaması işlemlerinden tescil edilerek mülkiyet bilgilerinin değiştiği görülmüştür.
Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri
(Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü) ile Emlak Konut GayrimenkulYatırım Ortaklığı arasında 12.05.2020 tarihinde imzalanan protokole göre taşınmaz üzerindeki takyidatlar kaldırılarak devredilecektir.Bu nedenle İlgili takyidat kayıtlarının kaldırılacağı ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.
maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde ilgili takyidatın taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır )
2.2.1
1384 parsel üzerinde herhangi bir şerh bulunmamakta olup, takbis belgesinde mülkiyet ve takyidat bilgileri görülmemektedir.
* 12/360 hissesi 2008 yılından beri 29381328084 T.C. kimlik numaralı Mustafa kızıSeynur GAYIP'ın kullanımındadır. Tamamı MUSTAFA kızı SEYNUR GAYIP nınkullanımındadır. TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 12/360 hissesi 2008 yılından beri 52300139294 T.C. kimlik numaralı Mustafa kızıMukadder UCA'nın kullanımındadır. Tamamı MUSTAFA kızı MUKADDER UCAnın kullanımındadır. TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 12/360 hissesi 2008 yılından beri 12206475636 T.C. kimlik numaralı Mustafa kızıGüler KARAKOÇ'un kullanımındadır. Tamamı MUSTAFA kızı GÜLER KARAKOÇnın kullanımındadır.
TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* 12/360 hissesi 2008 yılından beri 13220441850 T.C. kimlik numaralı Mustafa kızıGüner ULUTAŞ'ın kullanımındadır. Tamamı MUSTAFA oğlu GÜNER ULUTAŞ nınkullanımındadır.
TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
* Kesinleşmemiş mahkeme kararı vardır ( İSTANBUL 18. ASLİYE HUKUKMAHKEMESİ nin 04/05/2012 tarih 2008/44 sayılı Mahkeme Kararı yazısı ile) TARİH YEVMİYE 16/03/2020 - 7830
*İhtiyati Tedbir: İstanbul 16. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 20/12/2021 tarih 2021/500 esas sayılı mahkeme müzekkeresi sayılı yazıları ile (21/12/2021-38880)
2.3 -
2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler
Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar
244 ada 4 ve 5 parsel, 245 ada 2 parsel, 04.05.2021 onay tarihli İstanbul İli Eyüpsultan İlçesi Kemerburgaz RezervYapı Alanına İlişkin 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı Cumhurbaşkanlığı 1 Numaralı Kararnamesi, 6306 sayılı Kanun ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 9.maddesi uyarınca onaylanmıştır. Değerleme konusu taşınmazlar bu plan kapsamında 244 ada 4 parsel Gelişme Konut Lejantına sahip olup Emsal:
1.00 (6 kat), 244 ada 5 parsel Ticaret + KonutLejantına sahip olup Emsal: 0.50 (5 kat), 245 ada 2 parsel Gelişme Konut Lejantına sahip olup Emsal: 1.00 (6 kat) yapılaşma şartlarına sahiptir.
1384 parsel kısmen Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü tarafından 28.11.2002 tarihinde 1/5000 ölçekli Kemerburgaz 2 ve 3 nolu Gecekondu Önleme Bölgesi olarak onanan alanda, 3 nolu Gecekondu Önleme Bölgesinde, kısmen plan dışı alanda kalmaktadır.
1384 PARSEL
2.3.2 -
2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi
2.3.4 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş
2.3.5 -
2.3.6 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeyeilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Taşınmazlar arsa niteliktedir.
Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler
Değerlemeye konu taşınmazlar için hali hazırda onaylanmış herhangi bir ruhsat ve proje bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
1372, 1373, 1374, 1379, 1380, 1385, 1404, 1492, 1532, 2769, 2794, 2841, 2931, 2971 ve 3107 parsellerin birkısmı plansız alanda, bir kısmı Kemerburgaz 1/1000 ölçekli Uygulama İmar planı kapsamında kalmaktayken, İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Kemerburgaz Rezerv Yapı Alanına ilişkin ÇDP-904906 sayılı 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı Değişikliği Bakanlık Makamının 11.02.2021 tarih ve 286587 Olur ile,NİP-34927352 plan işlem numaralı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve UİP-34126889 plan işlem numaralı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Cumhurbaşkanlığı 1 Numaralı Kararnamesi, 6306 sayılı Kanun ve 3194 sayılı İmar Kanunun 9.
maddesi uyarınca 12.02.2021 tarihinde Bakanlığımızca onaylandığı bildirilmiştir. Daha sonra 04.05.2021 tarihli ve 910946yazısı ile; İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Kemerburgaz Rezerv Yapı Alanına ilişkin NİP-34694379 plan işlem numaralı 1/5000 ölçekli Nazım Revizyon İmar Planı ve UİP-34033941 plan işlem numaralı 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planının Cumhurbaşkanlığı 1 Numaralı Kararnamesi, 6306 sayılı Kanun ve 3194 sayılı İmar Kanunun 9.
maddesi uyarınca planlar onaylanmıştır.
Bakanlık Makamının 14/07/2021 tarih 1345442 sayıları ile Eyüpsultan-Kemerburgaz Uygulama Planı askıya çıkmıştır, parsellerin uygulama sonrası değişiklikleri 24.09.2021 tarihinde tescil edilmiştir.
1384 parselin imar durumu bilgilerinde son 3 yılda bir değişiklik bulunmamaktadır.
3.1 - Tanımı
3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri
3.3 - Ulaşım Özellikleri
3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER
Değerlemeye konu 4 adet taşınmaz İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Kemerburgaz Mahallesinde yer almakta olan "Arsa"niteliğindeki 244 ada 4 parsel 9057,59 m², 244 ada 5 parsel 16428,98 m², 245 ada 2 parsel 25627,25 m² yüz ölçümüne sahiptir. 0 ada 1384 parsel 0 m² (sayısal plandan yapılan ölçüme göre 3.051,043 m²) alana sahiptir.
Değerleme konusu taşınmazlar Eyüpsultan İlçesi Mithatpaşa ve Göktürk Merkez Mahallesi sınırında yer almakta olup, parsellerin çevresi Kemerburgaz Göktürk Yolu, Pirinçci Yolu ve Erkam Sokak ile çevrelenmiştir.
Parsellerin kuzeyinde yaklaşık 1,5 km mesafede Göktürk Merkez Mahallesi yer almakta olup, genel olarak ortaüst ve üst sosyo ekonomik grup tarafından ikamet edilmektedir. Taşınmazların bitişiğinde olan Göktürk Yolu İstanbul Yeni Havalimanı için tercih edilen ana arterler arasındadır.
Değerlemeye konu taşınmazlara ulaşım Kemerburgaz Göktürk Yolu üzerinden geçen toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile mümkündür. Konu taşınmazlar İstanbul Yeni Havalimanına 18 km, Tem Çevreyoluna 10 km ve Kuzey Marmara Otoyoluna 10 km mesafede yer almaktadır.
Taşınmazların Yaklaşık Konumu
Göktürk Merkez
Mahallesi
3.4 -
3.4.1 - Genel Özellikleri
3.4.3 -
Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. MaddesiKapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
244/4, 244/5 ve 245/2 parseller ''Arsa'' niteliğinde olup, 0/1384 parselin niteliği tapu kaydında belirtilmemiştir. Parsellerin üzerinde yapı bulunmamaktadır.
Taşınmazların Fiziki Özellikleri
Değerlemeye konu taşınmazların tamamı geometrik olarak yamuk formuna sahip olup, kısmen eğimli topografik yapıya sahiptir. 244/4 ve 245/5 yanyana parseller olup 245/2 parsel 24474 parselin karşı konumunda yer almaktadır. 0/1384 parsel diğer parseller ile aynı bölgede yer almaktadır. 4 parselin de geometrik şerfi amorftur.
244 ada 4 parsel 9.057,59 m² yüz ölçümüne sahip "arsa" nitelikli taşınmazdır. Tam mülkiyettir.
244 ada 5 parsel 16.428,98 m² yüzölçümüe sahip "arsa" nitelikli taşınmazdır. Tam mülkiyettir.
245 ada 2 parsel 25.627,25 m² yüzölçümüne sahip "arsa" nitelikli taşınmazdır. Hissesli mülkiyettir.
0 ada 1384 parsel 0m² (sayısal plandan yapılan ölçüme göre 3.051,04 m²) yüzölçümüne sahip taşınmazdır. Tapu kayıtlarında niteliği ve mülkiyeti belirtilmemiştir.
4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri 4.1.1 - İstanbul İli
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2020 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.462.452 kişidir.
İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2020 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Esenyurt, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'nebağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri halinegelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir.
İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER
Harita 1 - İzmir'in Konumu
Harita 1 - Ankara'nın Konumu
4.1.2 - Eyüpsultan İlçesi
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2020 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Eyüpsultan'nın Nüfusu 405.845 kişidir.
Eyüpsultan ya da eski adıyla Eyüp, İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan bir ilçesi. 1936'da Fatih veBeyoğlu ilçelerinin bir bölümüyle kurulan Eyüpsultan ilçesinin yüzölçümü 242 km²'dir.
21 mahallesi ve 7 köyü bulunan Eyüpsultan ilçesinin nüfusu 2019 yılındaki ADNKS verilerine göre 400.513'dür. İlçenin Haliç’in iç kesiminde kısa bir sahil şeridi, Karadeniz 'de Akpınar ve Çiftalan köyleri arasında da uzun bir sahil şeridi vardır. Kurulduğunda bugünkü Sultangazi ilçesinin Eskihabipler Mahallesi dışında tamamını, Gaziosmanpaşa ve Bayrampaşa ilçelerini de kapsayanEyüp bugünkü sınırlarına 2009'da Yayla mahallesini Sultangazi'ye vererek ulaşmıştır.
Eyüpsultan ilçesi doğuda Sarıyer, güneydoğuda Kâğıthane ve Beyoğlu, güneybatıda Gaziosmanpaşa,Bayrampaşa, güneyde Zeytinburnu ve Fatih, batıda Arnavutköy, İstanbul, Sultangazi, güneybatıda Başakşehir ilçelerine komşudur.
Harita 2 - Eyüpsultan'nın Konumu
4.1.3 -
Türkiye ekonomisi için en büyük gelişmelerden biri 2018 yılında Ağustos ayında yaşanan kur şokuyla birlikte başlayan ekonomik kriz olmuştur. Bu kriz 2009’dan beri yaşanan ilk ekonomik kriz olma özelliği taşımaktaydı. 2018 yılının Ekim ayında %25,2 ile son 15 yılda görülen en yüksek seviye ulaşan enflasyon, 2019 yılını %11,84 seviyesinde kapattı. Enflasyonun düşmesinde sınırlı iç talep, Enflasyonla Mücadele Kampanyası kapsamındaki politikalar ve 2018yılında yaşanan kur artışından sonra görece azalan kur dalgalanmaları etkili oldu. Böylece enflasyon kriz öncesi eğilimine geri döndü.
"2019 yılı içerisinde tahmin edildiği üzere ABD Merkez Bankası FED temmuz, eylül ve ekim aylarındaki toplantılarında üç kez 25’er baz puan olmak üzere faizleri toplam 75 baz puan indirdi. Bu faiz indirimleriTürkiye’nin de aralarında olduğu gelişmekte olan ülkelerdeki sermaye çıkışının hafiflemesini sağlayarak, 2019 yılı boyunca Türk Lirası’ndaki değer kaybını azalttı.
FED’e benzer şekilde Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Eylül ayında depo faiz oranını %- 0,50’ye indirdi ve varlık alım programına tekrar başladığını açıkladı.
Gelişmekte olan ülke ekonomilerinin kendilerini onarabilme ve toparlanma kabiliyeti gelişmiş ülke ekonomilerine göre daha hızlı bir oranda gerçekleşmektedir. Ancak bu tip ekonomilerin temel sorunu elde edilen kazanımların korunamaması ve istikrarın sağlanamamasıdır.
Türkiye’nin; tasarruf eksikliği, işsizlik, fiyatlar genel seviyesi ile ilgili sorunlar, ithalat ve ihracat kalemlerinin katma değerli hale getirilmesi, döviz dengesinin sağlanması, orta gelir tuzağı gibi hususlar, cariaçık, talep bozuklukları, teknolojik eksiklikler, siyasi ve coğrafi riskler konularında eksikliği bulunmaktadır.
"COVID-19 salgınının 2020’nin ilk yarısında tüm dünyaya yayılmasıyla salgının ekonomi üzerindeki olumsuz etkileri beklenenden daha sert oldu. Salgının etkileri daha da belirginleşince pekçok kurum ekonomik tahminlerini aşağı yönlü revize etti. Salgının seyri ve iktisadi faaliyetler üzerindeki etkisi ile ilgili belirsizlik devam etmekle beraber, toparlanmanın önceki tahminden daha kademeli olacağı bekleniyor. Türkiye haziran ayının başlamasıyla birlikte salgının tedbirlerini büyük ölçüde kaldırarak normalleşme sürecine girdi. COVID-19 etkisiyle nisan ayında %31,4 ile rekor düzeyde gerileyen sanayi üretimi, mayıs ayındaki toparlanmanın ardından imalat PMI verisinin haziranda 50 eşik düzeyinin üzerine çıkmasıyla tekrar büyümeye başladı.
Türkiye ekonomisinde 2001 krizi sonrasında sağlanan disiplin kamu borcu, bankacılık oranları, bütçe dengesi gibi noktalarda başarıya ulaşmış ve 2008 yılına kadar büyüme oranlarında sürekli artış sağlanmıştır. 2008 ile 2012 yılları arası gelişmekte olan ekonomiler küresel krizden en çabuk çıkan ülkeler gurubunu oluşturmuşlardır. Bu süreçte yıllık büyüme hızlarında görülen artışlar dünya ekonomisine nefes aldırmıştır. Türkiye gibi ülkelerin kriz sonrası performansları oldukça göz kamaştırıcı olmuştur.
2019yılı boyunca TL’nin ABD Doları karşısında değer kaybı yavaşladı. 2018 yılı Ağustos ayında tüm zamanların rekorunu kırarak 7.23 seviyesini gören ABD Doları kuru, 2019 yılında dalgalı bir seyir izleyerek geriledi ve 2019yılsonunu 5,96 seviyesinde kapattı. 2018 Ekim ayı itibarıyla son 15 yılın en yükseği olan %25,2 seviyelerine yükselen enflasyon, takip eden aylarda düşüş eğilimine girerek 2018 yılını %20,3 seviyesinde kapattı. 2019 yılı boyunca döviz kurundaki artışın kontrol altına alınmasıyla, kurun enflasyon ve faiz oranları üzerinde yarattığı olumsuz etkiler ortadan kalktı ve enflasyon oranı 2019 yılsonunda %11,84 oldu."
(Colliers International, 2019, İkinci Yarı Raporu).
Türkiye Ekonomik Görünüm
Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi
FED 2020yılı içerisinde genişlemeci para politikasında bir değişikliğe gitmeyeceğini ve ECB de (Avrupa Merkez Bankası) varlık alım programını sürdüreceğini açıkladı. AB liderleri ayrıca temmuz ayı sonunda 540 milyar Euro tutarında bir teşvik paketi üzerinde anlaştılar.
2018 yılının eylül ayında %24 seviyelerine kadar çıkarılan TCMB politika faiz oranı, 2019 temmuz ayından başlayarak kademeli olarak indirilerek 2020 yılı haziran ayı itibariyle %8,25 seviyesine getirildi. Haziran ayı toplantısında politika faiz oranını değiştirmeyen TCMB’nin, çekirdek enflasyon göstergelerindeki yükseliş eğilimini göz önüne alarak enflasyonda düşüş trendi yeniden başlayana kadar temkinli duruşunu sürdürmesi bekleniyor.
Türkiye ekonomisi 2019 yılında zincirlenmiş hacim endeksine göre yıllık olarak %0,9 oranında büyüdü. 2020 yılının ilk çeyreğinde ise zincirlenmiş hacim endeksine göre bir önceki yılın aynı dönemine göre %4,5 büyüdü. Mart ayının son iki haftası itibarıyla COVID-19 salgınının ekonomik aktiviteüzerindeki ilk etkilerinin görülmeye başlaması, çeyrek bazda büyüme oranın beklentilerininaltında kalmasına sebep oldu. IMF tarafından nisan ayında yayınlanan ve haziran ayında güncellenen Dünya Ekonomik Görünüm Raporu’na göre, COVID-19’un ekonomik faaliyetlerde yarattığı tahribatın etkisiyle Türkiye’nin ekonomisinin 2020 yılında yaklaşık %5 oranında daralması ve takip eden 2021 yılında ise %5 oranında büyümesi bekleniyor. IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu’na göre, Türkiye genelinde işsizliğin 2020 yılsonunda %17,2 seviyesine yükselmesi ve 2021 yılsonunda ise %15,6 seviyesine gerilemesi bekleniyor.
(Colliers International, 2020, İlk Yarı Raporu).)
"COVID-19salgını nedeniyle duraksamanın yaşandığı 2020 ikinci çeyrekte sert daralan Türkiye ekonomisiüçüncü çeyrekte güçlü bir toparlanma kaydetmiştir. 2020 üçüncü çeyrekte, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) bir önceki
döneme kıyasla %15,6 büyürken, takvim etkisinden arındırılmış GSYH’de yıllık bazda büyüme
%6,5 olarakgerçekleşmiştir. Arındırılmamış verilere göre GSYH’de yıllık bazda büyüme %5,5 olan piyasa ortalama beklentisinin üzerinde %6,7 seviyesinde gelmiştir.
Öncü veriler Mayıs sonrasındaki normalleşme süreciyle birlikte toparlanmanın Ekim ve Kasım aylarında sürdüğüne işaret etmektedir. Eylül’de 52,8 değerini alan imalat sanayi PMI, Ekim’de 53,9, Kasım’da 51,4 değerini almıştı. Benzer şekilde kapasite kullanım oranı
Eylül’deki %74,3’ten kademeli olarak yükselmiş ve Ekim’de %74,9 ve Kasım’da %75,3’e çıkmıştır. Ancak, devam eden salgının etkisiyle beklentilerde iyileşme hız kesmiş ve sektörel güven endeksleri Kasım’da gerileyerek ılımlı bir yavaşlamaya işaret etmiştir.
Döviz kurlarındaki oynaklık ve normalleşme sürecinin yol açtığı kapasite kısıtlarının yanında gıda fiyatlarındaki hızlı artışlarla enflasyon yükseliş eğilimini sürdürmektedir. Eylül’de %11,7 olan geneltüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Ekim ve Kasım aylarında sırasıyla
%11,9 ve %14,0 seviyelerine yükselmiştir. Bununla birlikte, döviz kuru ve uluslararası emtia fiyatlarındaki gelişmelerin yol açtığı maliyet baskısıyla yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu Eylül’deki %14,3’ten Ekim’de %18,2’ye,
Kasım’da %23,1’e ulaşmıştır."
(Gyoder, 2020, 3.Çeyrek Raporu)
Gayrimenkul Sektörü:
2013yılından bugüne inşaat sektörünün ekonomik büyüme ile olan ilişkisini değerlendirildiğinde, 2014 yılının ikinci çeyreğinde yaşanan düşüşün dışında sektörün istikrarlı bir gelişim içinde olduğu dikkat çekmektedir. 2013 yılı, sektörün beklentilerin üzerinde artış kaydetmiştir. 2014, artan jeopolitik riskler ve dövizin buna bağlı olarak yukarı yönlü hareketi ile hem ekonomik anlamda hem de sektörel anlamda bir daralma yılı niteliğinde olmuştur. 2015 yılında ise özel tüketim harcamalarının ve kamu harcamalarının etkisi ile Türkiye ekonomisi yüzde 6 büyüme oranına ulaşmıştır. Ekonomik büyümeyle birlikte inşaat sektörünün büyüme performansı yüzde 4,9 olarak kaydedilmiştir. 2016’nın tüm çeyreklerinde inşaat sektörü ekonomik büyümenin üzerinde bir büyümeye sahip olup, 2017’nin ilk iki çeyreğinde sektörün büyümesi ise yine yüzde 5,6 veyüzde 5,5’e ulaşmıştır. Sektör, 3. çeyrek sonuçlarına göre yüzde 18,7 ile son 3 yılın en yüksek büyüme oranını yakalamıştır. Bu rakamla sanayi büyümesinin de önüne geçen inşaat sektörü, aynı dönemde yatırımlarını da yüzde 12 düzeyinde arttırmıştır.
Konut kredilerinde, kreditutarının teminat olarak alınan konutun değerine oranına ilişkin sınırın
% 75’ten % 80’e çıkarılması, 15 Temmuz Darbe girişiminden sonra Emlak Konut GYO ve GYODER'in ve ticaribankaların başlattığı kampanyalar ve 150 metrekareden büyük konutlarda KDV'nin yüzde 8'e düşürülmesi kararları ile ekonominin ana sektörü olan inşaat sektörünün hızlanması ve alınan kararlar ile gayrimenkul satışının arttırılması hedeflenmiştir.
2018yılında talep dengesizliğinin devam etmesi, inşa maliyetlerini artması, kredi faiz oranlarının artması alım satımların yavaşlamasına neden olmuştur.
2019da 2.yarıda alınan ekonomik kararlara da bağlı olarak Eylül ayı içerisinde kamu bankalarının konut kredisi ve diğer kredilerdeki faiz oranlarında düşüş yönünde yaptıkları değişiklikler gayrimenkul sektöründe alım/satımlarda hareketliliğin artmasını sağlamıştır. Bu hareketlilik yılın sonuna kadar devam etmiştir. 2019 yılının son çeyreğinde başlayan buhareketlilik 2020 yılının Ocak, Şubat ayında ve Mart ayının ortasına kadar devam etmiştir.
Mart ayının ortasında Dünya genelinde ve ülkemizde yaşanan Coronavirus Covid-19 salgının edeniyle ilgili kurumlar tarafından alınan önlemlere bağlı olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de duraklama oluşmuştur.
02.06.2020 tarihinden itibaren Kamu bankaları öncülüğünde Covid-19 koranavirüs etkilerine karşı, normalleşme sürecine geçiş ve sosyal hayatın canlanması için açıklanan kredi destek paketikapsamında konut kredisi faiz oranlarında meydana gelen düşüş ve uzun vadeli ödeme imkanları özellikle konut satış rakamlarında ve talebin artmasına neden olmuştur.
Eylül ayı başından itibaren geçen 3 ay boyunca kredi destek paketi çerçevesinde yapılmış olan kampanyaların kademeli olarak sona ermesi, buna bağlı olarak kamu ve özel bankalarının gerek konut kredi faiz oranlarında gerekse diğer kredilerin faiz oranlarında yukarı yönde değişiklik yapmaları, döviz kurlarında meydana gelen değişiklikler tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemiştir.
Mevcut piyasa koşulları nedeniyle özellikle kredi faiz oranlarında oluşabilecek değişikliklere, salgının seyrine bağlı olarak yılın kalan zamanında bu değişikliklere orantılı olarak gayrimenkul sektöründe de değişiklikler olabileceği öngörülmektedir.
"2020Yılı itibarıyla dünyada yayılımını artıran Covid-19 salgını hemen hemen her ekonomik ve sosyaldeğişken üzerinde etkili olmuştur. Beklenmedik sistemik bir risk olarak küresel iş yapış şekillerinden karar alma süreçlerine kadar pek çok yönetsel süreç yeni şartlara göre şekillenmek zorunda kalmıştır. Bu tür, ’siyah kuğu’ olarak adlandırılan beklenmedik geniş etki alanlı olayların sektörleri de tesir altına alması kaçınılmaz bir sonuç olarak karşımıza çıkmaktadır. Diğer sektörlerde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörleri de gerek iş yapış gerekse talep yönlü süreçten etkilenmiştir.
Kuzeyyarım küredeki yaz ve dünya çapında alınan önlemler ile salgın ikinci ve üçüncü çeyrek döneminde baskılanmış görünmektedir. Buna karşın sonbaharın başlamasıyla tekrar
tırmanışa geçmiş olması küresel ekonomi ve sağlık sistemini olumsuz etkilemektedir. Yaygın aşı süreci tamamlanıncaya kadar bu tip dalgalanmaların yaşanması kaçınılmaz olarak görünmektedir.
Durumu en iyi özetleyen makroekonomik değişken olarak ise ‘büyüme’ rakamları karşımıza çıkmaktadır. Sürecin ne yöne evrildiğini analiz etmek yerinde olacaktır. Gerek salgın
gerekse salgın öncesi uluslararası ticaret ile politikada yaşanan rahatsızlıklarında etkisiyle küresel olarak büyüme oldukça sorunlu bir hal almıştır. Ekim 2020 de yayınlan IMF Küresel Görünüm Raporuna göre1 küresel ekonominin yüzde 4,4 küçüleceği beklentisi açıklanmıştır.
Aynı raporda gelişmiş ekonomiler için yüzde 5,8 gelişmekte olan ekonomiler için ise yüzde 3,3 oranında küçülme beklenmektedir.
Ülkemizde ise pandemi sonrası başta Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca alınan önlemler, proaktif yaklaşımlar sektöre can suyu olmuş, toparlanma
eğilimini güçlendirmiştir.
İnşaat sektöründe %1,5 seviyesinde yaşanan gerileme ise hızlı yaşanan küçülmelerden sonra eğilim değişiminin ilk işareti olarak adlandırılabilir. Sektörü bu bağlamda büyük bir yük trenine benzetebiliriz, ivmelenmesi ve durması diğer sektörlere göre biraz daha zaman almaktadır.
İkinci çeyrekte sektörlerin tanımına yakını istenilen performansı göstermeseler de alınan tedbirler özellikle ikinci çeyreğin sonu itibarıyla gözle görülür bir toparlanmayı işaret etmektedir.
Üçüncü çeyrek büyüme rakamları hem Türkiye hem de sektör için oldukça güçlü görünmektedir. Öncü göstergeler büyüme sürecini destekler niteliktedir. Üçüncü çeyrekte krediye ulaşım şartlarındaki olumlu değişim ve buna bağlı politikaların etkisiyle hem satışlar hem de inşaat sektörünün ihtiyacı olan kaynak önemli ölçüde sağlanmıştır.
Söz konusu önlemlerin olumlu yansıması ise konut satış rakamlarında gözlemlenmektedir. 2019 yılının ilk dokuz ayında toplam konut satışları 865 bin adet olurken 2020 yılının aynı
döneminde 1 milyon 161 bin rakamına ulaşarak yüzde 34,2’lik bir artış sağlamıştır. Söz konusu dönemde birinci el ipotekli konut satış sayısı 162 bin rakamına ulaşarak bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 141,2’lik artış kaydetmiştir. İkinci el ipotekli satışlar ise daha da canlı bir eğilim sergileyerek 346 bin adet olarak gerçekleşmiştir. 2019 yılının ilk dokuz aylık dönemine göre artış yüzde 187,2 düzeyinde gerçekleşmiştir. Satışlarda artışı tetikleyen en önemli unsurlar ise; pandemi nedeniyle yaşanan kapanma sürecinin bitmesi, özellikle kredi faizlerinde kamu bankaları önderliğinde sağlanan keskin düşüş ve ertelenen talebin etkili olduğu görülmektedir.
Diğer yandan birkaç yıldır yeni konut arzının giderek düşmesi de
talebin yükselmesinde diğer bir tetikleyici olmuştur. Hâlihazırda pazarda bekleyen konutların talep görmesi önemli bir stok düşüşünü de getirmiştir."
(Gyoder,2020, 3.Çeyrek Raporu)
OFİS VE TİCARİ GAYRİMENKUL PİYASASI
COVID-19 salgının mart ayının başlarında Türkiye’ye de sıçraması ile beraber İstanbul Ofis Piyasası’ndaki sürmekte olan “Kiracı Piyasası” devam ediyor. 2020 ilk yarı itibarıyla, kira fiyatları ve boşluk oranlarını değerlendirdiğimizde ofis piyasasında COVID-19 etkilerinin henüz piyasa verilerine yansımadığını söyleyebiliriz. Geçici olarak kapanan ofisler ile birlikte benimsenen uzaktan çalışma modeli, ilk tepki olarak firmaların kiralama alanı ihtiyaçlarını düşürmelerine sebep oldu. Bu dönemde kiralama işlemlerinde önceki dönemlere kıyasla düşüş gözlemlememizin yanı sıra, pek çok firmanın esnek çalışmayı kalıcı hale getirdiği haberlerini alıyoruz. Bunun yanı sıra sosyal mesafe kuralının ofislerde de uygulanmaya başlamasıyla kişi başı kullanılan ofis alanı arttı. (Colliers International, 2020 İlk Yarı Raporu)
2020yılı üçüncü çeyreğin sonunda İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon m² olarak aynı seviyede kalmıştır. Öte yandan sağlıklı çalışma alanlarına yönelik nitelikli ve modern altyapılı bina çözümlerinin gerekliliği doğrultusunda arz, yeniden sınıflandırılma konusu olacaktır.
Üçüncü çeyrekte kaydedilen kiralama işlemleri yaklaşık 90.869 m² olarak gerçekleşirken, Eylül sonunda kiralamaişlemleri toplamda 223.000 m² olmuştur. Üçüncü çeyrekte kaydedilen işlem hacmi birönceki çeyreğe kıyasla, başlıca devam eden anlaşmaların finalize olması beraberinde iki katından fazla bir oranda, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise %15 artış kaydedilmiştir.
Bununla birlikte, üçüncü çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemlerini sayıca %75 gibi büyük bir çoğunluğunu ve metrekare bazında yarısından fazlasını yeni kiralama anlaşmaları oluştururken, geriye kalan kiralama faaliyetleri yenileme anlaşmaları olarak gerçekleşmiştir.
Ofis çalışma alanlarında sosyal mesafe uygulamaları için yapılan kısa vadeli çözümler çoğunlukla birçok kuruluşta sürdürülmüştür. Bundan sonraki süreçte, kuruluşlar için uzun vadeli çözümler; temel prensibin esneklik üzerine olduğu sağlık, verimlilik ve maliyet optimizasyonu odakları etrafında yeniden şekillenen çalışma alanları ile ortaya çıkacak olup, dördüncü çeyrek ve önümüzdeki yılın başından itibaren ofis pazarının itici gücü olması beklenmektedir. Bu nedenle,kuruluşlar verimliliğin en üst seviyede elde edilebilmesi için yeni normal doğrultusunda üretkenlik ve uzaktan çalışma yönetimi arasında önemli bir denge
sağlamalıdır. Bunun gerçekleşebilmesi adına, fiziksel ofis alanları kesin olarak gerekli olmaya devam edecek olup, genel olarak dahaiş birlikçi ve sosyal alanlar sunan alanların işlevselliğine yönelik değişimler olması öngörülmektedir. Toplam bir çalışma alanı ekosistemi
altında; şirketlerin, çalışanlarına herhangi üçüncül bir yerden en azından belirli bir seviyede çalışabilme olanağı sağlaması beklenecek olup, tek bir genel merkez yerine, çalışanların ikamet yoğunluğuna bağlı olarak uygun uydu ofisler, özellikle büyük işgücü olan kuruluşlar için orta vadede ön plana çıkması beklenmektedir.
Bununla birlikte, ofis binaarzı; sağlıklı çalışma alanlarının gerekliliği doğrultusunda modern ve nitelikli altyapısı olan yüksek kalitedeki binaların belirlenmesi ile yeniden sınıflandırılacaktır.
Kiralama talebibeklendiği üzere üçüncü çeyrekte artış gösterirken, temel olarak devam eden anlaşmaların bitmesi sonucu yükselmiştir. Öte yandan, döviz kurunda özellikle bu çeyrekten itibaren kaydedilen belirgin artış mal sahibi üzerinde ve kiralama faaliyetlerinde etkili olmayı sürdürecektir. Bunun yanı sıra kiracı lehine ortam orta vadede devam edecektir.
(GYODER,2020 3. Çeyrek Raporu)
4.2 -
4.3 -
Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Eyüpsultan Belediyesi, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
1384 parsel için mülkiyet ve alan bilgilerine erişilememektedir.
Bilgilerin Kaynağı
Pandemi ilegeçen bir buçuk yıllık süre içerisinde birçok sektörde olduğu gibi ofis pazarında da belirgin değişimler yaşanmaktadır. Uzaktan çalışma alışkanlıklarının arttığı bu dönemde Şirketler Kovid-19 sonrasındaki çalışma şekilleri üzerine çalışmalar yapmaktadır. Bu kapsamda ofis alanlarının niteliği, teknolojik altyapısı ve erişim hiç olmadığı kadar önemli hale gelmiştir.
2021yılının ikinci çeyreğinde ofis pazarına yeni arz eklenmezken, İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyonm² olarak aynı seviyede kalmıştır. İkinci çeyrekte gerçekleşen toplam kiralama işlemi 54.336 m2 olurken, geçen yılın aynı dönemine oranla önemli bir fark göstermemektedir.
İşlemlerin %76 oranında büyük çoğunluğunu yeni kiralama anlaşmaları oluşturmuştur. Öte yandan işlemlerin %15’ini yenilemeler oluştururken, %8’i ise mal sahibi kullanıcıları tarafından gerçekleşmiştir. (Gyoder,2021, 3.Çeyrek Raporu)
4.4 -
4.4.1 - Olumlu Faktörler
4.4.2 - Olumsuz Faktörler
*
*
*
*
Ana arterlere cephelidirler.1384 parsel plansız alanda kalmaktadır.
Değeri Etkileyen Faktörler
*
Ulaşılabilirlikleri iyi durumdadır.
245 ada 2 parsel hisseli mülkiyettir.
244 ada 4 ve 5 parseller tam mülkiyete sahiptir.
1384 parsel harici uygulama görmüş net, imar parselleridir.
Sınırlı bir alıcı kitlesine hitap etmektedir.
Gelişmekte olan bölgede yer almaktadır.
*
*
*
5.1 - Pazar Yaklaşımı
5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarakdeğerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri;
değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut birgayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır.
Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunandeğer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır.
Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde;
taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitaliz ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitaliz asyön olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
6.1 - Pazar Yaklaşımı
Tel
Kemerpark Gayrimenkul 0 212 360 02 05
İstanbul ili Eyüpsultan ilçesinde yer alan 3 adet parsele ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;
-Taşınmazların mevcut durum değerinin tespitinde Pazar Yaklaşımı Yönteminden ve Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yönteminden yararlanılmıştır.
- Arsadeğerinin tespitinde ve Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yönteminde kullanılan ortalama birim m² satış değerlerinin (konut, dükkan) takdir edilmesinde Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER
ARSA EMSALLERİ
1
ARSA EMSALLERİ
Emsal Alınan
Bölge
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
6 Broadway Gayrimenkul 0 (507) 451 72 30
Göktürk Mahallesinde yer alan konut lejantlı emsal: 0.30, hmaks: 6,50 yapılaşma şartlarındaki 20.000 m² taşınmaz 275.000.000 TL bedel ile satılıktır.
SATILIK
2525
275.000.000
11.089 0 (532) 285 64 76
Mithatpaşa Mahallesinde yer alan imar durumu hakkında bilgi verilmesinden imtina edilen, 3200 m² taşınmaz 30.000.000 -TL bedel ile satılıktır. Metro girişinde konumlu olup, cadde cephelidir.
SATILIK
28.000.000 3200
4 KemerPark Gayrimenkul
20000 İmser Gayrimenkul
5850
5 Bircan Uysal Gayrimenkul 0 (532) 263 24 34 0 (536) 795 03 43
Mithatpaşa Mahallesinde yer alan tarla lejantına sahip 5800 m² taşınmaz 20.000.000 -TL bedel ile satılıktır. İmar durumu nedeniyle şerefiyesi düşüktür.
SATILIK
30.000.000
13.750 3.448
9.375 SATILIK 5800
SATILIK
20.000.000
Göktürk Mahallesinde yer alan konut lejantlı h.6.50, 2525 m2 taşınmaz 20.500.000 TL bedel ile satılıktır.
0 212 360 02 05 2 Kemerpark Gayrimenkul
3
Mithatpaşa Mahallesi, İstanbul Caddesine 2. parselde yer alan 5.850 m², tarım alanı lejantına sahip arsa 22.000.000.-TL bedel ile satılıktır. İmar durumu nedeniyle şerefiyesi düşüktür.
4.957 29.000.000
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
.-M² .-TL .-TL/M²
.-M² .-TL .-TL/M²
13.000
10674 120.000.000 11.243
9 Eyüpsultan Belediyesi 0 212 444 30 00
Mithatpaşa Mahallesi, 246 ada 5 parselde konumlu, 42.596,97 m² yüzölçümüne sahip E:1.00 Hmaks:6 katyapılaşma şartlarında konut alanında kalan arsa Eyüpsultan Belediyesi tarafından 553.760.610 TL muhammen bedel ile ihaleye verilmiştir.
244 ada 1 parsel 35.966,98m² yüzölçümüne sahip E=0.50, hmaks:5 kat, ticaret+konut alanında kalan arsa Eyüpsultan Belediyesi tarafından 467.570.740 TL muhammen bedel ile ihaleye verilmiştir. (İhale tarihi 15.12.2021)
SATILIK 42597 553.760.610
20.000.000 4.444
7
Medyadan Emsaller
893 numaralı Cumhurbaşkanlığı kararı 11
10 Medyadan
Göktürk Mahallesi, 197 ada 1 parselde bulunan 10.673,60 m² yüzölçümlü, Emsal:1,10 Hmaks: 5 kat yapılaşma şartlarında konut alanında kalan arsa Özak GYO A.Ş. Tarafından 120.000.000 TL bedel ile satın alınmıştır.
SATILMIŞ
45.000.000 18.000 8
SATILIK 4500 Evan Gayrimenkul
0 (535) 672 77 77
Broadway Gayrimenkul
Mithatpaşa Mahallesinde yer alan Emsal: 0.30 Hmaks: 6.50 yapılaşma şartlarındaki konut lejantlı 4500 m² taşınmaz 20.000.000 TL bedel ile satılıktır.
SATILIK
Göktürk Mahallesinde yer alan, cadde üzerinde konumlu olduğu beyan edilen, ticaret + konut lejantlı Emsal:1.10 olan 2.500 m² taşınmaz 45.000.000 TL bedel ile satılıktır.
2500 0 (507) 451 72 30
SATILIK 35967 467.570.740 13.000
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
KONUT EMSALLERİ
SATILIK
World Of Kemer 0 (532) 627 25 52
Göktürk Merkez Mahallesinde bulunan site içerisinde yer alan 6+1 360 m2 alanlı olarak pazaralanan villa 11.900.000 TL bedel ile satılıkıtr.
SATILIK 360 11.900.000 33.056
3
420 15.000.000 35.714
1 DNZ Gayriemenkul A.Ş.
0 212 322 51 52
Göktürk Merkez Mahallesinde bulunan 7+1, 550 m² olarak pazarlanan villa 9.500.000- TL bedel ile satılıktır.
SATILIK 550
2 Grand City Real Estate 0 (212) 321 44 40
Göktürk Neo Garden sitesinde yer alan, 420 m² kullanım alanlı 5+2 villa 15.000.000 TL bedel ile satılıktır.
16.950.000 30.818
Göktürk Merkez Mahallesinde bulunan site içerisinde yer alan 6+1 480 m2 alanlı olarak pazaralanan villa 13.750.000 TL bedel ile satılıkıtr.
0 (532) 356 28 12
SATILIK 480
5 Access Gayrimenkul 4 Realty Land
0 (535) 773 28 08
Göktürk Merkez Mahallesinde bulunan Davutpaşa Korusunun içerisinde yer alan kendine ait havuzu bulunan 6+2 550 m2 alanlı olarak pazarlanan villa 18.500.000 TL bedel ile satıktır.
33.636
SATILIK 550 18.500.000
13.750.000 28.646
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
Kemerburgaz Arium Residence; 10.000 m² arsa üzerine 8 blok, 112 adet daire ve 12 adet cadde mağazasından oluşmaktadır. Kemerburgaz Arium Residence da 3+1, 4.normal kattaki daire 165 m² olarak pazarlanmaktadır. Taşınmaz için 4.200.000.-TL istenilmektedir.
SATILIK
170 2.750.000
PROFİT GAYRİMENKUL
Konut Emsalleri ( Proje İçerisinde yer alan Emsaller) 1 Westside Kemer
0 (212) 322 63 66
3 DNZ GAYRİMENKUL 0 (212) 322 51 52
Göktürk'te, Kemerlife22 Sitesinde, 3.katta konumlu 3+1 daire 170 m² alanlı olarak pazarlanmaktadır. Taşınmaz için 4.500.000.-TL istenilmektedir.
165 4.200.000 25.455
0 (212) 322 28 00
Kemerburgaz'da site içerisinde konumlu, 2.katta yer alan 3+1 daire 170 m² olarak pazarlanmaktadır. Taşınmaz için 2.750.000.-TL istenilmektedir.
SATILIK
1 Homes Gayrimenkul 0 (212) 322 08 80
16.176 2
SATILIK 140 3.000.000 21.429
4 YESS ESTATE GAYRİMENKUL 0 212 322 27 71
Metrodurağına 400 metre mesafede site içerisinde güvenlikli, otoparklı, seyir teraslı, fitness vb.
donatıları olan Naturalist 2'de bahçe katında yer alan, 2+1, 140 m² alanlı olarak pazarlanan daire için 3.000.000.-TL istenilmektedir.
SATILIK 170 4.500.000 26.471
DÜKKAN EMSALLERİ
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
Tel
.-M² .-TL .-TL/M²
6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi
Değerleme konusu taşınmazlardan 244 ada 4 ve 5 parseller ile 245 ada parsel imar planı kapsamında net parsellerdir. 1384 parsel ls plan dşı alanda kalmaktadır. Yapılan incelemelerde bölgedeki imarsız taşınmazlar ve Göktürk Bölgesinde kalan imarlı parsellerin satılık bilgilerine ulaşılmıştır. Emsal taşınmazlar üzerinden pazarlık payı mevcuttur. Emsal karşılaştırma tablosu 244 ada 5 parseliçin yapılmış olup, diğer parsellerin değeri 244 ada 5 parsel referans alınarak takdiredilmiştir. 245 ada 2 parsel hisseli mülkiyet olup, hesaplamalar ve değer takdiri 1/1 hise üzerinden yapılmıştır.
Konut emsalleri değerlendirildiğinde taşınmazların yer aldığı projenin marka değerine, taşınmazın cephesine, katına ve manzarasına göre birim m² değerlerinin değişken olduğu görülmüştür. İnşaatı yeni tamamlanmış projelerde yer alan konutların ortalama birim m² değerinin 16.000.-25.000.-TL/m² aralığındadır. Konu taşınmazlar için hazırlanan taslak projeye göre oluşturulan nakit akım tablosunda taşınmazların m² birim değeri 23.500.-TL/m² olarak dikkate alınmıştır.
Dükkan emsalleri incelenmiş olup, emsaller 16.000-18.500.-TL/m² birim değer aralığında olduğu görülmüştür. Ancak emsal taşınmazlar münferit dükkanlar olup birebir emsal niteliği taşımamaktadır. Değerleme konusu parseller üzerinde geliştirilecek üzerindeki olası bir projenin nitelikli bir projeolacağı öngörülerek dükkanlar için ortalama birim m² değeri konutların ortalama birim m² değerinin ~%40-45 fazlası takdir edilmiştir.
0 ada 1384 parselinplansız alanda kalması nedeni ile sadece pazar yaklaşımı yöntemine göre değer verilmiştir. Gelir yaklaşımı yöntemine dahil edilmemiştir. Parselin tapu kaydında yüzölçümünün belirtilmemesi nedeni ile tarafımıza beyan edilen sayısal plandan yapılan ölçüm dikkate alınarak değer takdiri yapılmıştır.
2 Karahan Gayrimenkul
Mithatpaşa Mahallesinde konumlu İstanbul Caddesi üzerinde bulunan depolu 247 m2 alanlı olarak pazarlanan 6.000.000 TL bedel ile satılıktır.
5.900.000 14.048
3
0 (533) 254 00 57
SATILIK 247 6.000.000 24.291
Realtyland
0 (535) 773 28 08
Mithatpaşa Mahallesinde konumlu ana cadde üzerinde metro çıkışına yakın mesafede konumlu 420 m² alanlı olarak pazarlanan zemin katta konumlu dükkan 5.900.000 TL bedel ile satılıktır.
SATILIK 420
-10%
BENZER ORTA KÜÇÜK
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN ORTA KÖTÜ
20% üzeri
DİĞER BİLGİLER
11% - 20%
BENZER 0%
BRÜT ORTA İYİ
ORTA BÜYÜK
0%
BÜYÜK
0%
BENZER
1% - 10%
BENZER
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz
“iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır.
Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
ORAN ARALIĞI
KONUM
BENZER KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME
MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME
-10%
0%
BENZER ORTA İYİ ORTA İYİ
10%
0% 10%
0%
MANZARA BENZER BENZER BENZER
FONKSİYON Konut+Ticari K+T Konut Konut
FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME
BENZER ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ YAPILAŞMA KOŞULLARINA
İLİŞKİN DÜZELTME
ÇOK İYİ ORTA KÖTÜ ÇOK İYİ
-30% 10% -30%
10% -20% 0%
İMAR KOŞULLARI e=0,50 E=1.00 E:0.30 E:1.10
BİRİM M² DEĞERİ 13.000 11.089 11.242
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME ORTA BÜYÜK KÜÇÜK BENZER
16.428,98 m² 42.597 2.525 10.674
0% 0%
ÇOK İYİ
-20% - (-11%) -20% üzeri
28.000.000
EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA-TL) (244 ada 5 parsel) ÇOK KÜÇÜK
553.760.610
0%
ALAN
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ
BENZER ÇOK KÖTÜ
-10% - (-1%) ÇOK BÜYÜK
ZAMAN DÜZELTMESİ KÖTÜ
BENZER KÜÇÜK
E-9 E-5
BİLGİ İYİ
120.000.000 E-10
SATIŞ TARİHİ
BENZER SATIŞ FİYATI
6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Maliyet Oluşumları Analizi
Parselleriçin onaylanmış ruhsat ve projenin de olmaması nedeniyle değerlemede Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır.
ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ
10% 10%
KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN) BİLGİ
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ
E-1 E-2 E-4
SATIŞ FİYATI 4.200.000 2.750.000 3.000.000
SATIŞ TARİHİ -
ZAMAN DÜZELTMESİ BENZER BENZER BENZER
0% 0% 0%
ALAN 100 165 170 140
BİRİM M² DEĞERİ 25.455 16.176 21.429
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER ORTA BÜYÜK ORTA BÜYÜK
10% 10% 6%
KAT
KATA İLİŞKİN DÜZELTME BENZER BENZER BENZER
0% 0% 0%
FONKSİYON Konut Konut ÇAP Konut ÇAP Konut
FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME
BENZER 0%
MANZARA ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ
MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 10% 10% 10%
KONUM BENZER BENZER BENZER
0% 0% 0%
BENZER
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME
0%
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME DİĞER BİLGİLER
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME
-10%
24.090 28.000 19.412 24.857
0% 0%
20% 16%
10%
BENZER BENZER
-10% -10%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER TOPLAM DÜZELTME
